ANKETA: Územné plánovanie v downtowne očami developerov

Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate

Aktuálny územný plán v našom hlavnom meste je stále koncepčne poňatý ako nástroj „centrálneho plánovania“, nereflektuje požiadavky súčasnosti a hoci sa jeho časti čiastočne novelizujú, tento proces je veľmi zdĺhavý a byrokratický. Územné plánovanie musí byť v rukách odborníkov, nie politikov a proces jeho aktualizácie musí byť odbremenený od byrokracie, nemôže trvať celé roky.

Centrum mesta, resp. bratislavský downtown je na tom s územným plánovaním, pri dnešnom nedostatku bývania, pomerne nešťastne. Vznikli tu tzv. „červené zóny“, ktoré určujú pomer občianskej vybavenosti k bytom – 70 : 30. To v princípe znamená, že v centre mesta dnes môže developer postaviť napríklad nákupné centrá, obchodné priestory či kancelárie.

Ak však plánuje výstavbu nových bytových domov, najlepším rozhodnutím bude, ak výstavbu presunie mimo centra na perifériu, pretože územný plán mu povolí v mnohých častiach centra len 30 % bytov. A výsledný efekt? Málo bytov v centre, veľa bytov na periférii a obyvatelia závislí od automobilovej dopravy pri dochádzaní do práce.

Dnes od ľudí očakávame, aby preferovali ekologickejšie spôsoby dopravy, oni zároveň chcú bývať v blízkosti práce, aby presuny autom eliminovali, územný plán teda nesmie byť prekážkou medzi obyvateľmi a ich bývaním. Aby sa situácia zmenila, je potreba v centre mesta zmeniť reguláciu na zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, upraviť výškové limity tak, aby bolo možné realizovať stavby vyššie ako 110 metrov, a v neposlednom rade aj znížiť požiadavky na počet parkovacích stojísk

Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE

Bratislavský downtown, územie Eurovea City a lokalita Mlynských Nív je najdôležitejším prvkom rozvoja Bratislavy za posledných 10 – 15 rokov a stále má k dispozícii rozvojové plochy. Aby downtown bol kvalitnou mestskou štvrťou, musí mať zmiešané funkcie, aby žil po celý deň. Musí ponúkať kombináciu bývania s prácou a službami či kultúrou.

Bez kvalitných verejných priestorov na oddych, stretávanie sa alebo šport nikdy nebude obľúbenou a navštevovanou lokalitou. Dobré napojenie na iné časti mesta, podpora bezpečného pešieho pohybu a iných foriem dopravy než len individuálna automobilová doprava je samozrejmosťou.

Územný plán by mal umožňovať nastaviť taký pomer bývania a občianskej vybavenosti, aby sa ľudia mohli vrátiť bývať do mesta. Bratislava by sa tak stala mestom krátkych vzdialeností, kde ľudia nájdu v zásade takmer všetko, čo potrebujú k životu v okruhu do 15 minút peši alebo na bicykli bez nutnosti používať auto. Práve to je ideálne prostredie na život. Územno-plánovacia dokumentácia musí byť flexibilná, aby umožňovala všetkým aktérom rozvoja downtownu pružne reagovať na neustále sa meniace potreby a požiadavky na život v meste.

Nevyhnutné je pravidelne overovať jej aktuálnosť a v prípade potreby ju aktualizovať. Dôležité je tiež aj to, aby aktualizácia územno-plánovacej dokumentácie umožnila rozšíriť centrum mesta s množstvom atraktívnych verejných priestorov na trávenie voľného času a potrebnými mestskými funkciami aj na pravý breh, aby sa Bratislava stala skutočnou metropolou na Dunaji. Dobudovaním moderného centra mesta narastie ponuka atraktívneho bývania, služieb a tiež množstvo pracovných príležitostí.

Miloš Kráner, projektový manažér developmentu, projekt Portum Towers

Pri pohľade na tému downtownu z kontextu globálneho a lokálneho náhľadu má pre developera dve zásadné odlišnosti – naplnenie očakávaného profitu v možnom objeme prípustných regulatívov a na strane druhej horizont lokálnych užívateľských benefitov.

Z pohľadu rezidentov aj pasantov je lokálny mikropohľad dennej užívateľnosti priestorov meradlom komfortu a praktickosti. V tomto kontexte považujeme flexibilitu dotknutých orgánov na územný plán na úrovni zonácie vzhľadom na dynamiku vývoja v downtowne za kľúčovú. Covid a jeho dôsledky zmenili dnes už citeľným spôsobom vzorce správania nemalej časti obyvateľstva a online život sa stal našou denno-dennou súčasťou.

To so sebou prinieslo enormný nárast potreby krátkodobých parkovacích miest, konkrétne pre potreby kuriérskych služieb. V ešte stálej nemalej časti nezastavaných a nezastavateľných plôch sa tieto rezervy nachádzajú a vytvárajú tak priestor na zohľadnenie tejto aktuálnej potreby parkovania a do budúcnosti s veľkou pravdepodobnosťou i ako súčasť akcentovanej zdieľanej dopravy.

Ruka v ruke s touto témou sa prepája naviazanie tvorby verejného priestoru. Tu sa opäť otvára priestor pre želanú kooperáciu, kde je pre očakávaný výsledok z pohľadu developera jasná línia postojov dotknutých orgánov smerodajnou pre strategické plánovanie.

Smerovanie magistrátu a jeho zložiek z pohľadu regulácie tvorby verejného priestoru naberá z nášho pohľadu správny smer, preto si želáme, aby exekutíva rozhodnutí pre developera bola pevná a dávala istoty do procesov, ktoré sa následne i z pohľadu občanov užívajúcich mestský parter prenesú, čím sa vytvoria urbánne priestory, ktoré budú užívateľsky komfortné a príjemné zároveň.

Pavol Kollár, predseda predstavenstva IN GROUP

Nechápem, prečo na takú významnú časť mesta nezorganizoval magistrát medzinárodnú súťaž

Bratislavský downtown v časti východná časť Mlynských nív bude jeden z najvýznamnejších investičných počinov v hlavnom meste. Bratislavský magistrát sa ujal úlohy vypracovať architektonicko-urbanistickú štúdiu tejto lokality. Možno to považovať za správny krok.

Na druhej strane má tento počin aj svoju tienistú stránku v podobe jediného správneho názoru a podmienok, ktoré sú investorom ponúkané. Chýba mi pestrosť názorov. Nechápem, prečo na takú významnú časť mesta nezorganizoval magistrát medzinárodnú súťaž, keď na oveľa menšie počiny sú presadzované súťaže. Je to podľa mňa veľká chyba.