FOKUS: Nájomných bytov je na Slovensko málo. Ako sa financujú?

Jedným z najväčších problémov Slovenska je bývanie. Rast cien nehnuteľností a úrokových sadzieb spôsobil, že časť Slovákov si nebude môcť dovoliť vlastnú strechu nad hlavou.

Index dostupnosti bývania sa podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) dostal na najhoršiu úroveň od roku 2011.To, že na Slovensku chýba viac ako 400-tisíc bytov, je problémom predovšetkým mladej generácie, ktorá sa chce osamostatniť. Až dve tretiny Slovákov vo veku 18 až 34 rokov stále bývajú so svojimi rodičmi.

Ak chcú opustiť domovské hniezdo, reálne majú tri možnosti: spoliehať sa na finančnú pomoc rodičov, zdedenú nehnuteľnosť, alebo sa zadlžiť hypotékou na ďalších 30rokov. Do úvahy sa berie aj štvrtá možnosť, ktorá je v zahraničí úplne bežná. Je ňou nájomné bývanie –to je však na Slovensku veľmi slabo rozvinuté.

Nedostatok bytov a drahé nájomné

Slovensko patrí medzi krajiny s veľmi nízkym podielom nájomného bývania. Môžeme ho rozdeliť na komerčné a verejné. Podľa odborných odhadov je na Slovensku v súčasnosti vo vlastníctve verejného sektora približne 2,7 %bytov. V krajinách Európskej únie sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19 do 62 %.

Podiel Slovákov, ktorí žijú v byte s regulovaným nájomným, tvorí len 1,5 %, čo je štvrtý najnižší podiel v Európskej únii. Približne 3 %bytového fondu na Slovensku tvorí komerčné nájomné, ktoré nie je regulované, teda výška nájomného sa riadi princípmi trhu.

Kým nájomných bytov vo vlastníctve verejného sektora bol vždy nedostatok, s komerčnými nájomnými bytmi taký problém nebol. Matematika pri lacných hypotékach totiž ukazovala na jasný prospech kúpy nehnuteľnosti pri porovnaní splátky hypotéky s nájomným, čo podnietilo ľudí s voľnou hotovosťou ku kúpe investičného bytu. Majitelia bytov ceny nájomného pri solídnej ponuke krotili. Tento rok sa však trh s nájomnými bytmi výrazne zmenil.

Príliv utečencov z Ukrajiny spôsobil, že dopyt prevýšil ponuku. Z trhu zmizli byty na prenájom v priebehu niekoľkých mesiacov. Ponuka bytov hlavne s menšími výmerami sa na realitných portáloch medziročne scvrkla o tretinu až polovicu. Ich nedostupnosť vyostrila zmenená situácia na hypotekárnom trhu. Časť ľudí, ktorí plánovali kúpu nehnuteľnosti, pochopili, že na hypotéku pri vyšších sadzbách nedosiahnu. Rozhodli sa nájsť si podnájom.

Nová realita sa okamžite premietla do rastúcej ceny. NBS potvrdila, že v druhom štvrťroku sa nájom medziročne zvýšilo 9,4 %, čo je najrýchlejší rast od roku 2017. Bežný dvojizbový byt s rozlohou okolo 60 m² sa ponúka v Bratislave v rozmedzí od 600 do 800 eur a v Košiciach od 400 do 650 eur. Bývanie v komerčnom nájme nie je lacnou záležitosťou a oberie nájomníka o 30 až 50 % priemernej mzdy v danom regióne.

Oveľa väčším problémom sú menšie okresné mestá, v ktorých je komerčné nájomné mŕtve. Ak si mladý človek chce nájsť podnájom v Rožňave alebo v Bardejove, v lepšom prípade narazí na jednu či dve ponuky za ceny od 300 až 400 eur, čo je v okresoch s nízkymi platmi významná položka. Situáciu aspoň čiastočne kompenzujú byty vo vlastníctve verejného sektora. Ide však skôr o ihlu v kope sena.

Prečo verejné byty zmizli?

Slovensko je premiantom v súkromnom vlastníctve bytov. Viac ako 91%bytov má súkromného majiteľa, vyšší podiel má len Rumunsko (96 %). Prečo je to tak? Existujúca vlastnícka štruktúra bytového fondu je výsledkom rozhodnutí prijatých po roku 1989, ktoré vyústili do masovej privatizácie bytov.

Podľa údajov zo sčítania obyvateľov, domov a bytov v roku 1991 bolo na Slovensku 449-tisíc (27 %) štátnych bytov a ďalších 358-tisíc bytov (22 %) vlastnili bytové družstvá. Celkovo tak bola takmer polovica bytov nájomným bývaním. Po roku 1991 sa začal proces transformácie.

V prvom kole boli štátne byty, ako aj časť bytov štátnych podnikov prevedené bezodplatne do majetku obcí. O rok neskôr sa začala transformácia družstiev a následne od roku 1993 privatizácia bytového fondu za výhodných podmienok obyvateľom týchto bytov.

Až dve tretiny Slovákov vo veku 18 až 34 rokov stále bývajú so svojimi rodičmi.

O detailnom postupe privatizácie bytového fondu nie sú k dispozícii podrobné údaje, ale z praxe vyplýva, že väčšina nájomcov obecných bytov výhodnú možnosť využila a obývaný byt si odkúpili za symbolickú cenu. Tento proces vyústil do enormného nárastu podielu bytov v súkromnom vlastníctve a viedol fakticky k zániku všetkých foriem nájomného bývania.

Sektor verejného nájomného bývania je pritom dôležitým prvkom sociálnej spravodlivosti, pretože vytvára lepší predpoklad na zvýšenie dostupnosti bývania pre nižšie sociálne skupiny ľudí a podporuje rozvoj mobility pracovnej sily. Laicky povedané to znamená, že vlastníctvo bytov ochotu sťahovať sa za prácou brzdí a podľa ekonómov v strednodobom horizonte zvyšuje mieru nezamestnanosti.

Podnikateľská aliancia Slovenska koncom minulého roka si dala spraviť prieskum medzi viac ako sto zamestnávateľmi. Takmer polovica podnikateľov v ňom potvrdila, že príčinou nedostatku kvalifikovanej pracovnej sily na Slovensku je nízka mobilita ľudí z dôvodu nedostupnosti bývania.

Ako sa nájomné byty financujú?

V súčasnosti platí, že nájomné byty stavajú a prideľujú jednotlivé mestá, obce či kraje. Ponúkajú buď staršie nehnuteľnosti, ktoré vlastnia, alebo na výstavbu nájomných bytov žiadajú o dotácie či zvýhodnený úver. Dotácia pochádza z ministerstva dopravy a úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Peniaze sa čerpajú buď od oboch inštitúcií naraz, alebo len od jednej z nich.

Príkladom je mesto Nitra. V roku 2021 vedenie mesta odovzdalo do užívania 35 nájomných bytov. Momentálne je rozpracovaný projekt na ďalších 220 nájomných bytov na Tehelnej ulici na Čermáni v areáli bývalých mestských služieb.

Tento rok dokončilo mesto Nitra bytový dom s 33 nájomnými bytmi na Dieloch. Celkové náklady presiahli čiastku 2,3 milióna eur. Mesto sa podieľalo na výstavbe čiastkou 280-tisíc eur, ale podstatnú časť výstavby hradil ŠFRB a dotácie ministerstva dopravy. Ide o model, ktorý sa na Slovensku využíva v drvivej väčšine prípadov.

Nájomné byty mestá a obce riešia výstavbou alebo kúpou od súkromného developera. V Nitre zvolili podľa hovorcu Tomáša Holúbeka prvú možnosť. Pri nej sú dôležité základné predpoklady: právoplatné stavebné povolenie, podklady pre projekt a jeho rozpočet. Keď sa dodržia výmery a náklady na štvorcový meter, žiadosť sa následne podá na okresný úrad.

Žiadosť má dve časti. Jednu rieši ministerstvo dopravy (žiadosť o dotáciu), druhú ŠFRB (žiadosť o pôžičku). „Existuje aj možnosť požiadať o pôžičku vo výške 100 %, ale to nerobíme,“ tvrdí Holúbek. Dôvod je logický. Úver zo ŠFRB je návratný zdroj financovania.

To znamená, že ŠFRB požičia peniaze za úrokovú sadzbu, ktorá sa pohybuje od 0do1 %, a dlžník (v tomto prípade mesto Nitra) peniaze počas trvania zmluvného vzťahu musí vrátiť. Dotácia od ministerstva je nenávratný finančný prostriedok, čo podstatne znižuje mestu náklady na výstavbu.

Vyšší podiel nájomného bývania posilní zamestnanosť a sprístupní bývanie chudobnejším.

Výška dotácie závisí od toho, aké veľké sú byty: čím sú menšie, tým je väčšia dotácia. Samozrejme, ministerstvo a ŠFRB si robia podrobné kontroly žiadostí. Kľúčovým je proces výberu dodávateľa a podpísanie zmluvy s ním.

„V Nitre sme našťastie nikdy nečelili problémom typu nedodržania výmer alebo sťažnosti na kvalitu nových nájomných bytov. Pri kontrole posledného projektu, kde sa v každom byte merali ešte aj otvory na okná a ďalšie technické parametre, kontrola skonštatovala, že nám to sedí na milimeter,“ vysvetľuje Holúbek.

Ako sa prideľujú nájomné byty?

Po dokončení stavby sa byty prideľujú nájomcom. Mesto Nitra má schválené všeobecne záväzné nariadenie o sociálnom bývaní, ktoré presne hovorí o postupe pri výbere nájomníkov a o tom, ako sa zostavuje poradovník.

Mesto pred dokončením výstavby bytovky zverejní výzvu, aby si záujemcovia o tento typ bývania podávali žiadosti. Keď sa výzva uzavrie, skontroluje sa, či žiadosti spĺňajú zákonom stanovené náležitosti. Žiadateľom mesto následne prideľuje body. Zohľadňuje sa napríklad trvalý pobyt v meste alebo to, či ide o mladú rodinu. Za každé dieťa sú body navyše.

Poradovník na nájomné byty schvaľuje mestské zastupiteľstvo. Ak záujemca spĺňa podmienky, do poradovníka sa dostane a jedného dňa mu byt bude pridelený. Každý rok do 30. júna si žiadatelia musia obnoviť príjem. To znamená, že musia zdokladovať, koľko zarábajú a či naďalej spĺňajú podmienky pridelenia nájomného bytu. Proces výberu nájomníkov je byrokraticky náročný.

V Nitre si vyžaduje jedného zamestnanca v mestskej organizácii Službyt, ktorý rieši len túto agendu. Bežne sa stáva, že záujemcovia predložia menej potrebných dokladov, ako majú, niečo zabudnú alebo potrebujú vysvetliť.

Dotácia od ministerstva dopravy

Na dotácie na obstaranie nájomných bytov je v rozpočte rezortu dopravy na tento rok vyčlenených 20 miliónov eur. Pod obstaraním myslí ministerstvo viacero foriem od výstavby cez kúpu nájomných bytov až po kúpu bytov, ktoré sa postavia približne do dvoch rokov od poskytnutia podpory.

Ide teda o proces, ktorý trvá aj niekoľko rokov. „V tomto roku sú financované projekty, ktoré získali podporu v roku 2020 a 2021. V procese financovania bolo podporených 76 projektov –na obstaranie 1566 nájomných bytov,“ tvrdí ministerstvo.

Žiadosti sa v tomto roku mohli podávať do konca mája. Do konca septembra bolo podľa ministerstva uzatvorených 54 zmlúv o poskytnutie dotácie, ktorými sa podporí 28 projektov so 446 nájomnými bytmi. V súčasnosti platný dokument štátu pod názvom „Bytová politika SR do roku 2030“ má za cieľ zvýšiť podiel nájomného bývania na celkovom podiele bytového fondu na 10 %do roku 2030.

Takéto byty sú určené pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť vlastné bývanie alebo nájom v komerčnej nehnuteľnosti. Zároveň však musia spĺňať podmienku príjmu. Bežne sa vyžaduje, aby žiadateľ spolu s mesačným príjmom ostatných osôb žijúcich v byte zarábal mesačne najviac troj- až päťnásobok životného minima (aktuálne je životné minimum vo výške 234,42 eur).

Ministerstvo ponúka dotáciu vo výške od 30 až 75 %oprávnených nákladov stavby. Rozptyl je skutočne obrovský, pretože zákon o dotáciách na rozvoj bývania rozlišuje takzvané byty bežného (maximálne 60 m²) a nižšieho štandardu (maximálne 55 m²). Výška dotácie závisí hlavne od podlahovej plochy nájomných bytov.

O dotáciu môže žiadať aj samosprávny kraj. Má to v pláne bratislavská župa, ktorá v lete odsúhlasila zámer výstavby nájomných bytov. Budú to štartovacie byty pre učiteľov a zamestnancov v oblasti sociálnych služieb. Pôjde o rekonštrukciu budov na Ivanskej ceste a Úderníckej ulici v Petržalke.

Úvery zo ŠFRB

Zvyšné peniaze môže mesto, obec alebo právnická osoba financovať zo ŠFRB. Fond uvádza, že na financovanie nájomných bytov zatiaľ (v tomto roku ) vyhovel37 žiadostiam, čím je umožnené postaviť 796 bytových jednotiek v sume vyše 38 miliónov eur, konečný počet schválených žiadostí bude  k dispozícii v januári  2023, potvrdila hovorkyňa ŠFRB Kristína Starosta.

Pri žiadostiach, kde obec požaduje spolufinancovanie stavby aj z dotácie ministerstva dopravy, fond rozhoduje o žiadostiach až po odsúhlasení možnosti poskytnutia dotácie ministerstvom. Až následne môže ŠFRB poskytnúť úver, ktorý musí samospráva (obec alebo mesto) splatiť.

Úroková sadzba na úver sa pohybuje do 1 % so splatnosťou až 40 rokov. Inými slovami, ide o extrémne lacný úver a takéto výhodné úverové podmienky žiadna banka neposkytne. Fond môže poskytnúť úver aj s nulovým úrokom, ak oň požiada obec na obstaranie nájomných bytov (vrátane technickej vybavenosti a pozemku)v najmenej rozvinutom okrese.

Žiadatelia musia počítať s  administratívne náročnejším procesom, ktorý sa dá zvládnuť. V prvom rade treba urobiť projekt, určiť pozemok, prejsť verejným obstarávaním a, samozrejme, vyplniť a načas podať žiadosti na ministerstvo dopravy (v prípade ak projekt zahŕňa aj dotačnú časť)a ŠFRB.

Pri posudzovaní žiadostí sa ŠFRB stretáva s rôznymi problémami, ktoré posudzovanie žiadostí zdržujú: napríklad nesprávne údaje v dokladoch, keď dokladovaná podlahová plocha bytov je v rozpore s projektovou dokumentáciou, čo má následne vplyv na výšku priemerného nákladu na štvorcový meter podlahovej plochy bytov, až po chýbajúce povolenia pre niektoré druhy technickej vybavenosti.

Mestá a obce čelia pri výstavbe nájomných bytov v ostatnom čase neustále rastúcich cenám stavebných materiálov a prác. Samosprávy v dôsledku rastúcich cien avizovali odstupovanie od zmlúv zhotoviteľmi, ktorí vraveli, že nebudú stavať pod svoje náklady, preto Ministerstvo dopravy a výstavby SR v spolupráci so ŠFRB promptne reagovali na vzniknutú situáciu a už dvakrát zvýšil limity nákladov na obstaranie nájomných bytov (prvú úpravu prijal v januári a druhá platí od 15. júla) spolu o 25 %.

Nájomné byty od súkromníkov

Treťou možnosťou, ako financovať nájomné byty, je spoliehať sa na súkromný sektor – ide o banky, investičné fondy, poisťovne, prípadne veľkých realitných developerov. ŠFRB im dokáže pomôcť s financovaním.

Kristína Starosta vraví, že záujem firiem o financovanie obstarania nájomných bytov je z roka na rok vyšší, keďže sa zlepšujú legislatívne podmienky pre súkromný sektor. Maximálny limit úveru na obstaranie nájomných bytov sa zvýšil koncom minulého roka z 1200 na 1500 eur na štvorcový meter, pretože narástli ceny stavebných materiálov. „Zároveň vieme prefinancovať celý podnikateľský zámer, to znamená aj pozemok a technickú vybavenosť,“ tvrdí hovorkyňa.

Na spoluprácu so súkromnými spoločnosťami sa spolieha napríklad Bratislava. Nájomné bývanie v Bratislave je zanedbané. Približne 1 % zo všetkých bytov v hlavnom meste tvoria mestské nájomné byty. Len na porovnanie, v Brne je to 15%, vo Viedni 30% a ďalších 30% predstavujú byty s regulovaným nájmom vo vlastníctve neziskových spoločností. Priemer v rámci celej EÚ je približne 10%.

Hlavné mesto má v súčasnosti k dispozícii necelých 900 nájomných bytov, ale všetky sú beznádejne obsadené. Od roku 2019 sa Bratislava nájomnému bývaniu začala venovať a výsledkom je „Koncepcia mestskej bytovej politiky na roky 2020 – 2030“, ktorú zastupiteľstvo schválilo.

Dokument hovorí, že nové byty bude Bratislava postupne získavať budovaním a obnovou mestského bytového fondu a spoluprácou so súkromným sektorom. Začala sa výstavba viac ako stovky bytov na Muchovom námestí v Petržalke a počíta sa aj s dvomi bytovými objektmi na Terchovskej ulici a v Záhorskej Bystrici.

Začiatkom roka mesto podpísalo zmluvy s piatimi developerskými firmami (Agátová, Agadu, Corwin SK, Grunt a YIT Slovakia) a v pilotnej spolupráci tak získa do vlastníctva približne 150 nových nájomných bytov.

Riešením výstavby nájomných bytov v súkromných rukách je aj postup poisťovne Kooperativa, ktorá má s komerčným nájomným bývaním skúsenosti od roku 2017. Prvou lastovičkou bola v roku 2020 kolaudácia projektu Lomená Residence v Košiciach so 60 bytmi.

V menších okresných mestách je komerčné nájomné mŕtve.

Vlani sa poisťovni podarilo kúpiť pomerne lukratívne pozemky na brehu jazera Zlaté piesky, kde plánuje v spolupráci s mestom Bratislava (cez zmenu územného plánu) postaviť nájomné byty.

Od developera Lucron Group odkúpila Kooperativa začiatkom roka 50 bytov v projekte Arboria Apartments. Podľa oficiálnej webovej stránky sa ceny nájmov pohybovali od 400 do 1330 eur za mesiac, voľný na prenájom je len najdrahší byt.