Milan Murcko: Hrá sa o podiel na trhu, našou víziou je stavať o 20 % lacnejšie ako konkurencia

Tento developer je stálicou v Bratislave a patrí mu najviac, 14 % na trhu v hlavnom meste. V roku 2010 získala fínska korporácia YIT väčšinový podiel v 13-ročnej spoločnosti Reding a vzniklo YIT Reding.

YIT Slovakia je na svete od roku 2016 po odpredaní zvyšného podielu YIT. S jej generálnym riaditeľom Milanom Murckom sme sa rozprávali o cenách novostavieb v čase zvýšených úrokových sadzieb, o plánoch do budúcnosti či rozvoji hlavného mesta.

Ako by ste charakterizovali realitný trh v Bratislave? 

Sme v štádiu realitného cyklu, ktorý sa nazýva korekcia. Ešteže prišla, pretože máme za sebou medziročný rast nákladov o 20 %, taká situácia sa nedá naplánovať a žiadna stavebná firma na to nie je pripravená. Máme za sebou aj eskaláciu predajných cien.

Potrebujeme sa dostať na normálnu úroveň. Nemôže hocikto predať hocičo komukoľvek za koľkokoľvek kedykoľvek, takto nie je definovaný trh. Musí existovať konkurencia. Zákazník si musí vybrať, nekupovať z papiera, zaklopať na stenu, pozrieť sa z okna. Dlhodobí developeri budú mať v nových podmienkach výhodu.

Päť rokov sa táto výhoda nemohla prejaviť, pretože to bolo jedno, predali ste všetko. Ľudia si pozrú naše byty a porovnávajú ich s ostatnými reálnymi produktmi, nie s vizualizáciou. Naša konkurenčná výhoda sa prejaví.

Celý objem výroby, na ktorý sme boli zvyknutí, klesne. Predaje nám klesli o 60 %. Musíme sa prispôsobiť trhu, nie on nám. Ale už dnes sa pripravujeme na nový začiatok. Trh sa skoriguje a začne pomaly rasť.

V čom vidíte ako developer výzvy, ktoré priniesli zmeny na trhu za posledné dva roky?

Momentálne sa hrá o tzv. podiel na trhu. Zrazu sa nepredá v Bratislave 3 000 bytov, povedzme, že tento rok to bude necelých tisíc bytov. A nie každý predá všetko. Keď všetko nepredáte, tak vzniknú finančné tlaky od banky, od akcionárov a developer to musí všetko ustáť.

Koľko priebežne postavil YIT bytov v Bratislave? Dali ste si interne v tomto smere nejaký cieľ?

Postavili sme okolo 3 500 bytov, ak to máme dobre zrátané. Náš podiel na trhu je 14 %, čo z nás robí najväčšieho rezidenčného developera v Bratislave. Náš cieľ nie je byť najväčším developerom, ale najlepším developerom v hlavnom meste zo zákazníkovho uhla pohľadu.

Ktoré sú vaše vlajkové lode? Z kancelárií je to Pradiareň a z rezidencií ZWIRN?

Určite áno. Ide o dva úplne odlišné produkty. Zrekonštruovaná Pradiareň je kategória sama o sebe, ťažko ju porovnať s niečím iným. ZWIRN 1 je náš najlepší projekt, či hovoríme o jeho dizajne, alebo o feedbacku od zákazníkov. Predáva sa veľmi slušne, máme nepredaných len pár bytov. Mňa tešia najmä technologické riešenia, ktoré sme použili. Na tejto stavbe sme zaviedli tzv. Lean Construction, ktorým sa snažíme odstraňovať zbytočné náklady z výrobného procesu.

Hľadáte v procese realizácie stavby nejaké „úzke hrdlá“, ktoré ju komplikujú?

Našou víziou je stavať o 20 % lacnejšie ako konkurencia, o polovicu rýchlejšie a výrazne kvalitnejšie. Aby sme to dosiahli, používame rôzne nástroje, jeden z nich je Lean Construction. Filozofia je nemíňať peniaze na veci, ktoré nepridávajú hodnotu koncovému zákazníkovi. Keď máme stavbu za 10 mil. eur, tak najmenej 1 mil. eur vynaložíme na náklady, ktoré nie sú vôbec potrebné, a zákazník ich zaplatí, pretože stavebné odvetvie nie je dostatočne efektívne. Toto chceme zmeniť a dať zákazníkovi pridanú hodnotu, ktorú si zaslúži. On ju platí.

Ako postupujete, keď tvoríte „skladačku“ bývania, kancelárskych a obchodných priestorov pre konkrétny projekt?

V prvej úvahe vidíme preferencie zákazníka, pre neho staviame. Je to dôkladná segmentácia trhu. Potom sa snažíme urobiť synergiu pre celý projekt. Ak tu máme rezidenčné bývanie, musí dávať zmysel a komunikovať s kanceláriami. Snažíme sa nemaximalizovať podlažnú plochu, pretože tam sa stráca úžitková hodnota. Naše stavby majú ľudskú mierku. Druhá úvaha súvisí s tým, čo sa nachádza pred budovou.

Veľký dôraz kladieme na to, aby mix obchodov na prízemí vychádzal v ústrety potrebám obyvateľov. Veľký dôraz kladieme aj na to, aby vznikla susedská komunita. Ľudia sa spoznajú tak, že sa stretnú na dvore a ten musí byť kvalitný. Keď sa pozriete na vnútroblok ZWIRN-u, je navrhnutý na stretávanie sa ľudí, je akusticky oddelený od hlučného okolia. Nie je to iba kvalita stavby, je to mix stavieb a funkcií, ktoré podporujú kvalitu života. Lepšie sa vám býva, keď viete, kto je za druhou stenou.

V posledných rokoch developeri realizujú v Bratislave hromadnú bytovú výstavbu. Čo ju robí kvalitnou?

Hovoríme o tisíckach bytov, to je pre developera veľká výzva. Kúpite si byt a developer tam má dlhodobo stavenisko, čo je pre susedov nepríjemné. Zahusťovanie brownfieldov, ako to robíme my, je oveľa rozumnejšie. Vložíte do priestoru hmotu, o ktorej ste presvedčená, že tam patrí, tým pádom dobre funguje synergia s okolím. Ak staviate tak, že prvotný je výnos investície, tak je to na projektoch vidno.

Čím motivujete zákazníkov, aby si kúpili byt u vás? Ktorá zo špeciálnych ponúk, ktoré máte, ich zaujala najviac?

Zákazníkom ponúkame tri možnosti: parkovisko zadarmo, kuchynské linky a dotované hypotéky. Mnohí sa ma pýtajú, prečo to robíme takto a jednoducho neznížime ceny? Dôvodov je viacero. Ak dám kuchynskú linku zadarmo, tak ju zákazník získa lacnejšie, ako keby si ju kúpil sám. Napríklad v etape NUPPU Magnólia kupujeme 300 kuchynských liniek. Ak dám parkovacie miesto zadarmo, tak dávam svoje náklady, nie svoju predajnú cenu.

Jeden z hlavných dôvodov je, že rezidenčný trh je ekonomický a psychologický fenomén. Mohlo by sa stať, že ak začneme znižovať ceny a budeme to komunikovať, tak vytvoríme očakávania, že ceny budú klesať a treba na to čakať. Ide o sebanaplňujúce proroctvo.

Nechcete vytvoriť cenový domino efekt, ktorý by okrem vás zasiahol aj konkurenciu, ktorá by bola donútená tiež znížiť ceny. A to by nebolo príjemné…

Áno. Nie je dôvod, aby ceny klesli. Naše náklady stúpajú, mzdy budeme zvyšovať o 8 až 10 %. Náklady zvyšujú aj výrobcovia stavebných materiálov. Zvýšené vstupy musíte vybalansovať. Často sa ma novinári pýtajú: kedy budú byty lacnejšie?

Hovorím stále to isté: byty zlacnejú, keď bude na trhu také množstvo hotových nepredaných bytov, že nebude iná možnosť, len znížiť ceny. Fakt je ten, že v Bratislave je počet takýchto bytov taký nízky, že v blízkej budúcnosti nevidím dôvod na to, aby boli developeri pod tlakom a predávali pod nákladové ceny, len preto by zlikvidnili kapitál.

Minulý rok rástli úrokové sadzby hypoték, ľudia kupovali veľa, aby stihli využiť nízku úrokovú sadzbu. Čo ste si vtedy mysleli?

Myslel som si, že ku korekcii na trhu príde v roku 2018 až 2020 a aj počas pandémie koronavírusu. Ako keby sme ten cyklus predĺžili. Najväčším problémom v našom biznise je, že máme neflexibilnú ponuku. Ak v priebehu roka spadnú úrokové sadzby a ľudia chcú byty, tak trvá 5 rokov, kým tie byty pripravíme. Výrobná kapacita stavebníctva je obmedzená. Nemôžeme sa hnevať na stavebné firmy s profitom 4 %, ktoré ak majú 3-krát viac objednávok, tak zvýšia svoje ceny. Rastú náklady, vytvára sa tlak na odvetvie a celé sa to premieta do predajných cien.

Podľa vašich vedomostí z predaja si klienti kupujú byty častejšie za vlastné prostriedky alebo na hypotéku?

Viac si berú hypotéky. Samozrejme, oveľa menej ľudí sa kvalifikuje na hypotéku, lebo úroková sadzba je taká, aká je. Väčšina našich zákazníkov si berie hypotéky s tým, že nevedia, ako sa to bude ďalej vyvíjať. Veľa ľudí čaká, pretože hypotéky sú drahé. Lenže keď si ktokoľvek vezme hypotéku na 30 rokov, tak mu ručím, že úroky budú raz hore, raz dolu.

Načasovať hypotéku na ten správny moment je výnimočný jav. Ak hypotéky klesnú o tri roky, tak ich refinancujem a nič nemôžem stratiť. Ale chápem, že sa ľudia boja. Ak chce mať banka podiel na hypotekárnom trhu a konkurenti majú nižšiu sadzbu, tak nemá inú možnosť, ako ju tiež znížiť. Ale nie je možné, aby sa niekto dlhodobo uspokojil s 0,85 % výnosom zo svojho kapitálu.

Rokujete s bankovým sektorom, keď stúpajú sadzby, ako si vzájomne vyjsť v ústrety?

Nie. Vieme, že taká možnosť veľmi nie je. Oni majú veľmi striktné podmienky, je to dané sadzbou ECB, plus banková riziková prirážka. Ale čo sa týka hypoték, je ešte jedna možnosť, a to tzv. zelené hypotéky založené na zelených bondoch. Cez EÚ by sa mohli rozbehnúť. Ak je budova dostatočne zelená, tak hypotéka na takúto budovu bude lacnejšia.

Nás to veľmi zaujíma, pretože chceme do roku 2030 znížiť uhlíkovú stopu o 50 %. Náš projekt na Mlynských nivách s vyše tisíc bytmi bude mať tepelné čerpadlá a obyvatelia budú mať kúrenie a chladenie v podstate zadarmo.

Zapojíte sa do projektu štátom podporovaného nájomného bývania či spolupráce s magistrátom na výstavbe nájomného bývania?

Dlhodobo sa zaujímame o nájomné bývanie, momentálne intenzívne riešime komerčné nájomné bývanie. Boli sme aktívnymi záujemcami o účasť v štátom podporovanom nájomnom bývaní, ale odstúpili sme. Podmienky nám nedávali zmysel. Uvidíme, s čím príde nová vláda. Úlohou štátu je riešiť sociálne nájomné bývanie, snáď sa to rozbehne.

S mestom Bratislava spolupracujeme. Výmenou za zmenu územného plánu mestu dáme určitý počet bytov, ktoré použije ako svoje nájomné. Bude to na Mlynských nivách a v dvoch menších projektoch.

V akom štádiu je polyfunkčný ZWIRN v mestskej časti Ružinov?

Máme skolaudovaný ZWIRN 1, čakáme na právoplatnosť kolaudácie. Snáď začiatkom roka 2024 odovzdáme byty do užívania. Vo výstavbe je ZWIRN 3, nárožná administratívna budova, a sme na začiatku odskočeného úseku. Bol by som rád, keby bol predaj taký rýchly ako výstavba, ale zatiaľ to nejde.

Kde by sa mala posunúť urbanisticky a architektonicky Bratislava v budúcnosti, aby bola dobrým miestom na život?

Stále hovorím, že mesto je ekonomický fenomén, až potom urbanistický a architektonický. Ak nebude mesto ekonomicky fungovať dobre, tak to zásadným spôsobom ovplyvní urbanizmus a architektúru. Na to, aby Bratislava fungovala dobre, potrebuje pracovné príležitosti na svojom území a bývanie pre pracovnú silu.

Ak budeme mať v Bratislave nedostupné bývanie, tak si ľudia, a špeciálne zo servisných činností, nebudú môcť dovoliť v nej bývať. Vyženieme ich do satelitov, čo sa už aj stalo. Za 25 rokov sa cca 50-tisíc ľudí usídlilo do okolia Bratislavy. To je zlé pre ekonomiku mesta aj pre jeho rozvoj. Úspešnosť mesta meriam tým, ako rastie počet jeho obyvateľov. Porovnajte si, ako rastie Viedeň a stagnuje Bratislava. Developeri, mesto a urbanisti by si mali sadnúť a úprimne sa porozprávať a počúvať sa navzájom. Máme analýzy, podľa ktorých sú v Bratislave pozemky, na ktorých sa dá postaviť 150-tisíc bytov. To je otázka politiky mesta a ochoty meniť územný plán.

Mesto plánuje na Košickej ulicu električku, kde máte ZWIRN, súhlasíte s tým?

Určite áno. Jedna z hlavných úloh mesta je starostlivosť o dopravu, aby bola dynamická a vyhovovala všetkým obyvateľom. Keby mala Bratislava metro, pôjdu ľudia bývať aj na jej okraj, lebo vedia, že sa dostanú do centra za 5 minút. Električka na Košickej je dobré riešenie aj z hľadiska úžitkovej hodnoty pre našich klientov. Kto by mohol byť proti, keď má pred budovou zastávku električky?

Aké má YIT plány do budúcnosti?

V rámci Bratislavy máme v príprave projekty, v ktorých môže vzniknúť viac ako 3–tisíc  bytov. Našou snahou bude transformovať v súčasnosti konfrontačné stavebné a developerské odvetvie na kolaboratívne tak, aby sme spoločne s našimi projektantmi, dodávateľmi, zákazníkmi aj kolegami v YIT vyprodukovali viac hodnoty pre zákazníka, ktorý sa rozhodne pre náš byt.

YIT Slovakia získalo v kategórii rezidencií víťazstvo v súťaži ASB GALA 2023. Chystáte sa víťazstvo obhájiť aj v roku 2024?

Robíme všetko, čo je v našich silách, aby sme sa stále zlepšovali. Stratégia a technika nášho rozvoja smeruje k tomu, aby sme boli každý deň lepší, aby sme dali zákazníkovi maximálnu hodnotu a robili svoju prácu lepšie, ako to robí konkurencia. Čím viac uspokojíme potreby zákazníka, o to budeme lepším developerom.

Chodí do Bratislavy vedenie YIT z Fínska?

Áno, raz za tri mesiace chodia na predstavenstvo. Všetko, čo robíme, je našou iniciatívou. Niektoré financovanie riešime s nimi, ale môžeme to spraviť aj cez naše trhy.