Bratislavu čaká ďalšie kolo rokovaní s developermi o zóne Mlynské nivy. Najprv zmluva, potom zmena územného plánu

Mesto aktualizovalo metodiku zmien územného plánu z júna 2021 podľa verzie 4 v súvislosti s rozvojom nájomného bývania. Pôvodne boli byty plnením za nadhodnotu, ktorú získali developeri zmenou územného plánu v prospech bývania. Participačný proces zahŕňal aj developerov.

Po dlhšie trvajúcej a miestami aj búrlivej rozprave vo štvrtok 23. mája vzali mestskí poslanci na vedomie materiál z útvaru mestských stratégií a analýz. Píše sa v ňom , že kontribúcia za nadhodnotu sa rozširuje o možnosť finančnú a nefinančnú. Súčasťou zmien sú aj aktualizované pravidlá o indexácii koeficientu.

Mesto síce získa ďalší prítok finančný prítok do rozvoja zóny, ale jeho skutočná výška a pomer typov kontribúcie v troch častiach zóny Mlynské nivy bude závisieť od rokovaní.

Aktualizácia metodiky súvisí s rozvojom a financovaním Mestskej urbanistickej štúdie (MUŠ) Mlynské nivy v mestskej časti Ružinov, ktorý je pilotným projektom spolupráce mesta a developerov vo veľkom území medzi ulicami Košická, Prístavná, Prievozská a Hraničná) v blízkosti downtownu.

Nová štvrť je v štúdii ako 15-minútové mesto s blokovou zástavbou, bývaním, električkovou traťou, zelenými plochami, dvomi školami a tiež materskými školami. Rozvoj zóny treba naplniť v spolupráci s developermi, ktorí majú pozemky a projekty v tomto území.

Dôležité sú verejné investičné potreby

Mesto participovalo stratégiu rozvoja a aj aktualizáciu metodiky s Inštitútom urbánneho rozvoja i viacerými developermi, ktorí sú účastní v MUŠ Mlynské nivy a tiež s relevantnými mestskými komisiami. Stratégia v území pomenovala investičné potreby do tzv. nultej infraštruktúry ako sú cesty a siete, predpokladané príjmy z poplatku za rozvoj a výnosy z kontribúcií od developerov. Práve tieto identifikované potreby sú podkladom pre rokovania s developermi o kontribúciách, uvádza materiál mesta.

Vo vzorci výpočtu kontribúcie je novinka – nový koeficient 130 eur/m² získanej hrubej podlažnej plochy využiteľnej na stavbu bytov pre rok 2024. Starostka mestskej časti Karlova Ves Dana Čahojová navrhla v rozprave zvýšenie sumy na 250 eur ročne za m², ale poslanci to neschválili.

Rokovať chce zatiaľ sedem investorov

V metodike mesta aj naďalej zostalo zachované, že k zmene územného plánu nedôjde pred uzatvorením zmluvy o spolupráci medzi developerom a mestom s primeraným zabezpečením od developera. V nej sa developer zaväzuje, že poskytne kontribúciu.

Spoločnosti Immocap Mill II, INFORAMA, YIT Slovakia, Metrostav Slovakia, Reality Development, FUXTON a SPV Development podpísali v máji vyhlásenie, že majú záujem rokovať s mestom o presnom obsahu záväzkov vo forme zmluvy o spolupráci, aby sa naplnila vízia z MUŠ Mlynské nivy a zóna sa zmenila na modernú štvrť.

To však nie je všetko. Poslanci v uznesení k zmene metodiky prijali pozmeňujúci návrh poslanca a vicestarostu Petržalky Jána Karmana. Žiadajú tým primátora Matúša Valla, aby pri uplatnení metodiky v ďalších územiach Bratislavy, prerokoval a dal schváliť mestskému zastupiteľstvu výšku koeficientu pre dané územie, pomer a skladbu jednotlivých typov kontribúcií uplatnených v dapredmetnom území.

Na investíciách sa majú dohodnúť developeri

Mestskí poslanci neskôr tiež prijali Stratégiu rozvoja a financovania územia mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, ktorá tému rozmieňa na drobné. Mesto má vystupovať ako koordinátor jednotlivých developerských projektov, ale konkrétny spôsob ako dosiahnuť férové rozdelenie investícií do dopravnej infraštruktúry, je na dohode jednotlivých investorov v území.

V troch sektoroch by malo byť vyše 13 700 parkovacích miest a postavených viac ako 5-tisíc metrov nových ciest (v súčasnosti je v území vyše 3-tisíc metrov ciest). Treba vybudovať nové jednosmerné napojenie na Bajkalskú ulicu vo východnej časti územia, napojenie na Mlynské nivy a Prievozskú ulicu a Hraničnú ulicu či neriadenú stykovú križovatku Gagarinova-Hraničná a Prievozská-Hraničná-Mierová.

Do zóny natečú desiatky milióny eur

V zóne je 17 pozemkov, ktoré vlastní 14 developerov. Stratégia odhaduje, že príjmy z kontribúcie od developerov pri 130 eur/m² a navrhovaných zmenách územného plánu dosiahnu 88 miliónov eur. Do tejto sumy najviac prispeje YIT Slovakia vyše 24 mil. eur pred Persetom (vyše 22 mi. eur.) .

Odhad príjmu z poplatku za rozvoj je 36 mil. eur, z čoho 24,5 mil. eur patrí Ružinovu a 11,56 mestu. Ružinov deklaruje, že svoju časť príjmu investuje do tejto lokality primárne do školskej a predškolskej infraštruktúry. Podobne aj hlavné mesto investuje peniaze z poplatku do o zóny, do prípravy dopravno-urbanistickej štúdie (660-tisíc eur), projektovej dokumentácie (4,62 mil. eur) a spolufinancovania výstavby rozšírenia električkovej trate. Nájomné byty budú predstavovať 20 % kontribúcie.