Marcel Sedlák: V Bratislave ostávame naďalej aktívni. Nezanevreli sme úplne na development

Svojich priateľov z Berlína pozve na zelenú strechu nákupného centra Nivy s autobusovou stanicou v podzemí. Začínal ako projektový právnik, od leta 2023 šéfuje spoločnosti HB Reavis Investments.

Na pracovných priestoroch v strednej a západnej Európe, nie na bytoch v Bratislave, si spoločnosť HB Reavis (1993) vybudovala svoju prosperitu.

Na trhu je vyše 30 rokov a bola tým developerom, ktorý zbúraním starej autobusovej stanice a dokončením kancelárskeho komplexu Twin City v roku 2017 odštartoval radikálne zmeny v širšom centre Bratislavy na Mlynských nivách a v zóne Chalupkova. Ale jeho prvým retailovým projektom bolo dnes už ikonické nákupné centrum Aupark v bratislavskej Petržalke (2001).

HB Reavis sa v pravý čas rozhodol, že rozšíri svoj biznis do Varšavy, Londýna a Berlína. V spolupráci so zahraničnými ateliérmi žne úspechy a prihlasuje svoje budovy do medzinárodných súťaží. Najnovšie dostal v októbri 2023 ocenenie Euromoney Real Estate Award za rok 2023 v kategórii Stredná a východná Európa a Pobaltie – Najlepší developer kancelárskych priestorov.

Zároveň je HB Reavis v užšom výbere v kategórii Najlepší globálny developer pracovných priestorov. V tom istom roku dokončil v Bratislave kancelársky komplex Apollo Nivy. V portfóliu má viac ako pol milióna m² pre kancelárie, obchodné centrá a coworkingové priestory. Z developera sa za desaťročia stal popredný medzinárodný poskytovateľ pracovných priestorov. So šéfom HB Reavis Investments Marcelom Sedlákom sme sa rozprávali o aktuálnych otázkach real estate.

V HB Reavis ste začali pracovať pred vyše 20 rokmi. S akými predstavami ste prišli a naplnili sa?

Moje predstavy boli ďaleko prekonané. Keď som vstupoval do HB Reavis (2001), firma mala vtedy asi 27 zamestnancov. Jediný projekt, na ktorom pracovala, bol Aupark v bratislavskej Petržalke. Dnes je ťažké si predstaviť, že Aupark bolo iba druhé nákupné centrum v Bratislave.

Tento projekt dosiahol extrémny úspech a firma rýchlo rástla. Na začiatku sme sa sústredili na slovenský trh, v tom čase som bol projektovým právnikom. Po roku 2005 sme sa začali pozerať aj na trhy v Česku, Poľsku a Maďarsku. V ďalšej fáze sme expandovali do Londýna a Berlína. Najprv som dostal na starosť akvizície v rámci predstavenstva a posledných 6 rokov som bol zodpovedný za naše aktivity v Berlíne.

Prečo Berlín a nie Londýn?

Bol som zodpovedný za prvé akvizície v Londýne, no po ich úspešnom dotiahnutí som sa začal venovať úplne inému trhu, a to Istanbulu. No i v nehnuteľnostiach platí, že jedným zo základných predpokladov bezpečného investovania je vykonateľnosť práva a stabilita podnikateľského prostredia. A tak sme sa zamerali na hlavné mesto najväčšej európskej ekonomiky, kde sa naša firma za posledných 6 rokov úspešne etablovala.

HB Reavis oznámil začiatkom roka 2023, že končí s developmentom na Slovensku. Zmenilo sa na tom niečo?

Strategické zmeny v našej spoločnosti sa začali pred niekoľkými rokmi. Spoločnosť rástla najmä v centrálnej Európe, budovali sme centrum v Bratislave, máme za posledných 12 rokov úspech vo Varšave. Pár úspešných kancelárskych projektov sme vybudovali aj v Prahe a Budapešti. Rozhodli sme sa viac zamerať na trhy v západnej Európe, nechceli sme byť investične prítomní iba v strednej Európe.

Prehľad najdôležitejších správ z oblasti architektúry i developmentu. Stačí len pár klikov.

Má to viac dôvodov, no jedným z hlavných bola diverzifikácia a likvidita. To prinieslo so sebou postupné utlmenie developerských aktivít v Českej republike, Maďarsku a na Slovensku. Na domácom bratislavskom trhu sme však stále podľa dostupných dát prvý alebo druhý najväčší správca komerčných nehnuteľností. Rozhodli sme sa ponechať si naše produkty a postupne tak budovať vysokokvalitné portfólio moderných komerčných nehnuteľností na trhoch, na ktorých pôsobíme, a to sa nám darí.

S tým súvisí prenastavenie nášho biznis modelu. V roku 2020 sme mali naraz vo výstavbe 11 relatívne veľkých stavieb v 5 krajinách – cca 70 % aktív. Do budúcnosti je našou ambíciou, aby vo výstavbe bolo maximálne 10 až 15 % aktív, to znamená podstatná časť našich aktív bude v aktívnej správe. To so sebou prináša väčšiu stabilitu, iný typ rizika a iný prístup k nehnuteľnostiam. Možno povedať, že dnes je našou prioritou  strategicky rozvíjať správu komerčných nehnuteľností.

Keby ste porovnali projektové financovanie na Slovensku a v západnej Európe, nájdete nejaký rozdiel?

Akcionármi slovenských bánk sú bankové domy so sídlom v západnej Európe, ich prístup preto nie je dramaticky odlišný. Pochopiteľne, medzi krajinami možno nájsť mierne rozdiely  pri marži financovania.

Ak ide o požiadavky na prenájom, celková úroveň LTV (pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti) je v zásade rovnaká. V Londýne by sme našli odchýlky z pohľadu typu kapitálu a rôznych foriem financovania, ponuka je tu pestrejšia. Kontinentálna Európa sa však správa viac menej ako jednotný trh.

V bratislavskom downtowne stále vlastníte pozemky. Aké máte s nimi plány?

V Bratislave ostávame naďalej aktívni, no v prvom rade sa venujeme správe komerčných nehnuteľností. Ale nezanevreli sme úplne na development a projekt Ryba (lokalita bývalej predajne Ryba, pozn. redakcie) pri moste Apollo je jeden z nich. Tam sme však len v začiatočnej fáze, diskutujeme s mestom a ďalšími dotknutými stranami o optimálnej funkcii a podobe.

Uvažujete, že by ste časť pozemkov predali?

Základné projekty a pozemky, ktoré sme mali v minulosti, keď sme prijali rozhodnutie utlmiť developerskú činnosť, sme predali. Nad ďalším predajom v Bratislave v súčasnosti neuvažujeme.

Dlhopisová emisia 100 mil. eur, ktorú ste dali na trh v roku 2022, sa dobre predávala. Chystáte ďalšiu?

Keď ste spoločnosť, ktorá sa v danom čase venuje jednému projektu, tak primárnym spôsobom financovania je seniorný bankový úver. V prípade, že kombinovaný balance sheet (súvaha, pozn. redakcie) je 3,7 miliardy eur, tak okrem projektového financovania dáva zmysel, že využijete potenciál celkovej hodnoty aktív a zadlženia na projektovej úrovni. Tam sa vytvára priestor na rozumnú úroveň korporátneho financovania. To sme využili a naše dlhopisové emisie boli úspešné. V budúcnosti v tom budeme pokračovať v primeranej miere.

Bratislavské mestské zastupiteľstvo zvýšilo daň z nehnuteľností v priemere o 35 %. Budete rokovať o zvýšení nájomného v kanceláriách?

Pokiaľ ide o nájomné zmluvy, tak trhovým štandardom je, že nájomná zmluva má dve zložky – základné nájomné a prevádzkové náklady, ako správa budovy a energie aj daň z nehnuteľností. Pri rozpočítaní na m² by dopad nemusel byť taký dramatický.

Kancelársky komplex Twin City odštartoval novú éru Mlynských nív a susednej zóny Chalupkova. Vedeli ste si vtedy predstaviť, čo všetko sa v meste dá do pohybu?

Prvotným impulzom bola dostupnosť relatívne veľkých pozemkov na hranici centra mesta. Keď je vlastníctvo pozemkov rozdrobené, tak trvá roky, kým developer pozemky scelí, aby mohol stavať. Relatívne veľké industriálne pozemky na hranici centra mali jedného vlastníka, v tomto prípade Kablo Bratislava, a výbornú dopravnú dostupnosť. Za dve minúty ste z tejto zóny na mestskom okruhu.

Spomeňme si, kde bola Bratislava pred 15 rokmi v makroekonomickom kontexte. Bolo zrejmé, že ďalší rast ekonomiky mesta nebude postavený na „modrých golieroch“, ale na ekonomike služieb, na dostupnej pracovnej sile s angličtinou. V tom čase k nám prichádzala jedna zahraničná firma za druhou, a tie potrebovali moderné kancelárske priestory. Keď si dnes pozriete našich nájomcov, väčšinou sú to pobočky globálnych firiem.

Presťahovanie starej autobusovej stanice na Mlynských nivách, výstavba novej stanice aj nákupného centra Nivy boli míľové kroky. Ako ste to dokázali?

Bolo to veľké cvičenie a bez skvelého tímu ľudí, ktorý viedol René Popík, by to nešlo. Na ulici Mlynské nivy bola vymenená celá infraštruktúra. Spomeňte si, že ulica bola užšia.

V podzemí máte všetky typy rozvodov a infraštruktúry. Na začiatku bola silná vízia zachovať autobusovú stanicu, ktorá pritiahne prirodzené toky ľudí, v kombinácii s moderným centrom, a príležitosťou pre zamestnanie sa v susediacich kancelárskych budovách.

Sústredili sme sa však aj na zeleň a služby. Nepojali sme projekt čisto komerčne, ale od začiatku sme brali do úvahy aj potreby miestnej komunity. Nové Nivy patria medzi 13 projektov na svete certifikovaných ako BREEAM Communities na úrovni Excellent.

Medzinárodná agentúra sa nepozerá iba na technické parametre budov, ale aj na to, čo developer prináša komunite a rezidentom. Či tam vedia tráviť voľný čas, či je tam pre nich pridaná hodnota. Keď ma prídu navštíviť priatelia z Berlína, sú príjemne prekvapení, keď ich pozvem na strechu Nivy centra. To je unikátny projekt nielen na Slovensku, ale znesie prísne kritériá Berlína či inej európskej metropoly. Len minulý rok strechu navštívilo takmer 1,7 milióna ľudí.

Pred pár rokmi, keď sme začínali s nákupným centrom Nivy, sme mali ambíciu v návštevnosti 50-tisíc ľudí denne. Vďaka skladbe prevádzok, tržnici, kvalitnej ponuke reštaurácií a streche máme dni, keď je návštevnosť vyše 60-tisíc ľudí. Stále si myslíme, že centrum nepovedalo posledné slovo a má ďalší potenciál z pohľadu rastu návštevnosti, tržieb a spokojnosti zákazníkov. Keď návštevnosť klesne pod kritickú úroveň, vtedy sa centrum začne trápiť z pohľadu tržieb.

Čaká Nivy centrum o niekoľko rokov redizajn?

Boli ste v ňom, je nové. Ako každé centrum, má svoj životný cyklus, v nejakej fáze pristúpime k jeho revitalizácii, ale toto je téma, ktorá nie je teraz aktuálna.

Dnes sú Nivy v skvelej kondícii, niektorí sieťoví nájomcovia majú na Nivách svoje najlepšie prevádzky nielen na Slovensku, ale aj v zahraničí. Všetky veľké priestory sú obsadené, pokiaľ ide o doprenajímanie, dnes je to skôr o menších nájomných jednotkách a „dolaďovaní“ s nájomcom.

Retail je veľmi dynamický proces a práca s nájomcom je tu úplne iná ako v prípade kancelárskych nehnuteľností. Tento rok sme doplnili okrem iného do centra jump arénu Jump Fun, ktorá pomohla v budovaní zážitku pre rodiny a rovno aj detský kútik Funtázia.

V Nivách máte široké chodby, veľa skla. Ako sa na prevádzke podpisujú ceny energií?

Nivy sú nové a moderné a také sú aj jeho technológie, vďaka ktorým sme v rámci energetickej optimalizácie efektívnejší ako akýkoľvek porovnateľný projekt na trhu.

Páči sa vám výšková panoráma moderného centra Bratislavy?

Je to vec osobnej preferencie, mne sa celkom páči. Bratislave to dáva punc modernosti. Bratislava sa aj vďaka downtownu za posledné roky výrazne zmenila. Je čitateľná moderná a historická časť mesta.

Mali ste záujem vstúpiť do rezidenčného segmentu projektom Nová Bottova. Čo sa stalo, že ste od neho odstúpili?

Ak som už povedal, súviselo to s rozhodnutím sústrediť zdroje a aktíva na západné trhy. HB Reavis sa historicky profiloval ako komerčný developer. Vstup do iného segmentu predsa len prináša so sebou rôzne typy výziev. Príležitosti v Londýne či Berlíne sme vyhodnotili ako zmysluplnejšie.

V akej fáze je realitný sektor na Slovensku? Je rozdiel medzi fázami, v ktorých sa nachádzajú kancelárie a byty?

Korelácia s finančnými trhmi je zrejmá medzi dostupnosťou peňazí a dopytom po nehnuteľnostiach. Nie sme aktívni v bytovom developmente, no vnímame komentáre rezidenčných developerov, ktorí pripúšťajú, že dopyt po nových rezidenčných nehnuteľnostiach v poslednom období poklesol. Ako sa to prejavuje v komerčných nehnuteľnostiach?

Keď pozrieme čísla na investičnom trhu, tak objemy zobchodovaných komerčných nehnuteľností oproti minulým rokom poklesli. Už dnes však analytici predpokladajú, že v roku 2024 Európska centrálna banka zrejme pristúpi k postupnej redukcii úrokových sadzieb. To by malo mať pozitívny vplyv na valuácie a podporiť dopyt po rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach.

Nivy Tower v Bratislave či Varso Tower vo Varšave získavajú medzinárodné ocenenia. Kto je vašou veľkou konkurenciou?

Konkurenciu v Bratislave zrejme nemusím predstavovať. Vo Varšave je segment komerčných nehnuteľnostiach veľmi silný. Naša Varso Tower s výškou 310 m je unikátny projekt, na ktorom sme skĺbili lokalitu vedľa hlavnej železničnej stanice, unikátnu architektúru a top nájomcov. Súčasťou je hotel, ktorý má 95 % obsadenosť.

Budova Varso 2 je na 90 % prenajatá, je tam cowork aj inovačné centrum pre startupy. Vo Varšave je našou konkurenciou napríklad medzinárodný investor a developer Ghelamco. Londýn je zrejme najviac konkurenčný trh zo všetkých trhov, na ktorých pôsobíme, s množstvom silných hráčov. Po tom, čo sme tu postavili 5 úspešných projektov v celkovej hodnote približne 1 mld. eur, dnes možno povedať, že sme v Londýne rozpoznateľný hráč.

V čom spočívala flexibilita pracovného priestoru pred pandémiou koronavírusu a po nej?

Pracujeme s flexibilitou v rôznych významoch, napr. rozumné využívanie home office ako alternatívy, s tým sa firmy učia pracovať. V tejto súvislosti by firmy boli rady, keby ľudia väčšinu času trávili na pracovisku. Keď prišla pandémia, mnoho technologických firiem začalo vyhlasovať, že budú fungovať iba digitálne.

Dnes Google vyhlasuje že bude zamestnancov odmeňovať podľa toho, ako často sú fyzicky na pracovisku. Z pohľadu fungovania tímov a ich kreativity sú veci, ktoré digitálne neviete spraviť a daria sa len vtedy, keď sú ľudia v priamej fyzickej interakcii.

Firmám súčasne ponúkame myšlienku, že priestor nie je nevyhnutne len pracovný, ale ľudia majú mať pocit, že sú súčasťou komunity a tímu. To znamená kolaboratívne priestory, spoločenskú zónu vhodnú napríklad aj na tímové stretnutia, počas ktorých potrebujete odsunúť nábytok, zorganizovať poradu pre svoj tím a na druhý deň v tom istom priestore môžete mať kreatívnu zónu, kde riešite nové projekty.

Dekarbonizácia je stále pre mnohých ľudí múdrym cudzím slovom, ale nevedia si pod ním predstaviť niečo uchopiteľné. Ako by ste ju priblížili?

Základná vedecká premisa, prepojenie medzi množstvom CO₂ v ovzduší a zhoršovaním klimatickej krízy, je jasná. Hoci ju niektorí spochybňujú, vedecká obec to prijala. Vlády pred časom preto prijali záväzky, že množstvo CO₂ – uhlíkovú stopu – sa budú snažiť znižovať. Takýto istý prístup postupne začínajú uplatňovať aj firmy.

Nehnuteľnosti sú zodpovedné za relatívne veľký podiel na celkovej uhlíkovej stope, a to až na úrovni 38 %. Uhlíková stopa z výstavby (produkcia cementu, ocele, hliníka a podobne) predstavuje 11 až 12 %, uhlíková stopa z prevádzky budovy je 26 až 28 %. V roku 2023 sme prijali vlastnú dekarbonizačnú stratégiu, ktorou kde sa zaväzujeme znižovať našu uhlíkovú stopu, a to na úrovni jednotlivých projektov, ako i na korporátnej úrovni.

 Aká je situácia v kancelárskych priestoroch vo Viedni, kde sídli veľa medzinárodných organizácií a veľkých firiem? Sme v Bratislave dôstojnou konkurenciou Viedne?

Nie sme developer aktívny vo Viedni, ale priebežne sledujeme, čo sa tam deje z pohľadu trendov, obsadenosti prenajímateľnej plochy, cien a podobne. Úroveň nových kancelárskych projektov u nás je na veľmi podobnej úrovni, iste máme čo ponúknuť. Dokonca máme miernu výhodu v tom, že Bratislava začala rásť v posledných 20 rokoch a podiel moderných priestorov (viac ako 2 mil. m²) je proporčne väčší ako vo Viedni.

Podľa analytikov zhruba polovica kancelárskych priestorov vo Viedni je v kategórii B alebo C, postavili ich v 60. až 80. rokoch minulého storočia. Takže z tohto pohľadu možno povedať, že sme iste dôstojnou konkurenciou.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2024