Veľká premena Mlynských nív dostala zelenú. Koľko to bude stáť developerov?
Monika Voleková Bratislavské mestské zastupiteľstvo schválilo vo štvrtok návrh zmien a doplnkov územného plánu mesta č. 11, ktoré sa týkali Mlynských nív v mestskej časti Ružinov s rozlohou 138 hektárov. V území bude priestor pre blokovú zástavbu, viacpodlažné bývanie, občiansku vybavenosť, mestský bulvár s električkou či dva parky.
„Je to pre nás veľmi dôležitá zmena, pretože je to v súčasnosti najväčší mestský brownfield, ktorý sa zmení na zmiešanú mestskú štvrť,“ povedal po schválení zmien a doplnkov hlavný architekt mesta Juraj Šujan s tým, že pôjde o polyfunkčné mestské prostredie s krátkymi vzdialenosťami, ktoré by okrem bývania malo vytvoriť dostatočné kapacity vybavenosti vrátane nekomerčnej.
V návrhu sa uvažuje o základnej škole aj viacerých materských školách. Intenzita výškovej zástavby sa postupne zvyšuje smerom k centru mesta a tri kódy počítajú s mestskou blokovou zástavbou, ktorá by sa mala začínať pri šiestich nadzemných podlažiach, gradovať pri ôsmich podlažiach, s lokálnymi akcentmi aj s výškovými dominantami.
V zóne sa priebežne stavajú nové projekty
Mlynské nivy ako celok nie sú nepopísaný list, do istej miery je to bývalý brownfield (bývalá továreň Gumon pri Klingerovej kolónii). Je tam malá štvrť rodinných domov, už spomenuté novšie polyfunkčné projekty a administratívny projekt, centrála SPP, SARIO, koncernová centrála Strabagu aj budovy menších firiem či živelne využívané parkovacie plochy. Po Prievozskej ulici premáva aj trolejbusová doprava, ktorá by sa mohla predĺžiť o 1,4 km v úseku Hraničná – Mlynské nivy.
Zmeny v územnom pláne pre väčšinu riešeného územia vstúpia do platnosti od mája tohto roka. Poslanci takto otvorili dvere ďalšiemu rozvoju územia pre cca 30-tisíc obyvateľov v susedstve Zimného prístavu (pre túto lokalitu pripravuje mesto zmeny a doplnky územného plánu č. 16) a downtownu, v ktorom sa stále intenzívne stavia.
O Mlynské nivy prejavilo záujem viacero developerov – ohlásilo, zrealizovalo alebo realizuje svoje projekty, ako je napríklad Polyfunkčná zóna Mlynárka (YIT Slovakia), Millhaus (vo výstavbe, Immocap, Wood Company), administratívna budova The Mill (2023, Immocap), bytový dom (STRABAG Real Estate) alebo Klingerka (2022, JTRE) a Downtown Yards (vo výstavbe, JTRE) či Rezidencia Alvy (vo výstavbe, Pressburg Urban Projects).
Pracujú na predlžení električkovej trate
„Uvažuje sa tam, a na tom už reálne pracujeme, o predĺžení električkovej trate v prvej etape aspoň po Bajkalskú ulicu, v ďalšej etape o jej prepojení s terminálom integrovanej osobnej prepravy vo Vrakuni. Čiže ide o novú električkovú radiálu v juhovýchodnom kvadrante mesta,“ uviedol hlavný architekt Šujan o očakávanej významnej dopravnej investícii v tomto území.
Ďalej sa uvažuje o dvoch veľkých parkoch a sérii menších parkov. V polyfunkčných domoch na hlavných uliciach bude parter s občianskou vybavenosťou a bytové podlažia. Prijaté zmeny sa týkali funkčných plôch v tých častiach, kde pôsobia developeri, s ktorými je uzavretá príslušná zmluva o kontribúcii.
Hlavný architekt povedal, že vlastníci pozemkov predbežne konzultovali svoje zámery aj s jeho útvarom. Predpokladá, že časť z nich sa pustí veľmi rýchlo do zmien. Developeri budú skôr postupovať po etapách a budovať svoje územia. Podľa toho, ako bude postupovať predaj bytov, budú pristupovať k developmentu.
Šujan zdôraznil, že podstatné je, že v dohodách je zakotvený aj mechanizmus postupného splácania kontribúcií. Tie potrebuje samospráva využiť na dobudovanie nekomerčnej dopravnej, technickej a vybavenostnej infraštruktúry v území.
Koľko zaplatia majitelia pozemkov na kontribúciách a poplatku za rozvoj?
Mesto uzavrelo 18 zmlúv o spolupráci s majiteľmi pozemkov v zóne Mlynské nivy, v ktorých sa zaviazali, že samospráve poskytnú kontribúcie. Celková referenčná hodnota zmlúv na rok 2026 je 89,571 mil. eur, z toho hodnota budúcich bytov (73 bytov s priemernou veľkosťou 55 m2) 17,914 mil. eur, hodnota finančného plnenia 64,086 mil. eur a nefinančného plnenia (pozemky pod školu a verejný park od ich majiteľov) je 7,570 mil. eur.
Tieto čísla však nie sú konečné, v zmenách a doplnkoch č. 15 pribudnú ďalšie dva projekty, čo je na rok 2026 spolu 3,425 mil. eur (z toho finančné plnenie je 2,740 mil. eur a tri byty majú hodnotu 685 191 eur). Peňažnú časť kontribúcie vynaloží mesto na spolufinancovanie výstavby električkovej trate, dokumentácie a realizáciu južného parku, východného parku a verejného priestoru.
Navyše, odhadovaná výška poplatku za rozvoj, ktorú dostanú mesto a mestská časť Ružinov, je spolu 49,324 mil. eur. Poplatok využije mestská časť Ružinov na školu a materské školy a mesto Bratislava na dopravno-urbanistickú štúdiu električkovej trate a projektovú dokumentáciu električkovej radiály.
Mestský bulvár aj občianska vybavenosť
Územie riešené v zmenách a doplnkoch č. 11 ohraničujú ulice Košická, Prievozská, Hraničná, diaľnica D1 – Prístavný most a Prístavná ulica. Podkladom zmien na Mlynských nivách bola Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy (2024), ktorú vypracovali Metropolitný inštitút Bratislavy a útvar hlavného architekta.
Dokument overil možnosti prehodnotenia vtedajšieho funkčného využitia a priestorovej regulácie plôch a navrhol zmeny v územnom pláne v prospech komplexného mestského prostredia.
Podľa schválených zmien sa obslužná cesta Mlynské nivy zmení prestavbou na mestský bulvár v úseku Košická – Bajkalská a obslužné cesty budú vymedzené ulicami Košická, Prievozská, Gagarinova, Hraničná a diaľnica D1. Do návrhu stavieb pre nemotorizovanú dopravu na realizáciu do roku 2020 – 2030 bola zaradená Prievozská cyklotrasa (úsek Mlynské nivy – Hraničná).
Rozvoj občianskej vybavenosti celomestského až nadmestského významu je navrhovaný ako prestavba zóny Mlynské nivy-západ medzi Prístavnou, Prievozskou, Plynárenskou a Bajkalskou ulicou.
V lokalite Mlynské nivy-západ je možné vybudovať a zriadiť dve základné školy s kapacitou 1 125 miest a osem materských škôl so 480 miestami. O drobných kultúrnych zariadeniach možno uvažovať v parteri ulíc v lokalitách Mlynské nivy a Tesco.
V tomto volebnom období samosprávy odsúhlasilo mestské zastupiteľstvo zmeny územného plánu pre lokalitu bývalého závodu Palma (Corwin) v mestskej časti Nové Mesto, pre oblasť Nového Lida (JRTE) na nábreží v mestskej časti Petržalka či pilotný balík zmien, ktoré umožnia výstavbu aj nájomného bývania v mestských častiach Petržalka, Dúbravka, Rača a Ružinov na pozemkoch developerov i mesta.
