Anketa: Brownfieldy v dobrej lokalite lákajú developerov

Bývalé priemyselné, chemické či potravinárske fabriky boli v minulosti na okrajoch Bratislavy. Časom v okolí pribudla obytná zástavba, obchody, cesty a električkové trate. V súčasnosti, keď sa mesto nevyhne pod tlakom záujmu o bývanie ani zahusťovaniu územia, treba využiť ich potenciál. Dokážu to najmä developeri, štát využíva túto možnosť málo.

Za akých podmienok by ste sa zúčastnili obnovy brownfieldu?

J. BENETIN: Aktuálne pripravujeme projekt Nová Matadorka, ktorý je typickým príkladom revitalizácie brownfieldu. Práca na ňom je pre nás veľmi zaujímavá, obohacujúca, kreatívna a veľa sa pri nej učíme. Ponúka niektoré vzácne možnosti.
Zachovanie pôvodného dedičstva – snažíme sa do projektu zakomponovať pôvodné stavby, ale aj urbanistickú logiku územia. Núti nás to porozumieť pôvodnému využitiu, procesom a funkciám v území.

Zároveň premýšľame nad súčasnými potrebami a očakávaniami budúcich obyvateľov. Je zaujímavé, ako pekne sa dajú tieto aspekty skĺbiť.

Lokalita – je stále ťažšie nájsť vhodné pozemky na výstavbu v blízkosti centra mesta, a brownfieldy sú dobrou cestou, ako môže mesto rásť aj vo svojom vnútri.
Veľkosť – Nová Matadorka je rozsiahly projekt, s ktorým máme možnosť vytvoriť modernú, premyslenú a atraktívnu mestskú štvrť. Napríklad tým, že parkovanie v celom projekte umiestňujeme do podzemných podlaží, vytvárame jednu z najväčších zón bez áut v Bratislave.

Atmosféra – spojením starého a nového máme možnosť vytvoriť unikátnu atmosféru a presne o to sa pri tvorbe projektu najviac snažíme.

J. DUŠKA: V rámci nevyhnutného a dôležitého rozvoja mesta by malo byť jednou z priorít nielen súkromného, ale i verejného sektora venovať pozornosť práve týmto územiam a podporiť ich stavebný potenciál. Územia brownfieldov preto ponúkajú veľký potenciál z hľadiska budúceho rozvoja mesta.

Z nášho pohľadu architektov má preto ich obnova naozaj veľký význam a zmysel nielen ekologický, keďže primárnym benefitom je odľahčenie prípadného environmentálneho zaťaženia. Do územia zároveň prinášajú hodnoty ako z hľadiska urbanizmu, tak i architektúry, keďže revitalizované lokality sa môžu plnohodnotne začleniť do štruktúry mesta.

Dôležité je však uvedomiť si, že nejde o jednoduchú typológiu stavieb a teda ani developmentu. Záleží na tom, v akom stave je územie z hľadiska environmentálnej záťaže aj z hľadiska existujúcich stavieb a ich prípadného potenciálu na obnovu. Revitalizácia môže v sebe zároveň skrývať množstvo „prekvapení“, a to i napriek maximálnej snahe predvídať nepredvídateľné. Z nášho pohľadu ako developerov je odpoveď na vašu otázku preto pomerne priama a síce, že musí vychádzať základná ekonomika projektu so zreteľom na našu dlhodobú filozofiu: vytvárať cenovo dostupné a kvalitné bývanie.

M. HÁJEK: O nás je známe, že už štvrtý rok sa usilujeme o revitalizáciu rozsiahleho areálu bývalej Palmy, ktorej naďalej stojí v ceste neaktuálny územný plán.
Revitalizácia brownfieldov je pre nás absolútna priorita a považujeme ju za najudržateľnejší spôsob rozvoja mesta. Brownfieldy sú alternatívou k rozťahovaniu miest do šírky zaberaním poľnohospodárskej pôdy a lesov. Na rozdiel od projektov na zelenej lúke sú väčšinou výborne napojené na existujúcu dopravnú infraštruktúru či siete a nezaberajú žiadnu zeleň, ale ju, naopak, prinášajú.

Sú často súčasťou rezidenčných lokalít, kam priemyselná výroba jednoducho nepatrí a nikto po jej návrate netúži. Neraz sú zdevastované, takže sú nielen estetickou škvrnou, ale doslova ohrozujú svoje okolie, takže ich premena na živé územia je priorita pre existujúcich obyvateľov.

Bratislava v nich má obrovský potenciál na svoj ďalší rozvoj, sú to stovky hektárov území, ktoré sa môžu zmeniť na nové rezidencie, administratívne budovy, kultúrne, sociálne funkcie, živé štvrte s kaviarňami, obchodíkmi, športoviskami atď. Aj preto je revitalizácia brownfieldov pre nás veľmi atraktívna a najsprávnejšia cesta v rozvoji miest pre ľudí. Žiaľ, v mnohých prípadoch ich novému rozumnému využitiu bráni neaktuálny územný plán.

M. KALMA: Pre Occam Real Estate je dôležitá: a) možná prestavba na funkcie, ktorej sa ako firma venujeme, t. j. bývanie, kancelárie alebo maloobchodné priestory; b) ekonomická zmysluplnosť projektu; c) lokalita a genius loci daného brownfieldu a možnosť využiť históriu pre budúci development.

R. PŠENIČKA: Obnova brownfieldov pre nás nie je novinkou, práve naopak. Za sebou už máme niekoľko takýchto transformácií, respektíve aj konverzií. Znovuoživenie brownfieldov pokladáme za istú formu pozitívnej „recyklácie“ týchto chátrajúcich území.

Odstraňovanie brownfieldov by mala byť jedna z priorít trvalo udržateľného rozvoja moderných miest, a to oveľa väčšou než neustále rozširovanie ich predmestí a prímestských satelitov na úkor ďalšieho zaberania kvalitnej pôdy a zelene. Prinášať nový život do miest chápeme ako jedno z našich dôležitých poslaní.

Pri výbere, či sa do danej transformácie pustíme alebo nie, dbáme na viacero faktorov. Tými pozitívnymi sú hlavne lokalita a stav územia. Mesto za uplynulé storočie rástlo a rozširovalo sa, vďaka čomu sú dnes mnohé pôvodne industriálne zóny, ktoré boli na okraji mesta, takmer v jeho centre. Pozitívnou výzvou preto je, ako ich stransformovať na dnešné využitie.

Negatívom môže byť ich potenciálne zaťaženie nepríjemným dedičstvom priemyselnej minulosti, napríklad rôznymi druhmi znečistenia, či už podzemných vôd, pôdy, alebo pôdneho vzduchu, ktoré je treba ekologicky odstrániť, prípadne minimalizovať ich negatívny dopad na ďalšie využitie tohto územia. Výzvou môže byť aj prípadné zachovanie technických, resp. kultúrnych pamiatok, ako aj ich následná citlivá inkorporácia v rámci nového projektu.

D. SUCHÝ: Viacero našich projektov, najmä v novom centre Bratislavy, predstavuje premenu brownfieldu na kvalitné mestské prostredie. Obnova brownfieldov, teda nevyužívaných priemyselných alebo dopravných areálov, je jedným z ideálnych spôsobov rozvoja mesta vnútri jeho územia. Vytvára podmienky pre tvorbu mesta krátkych vzdialeností. Reflektuje prirodzený vývoj, v ktorom sa v dôsledku rastu mesta bývalé priemyselné periférie stali súčasťou širšieho alebo užšieho centra a

Bratislava má šťastie, že má dostatok takýchto plôch, ktoré môže začleniť do živého organizmu mesta. Zároveň takáto premena prináša zlepšenie životného prostredia. Developeri totiž často musia pristúpiť k odstráneniu historických environmentálnych záťaží, keďže štát sa nezhostil úlohy vysporiadať sa s týmto dedičstvom minulosti.

Je výhodnejšie obnoviť brownfield v jednej vlne alebo po častiach?

J. BENETIN: To závisí od veľkosti a náročnosti projektu. My sme sa vydali cestou povolenia projektu ako celku, ale samotná výstavba bude prebiehať po etapách.

J. DUŠKA: U nás nie sme vo všeobecnosti zástancami výstavby v etapách, pokiaľ to nie je naozaj nevyhnutné, keďže práve etapizácia môže paradoxne stavbu skomplikovať a predražiť. V prípade brownfieldu to platí o to viac, pretože vo väčšine prípadov ide o nevyhnutné a náročné stavebno-technické zásahy, či už hovoríme o revitalizácii podložia z titulu ekologickej záťaže, sanácii, resp. asanácii existujúcich stavieb pre ich nevyhovujúci technický stav, prípadne o potrebe špeciálneho zakladania stavieb pre budúcu stavbu a pod.

Z technického hľadiska teda zväčša „spodná stavba“ determinuje to, či vôbec má zmysel uvažovať s výstavbou v etapách. V neposlednom rade o tejto otázke rozhoduje aj zabezpečenie financovania na výstavbu, to je však už samostatná téma.

M. HÁJEK: Z pohľadu investora sa to môže líšiť podľa projektu, rozlohy a pod., avšak z pohľadu suseda a obyvateľa mesta je jasne výhodnejšie revitalizovať ich čím skôr. Pomôžeme si príkladom Palmy. Prvá etapa jej revitalizácie, Palma Uptown Offices, už má záväzné stanovisko mesta a nepotrebuje zmenu územného plánu.

Takže sa po získaní ďalších nevyhnutných povolení, ktoré u nás nezriedka trvajú roky, bude môcť začať stavať. Ideálne nielen z nášho pohľadu, ale aj kvôli ľuďom bývajúcim v okolí či tým, ktorí budú v rámci kancelárskej časti Palmy pracovať, by bolo zrealizovať revitalizáciu celého územia kontinuálne a čím skôr.

Potvrdzujú nám to aj viaceré prieskumy verejnej mienky, ktoré ukazujú, že susedom prekáža terajší stav areálu a revitalizácia môže priniesť viaceré funkcie, ktoré im chýbajú. To však neumožňuje územný plán, ktorého zmenu má na starosti mesto.

M. KALMA: Odpoveďou je „take up“, t. j. koľko m2 v danej funkcii na predaj/prenájom je trh schopný absorbovať. Pokiaľ je to menší projekt a celu výstavbu sme schopní na trhu umiestniť väčšinou počas výstavby, pôjde o jednu fázu. Ak nie, tak o viac.

R. PŠENIČKA: V prvom rade je dôležité mať na úvod jasný koncept obnovy celého územia. Ten by sa mal tvoriť na základe dôkladnej komplexnej analýzy a priamej participácie odbornej a zainteresovanej verejnosti. Výsledkom je nielen samotný koncept ideálnej transformácie alebo konverzie územia, ale aj návrh harmonogramu postupných krokov jeho realizácie s prihliadnutím na stanovené ciele, celkový objem, logiku postupnosti jednotlivých míľnikov a v neposlednom rade aj na trh – čiže potreby a možnosti budúcich obyvateľov a užívateľov hotového diela. Na základe našich skúseností ide o postupný dlhodobý proces s množstvom jednotlivých etáp.

D. SUCHÝ: Záleží na veľkosti projektu, aký objem bytov alebo komerčných priestorov dokáže trh absorbovať. V našom prípade ide o väčšie územia, ktoré sa realizujú v etapách.

Zrealizovali ste takéto projekty alebo o nich uvažujete?

J. BENETIN: V minulosti sme realizovali menšie projekty rekonštrukcií a revitalizácií starších budov na Miletičovej ulici a v centre mesta pre projekt Nová Matadorka sme už získali prvé stavebné povolenie a aktuálne riešime technické aspekty prípravy samotnej realizácie úvodnej etapy.

J. DUŠKA: V roku 2020 sme dokončili projekt Matadorka, ktorý je situovaný v bývalom priemyselnom areáli v mestskej časti Petržalka. Bol to teda de facto náš prvý brownfieldový projekt, ktorý považujeme za jeden z najúspešnejších u nás. A ako sa vraví, „potužení úspechom“, momentálne máme v rámci toho istého areálu rozpracovaný ďalší projekt. Pevne veríme, že dopadne rovnako pozitívne.

M. HÁJEK: Zrevitalizovali sme v Bratislave brownfieldy Blumental, kde pozostatky tabakovej továrne nahradil polyfunkčný komplex s novým námestím, občianskou vybavenosťou, bytmi a kanceláriami, či rezidenčný Guthaus, v rámci ktorého sa nám podarilo napríklad zachovať aj historický bunker z prvej svetovej vojny, ktorý bol pôvodne určený na asanáciu. Pôsobíme aj v Slovinsku, kde sa zameriavame výlučne na brownfieldy.

Tento rok dokončujeme prvý projekt revitalizácie Kvartet a začali sme stavať projekt Vilharia, najväčší kancelársko-obchodný komplex v Slovinsku, ktorý bude stáť na pôvodne zanedbanom území blízko centra Ľubľany. pripravujeme AJ tri ďalšie projekty revitalizácie brownfieldov v blízkej budúcnosti. Čo treba vyzdvihnúť je, že Ľubľana, ktorá bola opakovane zvolená za najzelenšie hlavné mesto Európy, si naozaj dáva záležať na tom, aby sa revitalizácia brownfieldov posúvala vpred.

Napríklad projekt Vilharia sme získali pred dvoma rokmi a odvtedy sa podarilo zmeniť územný plán, získať všetky potrebné povolenia a začať stavať. Pre porovnanie, v Bratislave vlastníme pozemok Palmy už štyri roky, pripravili sme výnimočný koncept revitalizácie v spolupráci s Gehl Architects, ale stále nevieme, kedy dôjde k zmene územného plánu a bude nám umožnené tento spustnutý pozemok obnoviť. Veríme však, že vedenie mesta vidí, že revitalizácia tohto brownfieldu by mala byť prioritou a pomôže nám aj našim susedom vrátiť život do tejto zanedbanej štvrte.

M. KALMA: Occam Real Estate plánuje premenu veľkého brownfieldu bývalej fabriky Merina v Trenčíne, zväčša na funkciu bývania. Spolupracujeme s top slovenskými a českými architektmi a mestom Trenčín, aby sme zachovali aj istú časť fabriky na kultúrno-spoločenskú funkciu.

R. PŠENIČKA: Takýchto transformácií, resp. konverzií zanedbaných území máme za sebou niekoľko. Našou prvou na území Bratislavy bola premena bývalého pivovaru Stein na živé miesto sústredené okolo ústredného dvora.

Dnes je tu kvalitné bývanie s odkazom na históriu územia, ktoré napriek modernej výstavbe pôsobí, ako by tam bolo odjakživa. Príkladom ďalšej našej transformácie brownfieldu je aj konverzia bývalej Bratislavskej cvernovej továrne na zónu ZWIRN, ktorá kombinuje bývanie v typickej blokovej zástavbe s administratívnymi priestormi a službami.

Nadnesene by sme mohli konštatovať, že ide o premenu bývalého priemyselného srdca Bratislavy na modernú mestskú štvrť plnú rôznorodého pulzujúceho života.
Aktuálne pracujeme aj na niekoľkých projektoch na jednej z najdôležitejších rozvojových osí tohto mesta, a tou je nepochybne lokalita Mlynských nív až po Hraničnú ulicu, alias urbanistické celky Mlynské nivy – západ a Mlynské nivy – východ. Ide o bývalú priemyselnú lokalitu medzi Starým prístavom, novým Ružinovom a starým Prievozom, kde Hraničná ulica bola dlhodobo akousi pomyselnou hranicou medzi mestom a starým Prievozom.

S projektom NUPPU postupne pretvárame bývalý logistický areál na modernú mestskú štvrť kvalitného bývania, v čom by sme radi pokračovali aj v neďalekom takmer 4-hektárovom areáli bývalého stavebného dvora na Hraničnej ulici. Na území bývalej panelárne na ulici Mlynské nivy o výmere takmer 7 ha pripravujeme na základe víťazného návrhu z medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže ďalší kvalitný projekt s prvkami udržateľnosti.

Jedným z najdôležitejších, ak nie najdôležitejším míľnikom postupnej obnovy brownfieldov na Mlynských nivách, je prerokovanie a schválenie Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy a následná zmena územného plánu, na ktorej spolu s ďalšími investormi aktívne participujeme s Metropolitným Inštitútom Bratislavy, ako aj so samotným mestom a mestskou časťou Ružinov.

D. SUCHÝ: Premenou brownfieldu bolo práve dokončované pokračovanie komplexu Eurovea. Aktuálne pripravujeme aj pokračovanie Klingerky na mieste bývalej továrne, čo si vyžiadalo vyčistenie územia. V rôznej miere majú charakter brownfieldu aj územia Nového Lida či starého letiska vo Vajnoroch.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 11-12/2023