Záplata menom vyvolané investície: samosprávam často chýba skúsenosť z praxe

Na pokrok v území treba spoluprácu samosprávy a developera, vo vzájomných rokovaniach ide o dobrý kompromis. Potrebná je najmä školská a dopravná infraštruktúra. Šikovné samosprávy hľadajú cesty, ako do financovania zapojiť financie z Európskej únie.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Mestá a obce vedia najlepšie, aké funkcie v území, služby a infraštruktúru potrebujú v konkrétnej lokalite a v širšom dotknutom území v súlade s územným plánom. To sa prenáša aj do rokovaní s developermi o ich projektoch a vyvolaných investíciách.

Základom je regulácia územia

Územný plán (ÚP), ktorý je spoločensko-ekonomickou dohodou, má byť základom rozvoja a platí pre všetkých. Ďalšími podmienkami sú prehľadná stavebná legislatíva a konštruktívne rokovanie samospráv s developermi a investormi – súkromnými firmami – pretože prevažne tí stavajú moderné rezidenčné a administratívne projekty, nie štát ani samospráva.

Dôležitosť územného plánovania potvrdil pre ASB Radek Pšenička, riaditeľ urban a biznis developmentu v spoločnosti YIT Slovakia. Vo Fínsku, v materskej krajine YIT, sa dejú veci tak, že diskusia o rozvoji územia, infraštruktúre a občianskej vybavenosti sa ideálne začína pri tvorbe a zmene územného plánu (ÚP). Príkladom dobrej praxe je pre neho mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy a súvisiaca zmena ÚP Bratislavy.

Aká je v prax v samosprávach?

Develeperi a investori často platia poplatok za rozvoj a stavajú vyvolané investície. V tejto súvislosti upozornil Martin Chren, starosta bratislavského Ružinova, že pokiaľ je daná investícia vyvolaná priamo samotnou výstavbou (napríklad úprava križovatky z dôvodu nového developmentu, príjazdová cesta do nového projektu a pod.), je logické a správne, že náklady na ňu znáša samotný stavebník.

„Developeri vnímajú tento inštitút ako ďalšiu daň, ktorá im zvyšuje vstupné náklady, čo je pochopiteľné a de facto aj pravda,“ otvorene povedal Ján Karman, zástupca starostky Petržalky s tým, že ani poplatok v maximálnej výške (35 eur/m²) ani zďaleka nepokrýva všetky náklady na verejnú infraštruktúru, ktorá je v developerských projektoch viac než potrebná, na čom sa všetci zhodnú.

Mestská časť sa tieto príjmy snaží priamo alebo nepriamo v danej výške využívať na vybudovanie verejnej infraštruktúry v lokalitách, v ktorých boli generované. V menšej miere sa používajú aj na zlepšovanie infraštruktúry inde, ale vždy s ohľadom na spádovú oblasť, ktorej sa dotýka developerská činnosť .

Na porovnanie, v Žiline je najčastejším dôvodom vyvolaných investícií nedodržanie normatívnych požiadaviek navrhovanej stavby stavebníkom, napríklad dopravnokapacitné posúdenia, index ozelenenia a pod. Vtedy stavebník upraví technické riešenia stavby alebo sa dohodne s mestom na odstránení nedostatkov cestou vyvolaných investícií. Žilina eviduje aj prípady, keď sám stavebník príde s návrhom vyvolanej investície.

V bratislavskom Starom Meste uplatňujú poplatok za rozvoj v zmysle zákona a štatútu mesta. Vyvolané investície zatiaľ nie sú systémovo nastavené a pri väčších projektoch rokujú individuálne s investormi. Pre centrálnu časť mesta je želanou praxou, aby sa developer väčšieho zámeru podieľal na dopravnej, školskej, sociálnej infraštruktúre a na zelených opatreniach. V Prešove zaviedli poplatok za rozvoj, ale mesto nežiada od developerov takéto investície, ktoré by priamo nesúviseli s infraštruktúrou potrebnou pre ich zámer.

(Ako vymyslený príklad uvedieme  – nie je podľa nás úmerné, aby pri povoľovaní rodinného domu samospráva požadovala ako vyvolanú investíciu, či už výstavbu svetelnej križovatky alebo vybudovanie zastávky MHD alebo niekoľko kilometrovú cyklotrasu…)

Požiadavky v rozumných hraniciach

Náklady na poplatok za rozvoj i na vyvolané investície si developer premietne do výsledných cien nehnuteľností. Pre developera VI Group je preto kľúčová možnosť zápočtu vyvolaných investícií z poplatku za rozvoj, čo umožňuje novela zákona o miestnom, poplatku za rozvoj. „Dôležité je doplniť i to, že treba nastaviť jasnú mieru všetkým požiadavkám na podmienené, respektíve vyvolané investície,“ konštatuje konateľ firmy Juraj Duška.

Výška, respektíve hodnota „vyvolaných“ investícií by sa mala zastropovať maximálne do výšky rozvojového poplatku samotného. Vznikla by istá úmera a primerané zaťaženie jednotlivých zámerov pri participácii na rozvoji dotknutého územia.

Požiadavky by bolo možné formulovať v rámci stavebného zámeru, nie neskôr. V prípade kumulatívnych požiadaviek by sa napríklad alikvotne znížila participácia na jednotlivých investíciách, prípadne rozhodovacie právo pri prioritizácii investícií by mala samospráva. Pre tohto developera je podstatné, aby výška, respektíve hodnota participácie bola jasne definovaná zákonom. To, ako sa tieto prostriedky rozdelia, je už zodpovednosťou samosprávy.

Rokovania so samosprávou sú podľa konateľa Dušku náročné. Väčšinou sa nediskutuje o tom, či je požadovaná investícia vôbec potrebná, pretože rozhodnutie už bolo predložené. Väčšinou ide len o mieru korekcie rozsahu, respektíve špecifikácie danej investície. „Bohužiaľ, nie ojedinele sa stretávame s princípom tzv. pozície moci, keď absolútne nefungujú žiadne vecné a konštruktívne argumenty zo strany investora. Rovnako z nášho pohľadu samosprávam často chýba skúsenosť z praxe, čo je veľmi citeľné i pri formulovaní požiadaviek na vyvolané investície,“ poukázal na problém.

Výstavba dopravnej, školskej a sociálnej infraštruktúry je však povinnosť samospráv, nie súkromného sektora, reagoval pragmaticky Igor Bubeník, riaditeľ biznisových stratégií v Corwine. Každý developerský projekt prispieva do rozpočtu okrem daní aj poplatkom za rozvoj, ktorý má samospráve slúžiť na zafinancovanie potrebných služieb.

„Napriek tomu sa na Slovensku často deje, že súčasťou tzv. vyvolaných investícií je aj požiadavka na vybudovanie takejto infraštruktúry v rámci projektu. Tie sa, bohužiaľ, často menia a navyšujú v priebehu prípravy, dokonca aj samotnej realizácie projektu, pričom by sa mali financovať z poplatku za rozvoj v lokalite projektu,“ uviedol Igor Bubeník. Firma sa snaží o konštruktívne argumenty, je pripravená na kompromisy, ale nie nad rámec zdravého a udržateľného financovania projektu.

Podľa výkonného riaditeľa Bencont Developmentu Martina Šimurdu je dobre, keď samosprávy konzultujú predstavu aj s developerom, ktorý tie prostriedky platí. V prípade väčších projektov vždy treba prihliadať na infraštruktúru, ktorá má dosah na budúcich obyvateľov lokality. „Po konzultácii s mestom sa potom rozhodujeme, do čoho sa bude primárne investovať.

Pri menších projektoch ide skutočne len o investíciu do bezprostredného územia v okolí, prípadne o iné vyvolané investície,“ uviedol Martin Šimurda. Rozhovory so samosprávou považuje za veľmi konštruktívne. Občas sa stane, že sa samospráva snaží riešiť investičný dlh na úkor developera, ale je to už menej časté.

Proces odovzdávania investícií je zložitý

Rôzne sú aj skúsenosti developerov s odovzdávaním vyvolanej investície či vodárenskej infraštruktúry. Spoločnosti YIT Slovakia sa to nestáva, ale Corwinu áno. Takéto situácie vždy Corwin rieši dohodou a verí, že transparentný dialóg je cestou vpred. Výkonný riaditeľ Martin Šimurda (Bencont Development) uviedol, že samotný proces odovzdávania je dlhý a zložitý. Občas až šikanózny, keď sú v požiadavkách na odovzdanie infraštruktúry aj investície, ktoré ani neboli predmetom stavebného povolenia.

S dĺžkou procesov a byrokraciou je nespokojná aj VI Group, situáciu komplikujú požiadavky mestskej časti a magistrátu, ktorú v rozpore. Svojku úlohu zohrávajú aj personálne zmeny na úradoch a za ktorou môže nasledovať požiadavka na doplnenie podkladov a investorovi neostáva iné ako byť operatívny a trpezlivý. Doposiaľ odovzdávali takéto investície trikrát.

Konateľ Duška priblížil ich skúsenosti: „V jednom prípade to síce nezbehlo ľahko, no po niekoľkých rokoch sme skolaudované dielo odovzdali. V ďalších dvoch prípadoch sa nám stavby nepodarili ešte odovzdať  samospráve, a to napríklad ani po 7 rokoch.“

Časopis ASB poslal otázky Bratislavskej vodárenskej spoločnosti, Stredoslovenskej vodárenskej spoločnosti a Západoslovenskej vodárenskej spoločnosti v súvislosti s ich infraštruktúrou a developermi, odpovede však nedostal. Konateľ spoločnosti INVEST Pavol Kollár k vodárenskej infraštruktúre uviedol, že požiadavky súkromných vlastníkov inžinierskych sietí sú zvláštne.

Nie sú to firmy, ktoré by pre stav svojich financií potrebovali takúto „investorskú injekciu“. Zároveň sa dostanú k novým sieťam a zákazníkom a podnikajú na nich a nechávajú novovybudované diela bezodplatne, ale investorov nútia opravovať a budovať aj ich jestvujúcu sústavu.

Otvoria sa rokovania o štatúte Bratislavy?

Vyvolané investície a rozhodovanie o nich môže byť menej problematické v menších samosprávach. Ale v Bratislave s dvojstupňovou úrovňou samosprávy to môže byť podnet na rokovanie o štatúte mesta, kde sú upravené vzťahy mestských častí a magistrátu. Zároveň to môže byť zaujímavá téma pred komunálnymi voľbami v roku 2026, do ktorých sa kampaň v hlavnom meste už začala.

Otázku, či žiadať ďalej od developerov aj vyvolané investície, považuje za jednu z kľúčových mestská časť Petržalka, najväčšie sídlisko na Slovensku, kde sú vo výstavbe veľké projekty ako Nesto, Slnečnice a v príprave Nové Lido či Southbank. O nej by sa radi ako zástupcovia mestských častí rozprávali so zástupcami hlavného mesta. Zmeny v stavebnej legislatíve vrátane zmien pri poplatku za rozvoj, ktoré začnú platiť od novembra tohto roka, si vyžadujú aj zmeny v štatúte.

Je dôležité aktualizovať proces, v ktorom o najzásadnejších otázkach v územnom konaní rozhoduje magistrát, a teda zväčša práve hlavné mesto kreuje a dohoduje s developermi aj takzvané vyvolané investície. Petržalka chce, aby sa predišlo stavu, aby magistrát zaväzoval mestské časti financovať developerskú infraštruktúru, ktorú nepovažujú za práve tú najnevyhnutnejšiu či najpotrebnejšiu a ktorá by napríklad nereflektovala ich požiadavky a potreby rozvoja konkrétneho územia.

Poplatok za rozvoj nestačí pokryť výdavky

Pre hlavné mesto súvisia vyvolané investície s financovaním samospráv, jeho súčasné nastavenie neumožňuje Bratislave predfinancovávať rozvoj rozvojových či transformačných území, ktoré sú práve mimoriadne nákladné z hľadiska vyvolaných investícií. Ide najmä o dopravnú infraštruktúru, ale aj o oblasti školskej a predškolskej výchovy alebo zelenej a sociálnej infraštruktúry.

„Pri väčších zámeroch v transformačných a rozvojových územiach bude tak naďalej nevyhnutné, aby sa developeri podieľali na dopravnej, technickej infraštruktúre, ale i na občianskej vybavenosti územia,“ priblížil hovorca Peter Bubla.

Náklady spojené s mestským rozvojom osobitne v týchto územiach ďaleko prevyšujú výšku poplatku za rozvoj, ktorý prináleží v zmysle štatútu hlavnému mestu (32 % výnosu, 68 % patrí mestským častiam). Dodal, že je principiálne správne, aby sa na nákladoch spojených s rozvojom určitého územia podieľali primárne budúci obyvatelia, nie ostatní obyvatelia Bratislavy.

Treba upratať v prioritách a v procesoch

Keď nestačia peniaze v rozpočte mesta a obce, nestačí poplatok za rozvoj, investori a developeri tiež majú svoje hranice, navyše ekonomický stav štátu nie je dobrý, prišiel čas sa zastaviť a prehodnotiť situáciu. Silnie tlak na šetrenie vrátane reformy verejnej správy, ktorá je roky vo hviezdach. Na bratislavskej komunálnej úrovni chce najväčšia mestská časť Petržalka otvoriť štatút Bratislavy, pretože podľa nej  zväčša magistrát rokuje  o vyvolaných investíciách.

V súvislosti s rokovaním a financovaním sa veľa hovorí o transparentnosti. Predstavme si, že by investori označili informačnou tabuľkou s názvom firmy každú investíciu, ktorú bezodplatne odovzdali, alebo by urobili takú mapku na svojom webe, aj s finančnou výškou investície. Aký dlhý by bol  tento  zoznam povedzme za posledných 10 rokov?

Predstava VI Group o tom, aby hodnotu participácie investora v upravil zákon o miestnom poplatku za rozvoj, je logická. Keď to bolo možné v prípade poplatku za rozvoj, zápočtu investície, inflačného koeficientu, tak prečo nie aj hodnotu participácie. A to bude v podmienkach súčasného nastavenia Slovenska smerom k podnikateľskej sfére  náročný boj.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 8-9/2025