Patrik Golský: Developerov obmedzuje skrytá byrokratická daň
Monika Voleková Viete, ktoré tri položky predstavujú pre developera 30 % z predajnej ceny bytu? Ako je možné stavať byty rýchlejšie? Odpovede na tieto a ďalšie otázky sa dozviete v rozhovore s Patrikom Golským, generálnym riaditeľom stavebno-developerskej spoločnosti YIT Slovakia.
Developerská spoločnosť sa sústreďuje na revitalizáciu mestských častí a brownfieldov a je známa predovšetkým v Bratislave. Aktuálne postavila vyše 3 300 bytov a pripravuje ďalšiu výstavbu v mestských častiach Ružinov a Petržalka. Svoje stavebné kapacity chce využiť v rámci štátom podporovaného nájomného bývania aj v iných mestách na Slovensku. Ako jeden z prvých developerov zaviedol YIT Slovakia architektonické súťaže pod dohľadom Slovenskej komory architektov.
YIT Slovakia je jedným z TOP 5 developerov z hľadiska predaja. Aký ste mali rok 2025 a prvý polrok 2026?
Rok 2025 hodnotíme ako veľmi úspešný. Opätovne sme sa udržali na popredných priečkach v predaji bytových jednotiek. Ak to vezmeme z hľadiska počtu bytových jednotiek, tak sme sa umiestnili na 4. mieste. Z pohľadu tržieb sme sa umiestnili na 2. mieste medzi TOP developermi v Bratislave. Úvodné mesiace roka 2026 nám potvrdili tento trend a na základe doterajších čísel si myslíme, že obdobný úspech by sme mohli zaznamenať aj v roku 2026.
O aké byty majú vaši klienti najväčší záujem?
V centre pozornosti našich klientov sú stále štandardné 2-izbové byty. Ale už v minulom roku, a potvrdzuje to čiastočne aj vývoj v roku 2026, zaznamenávame zaujímavý fenomén – rastie nám dopyt a predaj 3-izbových bytov na úkor 1-izbových.
Kto kupuje 1-izbové byty?
Zväčša sú to ľudia, ktorí žijú sami, alebo sú to štartovacie byty. Nárast záujmu o 3-izbové byty pripisujeme jednoducho tomu, že sú to najmä rodiny alebo ľudia, ktorí chcú skutočne riešiť svoju bytovú otázku.
Realitný trh sa často opisuje ako sínusoida. V ktorej fáze sa podľa vás nachádza trh na Slovensku v súčasnosti?
Je to zaujímavá otázka, lebo na jednej strane vidíme, že dynamika trhu sa spomaľuje. Prírastky predajov oproti predošlému roku už nie sú dvojciferné, ale jednociferné. Zároveň sa klient stáva napriek stále vysokému dopytu veľmi senzitívnym na cenovku. Táto senzitivita núti klientov, ktorí sa síce pozerajú na bývanie v Ružinove, k tomu, že sa nakoniec z finančných dôvodov rozhodnú pre nejaké okolité štvrte.
Preto si myslíme, že trh sa začína dostávať do rovnovážneho stavu a hľadá si nejaké nové ekvilibrium nielen v počte predaných bytov, ale aj v novej štruktúre predaných bytov. Tam nastáva možno aj posun v tom zmysle, že počet investorov, ktorí kupujú druhý a štvrtý byt v poradí, sa znižuje a začína rásť počet klientov, ktorí naozaj chcú riešiť svoju bytovú otázku.
Budete na to reagovať v projektoch, ktoré pripravujete?
Samozrejme, YIT sa predovšetkým zameriava na rodinné bývanie. Nemyslím si, že sme primárne fokusovaní na investičné bývanie, hoci orientácia na rodinné bývanie robí naše produkty veľmi atraktívnymi z investičného pohľadu. Viete ich veľmi výhodne a zaujímavo prenajať. Aj naše byty, ktoré majú skôr komornejší charakter oproti výškovým budovám, dokážu udržať lepšie hodnotu ako niektoré iné typy bytových projektov.
Aké náklady musí developer brať do úvahy, keď plánuje a realizuje výstavbu bytového domu? Ľudia, vaši zákazníci, vidia bytový dom, ale nemajú celkom jasnú, presnú predstavu, čo všetko sa za tým skrýva.
Tu sa stretávame so zaujímavým fenoménom. Primárne sa vždy hovorí o stavebných nákladoch, čo je racionálne a logické, pretože stavebné náklady predstavujú zhruba 50 až 55 % z celkových nákladov. Potom sa v druhom rade hovorí o nákladoch na pozemky, ich výška sa v Bratislave v závislosti od lokality pohybuje na rôznych úrovniach.
Nie často sa však hovorí o tzv. skrytej byrokratickej dani. Pod týmto pojmom rozumieme poplatky, ktoré developer musí zaplatiť mestu – poplatok za zmenu územného plánu alebo poplatok za rozvoj. Keď k tomu ešte pripočítate DPH, tak tieto tri zložky predstavujú až 30 % predajnej ceny bytu. Ak zoberieme priemerný 2-izbový byt v hodnote napríklad 300 000 eur, tieto tri položky, ktoré developer nemá pod kontrolou, predstavujú 100 000 eur.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Je to veľmi zaujímavé číslo, dá sa s tým niečo robiť?
Dobrá otázka. Myslím si, že je to najmä politická otázka. Prvá téma je výška DPH. Niektoré krajiny zvýhodňujú práve výstavbu bytov zníženou DPH. To je veľmi citlivý, ale zároveň aj veľmi rýchly spôsob riešenia a zvýšenia dostupnosti bytov. Potom je tu druhá otázka – rôzne skryté poplatky: za územný rozvoj alebo za zmenu územných plánov.
Na jednej strane sme ako developer veľmi radi, že môžeme meniť územné plány. Na druhej strane je otázka výšky poplatkov, ktoré platíme. A potom to, na čo sú tieto peniaze použité. Či sú naozaj použité na zveľaďovanie alebo rozvoj v tej oblasti, kde staviame developerské projekty. A v neposlednom rade je to pertraktovaná téma rýchlosti stavebného konania.
Naše čísla dnes ukazujú, že od kúpy pozemku do získania právoplatného stavebného povolenia uplynie sedem rokov a vy pozemok kúpite na úver z banky. Keď si spočítate, koľko vás stojí takýto finančný náklad, tak je to nemalé finančné zaťaženie. Skrátením tohto procesu dokáže každý developer znížiť tieto náklady.
Ako sa pozeráte na vyvolané investície v území?
Myslíme si, že je to úplne prirodzené a logické. Otázka znie, aká výška týchto investícií je stanovená developerovi, do čoho táto investícia smeruje, resp. či sú finančné prostriedky použité opäť na investície do danej oblasti. Niektoré krajiny to majú nastavené tak, že celý poplatok je spätne vrátený do danej oblasti. Osobne ho vnímam ako veľmi racionálny.
Vaša spoločnosť má svoje rodisko vo Fínsku. Ako to vyzerá vo Fínsku?
Žiaľ, vo Fínsku situácia nie je veľmi priaznivá. Moja posledná skúsenosť z návštevy hovorí o tom, že nálada v rezidenčnom segmente je stále veľmi opatrná oproti predošlým rokom. A keďže Fínsko susedí s Ruskom, pokračujúci vojnový konflikt, spôsobuje stagnáciu rezidenčného trhu vo Fínsku.
Zákazník očakáva od developera nielen byt, ale aj kvalitný verejný priestor a služby. Čo klienti v mestských štvrtiach, ktoré staviate, očakávajú od vás?
Tento trend môžem jednoznačne potvrdiť. Dnes sa klient stáva výrazne náročnejším. Prejavuje sa to tak, že sa rozhoduje dlhšie. Aj vďaka umelej inteligencii a dostupným softvérovým riešeniam si výrazne ľahšie porovnáva dostupnú ponuku na trhu. Zároveň musím potvrdiť aj to, že dnes to nie je len o predaji nejakého layoutu bytu alebo o tom, ako vyzerá fasáda toho bytového domu.
Klient sa veľmi pozerá na to, v akej lokalite bude potenciálne bývať. Či tam má dostupné školy, autobusy alebo ďalšie sociálne zázemie. Našu filozofiu a stratégiu staviame na tom, že sa nesnažíme budovať solitérne projekty, ale ucelené bloky nižšej výškovej zástavby, ktoré potom vytvárajú komornejší dojem a pocit.
Snažíme sa o budovanie živých dvorov, čo v praktickej rovine znamená, že priestor medzi bytovými jednotkami je vybavený zeleňou, rôznymi športoviskami, ihriskami, grilovacími zónami. Vzniká veľmi živý priestor na stretávanie sa vlastníkov bytov alebo nájomníkov, kde môžu debatovať a tráviť čas.
Stretli ste sa s požiadavkou alebo s návrhom zo strany mestskej časti na vybudovanie materskej školy a jasličiek v rámci vašich projektov?
Stretávame sa s tým, je to prirodzené. Naša snaha je veľmi úzko kooperovať s mestskými časťami. Veľmi intenzívne ich počúvame, pretože najlepšie poznajú svoje aktuálne potreby a my sa snažíme tomu prispôsobovať naše projekty.
