Rastislav Valovič: Našim cieľom je developerská elita. Expanzia je možná až po stabilizácii na domácom trhu

Budúcnosť realitného trhu vidí v jeho stabilizácii. Ľudia si podľa neho postupne uvedomili, že peniaze na hypotéku si od banky už nepožičajú pomaly zadarmo. A okresať treba na Slovensku nereálne očakávania o výraznom páde cien novostavieb.

Ambíciou Alto Real Estate je patriť medzi developerskú špičku v rezidenčnom a administratívnom segmente. Po tom, ako v roku 2021 odišiel Jozef Oravkin z materskej skupiny Penta, začal Alto Real Estate žiť vlastným životom. Má od Penty také známe budovy ako Sky Park Office, zrekonštruovanú pamiatku Jurkovičova Tepláreň, administratívny komplex Digital Park, štvrtú rezidenčnú vežu Sky Park a pripravuje aj ďalšie projekty.

Byty, ktoré stavia alebo pripravuje developer v štvrtej rezidenčnej veži v Sky Park Tower a v bloku 5.1., sú určené ľuďom, ktorí finančne ocenia lokalitu, architektúru a úroveň vybavenosti budovy a bytu. Okrem toho vydal tento rok aj prvú emisiu dlhopisov, čím vstúpil na finančný trh a pridal sa k veľkým developerom, ktorí si veria.

Sme spokojní s vývojom. Rozrástli sme sa na potrebný počet zamestnancov, aby sme pokryli všetky činnosti spoločnosti. Keď sa vybrali projekty, ktoré pán Oravkin odkupoval od Penty, ľudia, ktorí na nich pracovali, dostali možnosť prestúpiť k nám.

Takto prestúpilo 28 ľudí, to bol základ. Aktuálne je nás okolo 70. Súčasne sme si nastavili interné procesy, nastavili sme ciele spoločnosti, uskutočnili sme tri akvizície. Z tohto hľadiska vývoj hodnotím veľmi pozitívne.

Ako vznikla myšlienka odísť z Penty a skúsiť developerstvo na vlastný účet?

To je skôr otázka na pána Oravkina. Ale ako už bolo povedané vo viacerých rozhovoroch, bolo to jeho rozhodnutie ísť vlastnou biznisovou cestou. Prirodzená voľba padla na real estate a development, pretože tomu sa v Pente na konci najviac venoval. Ostatní kolegovia, ktorí pracovali na odkupovaných projektoch, dostali ponuku a každý sa rozhodol sám, či prestúpi do novozakladaného Alta alebo zostane v Pente Real Estate a bude riešiť iný projekt.

Kde je miesto Alto Real Estate na realitnom trhu v Bratislave?

Máme dva piliere podnikania. Prvý ako investor – vlastník nehnuteľností, tam chceme patriť medzi top prenajímateľov kancelárskych priestorov v Bratislave. Z hľadiska druhého piliera, a to developmentu, naše ambície smerujú do top päťky developerov v hlavnom meste. Prípadná expanzia do iných miest na Slovensku, prípadne do zahraničia, príde na pretras, až keď budeme úplne stabilizovaní na bratislavskom trhu.

Čo to znamená vo vašom ponímaní?

Chceme mať funkčný kompletný cyklus developerských projektov, aby sme mali vytvorený pravidelný cash flow pre firmu, doladené všetky interné procesy smerujúce k spokojnosti našich klientov.

Naplnili sa predstavy, s ktorými ste vstupovali na trh?

Vstupovali sme na trh, na ktorom sa očakával koniec ekonomického cyklu, nikto však nevedel, kedy presne nastane. Nastal možno skôr, ako sme dúfali, ale sme stále spokojní s tým, ako sme sa popasovali s úvodnými výzvami, ktoré sme riešili pri založení a stabilizovaní nového developera.

Som hrdý na kolegov, ktorých sme získali do tímu a spoločne sme plní očakávaní z pripravovaných developerských projektov, ako aj vylepšení a zmien, ktoré plánujeme realizovať na administratívnych budovách v najbližších rokoch.

Je bratislavský trh nasýtený kancelárskymi projektmi alebo existuje ešte priestor pre takýto produkt?

Je pravda, že kancelárske projekty prechádzajú aktuálne turbulentným vývojom. Na jednej strane je už zrejmá prevládajúca tendencia zmenšovania prenajímanej plochy v prevládajúcich segmentoch nájomcov v Bratislave.

Miera neobsadenosti narástla na vyše 200-tisíc m², k čomu ak prirátame podnájmy a cowork, tak sa blížime k číslu možno až 250-tisíc m² voľných kancelárskych priestorov. Súčasne na trhu stúpa yield, čo vytvorilo veľký tlak na pokles výstavby nových kancelárskych budov.

Na základe týchto faktov je možné terajší trh v Bratislave definovať ako aktuálne nasýtený. V dlhodobom horizonte sa však trh potrebuje stabilizovať. Má za sebou pandémiu koronavírusu, dominantnú prácu z domu, ktorú všetci najprv privítali s veľkou eufóriou.

Firmy však stále hľadajú optimálny modus operandi, ako naložiť s home office, ako aj ďalšie neistoty súvisiace s ekonomickou situáciou a výhľadom pre podnikanie. Ak sa trh zastabilizuje, zníži sa neobsadenosť na 5 až 8 %, začne rásť nájomné a opätovne klesne yield, je výrazný predpoklad, že sa znova začnú stavať nové kancelárske budovy. Firmy však stale hľadaju optimalny modus operandi, ako naložiť s home office.

Alto Real Estate zmenil jednu z plánovaných administratívnych veží Sky Parku na obytnú. Urobili ste dobre?

Toto rozhodnutie nebolo spontánne, rodilo sa dlhodobo. Približne trištvrte roka (pred rozhodnutím o konverzii) sme analyzovali situáciu na trhu, oslovovali sme potenciálnych nájomcov, preverovali sme ceny stavebných prác a zisťovali chuť bánk financovať nové administratívne budovy.

Dospeli sme k záveru, že koncept, zvlášť v štýle architektúry od Zahy Hadid, by bol neudržateľný a z hľadiska veľkosti projektu by bol príliš rizikový pre našu organizáciu. Z tohto dôvodu išlo o racionálne, nie o emocionálne rozhodnutie.

Alto Real Estate je známy z downtownu. Ešte kde inde by ste chceli stavať?

Je pravda, že sme koncentrovaní v downtowne a jeho širšom okolí, ale rokujeme o viacerých lokalitách v meste. Nerád by som hovoril o podrobnostiach, kým nie sú rozhovory úspešne ukončené.

V downtowne je veľa výškových budov. Je to správne?

Táto štvrť bola dlhodobo zanedbávaná a pred 15 rokmi by sa sem málokto prišiel prejsť. Transformovala sa na lokalitu, ktorá je atraktívna pre Bratislavčanov a návštevníkov mesta. Výškové budovy sem podľa mňa patria, sú symbolom novodobého rozvoja Bratislavy.

Rozprávame sa v zrekonštruovanej budove Jurkovičovej Teplárne. Máte v hľadáčiku ďalšiu budovu, ktorú by ste zrenovovali?

Ak by bol na predaj areál so zaujímavým potenciálom, v ktorom by sa takáto budova nachádzala, tak určite by to nebolo kritérium na vylúčenie nášho záujmu. Skôr naopak, z hľadiska veľkosti projektu by sme sa zamýšľali nad tým, ako budovu využiť a stanoviť dlhodobo udržateľný koncept.

Naša skúsenosť s Jurkovičovou Teplárňou hovorí, že udržateľnosť pamiatky v súkromných rukách je možná len za predpokladu nájdenia vhodnej komerčnej náplne.

Čo robí Jurkovičovu Tepláreň atraktívnou pre verejnosť?

Architektonický štýl, forma a kvalita rekonštrukcie, nové dlhodobo udržateľné využitie budovy. V spodnej časti máme auditórium, kde sa konajú prednášky a konferencie. Je tu galéria s kaviarňou, ktorá vystavuje umelecké diela, reštaurácia a kancelárske priestory na komerčný nájom. Z pohľadu verejnosti, ak sa prejdete v blízkom parku, ktorý je väčší ako Medická záhrada, tak máte možnosť sa občerstviť a aj kultúrne vyžiť.

Pán Jozef Oravkin, zakladateľ realitnej skupiny Alto, spomenul v rozhovore pre Forbes projekty Florian Residence pri budove NBS. Enviroportál uverejnil váš zámer v mestskej časti Rača, v oblasti logistiky.

Logistika je akvizícia (pozemku), ktorú sme dotiahli v rámci prvého polroku nášho fungovania (pozn. v roku 2022). Vnímali sme vrchol cyklu na rezidenčnom aj kancelárskom trhu a rozhodli sme sa diverzifikovať riziko aj do developmentu prímestskej logistiky, v ktorej vidíme stále príležitosť rastu.

Je to lokalita s výbornou dopravnou dostupnosťou na D4 a naplánovali sme tam prímestské sklady. Sme v povoľovacom procese tohto projektu. Florian Residence je projekt, ktorý sme kupovali od Penta Real Estate.

Projekt sme však po kúpe vylepšovali po dizajnovej, dispozičnej aj technologickej stránke. Hovoríme o troch etapách, z nich prvá je už vo výstavbe, bude mať 73 bytov a apartmánov.

Druhá etapa má právoplatné územné rozhodnutie a kompletizujeme stanoviská pre stavebné konanie. Tretia etapa mala byť pôvodne o kanceláriách, aktuálne ju však nerozvíjame. Vedieme diskusiu s hlavným mestom o zmene územného plánu v jej území.

Chceli by ste byť zapojení do dohody o zmene územného plánu za nájomné byty?

Áno. Vyhodnotili sme si, že táto štvrť je skôr vhodná na bývanie ako na kancelárske priestory.

Mesto Bratislava prezentovalo Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy. Ste tam ako developer?

Nie, v lokalite Mlynských Nív nie sme zatiaľ prítomní ako developer ani aktuálne nevedieme s nikým rokovania

V podzemí zóny Chalupkova, kde sa nachádza downtown, boli ekologické záťaže po rafinérii Apollo. Ako ste sa s nimi vysporiadali?

Každý projekt prešiel analýzou rizík, čo je samostatné konanie, ktoré sa končí rozhodovaním. Všetky projekty, ktoré sa tu realizovali v rámci Sky Parku, teda aj 4. rezidenčná veža alebo Sky Park Tower, mali predpísané vybudovanie vodoodolných bariér okolo stavebnej jamy. Všetka kontaminovaná zemina sa následne z vnútra stavebnej jamy vyťaží.

Táto zemina je potom špeciálnymi zvozovými autami vyvezená priamo do zariadení na zhodnocovanie odpadov. Tam sa umiestňuje na dekontaminačnú plochu, v prípade veľmi veľkého znečistenia do skládky nebezpečného odpadu. V prípade dekontaminácie sa aplikuje proces biologického rozloženia ropných derivátov prostredníctvom baktérií.

Keďže pod celou plochou pozemkov sa budovali a budujú podzemné garáže, týmto spôsobom sa vyťažila z riešeného územia všetka kontaminovaná zemina, vodoodolné bariéry zasa bránia tomu, aby sa takto vyčistené územie opätovne kontaminovalo.

Čo ponúkate klientom v rámci udržateľnosti a hospodárnosti budov nad rámec legislatívy?

Rezidenčné veže Sky Park boli už v roku 2016 nastavené na energetickú triedu A0. To je výnimočné, pretože legislatívna požiadavka na to prišla až výrazne neskôr. V ďalších etapách Sky Parku a najmä konverzii Sky Park Office Tower na obytnú vežu plánujeme aplikovať väčšie množstvo obnoviteľných zdrojov energií. Uvažujeme napríklad o suchých vrtoch ako jedného zo zdrojov na chladenie a vykurovanie a aj o ďalších opatreniach v rámci samotných budov.

Ako hodnotíte situáciu na realitnom trhu? Zamrzol, pomaly sa rozbieha?

Nachádzame sa v segmente, kde sa predaj spomalil, ale zďaleka nezastavil. Vnímame však, že na trhu Bratislavy sú aj niektoré projekty, ktoré v tomto roku predali málo alebo vôbec nič. Je pravda, že trh silne ovplyvnilo aj zdraženie hypoték.

Vaši klienti platia v hotovosti, predpokladám.

Zhruba 70 % našich klientov nevyužíva hypotéku.

Motivovali ste klientov, aby si kúpili byty?

Formy zliav, s akými sa stretávame aktuálne na trhu, napr. garantovaná hypotéka, nájom na skúšku a podobne, sme v našich projektoch neaplikovali. Výrazne sme však zlepšili hodnotu štandardu našich bytov pri nezmenenej cene.

V septembri tohto roka ste vyhlásili architektonicko-urbanistickú súťaž na rozvoj územia Blok 5.1 pri projekte Sky Park. V akom pomere si tam predstavujete bývanie, kancelárie, občiansku vybavenosť?

Vychádzame priamo z územného plánu zóny, ktorý umožňuje umiestniť 61,5-tisíc m² hrubej nadzemnej podlažnej plochy, s tým, že zhruba polovica bude dedikovaná na bývanie. Pravdepodobne budeme kresliť aj kancelársku budovu, ktorej výstavba bude čakať na vhodnejšie obdobie.

Podporujete výstavbu električky na Košickej ulici, ktorá z jednej strany ohraničuje zónu Chalupkova?

Rozvoj MHD v tejto časti mesta je asi logickým prístupom. Chcem však pripomenúť, že projekty sa musia stále navrhovať podľa platnej parkovacej normy a do zóny sa podľa tejto normy musí stále umiestňovať veľký počet parkovacích miest pre individuálnu automobilovú dopravu. Keby potreby tejto zóny pokryla MHD, bolo by to viac v poriadku ako teraz a priblížili by sme sa zvyklostiam v centrách veľkých miest v západnej Európe.

Nevyváženosť ponuky a dopytu s bytmi a peniaze takmer zadarmo spôsobili výrazný rast cien bytov.

Teraz vzniká možno neudržateľný koncept, podľa ktorého je vytvorená požiadavka na masívne garáže pre individuálnu automobilovú dopravu a na druhej strane sa v meste má preferovať rozvoj MHD. Asi málo vlastníkov, ktorí si kúpia drahé parkovacie miesto, bude chcieť preferovane jazdiť len MHD. Podľa mňa sa to vzájomne „bije“ a rozvoj MHD v tejto zóne by mal mať väčšiu prioritu v spojení so všetkými nevyhnutnými legislatívnymi úpravami, ktoré jej následné využívanie aj podporí.

V lete schválil Protimonopolný úrad SR koncentráciu Tatra Asset Management (TAM) a Jozefa Oravkina.

S Tatra Asset Management sme vytvorili spoločný podnik so zodpovedným a silným partnerom. Tatra Asset Management je najväčším správcom podielových fondov na Slovensku. Odborné skúsenosti a zručnosti oboch partnerov, snaha o optimalizáciu prevádzky, efektívne spravovanie a získanie ďalších synergických efektov z titulu väčšieho portfólia má priniesť pozitíva aj pre spokojných nájomníkov našich budov v najvyššom štandarde v bezprostrednej blízkosti centra Bratislavy.

V polovici októbra ste začali predaj dlhopisov prostredníctvom Slovenskej sporiteľne. Emisia má objem 10 mil. eur. Prečo ste to nespravili cez Tatra banku?

Slovenská sporiteľňa má skúsenosti s vydávaním takýchto dlhopisov. Bola to prvá emisia, a preto sme chceli skúseného partnera. Týmto spôsobom sme diverzifikovali externé financovanie. Emisia dopadla veľmi dobre, za pár dní sa celá vypredala.

Gratulujem. Plánujete umiestniť cenné papiere na burzu?

Vydaná emisia dlhopisov je obchodovateľná na burze.

Pripravujete druhú emisiu?

Vzhľadom na skúsenosti s touto emisiou možno zvažujeme vydanie ďalších emisií.

Čím je v aktuálnej situácii špecifický realitný biznis na Slovensku?

Slovensko bolo príliš zasiahnuté očakávaniami z minulosti. Nevyváženosť ponuky a dopytu s bytmi a peniaze takmer zadarmo spôsobili najprv výrazný rast cien bytov, navyše tento dopyt na stavebnú produkciu zasa zvýšil aj ceny vo výstavbe, vznikali rôzne (aj) cenové špekulácie na trhu s niektorými materiálmi, ktoré začali byť nedostatkové.

Následná vojna na Ukrajine a výrazný rast inflácie spôsobili opačný trend – ľudia sú opatrní. Nevedia, ako často bude stúpať základná úroková sadzba ECB a z toho odvedená úroková sadzba na hypotekárne úvery. Nastal teda šok a realitný trh s bývaním sa v lete 2022 takmer zastavil.

Popritom sa objavovali správy o očakávaných výraznejších korekciách cien na trhu nehnuteľností. Tie nastali výraznejšie na sekundárnom trhu. Developerom klesol predaj, niektorí začali alebo začínajú mať problém s cash flow. Teraz mám pocit, že situácia s bytmi sa postupne stabilizuje. Ľudia si zvykajú, že cena peňazí neznamená zadarmo. Medzitým klesla nová výstavba bytov o cca 50 %. Smerujeme k novému rovnovážnemu stavu, v ktorom sa ponuka vyrovná s dopytom.

Roztvárajú sa cenové nožnice medzi novostavbami a staršími bytmi? V minulosti sa prelínali.

Je to prirodzený vývoj, pretože rast cien nehnuteľností na sekundárnom trhu bol vyvolaný neuspokojeným dopytom. Keďže bol taký vysoký dopyt, ľudia na sekundárnom trhu vycítili, že byty môžu predať za väčšie peniaze.

Pritom až takú hodnotu, na ktorú sa dostali, nemali, keď si ich porovnáte z hľadiska energetickej spotreby, správy, technického a materiálového vybavenia v porovnaní s novostavbami. Sekundárny trh preto musí mať prirodzene nižšiu cenovku ako novostavby v rovnakých lokalitách. Súčasný trend tomu výrazne pomôže.

Koľko novostavieb chýba na bratislavskom trhu?

Čítal som viaceré analýzy, ale v priemere sa číslo pohybovalo od 30-tisíc až do takmer 100-tisíc.

Predseda BSK Juraj Droba v rozhovore pre ASB povedal, že stúpa počet obyvateľov kraja. Lákalo vás stavať obytný súbor na úrovni mimo Bratislavy?

V našej DNA je snaha stavať najmä nákladovo náročnejšiu architektúru, na ktorú chceme byť hrdí aj 20 a viac rokov. Táto túžba a nákladová náročnosť výrazne determinuje miesta, kde ju môžeme stále realizovať na komerčnej báze a nájsť pre ňu aj kupujúcich. Z tohto dôvodu sa v súčasnosti zameriavame len na oblasť Bratislavy.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 11-12/2023