Ukážkový projekt nájomného bývania sa konečne posunul: Byty na Terchovskej čakajú na finálne povolenie

Bratislava dlhodobo čelí akútnemu nedostatku nájomných bytov a nedokáže obyvateľom poskytnúť dostupné nájomné bývanie. Mesto preto pracuje na zabezpečení väčšieho počtu dostupných nájomných bytov, čo však nie je také jednoduché a ako sa ukázalo, ani rýchle. Prvá lastovička do hlavného mesta priletela až tento rok, keď mesto začalo stavať nájomné byty v Petržalke. Dnes je o krok bližšie aj projekt v Ružinove, navrhnutý zahraničným ateliérom.

Nájomné bývanie je významným pilierom bývania, avšak v našom hlavnom meste je mimoriadne zanedbané – v rámci hlavných miest Vyšehradskej skupiny V4 sme na tom najhoršie a máme najnižší počet mestských nájomných bytov. Iba približne 1 percento zo všetkých bytov v Bratislave sú mestské nájomné byty.  Pre porovnanie, v Brne je to 15 percent, vo Viedni až 30 percent, a ďalších 30 percent predstavujú byty s regulovaným nájmom vo vlastníctve neziskových spoločností. Priemer v rámci celej Európskej únie je približne 10 percent, čo zďaleka nedosahujeme.

Nové vedenie hlavného mesta sa preto pri svojom nástupe v roku 2018 zaviazalo, že nájomné bývanie bude rozvíjať. Spolu s Metropolitným inštitútom Bratislavy tak zrealizovalo niekoľko urbanisticko-architektonických súťaží, ktoré mali napovedať, ako budú nájomné byty v Bratislave vyzerať. Súťaž na prvý bytový súbor sa uskutočnila na konci roka 2019, pričom výsledky boli zverejnené o pár mesiacov neskôr v roku 2020. Za ideálnu plochu na výstavbu bola určená Terchovská ulica popri frekventovanej Gagarinovej ulici v Ružinove.

Súťaž bola skutočne úspešná, do súťaže sa prihlásilo až 76 urbanisticko-architektonických návrhov zo Slovenska, Českej republiky a Rakúska. Odborná porota nakoniec vybrala v architektonickej súťaži projekt českého ateliéru The Büro. 

„Pri víťaznom návrhu vyzdvihujeme predovšetkým vynikajúce urbanistické riešenie a citlivé začlenenie do územia. Bariérový pavlačový dom odtieňuje hluk z Galvaniho ulice a logicky dopĺňa rad štvorpodlažných panelových domov. Zároveň sa však ku koridoru Galvaniho ulice nestavia chrbtom, keď na oboch priečeliach autori umiestnili priestory vybavenosti,” zhodnotila zámer porota. 

Tá rovnako vyzdvihla, že autori vhodne umiestnili vjazd do podzemnej halovej garáže do Banšelovej ulice, čím odľahčili dynamickú dopravu v Terchovskej ulici a potvrdili jej status vedľajšej ukľudnenej slepej ulice. Možno povedať, že išlo o návrh, ktorý prekonal očakávania. 

Po prvotnom nadšení však tempo prípravy časom opadlo. Prvé dôležité povolenie získal projekt až v januári roku 2022, keď Magistrát Hlavného mesta udelil zámeru kladné záväzné stanovisko. O mesiac neskôr bol návrh nájomného bývania na Terchovskej zaradený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Ďalšiu zelenú dostal až v marci roku 2023, keď Okresný úrad oznámil, že investičná činnosť sa nebude posudzovať – čím nájomné bývanie v Ružinove prešlo EIA. Na právoplatné rozhodnutie však muselo čakať viac ako rok. V máji bolo mestskou časťou oznámené, že sa začína s územným konaním o umiestnení stavby a dnes, po ďalších štyroch mesiacoch, získava projekt ďalšie povolenie. Stavebný úrad v Ružinove vydal na stavbu územné rozhodnutie o umiestnení stavby, čo znamená, že od výstavby ho delí len najdôležitejšie – stavebné povolenie.

Podľa aktuálnej dokumentácie vznikne na trojuholníkovom pozemku, medzi ulicami Terchovská, Galvaniho a Banšelova, nájomné bývanie pozostávajúce z ôsmich objektov. Vymedzenie smerom ku Galvaniho ulici zabezpečuje štvorpodlažná pozdĺžna budova pavilónu, zložená z dvoch spojených pavlačových objektov. Na prvom nadzemnom podlaží sa budú nachádzať byty, priestory pre údržbu, kočikáreň, ale aj dva komerčné nebytové priestory a spoločenský klubový nebytový priestor. O podlažie vyššie až po posledné sú navrhnuté byty. Na strechách budú umiestnené strešné záhrady, skleníky a terasy daných nehnuteľností. 

Ostatných šesť trojpodlažných objektov je bodového charakteru a rozmiestnené sú na pozemku, pričom medzi sebou vytvárajú štruktúru parkových poloverejných priestorov. Na všetkých troch podlažiach sa budú nachádzať byty, pričom strechy budú extenzívne zelené. Týchto šesť bodových objektov nemá nehnuteľnosti v bezbariérovom štandarde a v troch z nich sa využíva typ mezonetov. 

Celkovo tu vznikne 85 nájomných bytov. V štvorpodlažnej bytovke popri Gagarinovej ich bude 43, v ostatných šiestich bodových objektoch je navrhnutých 42. Dokumentácia uvádza 31 jednoizbových, 34 dvojizbových a 20 trojizbových nehnuteľností. Z vyše ôsmich desiatok bytových jednotiek bude mať 65 bytov plochu do 60 metrov štvorcových a 20 je zase navrhnutých od 60 do 90 metrov štvorcových. Nachádzať sa tu bude aj občianska vybavenosť a zdieľané služby.

Všetkých 8 objektov je v podzemnej časti prepojených hromadnou garážou a technickým zázemím. Podzemných parkovacích stojísk bude 88, no počíta sa aj s ďalšími dvomi pre techcnické vozidlá. Na povrchu sa vybuduje ďalších 11 parkovacích miest. Predmetom tohto projektu je aj úprava Terchovskej ulice spolu s rekonštrukciou Banšelovej či výstavba cyklotrasy pozdĺž Gagarinovej ulice. Týmito zásahmi sa v území vytvorí podľa dokumentácie ďalších 36 miest na teréne, čo v konečnom výsledku znamená až 137 parkovacích miest.

Česká architektonická kancelária zvolila pomerne zaujímavú architektúru. Hlavným výrazom pavlačového bytového domu sú lapidárne kvádre, tvarovo obohatené o vystupujúce konštrukcie pavlačí a balkónov. Mierka balkónov robí pozdĺžnu budovu mierne kontrastnou k zvyšným stavbám. 

Materialita je umiernená. Sivý vonkajší plášť, balkóny a pavlače sú z pohľadového betónu, zábradlie z lakovaného pozinkovaného oceľového profilu s výplňou, ktorá pozostáva z pozinkovaného pletiva plotovým výpletom. Tento výplet sa tiahne po celej severnej fasáde pavlačového domu.

Celkové finančné náklady tohto zámeru sú vo výške 9 298 500 eur, pričom s výstavbou sa už malo dávno začať. Metropolitný inštitút Bratislavy najskôr informoval o roku 2022 ako o možnom termíne, kedy by sa mohlo začať s výstavbou. Dokumentácia pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie zase uvádzala začiatok stavebných prác o rok neskôr, teda v auguste roku 2023 s dokončením o dva roky neskôr. 

Ako je známe, tieto termíny sa stali nereálnymi. Aktuálne musí Magistrát požiadať o vydanie stavebného povolenia a následne ho aj získať, čo sa v tomto roku už s určitosťou neudeje. Výstavba by sa tak mohla uskutočniť v roku 2024 a do nájomných bytov by sa mohli záujemcovia začať sťahovať v roku 2026. 

Bratislava potrebuje tisícky nájomných bytov. Aktuálne zámery Magistrátu sú síce chvályhodné a na kvalitnej architektonickej úrovni, avšak problém nájomného bývania celkovo nevyriešia. Stále ide o výrazný posun, ktorý bol ešte v minulom desaťročí obyčajnou utópiou.