Košice a Prešov priťahujú nových obyvateľov. Aké sú tam ceny bytov?
Monika Voleková O realitnom trhu v druhom a treťom najväčšom slovenskom meste sme sa rozprávali s realitnými kanceláriami a developermi. V oboch mestách nepoľavuje záujem stavať byty ani záujem kupovať ich.
Realitné kancelárie Reality Hofer a Tobi Real sa zhodli, že východoslovenské krajské mestá Košice a Prešov sú miestami, kam sa sťahujú obyvatelia z okresných miest za prácou, službami, za lepším životom.
„Nevidíme pritom, že by títo klienti jednoznačne preferovali iba novostavby alebo iba staršie byty, ale rozhoduje predovšetkým ich rozpočet. Novostavba je pre mnohých atraktívnejšia, ale cenový rozdiel ich často presmeruje na kvalitný byt na sekundárnom trhu,“ uviedla Róberta Mecková z Tobi Realu so sídlom v Košiciach.
Súhlasí s ňou Štefan Hofer z Reality Hoferu v Prešove a dodáva, že špecifickou kategóriou sú mladí ľudia, ktorí riešia svoje prvé bývanie. Napriek zmeneným podmienkam Národnej banky Slovenska a zvýšeniu LTV na 90 % im to nepomôže.
Rast cien bytov bol taký dynamický a tak prudko predbehol rast platov, že mnohí majú problém získať úver aspoň vo výške 80 % kúpnej ceny. Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa druhý štvrťrok stúpli ceny v Prešovskom kraji na 2 310 eur/m² a v Košickom kraji na 2 790 eur/m².
Po miernom znížení úrokových sadzieb pri poskytovaní hypotekárnych úverov v bankách nastala zmena približne v polovici marca, keď v prešovskej kancelárii KEYS REAL zaznamenali pomerne dynamický nárast cien. Zmeny v úrokových sadzbách smerom dolu sa takmer vždy prejavia zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností.
„Aktuálne sa celkové tempo rastu cien sa mierne spomalilo, ďalšie mesiace ukážu, či je to len dočasný stav spôsobený letnými mesiacmi, v ktorých každoročne zaznamenávame mierny útlm, alebo sa trh stabilizoval. Vývoj cien v druhej polovici roka bude závisieť najmä od nastavenia úrokových sadzieb a nastavenia podmienok získania úveru v jednotlivých bankách,“ uviedla Jozefína Klučerovská z tejto realitnej kancelárie.
Na neutíchajúci záujem kupujúcich o nové bývanie reagujú developerské spoločnosti. Popredný bratislavský developer Cresco Real Estate pokračuje v prípravách projektu Polyfunkčný dom Južná trieda (286 bytov/apartmánov), ktorý vznikne na križovatke ulíc Južná trieda a Námestie osloboditeľov v blízkosti historického centra Košíc.
Najväčší rozdiel medzi Bratislavou a Košicami spočíva podľa tohto developera najmä v kúpyschopnosti a vo veľkosti a v štruktúre dopytu. Bratislava ako hlavné mesto priťahuje výrazne väčší objem investícií spolu so širším spektrom kupujúcich vrátane zahraničných investorov.
„Košice sú menší, regionálny trh, ktorý sa však postupne rozvíja ako druhé najvýznamnejšie ekonomické centrum na Slovensku. O to priaznivejšia je v Košiciach situácia pre investorov a developerov, pretože pri plánovaní nových projektov tam bojujú s menšou konkurenciou ako v Bratislave. Aj napriek menšej ponuke novostavieb je však dopyt po skutočne kvalitnom bývaní v tejto lokalite citeľný, a aj preto ju vnímame ako veľmi perspektívnu,“ uviedol výkonný riaditeľ firmy Cresco Real Estate Ján Krnáč.
Developer CTR GROUP pokračuje vo výstavbe polyfunkčného projektu WatsoNova (640 bytov) v lokalite v bývalého brownfieldu Východoslovenských tlačiarní.
Košický trh je perspektívny
Významný košický developer MM Invest, ktorý má v portfóliu osem projektov (652 bytov,152 rodinných domov, 23 600 m² kancelárskych a obchodných priestorov), dokončuje v súčasnosti rezidenčný projekt Panoráma 6B so 73 bytmi, z ktorých je 70 predaných, a pripravuje Panoramu 7 (350 bytov) s výstavbou v roku 2027, ako aj projekt na mieste bývalých Malinovského kasární v Košiciach, kde je vo finále architektonická štúdia a v príprave dokumentácia stavebného zámeru.
„V Bratislave je výraznejšia konkurencia a väčší počet rozostavaných bytov. Pre slovenský trh je výzvou, že náklady na výstavbu a následne ceny nových bytov rastú rýchlejšie ako mzdy. Navyše, celková ekonomická situácia na Slovensku prináša viac neistoty, čo nás vedie k obozretnosti pri plánovaní nových projektov,“ uviedol MM Invest s tým, že košický trh považuje za perspektívny.
Impulzom môže byť najmä príchod automobilky Volvo a s ním spojené pracovné miesta i predpoklad, že ich obsadia pracujúci z regiónov, čo môže vytvoriť dopyt po vlastnom aj nájomnom bývaní.
Na rozsiahlom pozemku kasární pripravuje MM Invest s partnerskou spoločnosťou novú mestskú štvrť, ktorá prepojí bývanie, občiansku vybavenosť, služby, kancelárske priestory a kvalitné verejné priestory. Ako ASB ďalej informovala táto spoločnosť, významnou súčasťou projektu bude aj obnova historických objektov bývalých kasární, ktoré zostanú zachované a získajú nové využitie. Cieľom projektu je zachovať historický charakter územia a citlivo ho doplniť kvalitnou súčasnou architektúrou.
V rámci prvej a druhej etapy vznikne približne 430 bytov. Súčasťou projektu budú aj obchodné prevádzky a služby v parteri, pričom zrekonštruované historické budovy budú slúžiť predovšetkým pre občiansku vybavenosť, kancelárske priestory a ďalšie prevádzky, ktoré prirodzene doplnia novú mestskú štvrť. Za predpokladu získania všetkých potrebných povolení by sa prvé práce súvisiace s výstavbou mohli začať na prelome rokov 2027/2028. Rekonštrukcia historických budov by udiať súbežne s novou výstavbou.
Projekt bude realizovaný postupne v niekoľkých etapách. Podľa aktuálneho harmonogramu je predpokladaný termín dokončenie 1. etapy približne v roku 2030 a 2. etapy približne v roku 2032. Finálna podoba projektu vrátane jeho názvu, urbanistického riešenia, architektúry a ďalších detailov bude verejnosti a médiám predstavená začiatkom októbra po dokončení architektonickej štúdie.
V Prešove je rozostavaných 10 projektov
Opatrnosť developerov v porovnaní s obdobím, keď sa prakticky všetko predávalo už vo veľmi skorých fázach projektu, potvrdzuje Róberta Mecková z realitnej kancelárie Tobi Real. Priblížila, že firmy oveľa detailnejšie sledujú náklady, financovanie, povoľovacie procesy aj reálnu kúpyschopnosť klientov.
Samotný dopyt po novom bývaní podľa nej nie je problémom, otázkou je skôr to, za akú výslednú cenu dokáže developer byt postaviť a za akú cenu ho následne dokáže trh kúpiť. Developeri však pokračujú v príprave nových projektov aj ďalších etáp existujúcich developmentov.
Podľa Štefana Hofera z kancelárie REALITY HOFER v samotnom Prešove pokračuje výstavba alebo predaj vo viac ako desiatich projektoch, ktoré môžu v horizonte dvoch rokov priniesť do 2 000 bytových jednotiek. Časť z nich je určená na predaj a časť na prenájom.
Veľkým trendom je ekológia a šetrenie energiami – novostavby dnes bežne využívajú tepelné čerpadlá, stropné či podlahové chladenie a ponúkajú zelené dvory či sadové úpravy. Pre kupujúcich to znamená nielen modernejšie bývanie, ale najmä nižšie mesačné účty za energie v budúcnosti.
