Boli stavebné zákony písané v prospech developerov? IUR vyvracia najznámejšie mýty

Inštitút urbánneho rozvoja sa rozhodol nesprávne interpretácie novej stavebnej legislatívy uvádzať na pravú mieru.

Posledná časť série vysvetľovaní mýtov o nových stavebných zákonoch je zameraná na zodpovedanie otázok, či zákony mohli byť písané v prospech developerov.

Mýtus: Zákon uprednostňuje developerov, lebo počíta s možnosťou, že developer môže na svojom pozemku navrhovať zmenu územného plánu.

Uvedená možnosť skutočne v zákone je, avšak sa nachádza aj v tom aktuálnom znení. Presne sa v súčasne platnej legislatíve píše, že orgány územného plánovania obstarávajú územnoplánovaciu dokumentáciu aj z podnetu fyzických alebo právnických osôb.

Takže orgán územného plánovania (napríklad obec) môže požadovať čiastočnú alebo úplnú úhradu nákladov za obstaranie územnoplánovacej dokumentácie od fyzických osôb alebo právnických osôb, ktorých výhradná potreba vyvolala obstaranie územnoplánovacej dokumentácie.

Nový zákon však hovorí:

„Obstarávanie územnoplánovacej dokumentácie je činnosť orgánu územného plánovania, ktorú vykonáva prostredníctvom odborne spôsobilej osoby, na zabezpečenie územnoplánovacích podkladov, územnoplánovacej dokumentácie vrátane jej zmien najmenej raz za štyri roky na zabezpečenie správy o stave územnoplánovacej dokumentácie, z vlastného podnetu alebo z podnetu fyzickej osoby alebo právnickej osoby.“

„Obec vydáva súhlas a poskytuje súčinnosť fyzickej osobe a právnickej osobe, ktorá má záujem v území a má vlastnícke právo alebo iné právo k pozemkom na území alebo môže mať iné právo k pozemkom na území za predpokladu splnenia podmienok podľa osobitných predpisov, 5) pri obstarávaní a spracovaní územnoplánovacích podkladov a návrhu zmien a doplnkov územného plánu obce alebo návrhu územného plánu zóny vrátane jeho zmien a doplnkov, na ktorých obstaranie obec udelila súhlas.“

Juraj Suchánek vysvetľuje:

„Inak povedané, po novom bude môcť developer pripraviť návrh zmien a doplnkov územného plánu za predpokladu, že s tým bude obec súhlasiť. Samozrejme, aj takto pripravený návrh musí schváliť zastupiteľstvo. Zákon teda neprináša žiadne obmedzenie právomocí obce, ani ohrozenie jej kompetencií pri rozhodovaní o územnom pláne,“ hovorí výkonný riaditeľ IUR.

Mýtus: Vravia, že zákon je písaný v prospech developerov

Treba pripomenúť, že súčasne platný zákon sa rozdelil na dva zákony. V prvom zákone o územnom plánovaní má developer rovnaké postavenie ako hociktorá fyzická alebo právnická osoba.

Pre občanov je tu najdôležitejšia úroveň obce, kde je územné plánovanie ich originálnou kompetenciou. Fyzická či právnická osoba môže (oproti súčasnému zákonu) za súhlasu obce a v súčinnosti s obcou pripraviť návrh zmien územného plánu.

„Zmeny však musia schváliť poslanci, takže neexistuje priestor pre obchádzanie obce a developer si nemôže presadiť samostatne nič, s čím obec nesúhlasí,“ hovorí Juraj Suchánek

Druhý zákon sa zaoberá výstavbou. Zjednodušene povedané, rieši najmä procesy spojené s povoľovaním stavieb. „Nezáleží na tom, či občan stavia garáž na dvore, rodinný dom, alebo developer bytovku či kancelársky komplex. Každý si je pred zákonom rovný,“ apeluje výkonný riaditeľ IUR.

Juraj Suchánek vysvetľuje:

Samozrejme, väčší dôraz a zvýšenú kontrolu kladie zákon na povoľovanie väčších stavieb. „Dobrý stavebný zákon má byť napísaný tak, aby každý stavebník jasne vedel ako postupovať a aké podmienky musí splniť, aby jeho stavba mohla získať potrebné povolenie. Zároveň musí vytvárať priestor, aby každý sused jasne vedel ako sa ku stavbe môže vyjadriť a s kým budú jeho pripomienky prerokované.“

Rovnako ako sa vyvíja naša spoločnosť, aj štandardní developeri si uvedomujú svoju zodpovednosť. Preto väčšina z nich súhlasí s návrhom zákona, ktorý jasne definuje procesy, ako aj účastníkov konania. Nie je to ale súhlas bez pripomienok, ani bez obáv. A digitalizácia konaní umožní ľahkú kontrolu stavebným úradom a úplne vylúči rôzne špekulácie, o ktoré sa mohli neseriózni developeri pokúšať.

„Zákon sa ešte bude upravovať v NRSR a jeho nová aplikácia určite prinesie aj svoje detské choroby. Každý sa bude musieť naučiť, ako to bude po novom. Napríklad developer si už nebude môcť dovoliť postaviť stavbu inak, ako bola povolená. Dodatočné povolenie nebude možné, len jej odstránenie,“ varoval Suchánek.

V poslednej dobe zažívame výrazný rast cien bytov, najmä vo veľkých mestách. Dôležité dokumenty na úrovni štátu, ale napríklad aj Bratislavy, jednoznačne hovoria o nízkom počte bytov. Juraj Suchánek dodáva, že bytový deficit sa nedá vyriešiť inak, ako výstavbou, ktorej predchádza povoľovací proces. Nový zákon bude rešpektovať práva všetkých (štátu, obcí, občanov, ako aj práva majiteľov pozemkov a stavebníkov).

Progresívne riešenie

Po dlhých rokoch čakania a viacerých pokusoch o prípravu nového stavebného zákona budú nové návrhy prerokovávané v NR SR. Poslanci ich na poslednej schôdzi posunuli do druhého čítania.

„Aj keď sa nového zákona z rôznych dôvodov obávajú mnohí (aj developeri), dáva nám reálnu šancu prijať progresívne riešenie, ktoré sa môžu v budúcnosti dolaďovať podľa skúseností z praxe. Svojim potenciálom návrhy násobne prekonávajú aj alternatívne možnosti, ako sú rôzne novely dnes platného zákona. Tie by mohli dať možnosť urobiť čiastkové zlepšenia, ale nemohli by prekročiť archaické limity nastavené už v roku 1976,“ uzatvára Juraj Suchánek.