Jan Pelíšek: Ľudia milujú, keď môžu investovať v prvom rade do nehnuteľnosti
Monika Voleková Ako sa hýbe kapitál v strednej Európe pri investovaní, o očakávaní majiteľov nehnuteľností v Maďarsku aj trhu s bytmi v Českej republike a na Slovensku sa dočítate v našom rozhovore. Jan Pelíšek zodpovedá v DRFG Real Estate za strategické riadenie nehnuteľností na piatich európskych trhoch. Riadi kompletné portfólio, ktoré obsahuje investície do existujúcich komerčných nehnuteľností a development rezidenčných a komerčných projektov.
Investičná skupina DRFG sídli v Českej republike a sústreďuje sa na región strednej Európy a Jadranu. Investuje do výstavby, rozvoja a zhodnotenia rezidenčných komplexov, maloobchodných parkov a logistických hál. Okrem nehnuteľností podniká DRFG vo finančných službách, v telekomunikáciách a energetike. Rozprávali sme sa o dianí vo finančnej skupine, na európskych trhoch, o realitnom portfóliu a výstavbe bytov.
Vašou vlajkovou loďou na Slovensku je projekt Ister Tower v bratislavskom downtowne. Ako napredujú prípravné práce, predaj bytov a apartmánov?
V rámci projektu Ister Tower sme získali stavebné povolenie a začali sme prípravné práce, to znamená výkopové a dekontaminačné práce. Ako viete, územie bratislavského downtownu je veľmi ekologicky zaťažené, pretože tu stála rafinéria Apollo, ktorá bola zbombradovaná (počas 2. svetovej vojny, pozn. redakcie) a neoddeliteľnou súčasťou developmentu v tejto časti Bratislavy je aj dekontaminácia.
Samozrejme, projekt je v predaji, v súčasnosti sme dosiahli zhruba 20 % predpredaja bytov. Toto číslo sa môže meniť, keď sa na to pozeráme z pohľadu projektu, počtu bytov alebo objemu predanej plochy. Predpredaje pokračujú a bude pokračovať aj výstavba projektu.
Akým zákazníkom je Ister Tower určený?
To, čo robí Ister Tower špecifickým, je fakt, že je prierezový z hľadiska klientely. Iné projekty často bývajú zamerané na jeden typ klientely: buď na výrazne luxusný segment, alebo naopak.
Ister Tower je odlišný: dokáže ponúknuť byty v strednej kategórii vo veľmi zaujímavej lokalite, sú tam dostupné byty aj apartmány, ale najviac je bytov z luxusného segmentu. Cieľom a stratégiou projektu bolo, aby nebol zameraný iba na jeden typ klientely. Aby dokázal osloviť širšie publikum investorov, rodín, ktoré majú záujem o bývanie v centre Bratislavy.
Čo odlišuje projekt Ister Tower od ostatných projektov v downtowne?
Tento produkt je dostatočne zaujímavý pre rôzne typy investorov. Ďalším výrazným prvkom je spracovanie fasády. Myslím si, že to z neho robí projekt, ktorý je zaujímavý a v downtowne zanechá jednoznačnú architektonickú stopu. Považujem ho za jedinečný v nielen v rámci Bratislavy, ale aj strednej, východnej, možno celej Európy.
Málokde máte takúto veľkú plochu vyhradenú pre nový development v tesnej blízkosti historického centra. Objem projektov a územia downtownu je taký, že tam vzniká úplne nová štvrť s novými štandardmi, ktorá sa jednoznačne vyrovná najmodernejším v západnej Európe.
Keď ste zvažovali, či pôjdete do projektu Ister Tower, bol aj nejaký iný, o ktorom ste uvažovali?
Určite áno, každý rok nám „pristane na stole“ veľké množstvo projektov od malých po väčšie a vyberáme si. Do tohto developmentu sme vstúpili v období, keď sa ochladil trh stojacich aktív; videli sme to ako možnosť diverzifikovať naše portfólio v realitách.
Diverzifikácia je jednoznačne niečo, na čom je postavená naša stratégia v oblasti realít. Vybrali sme si Ister Tower, pretože to bol jeden z posledných pozemkov v území a vidíme v ňom veľký potenciál. Myslím si, že to bude krásny projekt a zanecháme pozitívnu stopu na bratislavskom trhu.
Pre investičnú skupinu DRFG sú kľúčové skúsenosti spoločnosti TriGranit z Maďarska, ktorá je jej súčasťou. Aký nový pohľad na poľský a maďarský trh prinesie TriGranit?
Najskôr ešte priblížim, čo sa dialo predtým, než sme kúpili spoločnosť TriGranit. Pôvodne sme začali v Českej republike, boli sme aktívni na českom trhu. Ale postupne sa zmenšovala ponuka. Logicky nás to donútilo vyraziť do zahraničia a tam hľadať príležitosti. Za mňa to bol evolučný krok, ktorý skôr či neskôr musel prísť spolu s rastom skupiny. Najprv sme išli na poľský trh, kde sme prítomní od konca roka 2019. Tam sme kúpili portfólio retailových parkov a obchodných centier.
Samozrejme, každý trh má svoje špecifikum. Niekde je krajina skôr na rastovej krivke, niekde stagnuje, niekde vidíme pokles ceny nejakého typu nehnuteľností. Rozhodli sme sa, že našu diverzifikáciu ešte rozšírime. Vtedy sme začali realizovať developerský projekt práve so spoločnosťou TriGranit a zoznámili sme sa natoľko, až to vyústilo do jej kúpy.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Bol to pre nás významný krok z dvoch dôvodov. Prvým je, že nám to poskytlo ešte hlbší pohľad na poľský trh. Hoci som vtedy asi tri – štyri roky žil vo Varšave, predsa len, keď máte vedľa seba niekoho, kto je na trhu 20 rokov a pozná ho perfektne, ste informačne mierne vpredu.
Chápeme, že vstup na nový trh je vždy spojený s istou dávkou rizika a snažíme sa ho maximálne eliminovať. Vedeli sme, že v rámci akvizície TriGranitu, ktorý pôsobil nielen v Poľsku, ale zároveň na Slovensku a dominantne v Maďarsku, sa nám otvorí veľké know-how, čo sa potvrdilo. Nad rámec geografickej diverzifikácie sme v podstate dovtedy, kým sme nekúpili TriGranit, nemali skúsenosť s kancelárskymi projektmi.
TriGranit má veľa skúseností a dokončuje dva veľké kancelárske projekty, jeden v Budapešti, druhý v Poľsku. Aktuálne informácie, ktoré TriGranit mal, nám ponúkli nový pohľad na kancelársky segment a na základe toho sme vstúpili na tento trh. Kúpili sme kancelársku budovu vo Varšave, potom v Prahe aj v Budapešti.
Varšava je mesto krásnych výškových stavieb a mrakodrapov. Máte ambíciu postaviť mrakodrap?
Je pekné stavať tieto krásne stavby v centre, ktoré ovplyvnia, ako bude mesto vyzerať ďalších niekoľkých desiatkach rokov, ale zároveň sa na to pozeráme v prvom rade investične. Domnievam sa, že kancelársky trh prešiel veľkou zmenou, ktorú spôsobili dve vlny. Prvá bola pandémia koronavírusu, keď veľká časť firiem začala využívať home office.
Asi sa zhodneme, že objem home officu na začiatku pandémie sa ukázal ako neefektívny. Množstvo firiem to spätne pochopilo a začalo nútiť ľudí, aby sa vrátili do kancelárie. Ale v rámci návratu prišla vlna umelej inteligencie, čo sa ešte výraznejšie prejaví v kancelárskom trhu a v jeho štruktúre, v tom, aký typ kancelárií bude atraktívny.
Myslím si, že aj bohatnutím strednej a východnej Európy sa končí éra servisných centier, lacnej pracovnej sily a callcentier v Poľsku, v Maďarsku alebo v Česku. Do istej miery sa takéto centrá presúvajú ďalej na východ, prípadne do Indie a ďalej. Nemyslím si, že je to zlé, je to vývoj.
Kancelársky trh to určite zasiahlo a treba si veľmi dobre vyberať, ktoré aktívum v rámci kancelárií človek kúpi, akú majú pozíciu na trhu. Môže to byť veľmi dobrá staršia nehnuteľnosť a môže to byť aj nová nehnuteľnosť. Vo všeobecnosti development kancelárií prešiel veľkým ochladením a nevráti sa k objemu, ktorý sme videli pred 10-15 rokmi.
Národná banka Slovenska chce obmedziť hypotéky na investičné nákupy bytov pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti. V Českej republike platí takáto regulácia od jari. Ako sa to odráža na realitnom trhu a vašich rezidenčných projektoch v Českej republike?
Na projektoch, ktoré dnes vidíme, to nevnímam. Projekty, ktoré pripravujeme, to môže ovplyvniť. Myslím si, že to je to iba jeden čriepok z mozaiky faktorov, ktoré ovplyvňujú rezidenčný a realitný trh. V Českej republike došlo k zmene metropolitného plánu v Prahe, územného plánu v Brne. To otvorilo veľký priestor na výstavbu do ďalšej dekády.
V Prahe je to pripravovaných 100- až 150-tisíc bytov, v celkovej ploche možností to môže byť niekde až 350-tisíc bytov, čo je obrovské množstvo, ktoré trh jednoznačne zmení. Musíme si však položiť aj otázku, aká je kapacita na strane kupujúcich, ktorú ovplyvňujú úrokové sadzby. Všetko v prvom rade súvisí s úrokovými sadzbami a s tým, na aký objem hypoték môžu kupujúci dosiahnuť.
Porovnal by som Prahu, Brno a Bratislavu. V Prahe bol historický vrchol predajov cca 7 500 bytov ročne, v roku 2025 to bolo 8-tisíc bytov, čo bol historicky najväčší a najzaujímavejší výsledok. Keď si povieme, že by sa malo postaviť 150-tisíc bytov v priebehu 10 rokov, asi sa dá ťažko očakávať, že sa zrazu zdvojnásobí počet predaných bytov v Prahe. Tam trošku narazíme na to, či bude kapacita na strane kupujúcich, keďže ceny sú, mierne povedané, už veľmi vysoké.
Vidíme, že ľudia sa zaujímajú o menšie byty, pretože už sa nerozprávame o cene za štvorcový meter, ale o celkovej cene, ktorú si kupujúci môže dovoliť. Logicky ho to tlačí do menších bytov. Mimochodom, v Bratislave je to nejakých 3-tisíc bytov, v Brne je to asi 1,5- až 2-tisíc bytov. Na porovnanie: v Bratislave je výhľad na ďalších 10 rokov možno 20-tisíc bytov, verím, že trh to dokáže absorbovať.
Brno je na tom podobne. Ale počúvame, že ak sa náhle postaví obrovské množstvo bytov, má to dve úskalia: kto ich kúpi a kto ich postaví, pretože je jednoznačne nedostatok pracovnej sily. Určite hovoríte so zástupcami stavebných firiem…
Najviac ich tlačí, že je veľmi ťažké zohnať dobrých pracovníkov, ktorí by mohli postaviť byty. Asi sa zhodneme, že to je problém posledných 5 až 10 rokov. Otázka je, ako sa vyvinie situácia na Ukrajine a koľko z pracovníkov z Ukrajiny tu zostane. To sú faktory, ktoré do toho prehovoria výrazne viac, než napríklad reštrikcia voči investičným bytom.
DRFG má na Slovensku svoj realitný fond, do akých typov nehnuteľností plánujete investovať a komu je tento realitný fond určený?
Ten fond je ELTIF, ide o dlhodobý investičný nástroj, v našom prípade do realít. Snažíme sa ho cez našu finančnú distribúciu a finančnú službu, čo je jeden z pilierov skupiny DRFG, distribuovať na slovenskom trhu. Aktuálne začíname rokovania s rôznymi partnermi, ktorí nám pomôžu umiestniť a distribuovať tento fond na Slovensku.
Nerobíme to iba na Slovensku, chceme to robiť aj v ďalších krajinách, ako je Poľsko, Maďarsko, prípadne aj Chorvátsko. Dôvod je jednoduchý. Prekročili sme hranice Českej republiky a myslím si, že je fér, aby boli aj investori rozdelení medzi tieto krajiny a fond mohol naďalej rásť. To je konečný cieľ, preto vznikol ELTIF, preto s ním ideme na Slovensko a budeme pokračovať do ďalších krajín v okolí.
DRFG na Slovensku buduje komplexnú infraštruktúru celého regiónu. Čo sa za tým skrýva?
Je to tretí z veľkých pilierov skupiny DRFG. Hovorili sme o realitách, hovorili sme chvíľu o finančných službách. Tretí pilier sú telekomunikácie a štvrtý energetika a tá je v súčasnosti zatiaľ zastúpená menej, ešte nedorástla do veľkosti prvých troch. Telekomunikácie sú jednoznačne dôležitou súčasťou skupiny. Pôsobíme v strednej a vo východnej Európe, na Slovensku, v Poľsku, čiastočne v Rakúsku, v Nemecku a ďalej sa rozširujeme.
Na Slovensku sú to dve základné veci. Jednak je to FiberNet, kostrová optická sieť vedúca z Bratislavy do Užhorodu, jej kapacitu v súčasnosti poskytujeme veľkým nadnárodným hráčom, aby dokázali využiť túto vysokokapacitnú, superrýchlu dátovú sieť. Chceme ju rozvíjať, prenajímať a urobiť z nej plne funkčnú firmu.
Ďalej je to Suntel Group, druhá odnož telekomunikačnej divízie, ktorá sa zameriava na výstavbu a správu telekomunikačných sietí. Na strednom a východnom Slovensku, kde má tri spoločnosti, zaoberá sa správou a výstavbou stožiarov a infraštruktúry pre mobilných operátorov, ale okrem toho je to výstavba zabezpečovacích systémov na železnici, ktorá je s tým spojená.
Je to nová regulácia na zabezpečenie železničnej dopravy, ktorá vyžaduje implementáciu rôznych úrovní nového hardvéru a softvéru, na ktorej sa intenzívne podieľame. To je druhá časť, ktorú Suntel Group robí; naše aktivity spadajú do tzv. ice peaku, to znamená medzi poskytovateľov internetu, internetových providerov. V okolí Bratislavy máme niekoľko spoločností, ktoré poskytujú desaťtisícom domácností internet a pripojenie.
