Marián Hlavačka: V Slovinsku takmer nevidím odpad, na Slovensku nájdem v lese aj fľaše od vodky
Broňa Tarnócy Od roku 2010 sa pustil do budovania vlastnej developerskej spoločnosti Corwin, ktorá sa prepracovala medzi najvýznamnejšie nielen na Slovensku. Blumental v širšom centre Bratislavy, Einpark offices, prvá uhlíkovo neutrálna kancelárska budova v našom regióne či moderný bytový development Guthaus. V neposlednom rade náročný, ambiciózny projekt Palma, no i výrazná expanzia do Slovinska a Českej republiky.
Palma je váš náročnejší projekt. V septembri 2025 dalo mestské zastupiteľstvo konečne novej Palme zelenú. Stalo sa tak po šiestich rokoch príprav. Zaujímavé bolo aj to, že proti dlhodobo pripravovaným úpravám regulácie napokon nebol žiaden poslanec ani žiadna poslankyňa. Ako ste túto správu prijali?
S radosťou aj s úľavou. Mal som na chvíľu pocit ako vo filme Forrest Gump, keď prestal behať – taký moment, keď si človek povie, čo ďalej. Samozrejme, vnímame to ako zásadný míľnik projektu.
Ide o jeden z najočakávanejších developmentov na brownfielde v Bratislave. Do toho, aby vznikol čo „najvzorovejší“ projekt, sme investovali obrovské úsilie. Dá sa povedať, že ho za taký aj považujem.
Prečo? Pretože zachovávame pôvodné industriálne budovy, hoci nemusíme, vytvárame mix funkcií, súkromné aj polosúkromné zóny, vnútrobloky a verejné námestia. Nastavujeme systém parkovania tak, aby do areálu Palmy mohli vstupovať len sanitky, hasičské vozidlá a zásobovanie. Celá vnútorná časť bude určená výhradne pre peších.
Z tohto pohľadu ide o štvrť, ktorá má ambíciu ľudí upokojiť, stlmiť a priniesť im iný rytmus. Keď človek prejde z Račianskej dovnútra, ocitne sa v prostredí bez mestského ruchu – práve vnútrobloky ho majú prirodzene eliminovať.
Myslíme aj na klimatickú zmenu, celkový dizajn a opatrenia, ktoré už aplikujeme; budeme ich ďalej rozvíjať tak, aby pomáhali znižovať teplotné výkyvy, ktoré dnes počas roka všetci pociťujeme. V tomto smere ide o množstvo riešení, ktoré majú ambíciu byť vzorové. Aj preto som presvedčený, že Palma prinesie novú kvalitu a nový pohľad na rozvoj mesta.
V neposlednom rade môže potvrdiť, že Bratislava vie byť polycentrické mesto. Mestá s najspokojnejšími obyvateľmi sa často vyznačujú práve polycentrizmom – centrum totiž trpí dopravou aj nadmerným turizmom. Našou ambíciou je ukázať, že aj Račianska ulica môže byť časom miestom, ktoré bude ľudí priťahovať, nielen pripomínať industriálnu zónu spred desaťročí.
Má sa stať atraktívnym „hidden neighborhood“. Priestorom, pri ktorom si návštevník povie: „Wow, ani som netušil, že niečo také tu existuje!“ Väčšina ľudí sa dnes pohybuje najmä v centre a aj toto je jeden z cieľov projektu.
Projekt sa mal začať v roku 2026. Výstavba sa teraz posúva na prelom rokov 2027 a 2028. Znamená to pre spoločnosť Corwin nejaké finančné straty? Mali ste počas tých šiestich rokov možnosť projekt detailnejšie „prežuť“, lepšie ho spoznať a zároveň naň viac upriamiť pozornosť verejnosti?
V každom prípade sú s tým spojené veľké finančné straty. Myslím si, že keby projekt mohol byť na trhu po dvoch alebo troch rokoch príprav, odkedy sme ho kúpili v septembri 2019, tak by bol výrazne lacnejší, takže aj dostupnejší pre všetkých, ktorí uvažujú, že si tam kúpia byt alebo že si tam prenajmú kanceláriu, prípadne tam budú mať prevádzku.
Na druhej strane je pravda, že sme mali nadštandardné množstvo času na prepracovanie všetkých detailov, doprojektovanie, množstvo brainstormingov a riešení rôznorodých alternatívnych schém, ako jednotlivé časti toho projektu vyriešiť. Netvrdím, že to nahradí finančnú stratu. Tá sa už nedá dobehnúť.
Dá sa povedať, že od vyvolaných investícií cez zvýšenie DPH až po rast stavebných nákladov ide o faktory, pri ktorých už vlak zo stanice odišiel a nedá sa dobehnúť. Aj z hľadiska profitability tak pôjde o menej výnosný projekt spoločnosti Corwin v porovnaní s inými projektmi. Na druhej strane, tak, ako ste povedali, prepracovanosť a hĺbka riešení sú svojím spôsobom unikátne.
Tých šesť rokov sme nečakali na rozhodnutie mestského zastupiteľstva so založenými rukami. Na projekte sme pracovali dennodenne. Verím, že keď pôjde na trh, budeme schopní klientov presvedčiť, že tých šesť alebo sedem rokov nečakajú zbytočne, Palma je projekt, na ktorý sa oplatilo čakať.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
V Palme už niekoľko rokov realizujete rôzne aktivity – napríklad Palma Live. V roku 2024 získal vizuál Palmy Národnú cenu za dizajn, čo sa zatiaľ nepodarilo žiadnemu developerovi. Súvisí to aj s vaším vzťahom k umeniu a s tým, že ste si dali záležať na vizuálnej stránke projektu, pričom rôznymi podujatiami zároveň priťahujete verejnosť do už vyčisteného brownfieldu?
Deje sa tam toho naozaj veľa a človek si nie vždy spomenie na všetky aktivity, ale áno, už sme zrealizovali dva ročníky Palma Live. Vždy 1. mája v spolupráci s Novou Cvernovkou, ktorá je naším susedom. V ten deň sa otvárajú oba areály a verejnosť má možnosť zažiť rôzne sprievodné aktivity.
Organizovali sme tam napríklad Deň Vietnamu, na ktorý prišlo približne 12-tisíc ľudí. Zároveň prebehli dve veľké verejné prerokovania, pravidelne posielame newsletter, venujeme sa intenzívnej komunikácii so susedmi a realizujeme aj prieskumy. Vydávame vlastný časopis a celkovo ide o pomerne rozsiahlu komunikačnú platformu.
Ide o vzorový projekt aj v tom, ako by sa mal developer správať v lokalite, kde pripravuje rozsiahlejší zámer počas dlhšieho obdobia. Prieskumy ukazujú, že viac než 90 % ľudí v tejto lokalite projekt vyslovene podporuje a teší sa na jeho realizáciu.
Najčastejšou otázkou na poslednom ročníku Palma Live bolo, kedy sa začne stavať. Nebolo to o protestoch či odmietaní, ako to často býva pri developerských projektoch v Bratislave, ale skôr o očakávaní a záujme. Areál už poznajú, vedia, čo sa tam bude diať, majú priestor to komentovať a prinášať vlastné podnety, ktoré sa snažíme zapracovať. Výsledok sa, našťastie, dostavil – ľudia projekt prijali, sledujú ho a tešia sa na jeho realizáciu.
Počas tých šiestich rokov, keď ste pracovali na projekte Palma, ste rozbehli aj projekty v Slovinsku a v Prahe. V Slovinsku ste sa postupne vypracovali na najvýznamnejšieho developera. Je to predsa len cudzie prostredie. Ako sa vám to podarilo?
Myslím si, že Slovinsko, a najmä Ľubľana, žije udržateľnejším životným štýlom než Bratislavčania. Platí to aj pre samotných Slovincov. Často vychádzam z vlastných skúseností z hôr – či už slovenských, slovinských, alebo iných. Výsledky týchto pozorovaní sú pre Slovensko nepriaznivé.
V Slovinsku takmer nikdy nenachádzam odpad, kým na Slovensku sa okrem použitých servítok často objavujú aj fľaše od vodky, Red Bullu a ďalších nápojov, a to nielen pri chodníkoch, ale aj priamo v lese. Je to podľa mňa dobrá ilustrácia toho, prečo sme v Ľubľane našli trh, ktorý oceňuje náš prístup.
K udržateľnosti v developmente pristupujeme veľmi otvorene a úprimne a myslím si, že tzv. greenwashing u nás nemá miesto. Ľubľana je mesto, kde žijú ľudia, ktorí na tieto témy dbajú, práve tým sme ich dokázali osloviť. Z biznisového hľadiska išlo zároveň o neobjavený trh, kde nebolo veľa zahraničných investorov, a určitý čas bolo potrebné presviedčať domácich partnerov, či už úrady, alebo zákazníkov, o našom prístupe.
Na „konci dňa“ sa však náš prvý projekt Quartet ukázal ako mimoriadne úspešný. Je dokončený, ľudia tam bývajú a pravidelne získavame veľmi pozitívnu spätnú väzbu. Oceňujú najmä dizajn, krajinárske riešenie, kvalitu aj spôsob, akým bol uchopený celý urbanizmus.
Nechcem byť príliš optimistický, ale mám pocit, že sme v tomto meste našli akýsi „zlatý grál“, ktorý nám zásadným spôsobom posilnil pozíciu v nasledujúcich rokoch. To, čo máme dnes, z nás robí najväčšieho developera v Ľubľane a máme pred sebou pipeline projektov na najbližších 15 rokov.
Nastala podobná situácia aj v Českej republike? Vstúpili ste na český trh s projektom v Prahe. Vnímate to podobne aj u susedov?
Myslím si, že Praha je úplne iný typ mesta. Je to globálne veľkomesto, kde pôsobí množstvo veľkých, predovšetkým lokálnych developerských firiem. Zároveň má výrazne väčší podiel zahraničného kapitálu. Je to mesto, ktoré dynamicky rastie, a my, poviem to skromne, zatiaľ len začíname.
