Poplatok za rozvoj potrebuje update (+ kompletný prehľad jeho využitia samosprávami)

Development je disciplína pre firmy so zodpovedným finančným manažmentom. Pretože aj na pohľad nevinný poplatok za rozvoj môže zmeniť situáciu tak, že niektorým investorom nepostačí na zaplatenie dlhu ani splátkový kalendár.

Samozrejme, poplatok za rozvoj nie je strašiak. Je však stále nevyužitou možnosťou, ako zlepšiť rozvoj miest a obcí. Hlasy na zmenu zákona sa už ozvali a podnetov je dosť.

Najvyšší kontrolný úrad SR v roku 2023 v správe o kontrole poplatku za rozvoj odporučil, aby príslušný parlamentný výbor inicioval rezort financií ako gestora novely. Tá mala zmeniť sadzbu poplatku, upraviť definície poplatku, jeho výpočet a spresnenie využitie poplatku aj na obstaranie nehnuteľnosti.

Medzitým má Slovensko novú vládu, schválený rozpočet na rok 2024 a všetkým je jasné, že treba šetriť. A v rodine krajských miest, ktoré sú centrami regionálneho rozvoja, sa konečne uzavrel kruh. Prešov a Trenčín sa od januára 2024 pridali k samosprávam, ktoré zaviedli poplatok za rozvoj. Od stavebníkov, firiem aj občanov získajú takto ďalšie zdroje do rozpočtov. Podľa agentúry SITA bol Trenčín posledným krajským mestom, ktoré nemalo poplatok za rozvoj.

Pre všetky stavby v Trenčíne schválili v decembri 2023 mestskí poslanci poplatok 20 eur za štvorcový meter. Pri stavbách na bývanie v Prešove je to 25 eur za každý začatý štvorcový meter a 35 eur pri ostatných stavbách. Na porovnanie, krajské mesto Nitra má sadzbu 20 eur/štvorcový meter podlahovej plochy pre všetky druhy stavieb.

Samosprávam chýbajú peniaze

Zavedenie poplatku za rozvoj samosprávami bol očakávaný a pochopiteľný. Ich hospodárenie ovplyvnilo za posledné roky viacero faktorov: inflácia, vojna na Ukrajine, rast cien energií, stavebných materiálov a prác, zavedenie tzv. daňového bonusu či zvyšovanie platov v školách. Sú mestá a obce, ktoré riešia obsluhu a refinancovanie bankových úverov alebo chcú spolufinancovať eurofondový projekt. Pre nedostatok financií zvažujú, či sa vôbec doň pustia.

Samosprávy sa snažia nedostatok financií vykompenzovať zavedením či zvýšením miestneho poplatku za rozvoj, zvýšením dane z nehnuteľností, poplatku za odpad a podobne. Zvýšenie dane z nehnuteľnosti je veľmi citlivou témou. Presvedčili sa o tom v Košiciach, kde po zložitých rokovaniach o rozpočte na rok 2024 zvýšili napríklad sadzby dane za byty alebo rodinné domy určené na bývanie. Tie sa zvýšia o 27 % a pozemky o 30 %. Druhé najväčšie slovenské mesto bolo koncom roka v krízovom režime.

K podobnému kroku pristúpilo mnoho samospráv, medzi nimi aj zastupiteľstvo hlavného mesta, ktoré odsúhlasilo zvýšenie dane z nehnuteľností v priemere o 35 %. Športovci však ušetria 50 % za stavby a nebytové priestory alebo ich časti užívané na šport.

Do Bratislavy má zvýšená daň priniesť 65,138 mil. eur, z čoho je 50 % určených pre hlavné mesto. V prípade poplatku za rozvoj je výnos z neho v štatúte rozdelený v pomere 68 % pre mestské časti a 32 % pre mesto. Výšky poplatkov a ich zmeny sú na rozhodnutí mestských častí Bratislavy.

Blíži sa zmena zákona o poplatku za rozvoj?

„Po rokoch od jeho zavedenia vidíme nielen rastúci počet samospráv, ktoré poplatok zaviedli, ale aj príjmov do ich rozpočtu. V každom prípade sa však ukazuje aj potreba rozšírenia možností využitia tohto poplatku na ďalšie účely v rámci rozhodovania samospráv,“ uviedol pre ASB štátny tajomník Ministerstva investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR Michal Kaliňák.

Konštatoval, že minimálne tieto fakty sú adekvátnymi dôvodmi na zmenu legislatívy, pretože možnosť využitia príjmov z poplatku za rozvoj môže dať samosprávam ďalšie disponibilné peniaze, ktoré je možné využiť na ďalšie rozvojové účely.

V prvom roku od zavedenia umožnil poplatok za rozvoj samosprávam príjem na úrovni 7 miliónov eur, za rok 2022 to bolo viac ako 30 mil. eur. „Ukazuje sa, že je to nástroj, ktorý na dobrovoľnej báze využíva stále viac samospráv, čím sa vytvára model zvýšenia príjmov, ale aj konkurencie medzi tými, ktorí kalkulujú s tým, že jeho nezavedenie bude akousi konkurenčnou výhodou pri komunikácii s potenciálnymi investormi,“ doplnil.

Štátny tajomník informoval, že nastaveniu parametrov a zmien v poplatku bude predchádzať diskusia so samosprávami aj stavebným priemyslom. „Zároveň to vnímame ako pokračovanie v aktivitách, ktoré súvisia s pozemkovými úpravami, pretože bez pozemkov nebude rozvoj a jedna z možností využitia poplatku by mohla byť na pozemkové úpravy,“ avizoval Kaliňák.

Dodal, že je možné nastaviť model tak, aby bolo možné obratom súhlasiť s pozemkovými úpravami, ktoré sú financované tretími stranami, napríklad z poplatku za rozvoj, príspevkom od developera či finančnou zbierkou obyvateľov. Zmeny v nastavení by sa mali týkať aj Slovenského pozemkového fondu, aby bolo možné pozemky v jeho správe v intraviláne obcí presunúť na samosprávy. Treba sa sústrediť na procesy pozemkových úprav, ktoré boli začaté pred viac ako piatimi rokmi, ale ostatné takmer štyri roky sa v tomto nič neurobilo.

Valaliky zvýšili daň za stavebné pozemky

Vo východoslovenskej obci Valaliky vyrastie významná investícia, priemyselný park – automobilový závod pre švédske Volvo a pre takmer 7 200 zamestnancov. Starosta Štefan Petrík informoval, že obec nezaviedla poplatok za rozvoj, ale zvýšila daň z nehnuteľností za stavebné pozemky, čo v roku 2024 prinesie obci nezanedbateľný príjem.

Nariadenie obce o miestnych daniach platnom od januára tohto roka uvádza, že hodnota stavebného pozemku je určená vynásobením výmery pozemkov v m² a hodnoty pozemku za 1 m², ktorá je 18,58 eur.

Poplatok sa prevažne posunul do dane

ASB urobil anketu medzi developerskými spoločnosťami o poplatku za rozvoj. Zavedenie poplatku ako takého ich veľmi neovplyvňuje, rešpektujú ho, poznajú vopred jeho sadzbu.

Ich pripomienky súvisia s využívaním výnosu zo strany samospráv a nákladmi na výstavbu. Pozastavujú sa nad čo najvyšším nastavením sadzby, možnosťou alokovať výnos z poplatku do iného katastrálneho územia. Stále ešte existujú tzv. vyvolané investície, developer si nemôže započítať verejnoprospešnú investíciu, ktorú zrealizoval namiesto platenia poplatku, a ďalšie pripomienky.

„V praxi sa poplatok za rozvoj v prevažnej miere posunul do podoby dane a ďalšieho zdroja pre obce a mestá,“ skonštatoval výkonný riaditeľ bratislavského Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek. Sčasti je to pochopiteľné, pretože obce a mestá majú dlhodobé problémy s financovaním. Napriek nepriaznivej situácii by sa nemalo upustiť od pôvodných zámerov v dôvodovej správe k zákonu o poplatku za rozvoj.

Niektoré bratislavské mestské časti využívajú podľa Suchánka poplatok vo významnej miere na rozvoj infraštruktúry, na rozširovanie kapacít škôl, škôlok a podobne. Vo väčšine prípadov je ale ťažšie nájsť súvislosť medzi novou výstavbou a využitím poplatku.

Výnos z neho je síce využitý na zákonom stanovené účely, ale už menej sa napĺňa rozvojová funkcia poplatku, ako ju uvádza dôvodová správa k zákonu: „tam, kde vznikne na základe stavebného rozvoja územia potreba vybudovania sociálnej a technickej infraštruktúry, bude tento poplatok slúžiť ako zdroj (jeden zo zdrojov) na vybudovanie tejto infraštruktúry“.

Sadzba by mala kopírovať výšku inflácie

Samosprávy, ktorá ho vyberajú a spravujú, majú dobré a zlé skúsenosti a názor na zákon o poplatku. Pre veľkú bratislavskú mestskú časť Ružinov je poplatok za rozvoj významným príjmom. „Malo by dôjsť k novelizácii zákona a horná hranica by sa mala zvýšiť. Už niekoľko rokov je totiž na úrovni 35 eur na m² a za tento čas ceny bytov stúpli o 60 % a inflácia o desiatky percent, čiže aj sadzba stanovená v eurách na m² by mala prinajmenšom kopírovať výšku inflácie,“ mieni jeho starosta Martin Chren, ktorý je aj členom predsedníctva Združenia miest a obcí Slovenska.

Opačný názor na potrebu zvyšovania poplatku za rozvoj má Juraj Suchánek z IUR: „Maximálna sadzba poplatku za rozvoj je 35 €/m², avšak daň z nehnuteľností pri bytoch je aj po zvýšení v Bratislave len 1,35 €/m². Je to takmer 26-násobný rozdiel. Pokiaľ nebude poplatok skutočne využívaný v plnej miere na budovanie infraštruktúry, ktorej potrebu vyvolala nová výstavba, jeho zvyšovanie by len ďalej znižovalo dostupnosť nového bývania.“

Na otázku, v čom je treba novelizovať zákon o poplatku za rozvoj, starosta Bratislavy-Dúbravky Martin Zaťovič odpovedal, že poplatok sa vyrubuje iba z podlahovej plochy nadzemnej časti a pritom vo svažitom území sa v podzemných podlažiach bytových budov nachádzajú aj obytné miestnosti, teda obytná plocha, ktorá by mala byť taktiež súčasťou poplatku za rozvoj. V Prešove evidujú nespokojnosť developerov, ktorí sú nespokojní so znížením výmery podlahovej plochy pri všetkých stavbách rovnako o 60 m² bez ohľadu na veľkosť stavby.

V Záhorskej Bystrici by chceli novelu zákona o poplatku za rozvoj v tom smere, že nebude možné zrušiť firmu bez toho, aby si splnila daňovú povinnosť. „Máme prípad, že nebolo zaplatených cca 20-tisíc eur. Firmu išla do konkurzu, stavba pokračuje pod iným názvom firmy a nie je možné peniaze vymôcť,“ uviedla Miroslava Ryšková z referátu komunikácie na tamojšom miestnom úrade.

Podobnú, veľmi nepríjemnú situáciu riešili v decembri v mestskej časti Petržalka, keď sa developer Cresco Real Estate prihlásil k záväzku spoločnosti Etraco. Tá požiadala v roku 2017 o stavebné povolenie na Slnečnice a bol jej vyrubený poplatok 740-tisíc eur, z ktorých zaplatila vyše 147-tisíc eur. Spoločnosť je insolventná a doplatiť dlžnú sumu chce Cresco, ktoré už zaplatilo viac ako 222-tisíc eur.

Výnos z poplatku nie je síce podielová daň z príjmu, no pre mestá a obce v atraktívnych územiach je zaujímavá v súčasnej neľahkej ekonomickej situácii. Keď bude politická vôľa otvoriť zákon z roku 2015 o poplatku za rozvoj, budú to rozhovory o sadzbách a zmenách, ktoré priniesla prax. Bude to zaujímavá debata, pretože ak je cieľom rozvoj v území, je to o najmä o zmysluplnej spolupráci a územnom plánovaní.

Zdroj: uvedené mestá a mestské časti, FB Michala Drotována – starostu MČ Rača

Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2024