V nájomnom bývaní stúpla konkurencia. Najvyšší čas
Monika Voleková Myšlienka štátom podporovaného nájomného bývania najprv vzbudzovala pochybnosti, ale odovzdaním prvých približne 70 bytov v Bratislave zablikala nádej, že to môže mať zmysel. Ale nie v rámci populistických sľubov, ktoré ignorujú celý proces financovania, prípravy a výstavby rezidenčných projektov.
Potenciálni klienti by si tiež mali uvedomiť, že to nie je sociálne bývanie ani ponuka bytov pre neplatičov, nájomné bude treba riadne platiť. Zlepšovanie dostupnosti bývania dostalo nový impulz a „súťaž“ o nájomníkov tiež. V ideálnej situácii by si o pár rokov rodina či mladý profesionál mali vybrať z viacerých možností nájomného bývania – mestského, štátom podporovaného a klasického podnájmu u komerčného poskytovateľa alebo fyzickej osoby.
Dostupnosť bývania v Bratislave nie je ukážková a rozvíjať treba i kraje, menšie mestá a obce, kde nie je taká kúpna sila, aby zaujala veľkých developerov. Sektor nájomného bývania je u nás v porovnaní s vlastnenými bytmi malý a objem štátom podporovaného nájomného bývania by sa mal teda zväčšiť. Týždenník Trend citoval českého ekonóma Lukáša Kovandu, že horšia dostupnosť vlastníckeho bývania je z pohľadu radového Slováka silným impulzom na rozvoj nájomného bývania.
Pilotné zmluvy medzi investormi BWSG a Vienna Insurance Group (zastupuje ju poisťovňa Kooperativa) a Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania na zabezpečenie 9 000 nájomných bytov v hodnote približne 1,5 miliardy eur odsúhlasila vláda ešte v decembri 2022. V januári 2023 boli podpísané zmluvy a v decembri 2024 dodatok č. 1 k investičnej zmluve.
Kooperativa odovzdala v marci tohto roka prvých cca 70 nájomných bytov v projekte Ovocné sady (JTRE) v Bratislave. Druhý investičný partner WBSG podpísal v roku 2024 memorandum o spolupráci s mestom Košice. O príprave projektov však informuje samotný investičný partner, nie Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania.
Štát ponúka investorovi zníženú sadzbu DPH vo výške 5 %, vytvorenie a prevádzku registra prenajímateľov a potenciálnych nájomcov a daňovo uznateľné príspevky zamestnávateľov zamestnancom na bývanie, musí však splniť podmienky. Prehľad nájomného v bytoch uverejnila agentúra na svojej stránke podľa krajov, uviedla aj porovnanie s komerčným nájmom.
Martin Šmigura, lokálny partner investičnej skupiny WOOD & Company, v rozhovore pre marcové vydanie ASB uviedol, že rakúsky akcionár Kooperativy je z prostredia, kde je tento segment extrémne podporovaný a veľký. Vo Viedni je v podobnom segmente veľa bytov. Z toho vychádzajú na Slovensku, navyše nepotrebujú investorom priniesť dvojciferné výnosy.
Pribudol tretí investičný partner
Najnovšie vstúpila do systému štátom podporovaného nájomného bývania spoločnosť Slovak Affordable Living SICAV z Lichtenštajnského kniežatstva. Vláda schválila zmluvu v apríli. Investičný partner je schémou kolektívneho investovania – alternatívny investičný fond v právnej forme investičnej spoločnosti s premenlivým základným imaním – SICAV.
Informácia o treťom partnerovi je pre malý slovenský trh veľmi potešujúca, pretože konkurencia je vždy vítaná. Zároveň je to investičný partner z iného súdka, pretože Vienna Insurance Group a BWSG majú preukázateľne dlhé roky skúseností s nájomným sektorom v Rakúsku. Tretí partner plánuje na Slovensku minimálne 3 000 bytov.
Prečítajte si tiež
DSS investície do bývania poriadne preveria
Ďalších cca 800 mil. eur do nájomného bývania môže teda prísť z dôchodcovských správcovských spoločností ako alternatívna investícia. Vláda schválila v apríli návrh zákona od rezortu práce, ktorý na dobrovoľnej báze rozširuje možnosti investovať aj na Slovensku do infraštruktúrnych projektov, medzi ktoré patrí štátom podporované nájomné bývanie.
Predseda Asociácie dôchodkových správcovských spoločností Miroslav Kotov však schladil prílišné nadšenie.„Nebudeme investovať bezhlavo, ale každú investíciu zvážime z hľadiska rizika a výnosu. Budeme brať do úvahy stabilitu systému ako celku, pretože takéto investície budú extrémne nelikvidné,“ uviedol K. Dodal, že to neznamená, že objem 800 mil. eur sa naplní. DSS spravujú aktuálne úspory 16,6 mld. eur a investovanie do nájomného bývania bude patriť k alternatíve, nie hlavnému prúdu ich činnosti.
Zatiaľ odovzdali byty v Bratislave
Kooperativa si urobila serióznu prípravu, a preto v marci odovzdala prvú várku bytov a v januári na konferencii na vysokej úrovni predstavila spolu sedem projektov v Bratislave, Nitre a Žiline s vyše 1 700 bytmi. BWSG plánuje aj výstavbu, napríklad 5 400 bytov v Košiciach v horizonte desiatich rokov, pričom prvá etapa (1 700 bytov) je už v pokročilej fáze prípravy, informovala agentúra, ktorá vedie register záujemcov. O podobnom čísle v prvej etape hovoril na tej istej konferencii aj košický primátor Jaroslav Polaček. Záujmy BWSG na Slovensku zastupuje bývalý podpredseda vlády Štefan Holý.
Výstavba nájomných bytov je dôležitá pre aj budúcich zamestnancov automobilky Volvo v susedných Valalikoch. V druhej etape by to malo byť 1 567 bytov a v tretej 2 079 bytov. V Košiciach postavia 1- až 4-izbové byty vyššieho štandardu od 27 m2 do 90 m2 na dlhodobé bývanie. Nájomné zmluvy sa piatich rokoch zmenia na zmluvy na neurčito.
Väčšina záujemcov je z Bratislavy
Záujem o štátom podporované nájomné byty má slušný objem. Koncom marca agentúra informovala ASB, že eviduje 7 100 prihlášok. Jej plánom je ďalej tento systém zdokonaľovať, zjednodušovať proces registrácie a zabezpečiť, aby sa byty prideľovali efektívne a transparentne tým, ktorí spĺňajú podmienky.
Viac ako 2 800 záujemcov je z Bratislavy, takmer 1 500 je z Košíc, ďalšia tisícka žiadateľov je rovnomerne rozdelená medzi Nitru, Banskú Bystricu a Žilinu, nasledujú Prešov a Trnava, približne po stovke záujemcov je z Popradu a Trenčína. Záujem však prejavili aj ľudia v menších okresných mestách.
Najväčší záujem, asi polovica žiadostí, je o dvojizbové byty pričom väčšina žiadateľov žije v 1- a 2-osobových domácnostiach. Asi 1 100 žiadateľov žije v 3-osobovej domácnosti, maximálny počet členov v domácnosti u žiadateľa je sedem osôb.
Agentúra chce posilniť zapojenie súkromného sektora do systému štátom podporovaného nájomného bývania vrátane zamestnávateľov. Tí môžu prispievať na nájomné svojim zamestnancom (maximálne 4 €/m² a max 360 € mesačne). Tento mechanizmus má zvýšiť dostupnosť bývania a podporiť pracovnú mobilitu v rámci Slovenska.
Do budúcnosti si štátna agentúra dala odvážny cieľ. Systém štátom podporovaného nájomného bývania by sa podľa jej predstáv mal stať stabilnou alternatívou k hypotékam a komerčnému nájmu. Mal by zvýšiť dostupnosť bývania a zmierniť bytovú krízu. Či sa jej podarí konkurovať ponuke bánk, developerov a Štátneho fondu rozvoja bývania, to sa ešte ukáže.
Bratislava môže ponúknuť pozemky
ASB oslovilo viacero krajských miest, s otázkou o spolupráci s Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania hovorí priamo mesto Bratislava. Hlavné mesto viackrát deklarovalo záujem o zapojenie sa do systému a pripomienkovalo príslušné zákony a je pred podpisom memoranda s touto agentúrou.
„Máme pozemky, ktoré by sme vedeli vložiť do systému, ktoré to budú, to bude ešte predmetom diskusie vo vedení mesta aj v zastupiteľstve. Treba povedať, že štátne nájomné byty majú inú cieľovú skupinu, pretože ich nájom sa pohybuje zhruba na úrovni 80 % trhového nájomného. Tento systém nerieši najzraniteľnejšie skupiny, tzn. dostupné alebo inak sociálne bývanie,“ informoval bratislavský hovorca Peter Bubla.
Podobne je na tom Prešov. Keď samosprávu oslovia organizácie, ktoré sa tejto téme venujú, má vytypované lokality a je ochotná ich poskytnúť na túto výstavbu, pretože prioritou by nemalo byť vlastníctvo bytov, ale zabezpečenie kvalitného a dostupného štátom či samosprávou podporovaného bývania.
Zatiaľ nemá ponuku na takýto typ bývania. Rovnako je tom aj Trenčín, ktorý disponuje pozemkami vhodnými na výstavbu nájomných bytov a je pripravené zapojiť sa do štátom podporovaného nájomného bývania. Banská Bystrica sa zapojí, ak budú vhodne nastavené podmienky pre samosprávy.
Kde pripravujú samosprávy nájomné byty?
Okrem prístupu k úverom a dotáciám je dôležité i vlastníctvo pozemkov a vhodných budov na rekonštrukciu na nájomné byty, čo im zníži náklady. V súvislosti s pozemkami sa pre ASB vyjadril v rozhovore Vladimír Bakeš, generálny riaditeľ poisťovne KOOPERATIVA.
Podľa neho práve spolupráca so štátom a samosprávami v poskytnutí pozemkov na výstavbu by pomohla rozvoju nájomného bývania. Opačný názor má mesto Trnava, ktoré mieni, že tzv. štátne nájomné byty totiž nedávajú zmysel, keďže samosprávy prídu o pozemky, a na konci dňa nebude tieto byty vlastniť ani štát ani samosprávy.
Nedostatok bytov je známy najmä v hlavnom meste, ktoré sa pustilo do viacerých opatrení, aby ich získalo. Aktuálne magistrát spravuje 860 bytov a mestské časti 1 000.
„Ide o rekonštrukciu zanedbaných mestských bytov, vlastnú výstavbu nájomných bytov, alebo aj založenie mestskej nájomnej agentúry, ktorá vie pomôcť ľuďom pri hľadaní dostupného a stabilného bývania, ale rovnako poskytuje benefity aj majiteľom bytov, ktorých odbremení od mnohých starostí spojených s prenajímaním,“ uviedol v súvislosti s tým bratislavský hovorca Peter Bubla.
V Novom Lide bude 97 mestských bytov
Bubla pripomenul, že Bratislava sa ako jediné mesto na Slovensku transparentne dohodlo s developermi, že za zmenu územného plánu v prospech zvýšenia zastavanosti developeri vo forme kontribúcie prevedú do vlastníctva mesta 5 % z bytov, ktoré vďaka tomu postavia.
Na ceste do mestského nájomného fondu sú stovky bytov. Z územia Nové Lido v mestskej časti Petržalka to bude približne 97 bytov. V súčasnosti mesto kolauduje projekt na Muchovom námestí (PANTOGRAPH, 103 nájomných alebo náhradných nájomných bytovv). V druhej etape projektu s druhou bytovkou pribudne ďalších približne 50 nájomných bytov.
Bratislava štartuje výstavbu nájomného bytového domu na Terchovskej ulici (mestská časť Ružinov) a vedie rozhovory o zapojení sa do štátom podporovaného nájomného bývania. Rozpracovaných má ďalších sedem projektov, ktoré môžu do nájomného fondu priniesť vyše 400 bytov, čo je však podmienené rozpočtovými možnosťami mesta.
Žilina založila vlastnú developerskú spoločnosť
Trenčiansky samosprávny kraj síce nemá žiadne nájomné byty, ale je pripravený poskytnúť samosprávam nevyužívané školské budovy na nájomnú výstavbu za pozemky pod cestami vo vlastníctve kraja.
V Nitrianskom samosprávnom kraji sa rozhodli ísť podobnou, cestou, kraj sám prestavuje nevyužívané stredoškolské internáty na zariadenia sociálnych služieb, ktorých súčasťou budú aj nájomné byty, v budove v Zlatých Moravciach vznikne 24 bytových jednotiek a v Dvoroch nad Žitavou 20 bytových jednotiek. Nitra má rozostavaných 33 bytov na Ďumbierskej ulici.
Mesto Žilina sa rieši vec inak a celkom radikálne. Vo februári tohto roka založilo Žilinskú developerskú spoločnosť. Jej cieľom je oživenie výstavby komunálnych bytov, rozšírenie bytového fondu a realizácia verejnoprospešných stavieb.
Podľa portálu Žilinak.sk povedal primátor Peter Fiabáne, že výstavba mestských nájomných bytov stagnuje, keďže 99 % bytových projektov realizujú súkromní developeri. Mestská spoločnosť by mala umožniť efektívnejšie využívanie mestských pozemkov bez nutnosti ich predaja. Zároveň sa očakáva, že firma zrýchli prípravu a realizáciu projektov, pričom bude môcť spätne uplatňovať DPH a ponúknuť lepšie finančné ohodnotenie odborníkov.
Medzi prioritné projekty v Žiline patrí výstavba nájomného bývania na Dlabačovej ulici, bytových domov v okolí Vuralu, dokončenie športoviska na Karpatskej a rekonštrukcia zimného štadióna či krytej plavárne. Mesto počíta aj s ďalším rozvojom lokalít ako Sihoť, pozemky pri železnici či s rozšírením bytovej výstavby na Hájiku.Trenčín v posledných rokoch nestavia nájomné byty ale potrebovalo by cca 100 bytových jednotiek.
Banská Bystrica plánuje výstavbu nájomných bytov na Hlbokej ulici a v ďalších lokalitách, celkovo by mala pribudnúť stovka nových nájomných bytov. V súvislosti s výstavbou nájomného bývania na Ďumbierskej ulici pripravuje nové obstarávanie zhotoviteľa a podanie žiadosti o dotáciu. Hlavný architekt Martin Pavelek zároveň komunikuje s investormi, ktorí v meste pripravujú bytovú výstavbu.
Trnava pripravuje mestské bývanie na Tamaškovičovej Spartakovskej, Veternej ulici a v Medziháj. Spolu by malo pribudnúť zhruba 900 nových bytov (väčšina z nich na Spartakovskej a v Medziháji). Tieto projekty sú v rôznom štádiu rozpracovanosti, preto zatiaľ nie je možné vyčísliť náklady na ne presnejšie. Pôjde však o desiatky a desiatky miliónov eur, ktoré budú vyžadovať práve spoluprácu so štátom, čo jednoznačne preferuje pred zahraničnými investičnými fondmi.
V Košiciach sú štyri lokality, kde by malo vyrásť prvých 720 štátom podporovaných nájomných bytov. Ide o ulice Jesenského, Thurzova, Clementisova a Popradská. Mesto Prešov pracuje na projekte, ktorý by mal priniesť vyše 200 nájomných bytov. Inšpirovalo sa bratislavským prístupom – zmena územného plánu za istý počet bytov, ktoré prejdú do vlastníctva mesta.
O lokalitách, kde sa bude stavať, budú rokovať komisia pre územné plánovanie a mestské zastupiteľstvo. Možné sú aj ďalšie dve cesty – výstavba vo vlastnej réžii a prenájom pozemkov mesta súkromníkom, kde by Prešov mal po výstavbe možnosť získať byty do vlastníctva v štandarde ŠFRB.
