Jan Pelíšek: Ľudia milujú, keď môžu investovať v prvom rade do nehnuteľnosti
Monika Voleková Ako sa hýbe kapitál v strednej Európe pri investovaní, o očakávaní majiteľov nehnuteľností v Maďarsku aj trhu s bytmi v Českej republike a na Slovensku sa dočítate v našom rozhovore. Jan Pelíšek zodpovedá v DRFG Real Estate za strategické riadenie nehnuteľností na piatich európskych trhoch. Riadi kompletné portfólio, ktoré obsahuje investície do existujúcich komerčných nehnuteľností a development rezidenčných a komerčných projektov.
Máte záujem túto službu rozšíriť aj na východné Slovensko, do Košíc?
Áno, ak tu taká možnosť bude, tak určite. Pre nás je to rovnaké ako v realitách – neustále vyhľadáme nové možnosti a akvizičné príležitosti, ale musia vždy mať ekonomický zmysel. Môžete nakupovať rýchlo, ale potom to znamená, že napríklad nenakupujete úplne dobre. My sa snažíme, aby sme nakupovali čo najrýchlejšie, ale zároveň čo najzaujímavejšie, aby nám spoločnosti dobre zapadali do štruktúry a dokázali sme generovať pridanú hodnotu pre našich investorov.
Hovorili ste o tom, aké sú vaše plány, rozmiestnenie v strednej a východnej Európe a na Balkáne. Ako sa aktuálne hýbe kapitál v strednej Európe a kde je miesto vašej investičnej skupiny?
Najväčšia zmena, ktorá nastala v strednej a východnej Európe, je, že v Česku a Maďarsku sa do istej miery stal úplne dominantným lokálny kapitál. Lokálny kapitál v Česku čiastočne vytlačil a prebral úlohu zahraničného kapitálu, ktorú hral od roku 1990 do konca roku 2010. České firmy expandujú aj do zahraničia, dnes v rámci realít do Poľska.
Rovnaký je v menšom meradle prípad Maďarska, kde v rámci rôznych podporných programov od bývalej Orbánovej vlády vyrástlo v realitách niekoľko zaujímavých realitných skupín, ktoré išli do zahraničia. To je výnimka v strednej a východnej Európe, pretože, naopak, v Poľsku je domáci kapitál zastúpený veľmi minoritne a poľský realitný trh je stále výrazne závislý od zahraničných investícií.
Ten trh je veľký, ale zatiaľ to regulácie neumožňovali. Možno aj poľská negatívna historická skúsenosť z minulosti zabránila tomu, aby vznikol objem investičných fondov, ktorý by dokázal nazbierať lokálny kapitál, ktorý by sa dal umiestňovať do poľských aktív.
Myslím si, že toto sa stane aj formou súčasných zahraničných investorov zo strednej a z východnej Európy, ktorí začnú zakladať fondy. Pokiaľ sa regulácie uvoľnia a klienti tomu začnú byť viac otvorení, príde to aj do Poľska. Očakávam, že fondy prídu v nejakom horizonte aj do Chorvátska.
Časy, keď jediný produkt, do ktorého ľudia chceli investovať, bola nehnuteľnosť, byt alebo rezidenčná nehnuteľnosť, budú pomaly minulosťou. Byty sú veľmi drahé a nie všetci si môžu kúpiť celý byt rádovo v stovkách tisícov eur, niekedy až v miliónoch, keď hovoríme o centrách miest. Práve investičné fondy, ktoré kupujú komerčné nehnuteľnosti, môžu byť zaujímavou diverzifikáciou pre investorov v strednej a vo východnej Európe.
Sentiment pre reality tu zostane, to sa nezmení. Či už je to Česko a Slovensko, alebo Maďarsko, Poľsko a Chorvátsko, ľudia milujú, keď majú „korunu“, ktorú by mohli investovať v prvom rade do nehnuteľnosti.
Fondy ponúkajú zaujímavý spôsob, ako portfólio rozšíriť z vlastných bytov, investičných bytov a možno rekreačných nehnuteľností aj na komerčné nehnuteľnosti, ktoré si reálne investori môžu dovoliť iba vďaka fondom. Sú to také veľké investície, že by si to sami ťažko mohli dovoliť.
Prečítajte si tiež
Vojna na Ukrajine priniesla možnosti sťahovali firmy z územia Ukrajiny na Slovensko, do Českej republiky, do Poľska. Znamenalo to pre vás aj prílev zaujímavých investičných príležitostí v administratíve a logistike?
Určite. Napríklad v Poľsku, ale aj v Česku sme schopní stavať v takej miere v posledných piatich až desiatich rokoch jednoznačne preto, že je tu veľká časť zahraničných pracovníkov najmä z Ukrajiny a z Bieloruska.
Ich prítomnosť výrazne posilnil vojnový konflikt. Nie je to len stavebníctvo, sú to všetky segmenty v ekonomike. Ľudia, ktorí sem prišli, si našli svoje miesto na trhu a stali sa neoddeliteľnou súčasťou ekonomiky. Otázka je, čo sa stane v momente, keď nastane zmena, či väčšina z nich zostane.
Niektorí sa budú možno chcieť vrátiť, ale domnievam sa a verím, že väčšia časť týchto ľudí zostane v Českej republike, v strednej a vo východnej Európe. Musíme všetci dúfať, pretože ak sa tak nestane a príde zásadná zmena, bude to mať jednoznačne negatívny dôsledok na ekonomiku.
Spomínali ste niekoľkokrát Maďarsko, kde sa tento rok vymenila vláda a premiér Péter Magyar avizuje snahu zaviesť euro. Ako takáto budúcnosť môže ovplyvniť vaše realitné investície v Maďarskej republike?
Vo všeobecnosti sa reality aj tak kupujú a predávajú v rámci komerčných nehnuteľností. Všetky nájomné zmluvy, či sú to kancelárske budovy, retailové parky, alebo obchodné centrá a logistické centrá, sú dnes financované v eurách. Určite by to nebola negatívna zmena a nemala by negatívny dôsledok na tento segment. Či sa to stane, alebo nie, to si netrúfam odhadnúť.
Maďarsko bude mať veľký problém splniť kritériá, pretože stabilita forintu je výrazne nižšia než v prípade iných stredoeurópskych mien, ako je napríklad česká koruna alebo poľský zlotý, kde zase, naopak, narážame na to, že sentiment je z nejakého dôvodu stále veľmi proti euru.
Uvidíme, čo sa stane, nevieme, či sa to Maďarom podarí alebo nie, ale nemyslím si, že by to akýmkoľvek spôsobom dopadlo negatívne na náš biznis alebo na projekty a segmenty, ktoré máme v rámci DRFG Investment Group.
Prečítajte si tiež
Vaša skupina nedávno uzavrela druhú akvizíciu v Chorvátsku a v Maďarsku. Je to náhoda alebo stratégia, že idete takto rázne?
Je to určite stratégia postavená na diverzifikácii. Prvá diverzifikácia je geografická, to znamená Česko, Poľsko, Slovensko, Maďarsko, Chorvátsko. Dáva nám to možnosť vyberať z výrazne väčšieho množstva aktív na trhu, než keby sme boli zastúpení iba v jednej alebo v dvoch krajinách. Ďalšia stratégia je, že sme schopní investovať do všetkých tried komerčných nehnuteľností – kancelárske budovy, retail aj logistika.
Zatiaľ sme nevstúpili do hotelového segmentu, ale nevylučujem, že sa to niekedy v budúcnosti stane. Kombinácia týchto dvoch možností, to znamená geografie a triedy nehnuteľností, nám dáva možnosť vyberať zaujímavé investičné príležitosti v danej krajine, o ktorých si myslíme, že majú veľký rastový potenciál. Rozhodli sme sa, že to budeme robiť v tejto časti Európy, a chceme portfólio zväčšovať.
Nemyslím si, že dve nehnuteľnosti v Chorvátsku a dve v Maďarsku sú koniec. Portfólio chceme určite rozšíriť, ale vždy to je funkcia možného a toho, čo sme schopní na trhu v danom momente akvírovať za zaujímavých podmienok. Ak by som vzal ako príklad Maďarsko, zmena, nechcem povedať, že skomplikovala, ale zmenila situáciu. Samozrejme, optimizmus, ktorý to vzbudilo na maďarskom realitnom trhu, je obrovský.
Očakávania zo strany súčasných majiteľov komerčných nehnuteľností sa výrazne zvýšili, cenovky idú hore. Sledujeme situáciu a uvidíme, ako sa to vyvinie ďalej, ale myslím si, že očakávania na maďarskom trhu sú skutočne veľké. Môj osobný názor je, že nie všetky budú naplnené v tej miere, ako môže dnes sentiment naznačovať.
Do ktorých krajín alebo štátov v Európe ešte plánujete ďalej rozširovať svoje investície?
Snažíme sa expandovať zodpovedne. Naše pôsobenie sme počas posledných dvoch rokov rozšírili výrazným spôsobom. Môžem vám prezradiť, že sa pozeráme na Taliansko a čiastočne aj na Nemecko. To by bolo určite na dlhú debatu. Poviem iba, prečo Taliansko a Nemecko.
Základná charakteristika je, že taliansky trh s nehnuteľnosťami je veľký ako celá stredná a východná Európa. Takže tam je veľké pole pôsobnosti, ale je potrebné povedať aj to, že je to úplne iný trh a treba k tomu pristupovať veľmi zodpovedne. Čo platí na trhoch, na ktorých fungujeme dnes, už nemusí platiť a neplatí v Taliansku.
Nemecko je úplne špecifický trh, kde sa pozeráme skôr preto, že cítime mierne sa prehlbujúcu depresiu na strane nemeckých investorov a sentimentu v rámci realít. Môže sa objaviť niekoľko zaujímavých investičných príležitostí, ale nesie to so sebou vždy veľmi intenzívne skúmanie nadobudnutia know-how trhu, aby človek neurobil zásadnú chybu. Každý vstup na nový trh so sebou nesie riziko a našou úlohou je robiť to maximálne zodpovedne, maximálne bezpečne a múdro.
