Územné konanie na Kolibe je znovu otvorené. Ustúpia bývalé filmové štúdiá bytovkám?

Projekt Areál Koliba bol predložený už v roku 2013, no po rokoch nečinnosti sa dlhý čas nepohol z miesta. Teraz sa situácia mení – mesto opätovne otvorilo územné konanie, ktoré by mohlo posunúť výstavbu bytových domov na mieste niekdajších filmových ateliérov. Developer plánuje zachovať pôvodný rozsah aj hmotové riešenie projektu. Obyvatelia Koliby však majú k návrhu stále výhrady a upozorňujú na jeho možné dopady na dopravu aj zeleň v území.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Filmové ateliéry Koliba patrili celé desaťročia k symbolom slovenskej filmovej tvorby. Vznikli v roku 1945 a už o tri roky neskôr sa tu začala prvá filmová produkcia. Areál na úpätí Malých Karpát bol centrom, kde vznikali stovky slovenských a kde pôsobili významní tvorcovia ako Paľo Bielik, Martin Hollý či Dušan Hanák. Počas socializmu boli ateliéry modernizované a stali sa technologickým srdcom filmového priemyslu v bývalom Československu.

Po roku 1989 však začal úpadok – štátne podniky sa rozpadli, filmová výroba stagnovala a časť areálu prešla do súkromných rúk. Postupne sa z legendárneho priestoru stala poloprázdna zóna, kde z pôvodnej filmovej slávy zostali len fragmenty. Dnes ateliéry Koliba stále nesú odkaz minulosti, no zároveň sa stávajú priestorom pre novú etapu – premenou na mestské bývanie. Práve táto premena je jadrom projektu s názvom Areál Koliba.

Chátrajúce filmové štúdiá čaká nová kapitola

V súčasnosti je areál využívaný len čiastočne. Najaktívnejšou časťou zostáva severná zóna, kde sídli televízia JOJ a administratívna budova bývalého riaditeľstva filmových ateliérov. Väčšina budov východnej časti územia je však dlhodobo nevyužívaná a chátra. Nachádzajú sa tu zvyšky skladových hál, plechových objektov typu unimo, zvyšky technickej infraštruktúry a rozpadnuté spevnené plochy.

Z pôvodného filmového areálu tak ostala len mozaika budov rôznej kvality obklopená zanedbanou zeleňou. Práve toto územie, s rozlohou 12 844 m², sa stalo predmetom investičného zámeru spoločnosti Štúdio Koliba a.s., ktorá už v roku 2013 plánovala jeho komplexnú revitalizáciu.

Projekt Areál Koliba – bytové domy na Brečtanovej ulici – bol v tom čase predstavený ako koncepcia premeny východnej časti bývalých ateliérov na obytný súbor. Jeho cieľom je priniesť do územia novú funkciu s dôrazom na kvalitu architektúry, zeleň a verejné priestory.

Areál sa nachádza v mestskej časti Bratislava – Nové Mesto, v katastrálnom území Vinohrady, na svahovitom pozemku severne od Brečtanovej ulice. Výhodou lokality je existujúca dopravná infraštruktúra, blízkosť centra mesta a priame susedstvo s prírodným prostredím Malých Karpát.

Urbanistické riešenie vychádza z potreby vytvoriť kompaktný obytný súbor, ktorý prirodzene nadviaže na okolitú zástavbu a zároveň rešpektuje terénne danosti. Celková zastavaná plocha objektov dosahuje 4 114 m², pričom zvyšok územia je venovaný komunikáciám, parkovaniu a zelenej infraštruktúre.

Spevnené plochy zaberajú 3 245 m² a zeleň pokryje až 5 485 m², čo predstavuje viac ako tretinu riešeného územia. Projekt počíta s tromi bytovými domami a jedným polyfunkčným objektom, ktoré budú umiestnené tak, aby medzi nimi vznikli poloverejné priestory – vnútrobloky so zeleňou, oddychovými zónami a chodníkmi pre peších. Dopravné napojenie bude riešené prostredníctvom existujúceho vjazdu z Brečtanovej ulice, čo minimalizuje zásah do územia a zachová jeho dopravnú logiku. Areál sa tak stane prirodzeným pokračovaním existujúcej zástavby Koliby.

Pokračovanie podľa pôvodného návrhu

V rámci riešenia statickej dopravy je navrhnutých celkovo 230 parkovacích miest. Väčšina z nich, konkrétne 169 stojísk, bude umiestnená v dvoch podzemných jednopodlažných garážach pod obytnými objektmi. Ďalších 15 parkovacích miest sa nachádza na povrchu a 46 miest bude zabezpečených formou prenájmu v existujúcej susednej garáži. Takéto riešenie odľahčuje povrch územia od nadmernej dopravy a umožňuje venovať viac priestoru peším trasám a vegetácii.

Architektonické riešenie projektu nesie rukopis bratislavského ateliéru šujan_stassel s.r.o. Koncepcia je založená na modernom mestskom bývaní s dôrazom na vzdušnosť, presvetlenie a logické členenie hmôt. Tri bytové domy (označené ako objekty č. 1, 3 a 5) majú dve podzemné a tri nadzemné podlažia s ustupujúcim štvrtým podlažím. V súbore vznikne celkovo 117 bytových jednotiek pre približne 300 obyvateľov.

Bytové domy dopĺňa polyfunkčný objekt (č. 2), ktorý bude obsahovať 27 bytov a priestory občianskej vybavenosti – napríklad menšie prevádzky, kaviareň alebo služby pre rezidentov. Všetky objekty sú prepojené spoločnou vnútroareálovou komunikáciou a systémom chodníkov. Materiálové a konštrukčné riešenie stavieb využíva monolitický železobetónový skelet s modernými obvodovými plášťami. Architektúra je navrhnutá v tlmenej farebnosti, s kombináciou omietky, skla a doplnkov z prírodných materiálov.

Bývanie na rozhraní mesta a lesa

Takéto riešenie reflektuje charakter prostredia na rozhraní mesta a lesa. Cieľom návrhu je vytvoriť harmonický prechod medzi mestským a prírodným prostredím a poskytnúť bývanie s vysokým štandardom komfortu a energetickej efektivity. Významnú súčasť návrhu tvorí zeleň a verejné priestranstvá.

Výsadba bude pozostávať zo vzrastlých drevín, trávnatých plôch a nižších okrasných porastov, ktoré vytvoria prirodzené clony a zlepšia mikroklímu vnútrobloku. Projekt počíta so zachovaním viacerých existujúcich stromov v zelenom páse pozdĺž Brečtanovej ulice, čím sa posilní vizuálna kontinuita medzi pôvodnou a novou zeleňou. Verejné priestory budú riešené formou menších námestíčok a peších komunikácií doplnených mobiliárom, lavičkami a drobným osvetlením.

Zámer „Areál Koliba – bytové domy, Brečtanová ul.“ bol predložený na proces posudzovania vplyvov na životné prostredie v roku 2013. Predpokladaný začiatok výstavby bol v tej dobe plánovaný na roky 2013 – 2014 a dokončenie v rokoch 2014 – 2015. Celkové investičné náklady boli odhadnuté na 13 miliónov eur. Projekt však, okrem iného, aj kvôli pripomienkam miestnych obyvateľov roky stagnoval.

Pozemky dnes vlastní akciová spoločnosť Panorama Byty, ktorá je prepojená so skupinou JTRE. Po niekoľkých rokoch nečinnosti sa projekt podarilo znovu otvoriť, no v marci 2024 stavebný úrad konanie dočasne prerušil pre potrebu doplniť záväzné stanovisko mesta a ďalšie podklady. Dnes už konanie pokračuje a projekt má reálnu šancu posunúť sa do fázy výstavby. Podľa JTRE sa počíta s realizáciou v súlade s pôvodným návrhom z roku 2013, bez výrazného rozširovania alebo zmeny rozsahu výstavby.

Opätovné pripomienkovanie zámeru

K oznámeniu o pokračovaní územného konania sa vyjadril aj miestny a mestský poslanec Martin Vlačiky, predseda OZ Za lepšiu Kolibu. „Záväzné stanovisko hlavného mesta k tejto výstavbe je z roku 2013, čiže je už 12 rokov staré a v mnohých ohľadoch prekonané,“ upozorňuje Vlačiky. Podľa neho sa medzičasom zmenil územný plán aj dopravná situácia v území, ktoré je už dnes výrazne zahustené.

Dodáva, že rozhodnutie pokračovať v konaní bez nového stanoviska považuje za nepochopiteľné a pripomína, že obyvatelia Koliby budú projekt opäť aktívne pripomienkovať. Ako oznámil na svojej sociálnej sieti, on sám tak už urobil: „13 strán pripomienok k návrhu výstavby bytoviek v areáli bývalých filmových ateliérov na Kolibe úspešne odoslaných,“ napísal s tým, že podľa neho „takýto projekt tu nemá čo hľadať – bol by na úkor zelene a súčasných obyvateľov“.