Anketa: Developeri majú na rok 2026 v Bratislave veľké plány  

Aké projekty začnú predávať, ktoré stavebné náklady stúpajú a ovplyvňujú ceny, o aké byty je veľký záujem? O rozšírení družstevného bývania sa dozviete v ankete s piatimi developerskými spoločnosťami – štyri z nich pôsobia v Bratislave a jedna v Košiciach. Rok 2026 bude v developmente plný udalostí.

Splnili ste objemy predaja/nájmu rezidenčných a kancelárskych projektov za rok 2025 na Slovensku?

Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Áno, naše ciele v rezidenčnom aj komerčnom segmente sme nielen naplnili, ale v niektorých projektoch dokonca výrazne prekročili. Zásadnú úlohu zohralo to, že v roku 2025 sa stabilizoval dopyt a klienti sa na trh vracali s väčšou dôverou, pričom zvýšenému dopytu na rezidenčnom trhu veľmi pomohli aj znižujúce sa úrokové sadzby hypoték.

Ťahúňom nášho predaja v Boroch je projekt Bory Nádvorie, ktorý sme dali do predaja tento rok. Klienti najviac dôverujú projektom vo veľkých územných celkoch, kde je kombinácia kvalitného urbanizmu, premyslenej dispozície bytov a rýchlo rastúcej občianskej vybavenosti. Aj vďaka tomu sa projekt Bory Bývanie počas celého roka držal na popredných priečkach v predajoch v Bratislave.

V kancelárskom segmente sa nám v náročných trhových podmienkach darilo tiež relatívne dobre. Firmy dnes nehľadajú najnižšiu cenu, ale energetickú efektívnosť, flexibilitu a dopravnú dostupnosť. Moderné budovy s kvalitnými technológiami tak dokázali udržať veľmi dobrú prenajatosť.

Potvrdzuje to aj projekt Chalupkova Offices, ktorý už v prípravnej fáze vzbudzuje silný záujem najmä vďaka nadštandardným energetickým parametrom a centrálnej polohe, a tak predpokladáme, že začiatkom roka 2026 by sme mohli atakovať 50 % obsadenosť.

Juraj Duška, konateľ, VI GROUP: Áno, naše predpredajové ciele boli splnené nad očakávania. Rok 2025 preto z nášho pohľadu hodnotíme v oblasti predaja ako veľmi kontinuálny a úspešný.

Michal Dutka, hovorca, JTRE: Ciele, ktoré sme si pred začiatkom kalendárneho roka 2025 stanovili, sme aj naplnili. Súviseli najmä s predajom dvoch rozostavaných rezidenčných projektov – Downtown Yards a Ganz House, ako aj už dokončených Eurovea Tower a Riverside.

Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Rok ešte nemáme ukončený, avšak predaj, ktorý sme si naplánovali na tento rok, splníme.

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Áno, ciele na rok 2025 sme splnili. Teší nás stabilný záujem klientov o naše projekty.

Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Sme spokojní. Predajné ciele sa nám darí napĺňať podľa plánu, hoci každý projekt je špecifický a vyvíja sa v čase. Pri rezidenčných projektoch máme Záhradnícku už prakticky skolaudovanú a v ponuke sú posledné tri byty. Rovnako Millhaus na Mlynských nivách finišuje s prácami, v ponuke je ešte niekoľko bytov s peknými výhľadmi.

Do tretice sa teší z mimoriadneho záujmu Kvarter na Jégého ulici. Hoci sme v týchto dňoch začali s výstavbou podzemných podlaží, predaných máme už zhruba 50 % bytových jednotiek. Registrujeme vysoký dopyt po bytoch aj v projekte nového Istropolisu, kde ešte len pripravujeme výstavbu a predaj.

Sme spokojní aj s prenájmom našich pracovných priestorov. Všetky dokončené projekty, napríklad aj The Mill, sú na 100 % prenajaté, čo potvrdzuje atraktivitu našich projektov aj z pohľadu partnerov. Veľmi optimisticky sa pozeráme na projekt nového Istropolisu. Budova Istropolis Atrium už budúceho nájomcu má, stane sa sídlom spoločnosti Dell. A hlavného nájomcu budovy Istropolis Tower prezradíme čoskoro. Tešíme sa, že náš prístup vedia oceniť najväčší biznisoví hráči na trhu.

O aké byty majú klienti záujem koncom roka 2025, evidovali ste ich zvýšenú nákupnú aktivitu v 4. kvartáli 2025?

Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Koniec roka nie je v relatívnom porovnaní s koncom roka 2024 taký extrémny, keďže počas celého roka 2025 boli predaje v porovnaní s rokom 2024 silnejšie. Počas roka 2025 pozorujeme na trhu trend, že dopyt smeruje najmä k bytovým jednotkám s efektívnymi dispozíciami a kompaktnými výmerami.

Dôvodom je kombinácia znižujúcich sa hypotekárnych sadzieb a návratu časti investičných klientov, ktorí hľadajú najvýhodnejší pomer medzi nominálnou cenou bytu a potenciálnym nájmom.

Zároveň lepší pomer ceny a využiteľnosti výrazne oslovuje klientov intenzívne riešiacich otázku dostupnosti bývania, ktorá sa každý rok zhoršuje kvôli stagnujúcemu povoľovaciemu procesu, narastajúcim stavebným nákladom a vedľajším nákladom, ktoré v minulosti developerské projekty nemali.

Rovnaký vývoj sledujeme aj v našich projektoch, klienti oceňujú praktické pôdorysy, dobre nastavený mix bytov a projekty so silným urbanistickým riešením a s kompletnou občianskou vybavenosťou; potvrdilo sa nám to aj pri projekte Bory Nádvorie. V poslednom kvartáli sme evidovali stabilný a zdravý dopyt, ktorý bol najvýraznejší v projektoch s dobre nastavenou cenotvorbou a kvalitnými dispozíciami.

Juraj Duška, konateľ, VI GROUP: U nás dlhodobo evidujeme najväčší záujem o jedno- a dvojizbové byty, čo je už v podstate štandard. V posledných rokoch však vidíme aj rastúci dopyt po troj- a štvorizbových bytoch, prípadne po väčších jednotkách, pokiaľ to charakter konkrétneho projektu umožňuje. Štvrtý kvartál bol z hľadiska predaja porovnateľný s predchádzajúcimi obdobiami, potvrdzuje sa nám tak veľmi dobrý a kontinuálny predaj počas celého roka.

Michal Dutka, hovorca, JTRE: V čase výstavby projektov je pozornosť klientov orientovaná na byty s menšou podlahovou plochou, zatiaľ čo s blížiacim sa dátumom kolaudácie sa zvyšuje záujem o väčšie byty, určené primárne na koncové bývanie. Nákupná aktivita vo štvrtom kvartáli je v súlade s našimi očakávaniami.

Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: V roku 2025 si najväčší podiel odkrojili dvoj- a trojizbové byty. Zaznamenali sme však zvýšený dopyt po štvorizbových bytoch, kde už majú klienti vyššie nároky na dispozičné riešenie. Prekvapujúco sme vnímali zvýšenú aktivitu skôr v lete tohto roka ako v jeho závere.

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Najpredávanejšou kategóriou sú byty jedno- a dvojizbové, čo platí pre predaj aj prenájom. Zvýšený dopyt sme evidovali najmä na prelome prvého a druhého kvartálu, keď sme do predaja uviedli ďalšiu etapu bytov projektu WatsoNova v Košiciach.

Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Záujem registrujeme počas celého roka, a keďže každý projekt je jedinečný, mierne sa líši aj dopyt po konkrétnych bytoch v závislosti od vývoja stavby.

Všeobecne však registrujeme vysoký záujem o jedno- a dvojizbové byty pre investičných klientov, takisto aj väčšie trojizbové a štvorizbové byty pre rodiny. V tomto roku sme pocítili aj zvýšený záujem aj zo strany mladých pracujúcich ľudí, pre ktorých byt od Immocapu často predstavuje prvé bývanie.

Dávate do svojich rezidenčných projektov aj nájomné bývanie, družstevné bývanie, co-living a podobne?

Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Vnímame, že trh sa diverzifikuje, a preto pracujeme aj s alternatívnymi formami bývania, ktoré sú prirodzenou reakciou na dopyt po flexibilite a na aktuálnu dostupnosť hypoték.

Detailne sa pozeráme na dočasné bývanie pre študentov a mladých profesionálov na projekte Vajnorská, krátkodobé nájomné bývanie pre mladých profesionálov navrhujeme v tretej etape projektu Medze a ďalšie modely, ktoré môžu doplniť tradičnú rezidenciu, analyzujeme aj v rámci iných projektov.

Naše projekty sa snažíme „šiť“ podľa potrieb našich klientov, preto je našou ambíciou mať portfólio produktov diverzifikované. To zvyšuje aj odolnosť projektov proti cyklom a lepšie reaguje na rôznorodé potreby obyvateľov. Aktuálne finišujeme práce na príprave družstevného bývania v projekte Bory Bývanie, po ktorom registrujeme významný dopyt.

Je to riešenie vhodné pre klientov, ktorí sa nemusia jednoducho kvalifikovať na klasické hypotekárne financovanie, napríklad seniorov, živnostníkov či ďalšie skupiny obyvateľov s nerovnomerným príjmom. Ostatné formy bývania budeme rozvíjať tam, kde dávajú ekonomický aj urbanistický zmysel. Kľúčové je, aby dopĺňali charakter územia a podporovali jeho dlhodobú udržateľnosť.

Juraj Duška, konateľ, VI Group: V niektorých prípadoch áno, avšak skôr výnimočne. Nájom sa u nás týka najmä komerčných prevádzok. K tomuto modelu pristupujeme individuálne, vždy v závislosti od konkrétneho projektu a jeho charakteru.

Michal Dutka, hovorca, JTRE: Otázkou nájomného bývania a jeho rozličnými formami sa zaoberáme už dlhšie a budeme sa ňou zaoberať aj v budúcnosti.

Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Zatiaľ stále ako jediný developer na Slovensku zakladáme družstevné bývanie v našich rezidenčných projektoch. Od apríla 2024 sme tak založili už tri družstvá za sebou, pričom prvé družstvo vzniklo v projekte NUPPU Magnolia 3. V roku 2025 sme založili družstevné bývanie aj v 2. a 3. etape rezidenčného projektu ZWIRN a začiatkom budúceho roka plánujeme založiť ďalšie v NUPPU.

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Skupina CTR patrila medzi prvých na trhu, ktorí v Prahe aj v Košiciach uviedli nájomné byty. Družstevné bývanie ani co-living nerealizujeme. Aktuálne neuvažujeme o ďalšom nájomnom projekte.

Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Sústreďujeme sa na vytváranie projektov pre vysokokvalitné, energeticky efektívne a dizajnové bývanie, ktoré prispieva k zvyšovaniu štandardu na trhu. Immocap tvorí bývanie vo výborných lokalitách, ako je Trnavské mýto, bulvár Mlynské nivy, Jégého ulica či nový downtown.

Zvýšili sa v roku 2025 v porovnaní s rokom 2024 vaše náklady na výstavbu? Ktorá zložka nákladov stúpla najviac?

Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Áno, stavebné náklady ďalej rástli, pričom tempo bolo opäť výrazné. Dá sa očakávať, že rast nákladov ovplyvní rast predajných cien. Najvýraznejší nárast vidíme pri technických zariadeniach budov a energetických technológiách, tlak na vyššiu energetickú efektívnosť a prísnejšie normy znamenajú vyššie investície do vykurovania, chladenia, vetrania či obnoviteľných zdrojov energie.

Tieto prvky dnes tvoria podstatnú časť rozpočtov a sú nevyhnutné na to, aby budovy spĺňali moderné štandardy a dlhodobo udržali nízke prevádzkové náklady. Súčasne rastú aj náklady práce a ceny niektorých stavebných materiálov, ktoré sú citlivé na globálne výkyvy.

Podľa dostupných indexov sa ceny materiálov od roku 2021 zvýšili približne o tretinu, čo sa premieta do celkovej ceny výstavby, ktorá stúpla ešte výraznejšie a spolu s ostatnými nákladmi vychádzajúcimi zo zmien posledných rokov výrazne ukrajuje z marže developerov. To všetko vytvára tlak na dôslednejšie plánovanie, optimalizáciu produktového mixu a ešte precíznejšiu prípravu projektov, aby sa dali skĺbiť požiadavky klientov, legislatívy aj ekonomiky výstavby.

Juraj Duška, konateľ, VI Group: Náklady na výstavbu rastú prakticky neustále. Stavebníctvo za posledných päť rokov prešlo výrazne turbulentným obdobím – od pandémie až po inváziu na Ukrajine – ktoré prinieslo výpadky stavebných materiálov a prudký nárast ich cien.

Aktuálne najmarkantnejšia zložka, ktorá rastie, je cena práce, pričom zatiaľ nevidíme signály jej stabilizácie. Situáciu navyše zhoršuje nový konsolidačný balík a vysoké daňovo-odvodové zaťaženie práce. Samostatnou kapitolou sú aj rastúce administratívne poplatky, poplatok za rozvoj, ako i nepredvídateľné vyvolané investície.

Michal Dutka, hovorca, JTRE: Náklady, reflektujúc globálne trendy, prirodzene, stúpli naprieč celým odvetvím.

Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Nárast cien vidíme prevažne v raste ceny práce. V ostatnom čase to evidujeme najmä pri pozíciách, ako sú tesár, železiar, TZB a elektroinštalatér. Pokiaľ ide o stavebné materiály, rast cien bol pozvoľný a zodpovedá údajom zo Štatistického úradu SR. Podľa údajov zo Štatistického úradu SR k 3. kvartálu 2025 platí, že medziročná inflácia stavebných prác (vrátane materiálu) je viac ako 5 % a medziročná inflácia stavebného materiálu (výrobné ceny) je viac ako 2 %.

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Vo všeobecnosti evidujeme medziročný nárast cien stavebných materiálov. Významný vplyv na celkové navýšenie nákladov má zároveň rast ceny práce. Medziročná inflácia na Slovensku sa pohybuje približne na úrovni 4 %, čo sa priamo premieta do realizačných nákladov výstavby.

Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap. Vývoj cien dlhodobo sledujeme a je fakt, že ceny nájmov kancelárií, ako aj predajných cien bytov musia zohľadňovať vývoj nákladov. Na druhej strane, vďaka partnerským vzťahom a značným objemom s nami dodávatelia chcú spolupracovať, takže sa nám darí udržiavať dobrý pomer medzi cenou a hodnotou.

V roku 2026 sa chystajú zmeny v katastri nehnuteľností, ako to ovplyvní prípravu vašich projektov?

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Zmeny v katastri môžu mať pre developerov dvojitý efekt. Pozitívne vnímame snahu o zlepšenie bezpečnosti a digitalizácie, pretože rýchlejšie a spoľahlivejšie procesy sú pre prípravu projektov kľúčové.

Ak novela prinesie efektívnejší priebeh zápisov a vyššiu technickú stabilitu systému, prejaví sa to v lepšej predvídateľnosti celého povoľovacieho reťazca. Na druhej strane, obmedzený verejný prístup k údajom a povinná autentifikácia pri nahliadaní do katastra prinášajú viac administratívy pri akvizíciách a due diligence.

Pre veľkých developerov to znamená najmä úpravu interných procesov a väčší dôraz na spoluprácu s advokátmi či odborníkmi, ktorí budú mať oprávnenia pracovať s detailnými údajmi. Celkovo očakávame, že zmeny zapracujeme bez zásadných komplikácií, no bude potrebné určité prechodné obdobie. Ak reforma prinesie vyššiu bezpečnosť a stabilitu systému, výsledný efekt môže byť pre sektor pozitívny, najmä pri veľkých komplexných územiach, kde je transparentnosť vlastníckych vzťahov absolútne kľúčová.

Juraj Duška, konateľ, VI Group: V tejto chvíli máme k dispozícii najmä verejne dostupné informácie o pripravovanej novele. Zároveň ešte nie je jasné jej finálne legislatívne znenie. Sme preto presvedčení, že reálny vplyv na prípravu a realizáciu projektov ukáže až samotná prax, a to práve v závislosti od konečnej podoby zákona.

Michal Dutka, hovorca, JTRE: Príprava bude podľa nás v budúcnosti následkom týchto zmien časovo náročnejšia, najmä z dôvodu náročnejšieho získavania informácií o vlastníkoch nehnuteľností a existujúcich ťarchách na týchto nehnuteľnostiach, ktoré bývajú štandardne potrebné pri majetkovoprávnych vyrovnaniach, ako aj pri identifikácii osôb, ktoré môžu byť našimi zámermi dotknuté.

Ďalšie ovplyvnenie príde aj v spojitosti s avizovaným nárastom nákladov na správne poplatky, ako aj pri pravidelných platbách potrebných na získavanie údajov z portálu.

Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Nepredpokladáme žiadny zasadne pozitívny alebo negatívny vplyv na naše procesy.

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Zmeny v katastri detailne sledujeme. Očakávame úpravy procesov pri zápise vlastníckych práv.

Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Veríme, že pozitívne. Očakávame najmä väčšiu rýchlosť a prehľadnosť procesov.

Aké máte plány na rok 2026?

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Rok 2026 bude pre nás strategicky silný, pretože do predaja vstúpia viaceré veľké územné celky, ktoré dlhodobo pripravujeme. Už na začiatku roka pokračujeme v predaji ďalších etáp projektu Bory Bývanie, ktorý je dnes jedným z najkomplexnejších rozvojových území v Bratislave. V priebehu roka, konkrétne počas júna, plánujeme aj ďalšiu etapu projektu Bory Bývanie, čím prirodzene nadviažeme na stabilný dopyt, ktorý si táto lokalita dlhodobo udržiava.

Počas roka bude zároveň pokračovať predaj etapy Bory Nádvorie, ktorá patrí medzi najúspešnejšie projekty na trhu, a takisto predaj družstevného bývania v etape Bory Na hrádzi, kde vidíme silný záujem najmä zo strany klientov. V druhej polovici roka plánujeme začať predaj aj v projekte Medze, ktorý prináša typ bývania zasadeného do prírodného prostredia.

Medzi kľúčové projekty roka patrí Chalupkova, ktorá predstavuje vstup do prémiového segmentu bývania v bratislavskom downtowne, a koncom roka plánujeme do predaja uviesť aj projekt Vajnorská. Každé z týchto území má vlastnú identitu a spolu výrazne ovplyvnia rozvoj Bratislavy, nielen v oblasti bývania, ale aj v dopravných riešeniach, službách a kvalite verejných priestorov.

Zároveň naďalej pokračujeme v príprave projektu Southbank na pravom brehu Dunaja, kde vznikne moderná, dopravne dobre napojená štvrť s vysokým podielom verejných priestorov, ktorý príde na trh v roku 2027. Okrem nových projektov pokračujeme aj v ďalších etapách už fungujúcej štvrte Bory, aby bola naša pipeline stabilná a dokázala reagovať na dopyt trhu.

Paralelne pracujeme aj na projektoch v zahraničí, kde vidíme dlhodobý investičný potenciál. Rok 2026 bude preto obdobím, v ktorom sa dlhoročná príprava pretaví do predaja viacerých kľúčových mestských území a výstavba týchto území začne v roku 2027.

Juraj Duška, konateľ, VI Group: Rok 2026 bude pre nás pomerne intenzívny. Plánujeme začať výstavbu projektu Terrasy a zároveň uviesť do predaja dva nové projekty – jeden zameraný najmä na prvé, resp. štartovacie, bývanie a druhý určený klientom, ktorí hľadajú niečo väčšie, komfortnejšie a luxusnejšie.

Rovnako kontinuálne pokračujeme v znamení „20-tky“, teda 20. výročia VI GROUP. Pri tejto príležitosti pripravujeme viacero aktivít a noviniek, ktoré budeme postupne predstavovať, takže sa nás určite oplatí naďalej sledovať.

Michal Dutka, hovorca, JTRE: V nasledujúcom roku sa tešíme na dokončenie a skolaudovanie projektu Ganz House a prvých blokov projektu Downtown Yards. Začiatok výstavby a predaja rezidencií očakávame v pokračovaní projektu River Park. Zároveň plánujeme začať stavať projekty Harmincova a Nové nádvorie Dúbravka.

Pri Novom Lide budeme pokračovať v príprave stavebných zámerov pre prvú i ďalšiu etapu, ktoré rozvinú štruktúru novej štvrte v lokalite pozdĺž Jantárovej cesty. V zahraničí plánujeme finalizáciu projektu Nordhafen v Berlíne aj dokončenie hrubej stavby kancelárskej budovy 220 Blackfriars v Londýne.

Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Naším cieľom je i v nasledujúcom roku pokračovať v prinášaní efektívnych a udržateľných projektov, ktoré reflektujú potreby trhu, zlepšujú kvalitu mestského prostredia a majú hodnotu pre obyvateľov. Dúfame, že dôjde k zmene územného plánu na Mlynských nivách, no nielen tam. V súvislosti s tým by sme radi čo najskôr začali s výstavbou nových projektov na Hraničnej ulici, ale aj na Viedenskej ceste.

Ako developerská a stavebná spoločnosť s rozsiahlym portfóliom smepripravení spolupracovať s partnermi štátu v programe štátom podporovaného nájomného bývania. Aktívne monitorujeme a analyzujeme potenciálne investičné príležitosti nielen v Bratislave, ale i v iných zaujímavých regiónoch, ako sú napríklad Košice.

Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Pripravujeme uvedenie 3. etapy bytov v projekte WatsoNova do predaja, zároveň z pohľadu realizácie plánujeme dokončenie hrubej stavby. V januári 2026 uvedieme do predaja ďalší rezidenčný projekt v Košiciach.

Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Máme veľké plány. Najväčšou udalosťou nielen pre Immocap, ale pre celú Bratislavu určite bude začiatok výstavby Istropolisu. V prvej fáze začneme budovať administratívnu budovu Istropolis Atrium, kde vznikne sídlo pre firmu Dell, rezidenčný Blok A a súbežne aj kancelársku vežu Istropolis Tower. Súčasťou prvej fázy výstavby bude aj očakávaná kultúrno-spoločenská hala, ktorá sa stane centrom Istropolisu aj celého Trnavského mýta.

Druhou čerešničkou na našej torte bude projekt Éclair v samotnom srdci nového downtownu na Bottovej ulici. Krásna dizajnová rezidenčná budova prinesie kvalitné bývanie so zberateľskou hodnotou. Projekt vyrastie na pozemku, ktorého súčasťou bude aj nová centrála ZSE prepojená s rezidenčným domom a zeleným parčíkom. Tento výnimočný projekt plánujeme sprístupniť v priebehu roka pre vybraných vážnych záujemcov, keďže ponuka je limitovaná.

Veľkou novinkou pre Immocap bude v roku 2026 vstup do nového segmentu – začíname so správou budov. V našom portfóliu budú okrem projektov, ktoré realizujeme, aj budova ParkOne na Kollárovom námestí, centrála spoločnosti Telekom na Bajkalskej ulici a centrála Prvej stavebnej sporiteľne rovnako na Bajkalskej ulici. Veríme, že rozšírenie portfólia našich služieb nám prinesie ešte viac spokojných obchodných partnerov.