Suché vrty vychladia Sky Park Tower

Alto Real Estate stavia v downtowne Bratislavy ďalší zo série Sky Parkov. V susedstve budovy Národnej banky Slovenska dokončuje prvú etapu projektu Florian Residence a zároveň rozbieha výstavbu jeho druhej fázy. V rozhovore s výkonným riaditeľom Rastislavom Valovičom sme sa rozprávali o aktuálnych projektoch, udržateľnosti, inováciách a vývoji realitného trhu.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Vytvárame živú štvrť aj tým, že investujeme nemalé finančné prostriedky, aby sme už mali pri dokončení „dospelé“ stromy. Sky Park by Zaha Hadid má najväčšiu zelenú strechu na Slovensku, pretože celý Sky Park by Zaha Hadid je jedna veľká zelená strecha s parkovou úpravou,“ uviedol výkonný riaditeľ Rastislav Valovič. Práve toto ľudia oceňujú z hľadiska udržateľnosti, zároveň to firmu odlišuje od konkurencie. Na existujúcej už takmer 3,5-hektárovej streche v Sky Parku je takmer 202 dospelých stromov či takmer 30 000 ks rastlín.

Spoločnosť Alto Real Estate, ktorá vznikla v roku 2022 po odchode Jozefa Oravkina zo skupiny Penta, sa popri kompletnej správe a prenájmu takmer 140 000 m² kancelárskych priestorov v Bratislave zameriava v rámci developmentu na výstavbu rezidenčných projektov v Bratislave pre náročných klientov.

Okrem atraktívnych lokalít, kvalitnej architektúry a rozsiahlych zelených plôch kladie dôraz aj na využívanie najmodernejších inovačných technológií, ktoré podporujú udržateľnosť a efektívnu výstavbu, ale aj správu existujúcich budov.

Od roku 2022 už stihlo Alto dokončiť, skolaudovať a odovzdať štvrtú vežu Sky Parku by Zaha Hadid s 264 bytmi, momentálne dokončuje aj prvú etapu technologicky najprogresívnejšieho rezidenčného projektu v Bratislave Florian I. Má rozostavanú aj svoju vlajkovú loď Sky Park Tower by Zaha Hadid, ktorá bude vyvrcholením celej jednej etapy Sky Parku.

V tesnom susedstve pripravuje aj jeho pokračovanie, avšak už s názvom Sky Park Square, tentokrát už však „by Mecanoo“. Vo výstavbe je aj pilotný projekt STORE.TO v bratislavskej Rači, ktorý sa špecializuje na menšie flexibilné sklady, mestskú logistiku, ľahkú výrobu či menšie dielne.

Celkovo Alto Real Estate realizuje osem developerských projektov v hodnote takmer 700 miliónov eur (GDV), pričom sa pravidelne venuje témam realitného trhu, moderných technológií a rozvoju bratislavského downtownu.

Naposledy sme spolu hovorili v roku 2023. Kam sa odvtedy z vášho pohľadu posunul rezidenčný trh v Bratislave?

V porovnaní s rokom 2023 vidíme oživenie trhu rezidenčných nehnuteľností. Budem to ilustrovať na našich výsledkoch: v roku 2023 sme predali ako spoločnosť 43 bytov v hodnote zhruba 24 miliónov eur za rok, v roku 2024 to už bolo 100 bytov za 50 miliónov eur.

K začiatku novembra sme v roku 2025 predali už 127 bytov za 75 miliónov eur. Na všetkých týchto parametroch vidno, že trh stále rastie. Možno nie skokovo, ako to bolo z roku 2023 do roku 2024, ale rast je stále badateľný. Hoci treba aj skonštatovať, že stále nedosahuje hodnoty, ktoré boli z hľadiska predaja pred pandémiou koronavírusu.

Ako si vysvetľujete rast záujmu?

Je to kombinácia viacerých dôvodov, z ktorých tri vnímam ako kľúčové. Jedným bol odložený dopyt. Druhým postupný pokles úrokových sadzieb na hypotéky, ktoré pomohli oživiť trh. Tretím je pretrvávajúca atraktívnosť z pohľadu investícií do bytov ako takých, ktorých ceny stále rastú.

Kupujú zákazníci byty na vlastné bývanie alebo na prenájom?

Zhruba polovicu našich bytov si klienti kupujú na vlastné bývanie. Druhá polovica je vyskladaná z viacerých účelov. Napríklad 18 % z toho tvoria byty, ktoré si ľudia kupujú na ich ďalší prenájom. Zvyšok je na rôzne účely. Časť ľudí si kupuje byty ako investíciu, ale neprenajímajú ich, iní ich kupujú pre svoje deti.

Ako máte nastavený cyklus projektov, aby firma mala plynulý cashflow?

Nie sme iba developer, ale aj správca a prenajímateľ takmer 140 000 m² komerčných nehnuteľností, takže cashflow na chod firmy čerpáme z dvoch zdrojov. Ak sa pozrieme len na developerskú vetvu, tak kľúčom je časovanie dokončovania a odovzdávania projektov.

Úplne ideálne by bolo každý rok dokončiť a odovzdať vždy jednu fázu developerského projektu. To vám zabezpečí plynulý cashflow na štart výstavby iného developerského projektu. Nám sa darí k takémuto modelu výrazne približovať, keďže budúci rok odovzdáme Florian 1, v tom ďalšom dokončíme Florian 2, v ďalšom budeme odovzdávať Sky Park Tower atď.

Hovoríte, že Sky Park Tower je vyvrcholením celej etapy Sky Parku od Zahy Hadid. Čo to znamená?

V Sky Park Tower sme implementovali asi všetky vylepšenia, ktoré sa realizovať dali. Jedna z hlavných zmien oproti prvým štyrom vežiam je, že primárnym zdrojom tepla a chladu sú suché vrty, ktoré majú celkovú dĺžku 13 kilometrov. Nachádzajú sa pod samotnou vežou a budú zásobovať takmer 100 % potreby toho objektu z hľadiska tepla a chladu.

Suché vrty majú v porovnaní s klasickými tepelnými čerpadlami, čo sa tiež považuje za udržateľnú energiu, aj progresívnu technológiu a oveľa vyššiu účinnosť. Vyrobia z 1 kWh elektrickej energie až 30 kWh chladu alebo tepla. A to je mimoriadne atraktívne, pretože teplo alebo chlad sa tak získava za šestinovú cenu, a to v porovnaní s inými tepelnými čerpadlami, čo je fantastické.

Tento koncept sme prvýkrát vyskúšali už vo Florian I. Ukázal sa ako mimoriadne efektívny, a preto ho replikujeme v Sky Park Tower. Podľa informácií od dodávateľov takýchto systémov suchých vrtov sme dokonca inšpirovali ďalších developerov v Bratislave, ktorí ho po našom vzore začali vo svojich projektoch replikovať.

Okrem toho prináša projekt zhruba ďalších 40 inovácií, uvediem len zopár, napríklad aj špičkové na mieru vyrobené zasklenia. Tie boli špeciálne vyvinuté v Belgicku, podstatne znižujú tepelné zisky v rezidenčných projektoch, a to až o 60 % oproti bežne používaným sklám na trhu. Takéto sklá sa bežne používali na administratívnych budovách, ale nesmeli sa pre zafarbenie používať na rezidenčných budovách.

My sme vyvinuli sklá, ktoré sú hľadiska tepelnej techniky porovnateľné s tými na komerčné budovy, a pritom hygienicky (aj farbou) vyhovujú rezidenčnému bývaniu na Slovensku. Ďalším príkladom vylepšenia je, že väčšina parkovacích miest v garáži je širšia až o pol metra medzi autami, ako je bežné na trhu. Zaevidovali sme, že ľudia nechcú mať poškodené auto od dverí susedného vozidla, tak sme napriek zásadne vyšším nákladom väčšinu miest v garáži rozšírili.

Ďalším príkladom je, že projekt bude mať až 34 unikátnych dispozícií, z ktorých si vyberie naozaj každý. Od sáun vo veľkých bytoch až po rôzne flexibilné priestory v dvojizbových bytoch, ktoré je možné využiť na home office, ako pracovňu či miestnosť na cvičenie alebo inak. Snažíme sa produkty inovovať nielen z pohľadu technológií, ale aj vybavenosti.

Vždy sa snažíme do projektov priniesť našim klientom viac. Teraz sme dali do Sky Park Toweru ako súčasť bytového štandardu smart inštaláciu prostredníctvom káblového KNX protokolu. Ide o investične náročnejšiu technológiu v porovnaní s bezdrôtovými, ale z pohľadu veľkého počtu bytov to považujeme za stabilnejšie a dlhodobejšie riešenie.

Takto by som mohol pokračovať. Som hrdý, že mám takých kreatívnych kolegov, ktorí reflektujú na potreby našich klientov. K projektu Sky Park Tower pristupujeme tak, aby najbližších „10 rokov“ bola v Bratislave táto rezidenčná stavba neprekonateľná. Popri tom inovujeme aj proces výstavby.

Presuňme sa k administratívnym objektom. Ako sa pozeráte na udržateľnosť v tomto type projektov?

Veľa energie venujeme udržateľnosti ESG aj z pohľadu administratívnych komplexov. Prijali sme človeka, ktorý sa osobitne venuje tejto téme. Robíme si audit všetkých projektov. V podstate nastavujeme do rozpočtu jednotlivých projektov konkrétne implementácie. Staršie projekty sa nám darí meniť na ekologické aj udržateľné, príkladom je administratívna budova Digital Park 2 z roku 2008, v júni tohto roka získala certifikáciu LEED Platinum.

Ako sa pozeráte na kancelársky trh z hľadiska obsadenosti?

Z pohľadu obsadenosti priestorov tento trh v Bratislave stále stagnuje. Miera neobsadenosti v Bratislave sa teraz ustálila na úrovni 14,4 – 14,5 %. Vidno, že neprichádza dostatočné množstvo nových projektov. Je aj zrejmé, že noví klienti sa zameriavajú na tzv. central business district. Ak hovoríme o orientácii na nové budovy, je tam dôraz na efektivitu, energetickú udržateľnosť budov, technológie a nulovú uhlíkovú stopu.

Vaša spoločnosť bude prvým nájomníkom v projekte Chalupkova Offices, ktorý stavia Penta Real Estate. Prečo ste sa rozhodli takto spolupracovať?

Považujem to za prirodzený vývoj. S Pentou Real Estate sme sa začali koordinovať po technickej stránke, keď sme sa stali susedmi po akvizícii – u nich projektu Chalupkova a u nás pripravovaného Sky Park Square. Diskusia prerástla do otázky rozvoja tejto zóny.

Zóna Chalupkova je v podstate prirodzeným pokračovaním zóny Sky Parku, dáva nám to zmysel z hľadiska kvality a rozvoja tejto oblasti ako zelenej mestskej štvrte s pokračovaním zelenej strechy Sky Parku.

Prvotné diskusie sa premietli do obchodných rokovaní, potom do podpisu zmluvy o tom, že sme sa rozhodli, že 49 % podiel v tomto projekte kúpime. Bývalých kolegov poznáme a vieme, že majú rovnako nastavený pohľad na kvalitu a architektúru.

Prečo ste sa nerozhodli postaviť si vlastnú budovu?

Dobrá otázka. Nám to vychádza takto lepšie najmä z hľadiska načasovania. Nachádzame sa v Jurkovičovej teplárni, dobre sa nám tu sedí, ale už nám začínajú byť priestory tesné. Keby sme začali stavať a povoľovať nový projekt, dostaneme sa do časového pásma, ktoré nám úplne nevyhovuje. Chalupkova Offices nám vyhovuje aj preto, že je to odteraz v horizonte 1,5 roka.

Druhá vec je, že kúpou podielu ideme de facto aj do vlastného. V Chalupkova Offices uvažujeme o ploche od 1 600 do 2 500 m², ale podľa aktuálneho rozkreslenia to skôr bude okolo 1 800 až 2 000 m². Priestory v Jurkovičovej teplárni budeme ďalej prenajímať. Interne riešime, či tam umiestnime vlastný coworkingový priestor alebo to bude prenájom pre konkrétneho klienta. Máme viacero záujemcov, ktorí by o tieto priestory mali záujem. Ešte to zvažujeme.

V downtowne plánujete Sky Park Square. Čo ponúkne tento projekt?

Sky Park Square bude v prvom rade pokračovaním zeleného parku, ktorý možno vidieť v Sky Parku od Zahy Hadid, ale už s odlišnou architektúrou, výškou a prístupom. Architektonická súťaž nám ukázala, že optimálne bude sa od Sky Parku odlíšiť aj architektúrou a koncepciou, ktorá Sky Park by Zaha Hadid vhodne doplní, ale nebude s ním bojovať. Z tohto pohľadu máme projekt rozdelený na dve časti.

Na dominantný rezidenčný a menej dominantný kancelársky. V súvislosti s rozhodnutím, že vstupujeme do Chalupkova Offices, kancelársky projekt nateraz dávame bokom.

V rezidenčnom projekte zatiaľ uvažujeme o troch etapách. Najvyššia by mala byť veža A s približne 24 nadzemnými podlažiami. Aktuálne sa chystáme stavať v priebehu budúceho roka objekt C, neskôr B, pričom ide zhruba o 125 bytov. To je etapa, ktorá by mala nadviazať na 4. vežu Sky Parku. Pôjde o nižší projekt, ktorý bude mať osem, respektíve deväť nadzemných podlaží. Bude mať odlišnú architektúru a bude koncipovaný ako bývanie v parku.

Ako sa pozeráte na budúcnosť downtownu?

Dostavaním všetkých voľných pozemkov sa celý koncept uzavrie a prepojí. Treba povedať, že development sa realizuje v čase, to znamená, že užívanie celého toho priestoru je odložené. Čím skôr sa tak udeje, tým skôr to pre túto oblasť bude prínosom.

Máte projekty len v Bratislave. Hľadáte projekty a pozemky aj v iných mestách?

Sme len v Bratislave, tu je náš dominantný trh. Mimo Bratislavy sa na Slovensku nepozeráme na žiadne ďalšie projekty, ale začíname sa obzerať v zahraničí. Konkrétne projekty sme začali analyzovať napríklad v Poľsku, osobitne vo Varšave.

Článok vznikol v spolupráci s firmou Alto Real Estate