Anketa: Developeri majú na rok 2026 v Bratislave veľké plány
Monika Voleková Aké projekty začnú predávať, ktoré stavebné náklady stúpajú a ovplyvňujú ceny, o aké byty je veľký záujem? O rozšírení družstevného bývania sa dozviete v ankete so šiestimi developerskými spoločnosťami – päť z nich pôsobí v Bratislave a jedna v Košiciach. Rok 2026 bude v developmente plný udalostí.
Splnili ste objemy predaja/nájmu rezidenčných a kancelárskych projektov za rok 2025 na Slovensku?
Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Áno, naše ciele v rezidenčnom aj komerčnom segmente sme nielen naplnili, ale v niektorých projektoch dokonca výrazne prekročili. Zásadnú úlohu zohralo to, že v roku 2025 sa stabilizoval dopyt a klienti sa na trh vracali s väčšou dôverou, pričom zvýšenému dopytu na rezidenčnom trhu veľmi pomohli aj znižujúce sa úrokové sadzby hypoték.
Ťahúňom nášho predaja v Boroch je projekt Bory Nádvorie, ktorý sme dali do predaja tento rok. Klienti najviac dôverujú projektom vo veľkých územných celkoch, kde je kombinácia kvalitného urbanizmu, premyslenej dispozície bytov a rýchlo rastúcej občianskej vybavenosti. Aj vďaka tomu sa projekt Bory Bývanie počas celého roka držal na popredných priečkach v predajoch v Bratislave.
V kancelárskom segmente sa nám v náročných trhových podmienkach darilo tiež relatívne dobre. Firmy dnes nehľadajú najnižšiu cenu, ale energetickú efektívnosť, flexibilitu a dopravnú dostupnosť. Moderné budovy s kvalitnými technológiami tak dokázali udržať veľmi dobrú prenajatosť.
Potvrdzuje to aj projekt Chalupkova Offices, ktorý už v prípravnej fáze vzbudzuje silný záujem najmä vďaka nadštandardným energetickým parametrom a centrálnej polohe, a tak predpokladáme, že začiatkom roka 2026 by sme mohli atakovať 50 % obsadenosť.
Juraj Duška, konateľ, VI GROUP: Áno, naše predpredajové ciele boli splnené nad očakávania. Rok 2025 preto z nášho pohľadu hodnotíme v oblasti predaja ako veľmi kontinuálny a úspešný.
Michal Dutka, hovorca, JTRE: Ciele, ktoré sme si pred začiatkom kalendárneho roka 2025 stanovili, sme aj naplnili. Súviseli najmä s predajom dvoch rozostavaných rezidenčných projektov – Downtown Yards a Ganz House, ako aj už dokončených Eurovea Tower a Riverside.
Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Rok ešte nemáme ukončený, avšak predaj, ktorý sme si naplánovali na tento rok, splníme.
Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Áno, ciele na rok 2025 sme splnili. Teší nás stabilný záujem klientov o naše projekty.
Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Sme spokojní. Predajné ciele sa nám darí napĺňať podľa plánu, hoci každý projekt je špecifický a vyvíja sa v čase. Pri rezidenčných projektoch máme Záhradnícku už prakticky skolaudovanú a v ponuke sú posledné tri byty. Rovnako Millhaus na Mlynských nivách finišuje s prácami, v ponuke je ešte niekoľko bytov s peknými výhľadmi.
Do tretice sa teší z mimoriadneho záujmu Kvarter na Jégého ulici. Hoci sme v týchto dňoch začali s výstavbou podzemných podlaží, predaných máme už zhruba 50 % bytových jednotiek. Registrujeme vysoký dopyt po bytoch aj v projekte nového Istropolisu, kde ešte len pripravujeme výstavbu a predaj.
Sme spokojní aj s prenájmom našich pracovných priestorov. Všetky dokončené projekty, napríklad aj The Mill, sú na 100 % prenajaté, čo potvrdzuje atraktivitu našich projektov aj z pohľadu partnerov. Veľmi optimisticky sa pozeráme na projekt nového Istropolisu. Budova Istropolis Atrium už budúceho nájomcu má, stane sa sídlom spoločnosti Dell. A hlavného nájomcu budovy Istropolis Tower prezradíme čoskoro. Tešíme sa, že náš prístup vedia oceniť najväčší biznisoví hráči na trhu.
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate: Rok 2025 hodnotíme veľmi pozitívne. V segmente rezidenčných projektov sme dosiahli predaj bytov v hodnote 80 miliónov eur bez DPH, čo potvrdzuje silný dopyt po kvalitnom bývaní a našu schopnosť prinášať atraktívne prémiové projekty na slovenský trh. V kancelárskom segmente si dlhodobo udržujeme neobsadenosť výrazne pod trhovým priemerom, čo je jasný dôkaz kvality našich priestorov a služieb a dôvery nájomcov.
Naša vízia zostáva nemenná. Budeme naďalej prinášať architektonicky výnimočné projekty, ktoré formujú moderné mestské prostredie a reagujú na potreby budúcnosti. Pokračujeme v rozvoji našich vlajkových projektov SKY PARK Tower a Florian Residence a pripravujeme aj nové koncepty, ktoré prepájajú udržateľnosť, inovácie a vysoký komfort pre klientov aj širšie komunity.
O aké byty majú klienti záujem koncom roka 2025, evidovali ste ich zvýšenú nákupnú aktivitu v 4. kvartáli 2025?
Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Koniec roka nie je v relatívnom porovnaní s koncom roka 2024 taký extrémny, keďže počas celého roka 2025 boli predaje v porovnaní s rokom 2024 silnejšie. Počas roka 2025 pozorujeme na trhu trend, že dopyt smeruje najmä k bytovým jednotkám s efektívnymi dispozíciami a kompaktnými výmerami.
Dôvodom je kombinácia znižujúcich sa hypotekárnych sadzieb a návratu časti investičných klientov, ktorí hľadajú najvýhodnejší pomer medzi nominálnou cenou bytu a potenciálnym nájmom.
Zároveň lepší pomer ceny a využiteľnosti výrazne oslovuje klientov intenzívne riešiacich otázku dostupnosti bývania, ktorá sa každý rok zhoršuje kvôli stagnujúcemu povoľovaciemu procesu, narastajúcim stavebným nákladom a vedľajším nákladom, ktoré v minulosti developerské projekty nemali.
Rovnaký vývoj sledujeme aj v našich projektoch, klienti oceňujú praktické pôdorysy, dobre nastavený mix bytov a projekty so silným urbanistickým riešením a s kompletnou občianskou vybavenosťou; potvrdilo sa nám to aj pri projekte Bory Nádvorie. V poslednom kvartáli sme evidovali stabilný a zdravý dopyt, ktorý bol najvýraznejší v projektoch s dobre nastavenou cenotvorbou a kvalitnými dispozíciami.
Juraj Duška, konateľ, VI GROUP: U nás dlhodobo evidujeme najväčší záujem o jedno- a dvojizbové byty, čo je už v podstate štandard. V posledných rokoch však vidíme aj rastúci dopyt po troj- a štvorizbových bytoch, prípadne po väčších jednotkách, pokiaľ to charakter konkrétneho projektu umožňuje. Štvrtý kvartál bol z hľadiska predaja porovnateľný s predchádzajúcimi obdobiami, potvrdzuje sa nám tak veľmi dobrý a kontinuálny predaj počas celého roka.
Michal Dutka, hovorca, JTRE: V čase výstavby projektov je pozornosť klientov orientovaná na byty s menšou podlahovou plochou, zatiaľ čo s blížiacim sa dátumom kolaudácie sa zvyšuje záujem o väčšie byty, určené primárne na koncové bývanie. Nákupná aktivita vo štvrtom kvartáli je v súlade s našimi očakávaniami.
Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: V roku 2025 si najväčší podiel odkrojili dvoj- a trojizbové byty. Zaznamenali sme však zvýšený dopyt po štvorizbových bytoch, kde už majú klienti vyššie nároky na dispozičné riešenie. Prekvapujúco sme vnímali zvýšenú aktivitu skôr v lete tohto roka ako v jeho závere.
Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Najpredávanejšou kategóriou sú byty jedno- a dvojizbové, čo platí pre predaj aj prenájom. Zvýšený dopyt sme evidovali najmä na prelome prvého a druhého kvartálu, keď sme do predaja uviedli ďalšiu etapu bytov projektu WatsoNova v Košiciach.
Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Záujem registrujeme počas celého roka, a keďže každý projekt je jedinečný, mierne sa líši aj dopyt po konkrétnych bytoch v závislosti od vývoja stavby.
Všeobecne však registrujeme vysoký záujem o jedno- a dvojizbové byty pre investičných klientov, takisto aj väčšie trojizbové a štvorizbové byty pre rodiny. V tomto roku sme pocítili aj zvýšený záujem aj zo strany mladých pracujúcich ľudí, pre ktorých byt od Immocapu často predstavuje prvé bývanie.
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate: V roku 2025 sme zaznamenali vysoký záujem klientov o všetky veľkostné kategórie bývania, čo potvrdzuje stabilnú atraktivitu našich projektov. Napriek tomu sa tento trend neprejavil v zvýšenej nákupnej aktivite v 4. kvartáli. Dopyt bol však relatívne stabilný počas celého roka. Naša stratégia ostáva zameraná na nadpriemernú kvalitu, dizajn a dlhodobú hodnotu pre klientov, ktoré budú aj v roku 2026 základom nášho ďalšieho rastu a stability.
Dávate do svojich rezidenčných projektov aj nájomné bývanie, družstevné bývanie, co-living a podobne?
Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Vnímame, že trh sa diverzifikuje, a preto pracujeme aj s alternatívnymi formami bývania, ktoré sú prirodzenou reakciou na dopyt po flexibilite a na aktuálnu dostupnosť hypoték.
Detailne sa pozeráme na dočasné bývanie pre študentov a mladých profesionálov na projekte Vajnorská, krátkodobé nájomné bývanie pre mladých profesionálov navrhujeme v tretej etape projektu Medze a ďalšie modely, ktoré môžu doplniť tradičnú rezidenciu, analyzujeme aj v rámci iných projektov.
Naše projekty sa snažíme „šiť“ podľa potrieb našich klientov, preto je našou ambíciou mať portfólio produktov diverzifikované. To zvyšuje aj odolnosť projektov proti cyklom a lepšie reaguje na rôznorodé potreby obyvateľov. Aktuálne finišujeme práce na príprave družstevného bývania v projekte Bory Bývanie, po ktorom registrujeme významný dopyt.
Je to riešenie vhodné pre klientov, ktorí sa nemusia jednoducho kvalifikovať na klasické hypotekárne financovanie, napríklad seniorov, živnostníkov či ďalšie skupiny obyvateľov s nerovnomerným príjmom. Ostatné formy bývania budeme rozvíjať tam, kde dávajú ekonomický aj urbanistický zmysel. Kľúčové je, aby dopĺňali charakter územia a podporovali jeho dlhodobú udržateľnosť.
Juraj Duška, konateľ, VI Group: V niektorých prípadoch áno, avšak skôr výnimočne. Nájom sa u nás týka najmä komerčných prevádzok. K tomuto modelu pristupujeme individuálne, vždy v závislosti od konkrétneho projektu a jeho charakteru.
Michal Dutka, hovorca, JTRE: Otázkou nájomného bývania a jeho rozličnými formami sa zaoberáme už dlhšie a budeme sa ňou zaoberať aj v budúcnosti.
Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Zatiaľ stále ako jediný developer na Slovensku zakladáme družstevné bývanie v našich rezidenčných projektoch. Od apríla 2024 sme tak založili už tri družstvá za sebou, pričom prvé družstvo vzniklo v projekte NUPPU Magnolia 3. V roku 2025 sme založili družstevné bývanie aj v 2. a 3. etape rezidenčného projektu ZWIRN a začiatkom budúceho roka plánujeme založiť ďalšie v NUPPU.
Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Skupina CTR patrila medzi prvých na trhu, ktorí v Prahe aj v Košiciach uviedli nájomné byty. Družstevné bývanie ani co-living nerealizujeme. Aktuálne neuvažujeme o ďalšom nájomnom projekte.
Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Sústreďujeme sa na vytváranie projektov pre vysokokvalitné, energeticky efektívne a dizajnové bývanie, ktoré prispieva k zvyšovaniu štandardu na trhu. Immocap tvorí bývanie vo výborných lokalitách, ako je Trnavské mýto, bulvár Mlynské nivy, Jégého ulica či nový downtown.
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate: Aktuálne sme vo fáze testovania komerčného nájomného bývania v projekte SKY PARK 4. veža a Florian Residense 1.
