Tomáš Némethy: Trh je nasýtený nákupnými centrami. Návštevníci hľadajú komfort a zážitky

Kancelárie, výrobné haly, sklady a nákupné centrá. To je svet komerčných nehnuteľností, o ktorom sme sa rozprávali s Tomášom Némethym, managing partnerom v spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko. Hovorili sme o trendoch na kancelárskom trhu, retailových parkoch, o tom, čo stojí za úspechom nákupných centier, a o ďalších témach.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Ako ovplyvnila pandémia koronavírusu a vojna na Ukrajine záujem investorov o komerčné nehnuteľnosti na Slovensku ?

Zatiaľ čo pandémia prekreslila pohľad investorov na jednotlivé segmenty realitného trhu, dočasne znížila záujem o retail a zvýšila dopyt po logistických priestoroch, vojna na Ukrajine zmenila pohľad niektorých investorov na náš región. Rozdiel je aj pri vnímaní jednotlivých krajín, čo sa týka očakávaní od podnikateľského prostredia a ekonomického vývoja. Väčšina investorov však zostala aktívna.

Aké trendy v oblasti komerčných nehnuteľností prichádzajú zo zahraničia na Slovensko?

Trendy sú vo všeobecnosti globálne, či už ide o robotizáciu výroby a automatizáciu logistiky, hybridné modely retailu, alebo nové dispozície a očakávania od kancelárskych budov. Napríklad pri kanceláriách sa dôraz kladie na energetickú efektívnosť, viacúčelové využitie priestorov, technologické zázemie, dopravné napojenie a dostupnosť služieb v okolí. Do veľkej miery sa zmeny dejú paralelne u nás aj v zahraničí.

Aké aspekty rozhodujú o tom, že investori uprednostnia investície napríklad do kancelárskych budov alebo obchodných centier?

 Každý investor má svoju stratégiu, ktorá zahŕňa aj cieľový segment investícií. Kancelárie sú preferované pri investovaní lokálneho kapitálu, keďže na úspech v tomto segmente je znalosť lokálneho trhu potrebná viac ako pri industriálnych budovách alebo nákupných centrách.

V roku 2025 nepribudli na Slovensku žiadne nákupné centrá, aký vývoj predchádzal tomuto faktu?

V posledných 25 rokoch vzniklo viac ako 1,6 milióna m² moderných nákupných centier. Saturácia jednotlivých krajských a okresných miest nákupnými centrami dosiahla strop, preto sa nová výstavba preorientovala na retailové parky v menej saturovaných lokalitách.

Do nákupných centier chodia ľudia nielen nakupovať, ale aj sa socializovať a za zážitkami. Sú zážitkové podujatia sekundárnym zdrojom zákazníkov? 

Zážitkové podujatia zabezpečia jednorazový nárast návštevnosti. Pre úspech centra je dôležité, aby slúžilo aj na voľnočasové aktivity, ktoré ponúknu príležitosť navštíviť iné prevádzky centra. Kiná, fitnescentrá, detské svety alebo tzv. arcade arény sú iba niektoré z voľnočasových možností, ktoré centrá ponúkajú. Neexistuje jeden správny mix, centrá majú rôzne kombinácie nájomcov, ako aj rôzne využitie.

V časopise ASB sme mali nedávno tému realitných fondov. Evidujete ich aktivity, na aký druh komerčných nehnuteľností sa sústreďujú?

 Na Slovensku je zdravá konkurencia realitných fondov s jasnými profilmi, zameriavajú sa na všetky likvidné segmenty trhu.

Neobávajú sa majitelia nákupných centier poklesu tržieb v predaji pre ekonomickú situáciu v nasledujúcich rokoch?

Diverzifikácia, jasná stratégia a zameranie sa na správny „tenant mix“ pre danú cieľovú skupinu sú nevyhnutné pre úspech nákupného centra na vysokosaturovanom trhu. Sú centrá, ktorým sa až tak nedarí, ale väčšina dobre riadených centier je úspešná a bude úspešná aj naďalej.

Máte informácie o tom, že sa chystá nadstavba bytov na objektoch retailových parkov?

Rezidenčné projekty v susedstve retailových parkov nie sú výnimočné, nadstavba je však technicky náročná najmä pri skolaudovaných a obsadených projektoch. Neevidujeme, že by nad retailovými parkmi vznikali ďalšie poschodia s rezidenčnou funkciou.

V Bratislave je vo výstavbe rozšírenie obchodného centra Nivy. Bude takto v hlavnom meste už pokrytý dopyt po predajných plochách?

Bratislavský trh je saturovaný už dlhšie, Nivy patria medzi najnavštevovanejšie centrá a vzhľadom na nižšie vyťaženie autobusovej stanice, ako bolo plánované, je konverzia časti stanice na retailové jednotky prirodzenou cestou. Aktuálne nie je priestor na vznik nového centra v Bratislave.

Dá sa očakávať väčší dopyt po predajných plochách v Košiciach vzhľadom na pripravovanú nájomnú bytovú výstavbu?

Rast počtu obyvateľov zvyšuje dopyt po obchodných prevádzkach, myslím si, že Košice ponúkajú dostatočne pestrý mix, aby uspokojili aj mierny rast dopytu, príležitosti sú skôr pre prevádzky v najbližšom susedstve novej výstavby.

Do akej miery sú využité možnosti v logistike na východnom Slovensku? Je tam ešte miesto pre ďalšieho investora porovnateľnej veľkosti, ako je automobilka Volvo?

Možnosti logistiky na východnom Slovensku ešte zďaleka nie sú vyčerpané, a to najmä z pohľadu dostupnosti pozemkov a rozvojových území. Región stále ponúka priestor na nové projekty, no limitom je trh práce. Nízka miera nezamestnanosti znamená obmedzenú dostupnosť pracovnej sily, čo spolu s rastúcimi nákladmi na prácu brzdí príchod nových investícií.

Čakajú investori na koniec vojny na Ukrajine, aby sa rozhodli, či dávajú prednosť logistickým príležitostiam v Poľsku?

Investori sú v Poľsku prítomní aj dnes a budú prítomní aj po skončení vojny.