Ján Krnáč: Voda predáva. Všetky projekty postavené na nábreží Dunaja sú veľmi úspešné
Monika Voleková Je náročné vymyslieť kvalitný urbanizmus na rieke tak, aby čo najviac bytov malo výhľad na Dunaj, tak aby ste rieku priniesli dovnútra a netvorila bariéru,“ povedal o projekte Q na nábreží Dunaja výkonný riaditeľ spoločnosti Cresco Real Estate, ktorá patrí k najúspešnejším na Slovensku. Na projekte Q spolupracovala s londýnskym štúdiom Bogle Architects.
Developer Cresco Real Estate má v portfóliu napríklad novú štvrť Slnečnice v Bratislave-Petržalke, mestské bývanie Agáty v Bratislave-Dúbravke, rezidenčný projekt Tri veže v bratislavskom Novom Meste, rezidenčný projekt Mlynská bašta v Košiciach či rezidenčné sídlo veľvyslanectva USA.S Jánom Krnáčom sme sa rozprávali o rezidenčných projektoch, situácii na realitnom trhu, územnom plánovaní, nájomnom bývaní a o ďalších témach.
V médiách sú na prvom mieste správy o konflikte medzi USA a Izraelom a na druhej strane s Iránom. V hre je doprava ropy cez Hormuzský prieliv, zvýšenie úrokov hypoték. Evidujete rast cien pri doprave materiálov na stavbu?
Žijeme vo veľmi dynamických časoch, takže makroekonomické zmeny, ktoré sa dejú vo svete a rôzne konflikty a vojny – vojna na Ukrajine, aktuálny konflikt s Iránom –, určite ovplyvňujú situáciu aj na Slovensku. Zatiaľ neevidujeme dramatické zvyšovanie cien, ale v najbližšom čase nás to čaká. Budeme sledovať, ako sa konflikt vyvinie a či spôsobí dlhodobý rast cien pohonných hmôt, pretože sa prejaví na cene stavebných materiálov.
Ako je na tom realitný trh v Bratislave a v Košiciach? Prejavujú sa už nejaké dôsledky neveľmi dobrej ekonomickej situácie?
Súvisí to s aktuálnym dianím, o ktorom sme hovorili pred chvíľou, a to aj cez hypotekárne úvery. Konflikt spôsobil, že banky očakávajú, že Európska centrálna banka zvýši úrokové sadzby, a už teraz evidujeme, že banky zrušili rôzne akcie na hypotéky. Hypotéku, ktorú ste mohli dostať s úrokom okolo 3 % alebo 3,19 %, dnes dostanete s 3,5 % a úrok mierne rastie.
Ak to bude pokračovať, bude to mať na realitný trh veľké dôsledky. Výšku úrokov zároveň ovplyvňuje aj aktuálna situácia na Slovensku. Konsolidácia spôsobila zvýšenie DPH na 23 %. Vnímame to veľmi negatívne, pretože máme najvyššiu DPH z okolitých krajín – v Poľsku je DPH 8 %, v Česku 12 % a u nás 23 %, čo neúmerne zaťažuje rodinné rozpočty. Keď si zoberiete hypotéku na 30 rokov, v podstate sedem-osem rokov z toho platíte len DPH štátu.
Dostupnosť bývania sa týmto nieže likviduje, ale byty sa stávajú menej dostupnými; so zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami to bude ešte horšie. Hoci nevieme, aký bude mať konflikt s Iránom vplyv na infláciu, očakáva sa, že by mohla byť okolo 4 %, možno 5 %. A ak mzdy budú rásť na úrovni okolo 3 až 4 %, tak reálne mzdy budú stagnovať, čo nie je dobré pre kúpyschopnosť obyvateľstva.
Vráťme sa niekoľko rokov dozadu, mohli by ste povedať, s akým úspechom sa vám darí predávať byty vo vašich projektoch?
Sme v zásade jeden z najúspešnejších slovenských developerov. Počas minulého roka, či tých predošlých, sme boli najpredávanejší rezidenčný developer na Slovensku, a rovnako vedieme aj v rebríčku za prvý kvartál tohto roka. V roku 2025 sa nám podarilo predať skoro 360 bytov podľa verejných štatistík, naše štatistiky však hovoria, že to bolo trošku viac, je to asi 15 až 20 % z celkovo predaných bytov na trhu.
Roky predtým, 2024, 2023, boli o niečo slabšie v počte predaných bytov, ale takáto situácia prevládala aj naprieč sektorom. V roku 2024 sme predali zhruba 150 bytov. Predtým boli roky pandémie, tie boli ešte zložitejšie, ale prichádzali sme s rôznymi produktmi, ktoré zabezpečili lepšiu dostupnosť bývania.
Veľmi úspešný bol produkt Hyponájom, v rámci ktorého sme zákazníkom dali možnosť byt si od nás prenajať, aby prečkali obdobie, keď boli úroky vysoké. Očakávali sme, že úroky sa znížia, a keď sa dostanú na úroveň 3 %, tak trh sa znova naštartuje, čo sa aj stalo. Svedčí o tom rok 2025.
Aká je priemerná cena dvoj- a trojizbového bytu vo vašich rezidenčných projektoch v Bratislave a Košiciach? Je medzi tým nejaký regionálny rozdiel?
V Košiciach zatiaľ ešte nepredávame. Máme tam za sebou úspešný projekt Mlynská bašta, ktorý je skolaudovaný niekoľko rokov. Plánujeme tam veľký projekt, verím, že ho rozbehneme na prelome rokov 2026 a 2027 a začneme predávať. Uvidíme, aká bude v danom čase situácia na trhu, a podľa toho nastavíme cenu. Je to projekt v centre Košíc, takže očakávame, že cena sa bude približovať tej bratislavskej.
A čo sa týka projektov v Bratislave, ceny dvojizbových bytov sa v priemere pohybujú okolo 240- až 250-tisíc eur, trojizbové sú v priemere okolo 350-tisíc. Stále však ide o priemer, čiže predávame aj o niečo lacnejšie, aj drahšie byty. V bratislavskom Novom Meste sme spustili projekt Tíšiny na ulici Zátišie, kde sú ceny za dvojizbové byty okolo 320-tisíc a trojizbové tesne pod 500-tisíc eur.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Dovolím si doplniť, že v Košiciach ide o projekt Južná trieda.
Áno. Je to projekt na Južnej triede oproti Auparku v úplnom centre, skoro na pešej zóne.
Pre aké cieľové skupiny zákazníkov sú určené vaše rezidenčné projekty? Klienti si kupujú byty, aby v nich sami bývali, alebo ako investíciu? Evidujete, že by sa zvyšoval počet „single“ zákazníkov?
Klientela u nás je rôznorodá, čiže nedá sa úplne kategorizovať, že sú to len single ľudia, alebo len ľudia kupujúci prvú nehnuteľnosť. V Slnečniciach, čo je náš najväčší rezidenčný projekt, už býva okolo 8-tisíc obyvateľov a predali sme tam niekoľko tisícok bytov.
Najčastejšími kupujúcimi, a teda aj obyvateľmi štvrte, sú mladé rodiny s deťmi. Sú to však aj single ľudia, ktorí si v dohľadnom čase založia rodinu, alebo sú to ľudia, ktorí už rodinu majú, alebo sú to ľudia kupujúci si prvý byt a ľudia po vysokej škole, ktorí sa zamestnajú a dostanú prvú hypotéku. Kúpia si najmenší jednoizbový byt, alebo sú to aj investori, ale tých je výrazne menej.
V našich projektoch si kupujú byty ľudia vyslovene na bývanie a na financovanie využívajú hypotéku. Dôkazom je fakt, že zóna Slnečníc naozaj žije. Vznikla tam komunita ľudí, ktorá aktívne využíva služby a občiansku vybavenosť, a ktorá je tam bohato zastúpená. Zákazníci sú rôzni, nájdete tam aj šesťdesiatnikov, ale aj single ľudí, ktorí sa napríklad rozviedli.
Na druhej strane sa nám často stáva aj to, že naši existujúci zákazníci si kupujú ďalšie byty. To znamená buď ako investíciu, alebo presne pre to, že sa im zmenila životná situácia. Narodilo sa im dieťa, zväčšila sa im rodina a potrebujú sa presťahovať do väčšieho bytu.
Cresco Real Estate vo februári oznámilo, že má právoplatné územné rozhodnutie na novú etapu Slnečníc v Bratislave-Petržalke s 1 400 bytmi. Kedy predbežne plánujete výstavbu tejto etapy a bude tam materská škola?
Čo sa týka Slnečníc, v zásade by sme v každom roku chceli mať vo výstavbe okolo tisíc bytov. Postupne zónu dobudovávame a aktuálne máme rozrobené tri veľké projekty, a to je projekt Nové Viladomy, ktorý je pokračovaním zóny Viladomy na území bývalého umelého kopca.
Realizujeme aj etapu Nad mestom Veže, čo sú výškové budovy, ktoré v tomto roku budeme kolaudovať a v budúcom roku sa tam budú sťahovať obyvatelia. Zároveň začíname výstavbu ďalších dvoch výškových budov v zóne Nad mestom. Potom máme rozpracovaný a vo výstavbe aktuálne ešte jeden blok.
Čo sa týka projektu, ktorý spomínate, ten je z dielne slovinského architekta Peroviča. Po 8-ročnom boji sme konečne vypovoľovali a dostali územné rozhodnutie na 1 400 bytov. Prvú etapu, čo je cca 250 bytov, máme v procese stavebného povolenia. Určite budeme zvažovať, že ju postupne spustíme, pretože ide o projekt, ktorý je najbližšie k električke.
Nedávno sme dokončili projekt s marketingovým názvom POP, to boli tri samostatné objekty pri električkovej trati. Chceme rozvíjať túto zónu a najbližšie je práve časť od architekta Peroviča. Ale vzhľadom na to, že aktuálne máme zhruba 900 bytov vo výstavbe, neočakávame, že by sme v budúcom roku tento projekt spustili, ale v tom ďalšom je to veľmi pravdepodobné.
Musíme tam ešte dobojovať stavebné povolenie, vytenderovať projekt, spustiť marketing, takže niekedy na prelome rokov 2027 a 2028, začiatkom toho ďalšieho, môžeme očakávať spustenie.
Čo sa týka škôlky a školy, dnes je v Slnečniciach jedna verejná materská škola a dve súkromné. V tomto roku sme odovzdali mestskej časti Petržalka pozemok na projekt školy. Súčasťou školy má byť aj materská škola a je to práve v centrálnejšej zóne Slnečníc, bližšie k električke. Materská škola a škola obslúžia zónu, ktorú aktuálne staviame, a potom aj budúce zóny, ktoré máme v pipeline.
Aké vyvolané investície ste v súvislosti so Slnečnicami doteraz postavili a koľko ste zaplatili v rámci poplatku za rozvoj?
Slnečnice plánujeme už 20 rokov, takže poplatok za rozvoj je z tohto hľadiska relatívna novinka. Všetko, čo vidíte v Slnečniciach, sme vybudovali my. Všetko sme zafinancovali a postavili, nikto nám do tej zóny nič nepriniesol. Samozrejme, mesto pritiahlo električku.
Nanešťastie, v Slnečniciach nemá zastávku, ale veríme, že v budúcnosti bude konečná zastávka v Slnečniciach. Hodnota vyvolaných investícií je tam v desiatkach miliónov eur. Museli sme tam potiahnuť všetky siete, postavili sme kruhový objazd, svetelné križovatky na Panónskej ceste.
Potom všetky verejné priestranstvá a parky. Môžem povedať, že sme postavili najväčší rozsah zelene a najväčšie parky zo súkromných zdrojov, ktoré akýkoľvek projekt má. Rozloha je niekoľko desiatok tisíc štvorcových metrov a parky budeme ďalej rozvíjať tak, ako budeme dobudovávať zónu.
Doteraz sme na poplatku za rozvoj zaplatili zhruba sedem miliónov eur. Nemôžem povedať, že by sme z toho úplne nič nedostali späť do zóny. Čo sa týka materskej školy v zóne Viladomy, Petržalka ju od nás odkúpila za náklady, čiže to nebola profitabilná záležitosť. Ale áno, použila na to zdroje z poplatku za rozvoj, lebo my sme v tom čase mali budovu, ktorá vyhovovala parametrom materskej školy.
Myslím si, že suma prostriedkov, ktoré na to použila, bola okolo milióna eur, plus tam išlo niečo do „fitoutu“. Teraz rokujeme s mestom o tom, že poplatok za rozvoj by mala Petržalka použiť aj na to, aby postavila školu. Asi to nebude úplne stačiť v krátkodobom horizonte, ale ešte vyzbierajú niečo z toho poplatku do budúcna. Verím, že nájdu zdroje na výstavbu školy.
