Ganz House rastie a s ním aj očakávania. Podarí sa JTRE a architektom z Compassu ustáť tlak vlastných superlatívov?

Developeri nálepkujú svoje projekty rôznymi superlatívmi. Tento naratív dodržiava aj spoločnosť JTRE pri zámere Ganz House, ktorý vyrastá na trojuholníkovom pozemku v rozľahlej zóne Eurovea City, priamo v dotyku s novou budovou Slovenského národného divadla. Butikový projekt od architektov z kancelárie Compass Architekti už získal prvého veľkého nájomcu a jeho výstavba postupne napreduje. Ustojí ambiciózne plány v silnej konkurencii iných developmentov?

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Keď si kliknete na webstránku projektu Ganz House, vyskočia na vás superlatívy. Prevládajú slová ako jedinečný, exkluzívny, unikátny, prémiový, moderný, znova exkluzívny a znova unikátny. A potom ešte originálny. A ešte najvyspelejší aj najzelenší. A zakončíme to slovom nenapodobiteľný. Ganz House je opísaný veľkolepo, priam až neuveriteľne. Niekto môže mať pocit, akoby lepší projekt v Bratislave neexistoval.

Navrhnutý je na úzkom trojuholníkovom pozemku v rozľahlej zóne Eurovea City. Teda medzi projektmi developera JTRE, ktorý tu postavil väčšinu stavieb – a ktorý stavia aj Ganz House. Budovu zo severozápadnej strany zvierajú veže Panorama Towers a z východu nová budova Slovenského národného divadla. Najväčšie nákupné centrum na Slovensku Eurovea sa nachádza z juhu a z juhozápadu sa zase týči prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower.

Ganz House tak bude mať najprestížnejších susedov v downtowne a jeho obyvatelia budú uprostred diania nábrežnej štvrte Eurovea City. Aktuálny názov projektu je inšpirovaný značkou prvých bratislavských električiek od firmy Ganz Budapest, ktoré pred storočím premávali v tomto území. Nový downtown i projekty JTRE totiž vznikajú na pozemkoch bývalých fabrík a v miestach industriálnej histórie Bratislavy.

Pôvodne na tento fakt developer nereflektoval – projekt niesol sprvu názov Triangel, čím JTRE poukazoval na trojuholníkový pozemok, ktorý zostal nezastavaný v zóne Eurovea City ako jeden z posledných. S jeho urbanizáciou začala spoločnosť začiatkom roka 2024, teda krátko po finalizácii druhej etapy nákupného centra i mrakodrapu.

Zn. „pre vyvolených”

A práve pár mesiacov pred začiatkom výstavby oznámil developer detaily zámeru, ako aj termíny či ďalšie podrobnosti. Ganz House bude kombináciou bývania a kancelárií. Rezidenčná časť od Pribinovej ulice prinesie na ôsmich podlažiach 65 rezidencií rôznych veľkostí vo vysokom štandarde.

To znamená chladiace stropy, stropné sálavé kúrenie, rekuperáciu, exteriérové tienenie, podlahové kúrenie v kúpeľniach či predprípravu na smarthome technológie, ale aj monitorovacie parkovisko. Byty na prvých šiestich poschodiach sú navrhnuté s krytou pobytovou loggiou, na dvoch najvyšších hmotovo ustúpených podlažiach sú penthousy s terasami a panoramatickým výhľadom na Bratislavu.

Celkovo pôjde o jedno z najdrahších bývaní v hlavnom meste určené je pre bonitnejšiu klientelu. Dvojizbový byt s výmerou od 58 m² je k dispozícii od 460-tisíc eur, trojizbový byt s dvomi kúpeľňami s výmerou od 85 m² sa predáva od 640-tisíc eur a medzi najdrahšie patria štvorizbové byty taktiež s dvomi kúpeľňami a výmerou od 113 m² – v predaji sú od 890-tisíc eur. Budúci rezidenti si v cene bytu kupujú aj služby concierge, teda 24-hodinovú recepciu.

Administratívna časť od Čulenovej ulice poskytne na deviatich podlažiach 10-tisíc m² butikových kancelárií s vlastnými terasami v súlade s princípmi environmentálnej a spoločenskej zodpovednosti (ESG). Projekt bude obsahovať aj retailové priestory na prízemí s výmerou 1 800 m². V podzemnej garáži zase pribudne 200 parkovacích miest vrátane nabíjacích staníc elektromobilov či cyklistického zázemia na prízemí.

Projekt si drží plánovaný stavebný rytmus

Prípravné práce z minulého roka vystriedala o pár mesiacov neskôr intenzívnejšia stavebná aktivita, až na stavbe začali pribúdať podlažia. Dnes je stredobodom lokality, pričom detaily pre ASB uviedol hovorca JTRE Michal Dutka: „Hrubá stavba napreduje rýchlo – na ôsmom poschodí sa betónujú steny. V rezidenčnej časti už prebieha montáž hliníkových okien s izolačným trojsklom na šiestom poschodí z celkových deviatich. Taktiež sa začína s postupným zatepľovaním.”

Nezaostávajú ani vnútorné priestory. „Inštalujú sa elektrické rozvody, vzduchotechnika, zdravotechnika, vykurovanie aj chladenie. Realizuje sa tiež raster sadrokartónových konštrukcií, čoskoro prídu na rad potery v bytoch, na ktoré sa bude aplikovať nášľapná vrstva,” dodáva ďalšie novinky hovorca JTRE.

Reálne kontúry už naberá aj administratívna časť z Čulenovej ulice. „Osádzajú sa okná na druhom poschodí, betonáž prebieha na piatom a dokončujú sa stropy na štvrtom. V exteriéri sa uskutočňuje inštalácia inžinierskych sietí vrátane kanalizačných, vodovodných a horúcovodných prípojok,” opisuje práce na projekte Michal Dutka.

Podľa hovorcu JTRE ide všetko podľa plánu. „Do septembra 2025 bude hotová hrubá stavba, následne sa začne montáž kamenného obkladu fasády – ten dotvorí aj unikátne ostré nárožia budovy. Dokončenie celého projektu je naplánované na 3. kvartál 2026,” hovorí Dutka. Projekt si teda drží plánovaný stavebný rytmus.

„Výstavba prebieha bez výrazných komplikácií a podľa harmonogramu. Tento plynulý priebeh možno pripísať precíznej príprave, profesionálnemu tímu a dôslednej kontrole realizácie,” sebavedomo konštatuje hovorca developera a dopĺňa, „výzvy sú, samozrejme, súčasťou každého výnimočného diela, ale v tomto prípade sa ich darí predvídať a zvládnuť bez toho, aby ovplyvnili tempo či kvalitu stavby.”

Do Ganz Housu prichádza prvý veľký nájomca

JTRE hovorí o úspešnom predpredaji bytov, pričom s pribúdajúcimi podlažiami má rásť aj záujem kupujúcich. Konkrétne čísla však neuvádza. „Predpokladáme, že tento trend bude s dokončovaním fasády a interiérov narastať a do kolaudácie budú všetky z celkového počtu 65 rezidencií vypredané – čo naznačuje, že klienti oceňujú nielen lokalitu, ale aj vysoký štandard a architektonickú kvalitu,” hovorí Michal Dutka.

V kancelárskej časti budovy je už známy prvý veľký nájomca. „V Ganz House si svoju vlajkovú pobočku na ploche 1 400 m² otvorí spoločnosť UniCredit Bank. Prebiehajú rokovania aj s ďalšími významnými klientmi – ich mená zatiaľ nemôžeme konkretizovať, všetko však nasvedčuje tomu, že sa Ganz House stane novým magnetom pre top biznis hráčov v centre Bratislavy,” otvorene komunikuje hovorca JTRE.

Po desiatich rokoch bez výraznejších zmien

Finálny výraz projektu vzišiel z vyzvanej architektonickej súťaže, v ktorej zvíťazila prestížna kancelária Compass Architekti. Urbanisticko-architektonická štúdia bola spracovaná už v roku 2015, po desiatich rokoch však architekti z Compassu výrazné zmeny v projekte neevidujú.

„Odvtedy nenastali žiadne významné zmeny z hľadiska hmotového riešenia objektu. Pri spracovaní realizačnej dokumentácie sa, prirodzene, prehlbovali a spresňovali detaily, ako sú fasádne kompozície, materiálové riešenia či farebnosť. Zvýšil sa štandard bytov s vlastnou recepciou, v administratíve pribudlo aktívne jadro a strešná terasa,” uviedla pre ASB architektonická kancelária.

„Na hlavnú fasádu sa dostal kamenný obklad ako dôstojný náprotivok historizujúcej budovy SND, vo „výrezoch“ zasa vertikálne lamely, ktoré prispievajú k vizuálnej homogenite a zároveň slúžia ako pasívny tieniaci prvok na zníženie solárnych ziskov,” dodáva ateliér, ktorý spresňuje aj budúcu podobu verejných priestorov, ktoré dnes – vzhľadom na prebiehajúcu výstavbu – pôsobia chaoticky.

„Verejný priestor po obvode budovy nadväzuje materiálovo aj prevádzkovo na už zrealizované časti zóny Eurovea City,” uvádza kancelária, čo znamená, že Bratislavčania sa dočkajú okolia, aké už poznajú z iných častí Eurovea zóny. „Našou snahou bolo vytvoriť prirodzené pokračovanie existujúcich peších trás a zároveň doplniť kvalitný parter s mestskou zeleňou a mobiliárom,” spresňuje ateliér.

„Hlavný verejný priestor sa však odohráva v podchode pod spojovacím krčkom objektu, ktorý bude mať svoj vlastný charakter – intímnejší a zároveň aktívny, s možnosťou menších prevádzok či sedenia. Vjazdy a výjazdy do nákupného centra Eurovea zostanú v plnej miere zachované,” uvádza kancelária.

Podľa nej je objekt oproti iným developmentom v downtowne iný najmä svojou mierkou a charakterom. „Na rozdiel od dominantných výškových objektov má kompaktnejší objem, ktorý svojou výškou aj materiálovým výrazom lepšie korešponduje s budovou Slovenského národného divadla,” uzatvára kancelária Compass Architekti.

Podarí sa JTRE a architektom z Compassu ustáť tlak vlastných superlatívov?

Vráťme k prvému odseku článku, teda k superlatívom projektu Ganz House. O ich vysvetlenie sme požiadali developera JTRE. Ten trvá na tom, že každý z nich má oporu v konkrétnych parametroch projektu a odvoláva sa na kombináciu dizajnu, komfortu, smart riešení a udržateľnosti. Rezidenčnú časť má od konkurencie odlišovať nielen vysoký štandard, ale aj výrazná architektúra z dielne Compass Architekti.

Podľa developera je totiž architektúra navrhnutá tak, aby si udržala výnimočný charakter a hodnotu aj o desaťročia. Podobne ambiciózne však pristupujú k svojim zámerom aj iní developerskí hráči – príkladom je štvrť Vydrica, ktorej byty disponujú porovnateľným až identickým nadštandardom ako tie v Ganz House. V prospech Ganz House však hrá mierka – kým vo Vydrici vznikne až 370 bytov, v projekte developera JTRE ich bude len 65.

Odklon od bežných riešení má byť zrejmý aj v administratívnej časti Ganz House. Namiesto konvenčného kúrenia a chladenia sľubuje JTRE využitie systému TABS (Thermally Activated Building Systems), ktorý má zabezpečiť vyššiu energetickú efektivitu a komfort. Doplniť ho majú fotovoltické panely, cyklozázemie či strešná komunitná terasa.

Podobný prístup sľubuje aj developer Immocap v rámci projektu Istropolis. TABS systémy bude využívať administratívna budova Istropolis Atrium, kde sa očakáva zníženie prevádzkových nákladov až o polovicu.

Ganz House bude patriť k elite

Ambície v oblasti udržateľnosti opiera JTRE o snahu získať najvyššiu úroveň BREEAM certifikácie. Ide o hodnotenie, ktorého najvyššou úrovňou sa môže pochváliť menej než 1,5 percenta budov na svete. V Bratislave ju získala Pradiareň 1900 (BREEAM Outstanding), a to ako prvá slovenská zrekonštruovaná pamiatka, ale aj veža Twin City Tower na Mlynských nivách.

Tá je dokonca jedinou budovou na Slovensku, ktorá má kombináciu certifikátov WELL Platinum, BREEAM Outstanding a WiredScore Platinum. Nivy Tower od HB Reavis je zase prvou budovou strednej a východnej Európy s certifikátom Smart Building Gold, ktorý chce JTRE taktiež získať.

Ganz House teda nie je prvý, ktorý sa bude pýšiť spomenutými certifikátmi, nadštandardom či superlatívmi. Zaradí sa medzi elitu bratislavských developmentov – určený bude pre tých najbonitnejších obyvateľov a klientov, ktorým už nestačí len lokalita v centre mesta, ale chcú aj pridanú hodnotu v podobe atraktívneho výrazu, technológií a trvalej udržateľnosti.

Uvedené superlatívy zatiaľ ostávajú v rovine zámerov. Či sa pretavia do reality, ukáže až realizácia a prevádzka. Už teraz je však jasné, že Ganz House mieri medzi najambicióznejšie mestské projekty posledných rokov.