Vyvolané investície zvyšujú ceny bytov. Ako mosty, parky, chodníky či prečerpávacie stanice vstupujú do konečnej ceny?
Pavol Kollár 
Ak investor chce dokončiť projekt, často musí okrem hlavného diela zaplatiť aj takzvané vyvolané investície. Spravidla sú to prípojky inžinierskych sietí, často tiež opravy ciest, niekedy aj stavby nových. Ale pokojne aj stavby mostov, parkov či zastávok, ktoré s dielom, v tomto prípade s bytovým domom, súvisia iba okrajovo. Kto určuje, čo všetko má investor vybudovať a zaplatiť?
Na Slovensku to nie je presne stanovené, a tak v mieste investície o tom často rozhoduje miestna samospráva. Napriek tomu, že od investora zinkasuje poplatok za rozvoj, si diktuje ďalšie požiadavky. Alebo sú to monopolní správcovia sietí, ktorí svoje postavenie často zneužívajú.
Mosty, parky, chodníky, opravy vedení, prečerpávacie stanice alebo rekonštrukcie čistiarní odpadových vôd – to všetko patrí do diapazónu takzvaných vyvolaných investícií a pri záverečnom zúčtovaní vstupuje do konečnej ceny bytu.
Často je problém postavený na hranu – ber alebo nechaj tak. Výška a rozsah požiadaviek môžu byť v podstate bezhraničné. To dáva veľký priestor aj na korupciu (v tomto prípade je to spravidla iba odpoveď na príčinu, často vyvolanú zámerne), ale záleží na uhle pohľadu.
Zvláštnym prvkom sú požiadavky súkromných vlastníkov inžinierskych sietí. Stačí si pozrieť hospodárske výsledky týchto spoločností, aby bolo jasné, že nepotrebujú ďalšie dary od ad hoc investorov. Najmä ak títo investori svojimi investíciami stavajú nové siete, a teda de facto nové zákaznícke kmene, čím pomáhajú rozširovať biznis špecifických podnikateľov – vlastníkov inžinierskych sietí.
Ide spravidla o dary monopolom od ad hoc malých investorov (napríklad mladých rodín). V zmysle doplnenia zákona č. 276/2001 o regulácii v sieťových odvetviach investori bezplatne odovzdávajú nové vodárenské a kanalizačné siete lokálnym vodárenským podnikom, ktoré na nich následne podnikajú.
Iba miestne vodárne môžu vlastniť novú pobočkovú sieť
Špeciálne v tomto vynikajú miestne vodárenské spoločnosti. V ich prípade platí, že sú spravidla lokálnym monopolom. Práve v ich prospech zákonodarca v poslednej novele zákona č. 442/2002 o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách stanovil, že výhradným a jediným vlastníkom verejných vodovodov a verejných kanalizácií môže byť z dôvodu „verejného záujmu“ len subjekt verejného práva, čo umožňuje týmto monopolom často zneužívať svoje postavenie.
V konečnom dôsledku výsledkom novely je, že monopolné postavenie vodárenských spoločností sa definitívne legalizovalo a spravidla iba miestne vodárne môžu vlastniť každú novú pobočkovú sieť, ktorá sa v „ich“ regióne postaví.
Ak výstavbu verejných kanalizácií a vodovodov zabezpečujú právnické osoby, ktoré nie sú subjektmi verejného práva, podmienkou na vydanie stavebného zámeru je zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k dotknutej stavbe medzi jej vlastníkom a subjektom verejného práva. Podmienkou na vydanie kolaudačného rozhodnutia je zmluva o prevode vlastníckeho práva.
Takýto prístup zákonodarcu spôsobil, že vodárenské spoločnosti, ktoré podnikajú v bezkonkurenčnom prostredí, si nechávajú novovybudované diela bezodplatne, ale investorov nútia opravovať a budovať aj ich jestvujúcu sústavu.
Prečítajte si tiež
Treba jasne vymedziť povinnosti
Argumenty, ktoré pritom používajú, sa veľmi podobajú hrubému nátlaku. Náklady sa šplhajú nahor a investor často nevie, ako v danom prípade reagovať. Treba povedať, že mnohí nátlaku podľahnú a konkrétnym zodpovedným osobám zaplatia úplatok, aby zmiernili svoje požiadavky. Teda aby nezneužívali ad absurdum svoje postavenie. Môžem chodiť okolo tejto témy iba po špičkách, pretože je veľmi citlivá, ale počul som mnoho príkladov a som presvedčený, že na Slovensku je takýto prístup normou.
Obrátiť sa na orgány činné v trestnom konaní v tomto prípade investorovi nepomôže, pretože ak by sa aj konanie začalo, bolo by extrémne náročné a problém investora, ktorý sa spravidla nachádza v časovej tiesni, by to nevyriešilo. Riešením je úprava zákona, ktorá presne a nediskriminačne definuje povinnosti jednej aj druhej strany.
Novopostavenú infraštruktúru a zákazníkov neodmietnu
Vodárenské spoločnosti v prípade polemiky o vzájomných vzťahoch s investormi argumentujú logicky, že ony výstavbu novej infraštruktúry neiniciovali, a preto nemajú dôvod za ňu platiť.
Na druhej strane však ignorujú fakt, že investori, ktorí príslušnú infraštruktúru stavajú, suplujú plnenie úloh vodárenských spoločností v oblasti rozvoja verejných vodovodov a verejných kanalizácií, ktoré v zmysle zákona o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách (VV a VK) patria vodárenským spoločnostiam ako vlastníkom súborov verejných vodovodov a kanalizácií (§ 15 ods. 1 písm. d) a § 16 ods. 1 písm. d)).
Vodárenské spoločnosti tak na jednej strane tvrdia, že ony o vybudovanie nových verejných vodovodov a kanalizácií nemali záujem, a preto za ne odmietajú platiť, na druhej strane však neodmietajú prijať hodnotné aktíva spolu s kmeňom platiacich zákazníkov bezodplatne.
Často sa používa aj argumentácia, že developer si predsa môže dať náklady na vybudovanie siete do ceny pre konečného kupujúceho. Takáto argumentácia je ale nesprávna, keďže predpokladá, že náklady na vybudovanie novej infraštruktúry, ktorej existencia a prevádzka je vo verejnom záujme, má znášať spotrebiteľ, ktorý tieto náklady zaplatí v cene kupovanej nehnuteľnosti a neskôr v cene vodného a stočného – dvakrát.
Nie je pritom dôvod, aby bol konečný kupujúci zaťažovaný nad únosnú mieru aj preto, že vodárenské spoločnosti ako regulované spoločnosti majú nárok na slušný zisk, ktorý majú zakomponovaný v pravidelných splátkach vodného a stočného.
Má byť prevod infraštruktúry zadarmo?
Rád by som zdôraznil, že z ustanovenia § 3 ods. 2 zákona o VV a VK ani zo žiadneho iného všeobecne záväzného právneho predpisu nevyplýva, že by zmluvy o prevode vlastníckeho práva k verejným vodovodom a verejným kanalizáciám na subjekt verejného práva mali byť bezodplatné (prípadne, že by malo ísť o prevody len za symbolickú odplatu).
Preto sa domnievam, že konanie niektorých reprezentantov vodárenských spoločností, ktorí požadujú bezodplatné prevody majetku, napĺňa podstatu trestného činu. Konkrétne hrubého nátlaku v zmysle § 190 Trestného zákona.
Táto podmienka (bezodplatnosti, respektíve neprimerane nízkej odplaty) je rýdzo podmienkou formulovanou vodárenskými spoločnosťami vďaka ich monopolnému postaveniu. Zástupcovia vodárenských spoločnosti sú si totiž dobre vedomí toho, že keďže od ich súčinnosti závisí možnosť vydania stavebného, respektíve kolaudačného povolenia pre investorom budovanú infraštruktúru a tým aj pre celý projekt, môžu si jednostranne diktovať podmienky, ktoré im vyhovujú, na úkor ostatných účastníkov hospodárskej súťaže.
