Mrakodrapy, Istropolis alebo Palma. Toto je desať bratislavských projektov, ktoré nebudú dokončené do roku 2030
Andrej Sárközi Bratislava má šancu získať do konca tohto desaťročia niekoľko výnimočných projektov, ktoré výrazne ovplyvnia podobu a charakter hlavného mesta. Najambicióznejšie z nich sa momentálne nachádzajú v rôznych štádiách príprav – niektoré čakajú na povolenia, iné sú zatiaľ len na papieri, a ďalšie zápasia s neočakávanými komplikáciami. V redakcii ASB sme pripravili výber desiatich projektov, ktorých dokončenie do roku 2030 zostáva vysoko otázne až nepravdepodobné.
Bratislavu za posledných pár rokov vyformovalo niekoľko veľkých developerských projektov. Novým centrom metropoly je downtown, zanikajú dlhoročné jazvy v podobe nezastavaných brownfieldov a mesto rastie viac do výšky. Do roku 2030 majú formovať Bratislavu ešte ambicióznejšie projekty – mrakodrapy, nové ekologické štvrte či kultúrne stavby.
Hoci boli viaceré predstavené s veľkou pompou, ich dokončenie do stanoveného termínu nemusí byť reálne. A to pre viacero faktorov – zostávajú len na papieri, viaznu v zdĺhavých povoľovacích procesoch, zápasia s odvolaniami, úradmi, financovaním, alebo je skrátka nepravdepodobné, že pre svoju rozsiahlosť budú dokončené do konca dekády. A tento článok zahŕňa výber desiatich projektov zoradených podľa abecedy, ktoré spĺňajú uvedené kritériá.
Eset Campus
Na bratislavskej Patrónke dnes mali znieť kovové údery pilót, stáť žeriavy, pracovať desiatky až stovky robotníkov a stavať areál prepájajúci špičkový výskum, vzdelávanie a technologický biznis – novú centrálu Esetu. Pri jednom z najsledovanejších developmentov v krajine však prevláda ticho, rastúca burina a vŕzganie zatvorených brán. Technologický gigant sa borí s povoleniami a trpí pre slovenskú byrokraciu.
Eset chcel začať stavať svoj nový kampus v roku 2024. Realita je však zložitejšia. Projekt stále nemá ukončené posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), kde spoločnosť predložila svoj zámer ešte v júli 2023. Ako výrazne komplikovaná sa javila aj cesta k súhlasu od hlavného mesta, ktorý Eset získal až po dvoch rokoch – v apríli 2025. Firma v súčasnosti požiadala o získanie územného rozhodnutia, ktoré však nemôže získať, pokiaľ nie je ukončené posudzovanie EIA.
Eset sa teda točí v zacyklenom administratívnom procese, ktorý nemá jasný koniec. Získať potrebuje právoplatnú EIA, územné rozhodnutie aj stavebné povolenie. A to nie je málo. V prípade, ak proti projektu neprídu odvolania, môže firma nadobudnúť všetky povolenia v roku 2026. Ak k tomuto termínu pripočítame trojročnú výstavbu, Eset môže získať nové sídlo v roku 2029. Tento scenár je však vysoko nepravdepodobný a ak zoberieme do úvahy uvedené problémy a komplikácie, Eset nemusí získať novú centrálu ani do roku 2030.
Eurovea Towers
V prípade nových mrakodrapov od developera JTRE je dôvod jednoduchší. Ide o projekt takých rozmerov a ambícií, že jeho dokončenie do roku 2030 je skrátka priveľmi optimistické. Aj keď na minuloročnom predstavení projektu spoločnosť prekvapivo komunikovala dokončenie približne do piatich rokov, výkonný riaditeľ JTRE Pavel Pelikán sa pre ASB pár mesiacov predtým vyjadril, že nové mrakodrapy Slovensko v tomto desaťročí nezíska.
Dôvodov je viacero – projekt podobného rozsahu a výšky vyžaduje určitý čas na prípravu aj realizáciu a v Bratislave sa podobný veľkolepý zámer zatiaľ nerealizoval. Mrakodrapy budú vysoké 260 a 184 metrov, budú ultraštíhle (vzhľadom na úzky pozemok v downtowne) a pojmú viac ako tisíc rezidencií. Veža s výškou 260 metrov sa zaradí na druhú priečku najvyšších mrakodrapov v Európskej únii a oba objekty budú patriť k najvyšším bytovým stavbám v EÚ.
Mrakodrapy zmenia panorámu hlavného mesta tak, ako ju poznáme dnes. Od predstavenia ubehol už viac ako polrok a nové informácie zatiaľ developer nekomunikuje. Faktom ostáva, že zámer zatiaľ nie je v povoľovacom procese a s vysokou pravdepodobnosťou možno predpovedať, že súčasťou bratislavského downtownu bude až v ďalšej dekáde.
Istropolis
V tomto rebríčku má miesto aj ďalší z najočakávanejších zámerov Bratislavy – nový Istropolis. Kontroverzný zámer developera Immocap je známy od roku 2020 a v časti verejnosti od začiatku vyvoláva rozporuplné reakcie. Tie najskôr súviseli so zbúraním pôvodného Domu odborov Istropolis, ktorý nebol národnou kultúrnou pamiatkou a podľa niektorých mal byť zachránený. To však podľa Immocapu nebolo reálne pre náročnú ekonomickú udržateľnosť budovy či vysoké náklady na prevádzku.
Otázniky ďalej súviseli s novým projektom, ktorý mal priniesť plnohodnotnú náhradu za zbúraný dom ROH. Časť verejnosti bola sklamaná, časť sa tešila a ďalšia časť len čakala, kým sa začne stavať. A stavať sa nezačalo dodnes. Ani po piatich rokoch od predstavenia prvej vízie nového Istropolisu a polroka od zverejnenia konečnej podoby z februára 2025.
Celkovo ide o rozsiahly projekt s piatimi rezidenčnými budovami, kultúrnou sálou, tromi administratívnymi budovami, 600 rezidenciami, viac ako 2 000 parkovacími miestami, námestiami i kompletnou premenou parciel na Trnavskom mýte. Dnes výstavba mešká, keďže Immocap avizoval začiatok stavebných prác v lete 2025, avšak do konca septembra budú prebiehať len prípravné práce a developer stále nemá stavebné povolenie na výstavbu prvých budov. Stavebné práce sa teda nezačnú skôr než v októbri.
Zámer je pre svoju veľkosť rozdelený na etapy, pričom prvé budovy by mali byť dokončené v rokoch 2027 až 2028. Kultúrna, resp. multifunkčná hala bude hotová do roku 2029. Celý projekt so všetkými budovami však nebude sfinalizovaný do konca tejto dekády – Immocap avizuje rok 2031. Pri triezvom pohľade na rozsiahlosť tohto zámeru je však možné predpokladať aj neskorší termín.
Nové centrum Ružinova
Železobetónový skelet bývalého obchodného domu Ružinov desí Bratislavu viac ako 15 rokov. Dostal prezývku ružinovská Hirošima a jeho odstránenie a nahradenie zástavbou 21. storočia je zdĺhavým procesom. Možno dokonca povedať nekonečným príbehom. Dôvodom je siahodlhý povoľovací proces, množstvo odvolaní, čakanie na právoplatnosť, ale aj samotnú výstavbu nového projektu.
Hirošimu nahradí Nové centrum Ružinova. Vzniku tohto rozsiahleho zámeru však predchádza asanácia železobetónového skeletu, ktorého odstránenie sa taktiež dlhé roky naťahuje. Celý projekt je preto na založený na domnienkach, nejasných termínoch a otáznikoch. Dnes je vysoko pravdepodobné, že do konca roka 2030 Nové centrum Ružinova nevznikne – projektu chýba právoplatné stavebné povolenie a odstránenie skeletu nemá búracie povolenie.
Palma
Očakávania od novej Palmy sú veľkolepé. Do mestskej časti Nové Mesto prinesie nové lokálne centrum a pripomínať má historickú zástavbu v Starom Meste. Výstavba atraktívnej štvrte je však niekoľko rokov len v réžii diskusií, povoľovacieho procesu a snahy o zmenu územného plánu. Konkrétnu podobu projektu poznáme od roku 2020 a za jeho návrhom stojí medzinárodne uznávaný dánsky ateliér Gehl Architects.
Výstavba sa však stále nezačala, oplotené parcely Palmy naďalej chátrajú a Corwin vynakladá nemalé finančné prostriedky na ich stráženie. Problémom je totiž územný plán, ktorý na tomto mieste nepočíta s bytovou výstavbou, čo sa Corwin snaží zmeniť už päť rokov. Developer počítal so zmenou územného plánu ešte pred letom 2025, čo sa však nestalo. Podľa tlačovej agentúry SITA má developer nový termín – koniec roka 2025.
Napriek pôvodným ambíciám realizácia projektu Palmy nenaplnila očakávania odbornej ani laickej verejnosti. Aj keď mal zámer Corowinu potenciál stať sa príkladom premeny brownfieldu na živú mestskú štvrť, jeho povoľovanie postupuje pomalšie, než sa očakávalo, a je skôr sklamaním.
Dnes je najbližšie k výstavbe kancelárska etapa, ktorá nepotrebuje zmenu územného plánu a dnes už má územné rozhodnutie. Corwin ju chcel začať stavať v roku 2025, svoje plány neskôr posunul na rok 2026. Rezidenčné etapy môžu vzniknúť až po zmene územného plánu a získaní všetkých povolení. Dnes je isté, že celý projekt Palmy nebude dokončený do roku 2030. Otázna je aj prvá kancelárska etapa – no v prípade začiatku výstavby v roku 2026 je možné predpokladať dokončenie prvých kancelárskych budov ešte pred koncom tohto desaťročia.
Portum Towers
Veľkým otáznikom je budúcnosť projektu Portum Towers. Výškové veže developerov TK Estate a Top Estates sú momentálne na predaj – ako prvé slovenské médium sme o tom informovali pred niekoľkými týždňami. Záujem o akvizíciu prejavila spoločnosť Alto Real Estate, za ktorou stojí podnikateľ a bývalý spoluzakladateľ Penty Jozef Oravkin.
O potenciálnu akvizíciu má záujem aj Matúš Trajter, ktorý developuje susedný pozemok s projektom Ister Tower a je bratom Mareka Trajtera vlastniaceho Portum Towers. Celý obchod nateraz nemá jasný záver. Podľa neoficiálnych informácií oň bojujú najväčšie esá developerského biznisu a až uzatvorenie tohto obchodu rozhodne o ďalšom osude projektu. Do úvahy tak prichádza niekoľko scenárov.
Bude na novom vlastníkovi, či sa rozhodne pokračovať v realizácii podľa existujúceho stavebného povolenia, alebo pristúpi k vlastnému riešeniu, čo by potrvalo ďalší čas. Vznik Portum Towers do konca tejto dekády, či už pod súčasným, alebo novým vlastníkom, je nanajvýš nepravdepodobný. Veže Portum zatiaľ ostávajú len na papieri.
River Park II
Komplex River Park bol dokončený v roku 2010. Developer JTRE priniesol na nábrežie Dunaja bývanie, kancelárie, luxusný hotel, ale aj kontroverzie. A to pre nebývalú mierku developmentu, ktorá je už v dnešnom ponímaní štandardom. Ďalšie diskusie však plynuli zo zbúrania Parku kultúry a oddychu (PKO) v roku 2016, ktorý asanovala spoločnosť developerov JTRE a Cresco Real Estate – Woal s.r.o. Nutné je podotknúť, že hlavné mesto s touto kontroverznou asanáciou súhlasilo a odmietlo ponuku PKO zrekonštruovať.
River Park však bude mať svoje pokračovanie – zástavba sa presunie práve k miestu bývalého PKO. Vznikne polyfunkčná schéma bývania, kancelárií, retailu aj verejných priestorov a namiesto pôvodne avizovaného planetária (ako náhrada za PKO) vznikne park – Lanfranconiho námestie. Celý projekt je pritom rozdelený na dve časti, jednu postaví spoločnosť JTRE a druhú Cresco Real Estate.
Zámer je neúmerne dlho v povoľovacom procese, ktorý sa začal už v roku 2017. Dnes obaja developeri potrebujú získať stavebné povolenia, no Cresco Real Estate stále nepredstavil finálnu podobu svojej časti River Parku II. Možným variantom pre oboch developerov je aj etapizácia výstavby jednotlivých budov, čím sa projekt z časového hľadiska natiahne. Aj preto zostáva úplné dokončenie oboch častí projektu do roku 2030 minimálne otázne.
Ryba
Spoločnosť HB Reavis pred rokmi – po odchode zo slovenského realitného trhu – predala väčšinu pozemkov v bratislavskom downtowne a nechala si jediný. Parcelu bývalého výrobného závodu Ryba pri Zimnom prístave. Keďže ide o skutočne úzku plochu, pravdepodobný je tu vznik výškovej dominanty. Bližšie informácie sú už dlhé roky zahalené rúškom tajomstva a developer opakuje tie isté frázy: „HB Reavis naďalej pokračuje na jeho príprave.“
Ako by mohla v budúcnosti vyzerať urbanizácia tejto parcely, naznačil pred dvomi rokmi študent Fakulty architektúry a dizajnu STU Rudolf Wojčík. Developer s jeho návrhom sčasti súhlasil, napriek tomu ostáva finálna podoba projektu neznáma. Rovnako ako harmonogram jeho výstavby.
Možnosť, že sa tento stav v najbližšom období zmení, je minimálna. HB Reavis dosiaľ neodštartoval povoľovací proces, čo signalizuje, že sa výstavba pravdepodobne v blízkej budúcnosti ani nezačne. Vzhľadom na to je realistické predpokladať, že dokončenie urbanizácie tohto pozemku sa do roku 2030 neuskutoční.
Sky Park Square
V bratislavskom downtowne ešte chvíľu zostaneme, keďže sa tu sústredí projekt developera Alto Real Estate. Jeho názov je Sky Park Square (pôvodne Blok 5.1) a vyrastie na mieste dočasnej autobusovej stanice pri Chalupkovej, Bottovej a Továrenskej ulici. Ide o komplex štyroch budov od holandského architektonického ateliéru Mecanoo. Projekt nadväzuje na Sky Park a jeho urbanistické riešenie dotvára celý mestský blok do konzistentnej podoby.
Z architektonického hľadiska nejde o návrh, ktorý prináša výrazový experiment či ambicióznu formálnu inováciu. Stavia skôr na overených formách a funkčných riešeniach. Jeho realizácia však potrvá. Alto dnes disponuje len právoplatnou EIA na rezidenčné budovy, ktoré však stále čakajú na záväzné stanovisko hlavného mesta, územné rozhodnutie či stavebné povolenie.
Developer môže tieto povolenia v optimistickom prípade získať v roku 2026, v realistickom o rok neskôr. To znamená, že bytové domy nebudú dokončené do konca tejto dekády, pričom v samostatnom posudzovaní bude riešený štvrtý kancelársky objekt. Všetky budovy Sky Park Square teda môžu byť realitou až v prvej polovici ďalšej dekády.
Vydrica
Vydricu už naplnili životom prví obyvatelia i návštevníci. Sprístupnenie jej úvodnej etapy z konca minulého roka znamenalo dôležitý krok k skutočnému prepojeniu s historickým centrom mesta. To však príde až vybudovaním druhej a tretej fázy projektu, ktoré rozšíria zástavbu smerom k Židovskej ulici a zároveň otvoria nové pešie prepojenia medzi hradným kopcom, Starým Mestom a nábrežím Dunaja.
Ide teda o kľúčové časti Vydrice. Začiatok výstavby druhej fázy predpokladali developeri v roku 2025 (zmieňuje sa aj rok 2026) a dokončenie v roku 2028. Poslednú tretiu etapu by mali začať stavať v roku 2026 a dokončiť v roku 2029. Nutné je dodať, že nateraz nemá ani jedna fáza právoplatné stavebné povolenie. S výstavbou sa teda čaká.
A zďaleka nejde o posledné dieliky skladačky. Zrekonštruovaná má byť aj jedna z najvzácnejších pamiatok Bratislavy – Vodná veža. Momentálne prebieha povoľovací proces a čaká sa na právoplatné stavebné povolenie k prvej fáze revitalizácie areálu Vodnej veže. Výstavba zatiaľ prebieha pri bytovom dome V4, ktorý však nepatrí do druhej etapy projektu, ani do prvej. Ide o akúsi samostatnú „medzietapu”.
Vydrica je dnes jedna z najnáročnejších schém v Bratislave. Vzhľadom na jej rozsiahlosť, ale aj chýbajúce povolenia či potrebu dokončenia viacerých častí projektu (vrátane Vodnej veže) je dnes dokončenie celého developmentu v roku 2029 otázne, nie však nereálne. Developer Lucron harmonogram výstavby nespresňuje, keďže čaká na povoľovací proces. Odlišné údaje pri začatí druhej fázy však potvrdzujú, že termíny známe z minulosti sú skôr orientačné a môžu sa meniť.
V Bratislave sa pripravujú aj ďalšie rozsiahle developerské zámery, ako sú Nové Lido, Southbank, rozšírenie štvrte Mlynských nív, Chalupkova, ďalšie etapy Slnečníc, Nesto, Bory alebo Mlynárka. Tieto neboli do výberu zaradené cielene, keďže ich úplné dokončenie je od začiatku plánované v dlhodobom horizonte – do roku 2040 – čím nespĺňajú kritériá stanovené v tomto rebríčku.
