Toto stavať nemôžete. Hlavné mesto stoplo Immocap v plánoch transformovať bývalý areál Henkelu

Spoločnosť Immocap začala s prestavbou starého areálu v Ružinove ešte minulý rok. Budovy, ktoré slúžili ako kancelérie firmy Henkel Slovensko, chce transformovať na bývanie a administratívu. Okrem toho má developer v pláne postaviť úplne nový objekt, ktorý nateraz v povoľovaní neuspel - hlavné mesto Immocap stoplo.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Spoločnosť Henkel Slovensko sídli už takmer rok v nových priestoroch veže The Mill na Mlynských nivách. Medzinárodná firma a svetový líder v priemyselných a spotrebiteľských trhov vyhlásil v roku 2020 tender, ktorého cieľom bolo spojenie priestorov firmy do jedného sídla. Podmienkou tendra však bolo aj odkúpenie bývalej centrály na rohu Záhradníckej a Jégeho ulice v Ružinove.

Immocap odkúpil staré kancelárie Henekelu Slovensko 09.12. 2020, pričom prvé informácie o plánoch s areálom priniesol developer v roku 2024. Územiu chce dodať nové využitie a transformovať ho na bývanie a administratívu. V konečnom dôsledku, plány Immocapu majú zmysel – ide totiž o potenciálnu lokalitu. Nachádza sa v tesnej blízkosti električkovej radiály, ale aj Zimného štadióna O. Nepelu, nákupného centra Centrál alebo obľúbeného trhoviska Miletičova.

Od vlaňajška prechádza zmenou prvý z dvoch kancelárskych objektov, ktorý Immocap premení na bývanie. Návrh vychádza z ceruzky ateliéru Compass, pričom projektovú dokumentáciu vypracovala kancelária DKLN. Architekti v bytovom dome navrhli 43 bytov a apartmánov s prekvapivou výškou stropov až 3 metre, presvetlením bytov francúzskymi oknami, praktickými riešeniami aj puristickým dizajnom.

„Bytový dom Záhradnícka je prvým krokom v revitalizácii celej zóny, v ktorom sa spája náš prístup k udržateľnosti s moderným životným štýlom Bratislavčanov,” komunikoval v minulom roku riaditeľ Immocapu Martin Šramko. Developer už spustil aj predaj bytov, a úspech je pomerne značný. Na webe projektu je väčšina bytov predaných a voľných ostáva len 9 jednotiek.

„Práce na bytovom dome Záhradnícka prebiehajú podľa plánu a stanoveného harmonogramu. Aktuálne prebiehajú práce na realizácii vonkajšej fasády objektu. Dokončenie projektu máme naplánované na koniec roka 2025,” povedal pre ASB Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu spoločnosti Immocap.

V minulom roku boli plány dokončiť rekonštrukciu v prvej polovici roku 2026. Ako vyplýva z aktuálnych vyjadrení Immocapu, obnova domu bude dokončená skôr.

Stopka pre veľkého developera

Immocap však okrem rekonštrukcie naplánoval aj výstavbu úplne nového domu. Projektovú dokumentáciu v tomto prípade vypracovala kancelária Compass. Ide o druhú etapu, ku ktorej dnes nie sú žiadne vizualizácie ani iné obrazové materiály. Čo ale poznáme, sú detaily projektovej dokumentácie v záväznom stanovisku.

Naplánovaná je výstavba polyfunkčného domu, ktorý pozostáva z prevádzky garni hotela a bývania. Má 3 podzemné podlažia a 8 nadzemných, pričom južné krídlo stavby pri Záhradníckej ulici má 3 nadzemné podlažia. Sekcia bytového domu sa nachádza v menšej severnej časti stavby, ostatná časť je hotelová.

Nová stavba má obsahovať 33 bytov – 6 jednoizbových, 6 dvojizbových, 18 trojizbových a 3 štvorizbové. Súčasťou bude aj 83 hotelových izieb. Bytové aj hotelové jednotky budú umiestnené na 2. až 8. podlaží. Na prízemí sú riešené vstupné priestory do hotela, recepcia so zázemím, raňajkáreň, 3 priestory určené pre nájomné prevádzky občianskej vybavenosti a vstupné priestory do bytového domu.

Čísla z dokumentácie doplnil novými informáciami aj Jakub Gossányi: „Polyfunkčný objekt je dispozične navrhnutý tak, aby s bytovým domom na Záhradníckej vytvorili jeden celistvý areál. Objekty budú prepojené tichým zeleným vnútroblokom, ktorý rezidentom poskytne súkromie od premávky na Záhradníckej aj Jégého ulici.“

Riaditeľ developmentu podrobnejšie špecifikoval aj umiestnenie budovy či prepojenie s areálom Saleziánov, ktorý sa nachádza v dotyku s projektom Immocapu: „Aktívnym prepojením nášho projektu s areálom Saleziánov sa zaoberáme a diskutujeme s našimi susedmi. Projekt prinesie prepojenie pešou zónou, ktorá bude prostredníctvom prieluky v objekte plynule prechádzať do vnútrobloku a následne na Jégého ulicu. “

Immocap však vo svojich plánoch narazil. Nie je pritom časté, aby mali veľkí developeri problémy pri posudzovaní vlastných zámerov. Projektové dokumentácie bývajú precízne spracované a posúdenie od hlavného mesta nebýva problémové. Toto ale nie je tento prípad – hlavné mesto totiž vydalo na projekt Immocapu nesúhlasné záväzné stanovisko.

Magistrát hotelu neuveril

Dnes je zvykom, že developeri do svojich projektov začleňujú aj zariadenia prechodného ubytovania, no v skutočnosti ide o byty. Developeri tým v konečnom dôsledku dosiahnu to, že v projekte postavia viac bytov, no na papieri sú označované ako ubytovacie jednotky. Obídu tak územný plán a regulácie funkčného využitia územia.

Hlavné mesto však posudzuje takéto zámery inak ako v minulosti. A to prísnejšie. „Dispozično-prevádzkové riešenie priestorov garni hotela a pobytových miestností, definovaných ako „hotelová izba“ nesie definičné znaky bývania a je totožné s riešením navrhovaných bytov pre trvalé bývanie,” uvádza mesto podobnosť oboch funkcií.

„Preto navrhovaný garni hotel nie je možné započítať do podielu občianskej vybavenosti. Občianska vybavenosť v podobe garni hotela musí spĺňať požiadavky prechodného ubytovania v cestovnom ruchu a preukázať celkové dispozično-prevádzkové riešenie potrebné pre daný typologický druh. Vzhľadom na uvedené je posúdenie podielu funkcie bývania nevykonateľné,” píše sa v dokumentácii.

Hlavné mesto rovnako uviedlo, že niektoré hodnoty podlažných plôch z výpočtu podielu bývania nie sú overené. V projektovej dokumentácii neboli do celkovej podlažnej plochy započítané napríklad loggie. „Uvedené hodnoty plošných bilancií boli prevzaté z predloženej projektovej dokumentácie, nakoľko z hľadiska prílišného zjednodušenia grafickej časti predloženej projektovej dokumentácie ich nie je možné presne overiť,” uvádza záporné stanovisko mesta.

Bratislava vydáva taktiež samostatné záväzné stanovisko aj ako dotknutý cestný správny orgán. „Upozorňujeme, že evidujeme nesúhlas hlavného mesta, ktorý sa týka navýšenia parkovacích miest o 91 stojísk nad rámec výpočtu nárokov statickej dopravy,” uviedlo ďalej k projektu. Podľa mesta takéto navýšenie statickej dopravy o cca 30 percent nezodpovedá dopravnej politike mesta.

Immocap požiada o posúdenie znova

Redakcia ASB kontaktovala v tejto súvislosti aj Immocap. Pýtali sme sa na reakciu ku konkrétnym výhradám magistrátu, developer však zaslal len súhrnnú odpoveď. „Záporné stanovisko bolo vydané z dôvodu potreby doplnenia určitých informácií do dokumentácie pre územné rozhodnutie,” uvádza vo svojom vyjadrení Jakub Gossányi.

„Výhradám magistrátu plne rozumieme a aktuálne pracujeme na doplnení a detailnejšom popise požiadaviek zo strany magistrátu. Následne bude DÚR (dokumentácia územného rozhodnutia) opätovne zaslaná aj so žiadosťou na opätovné posúdenie nášho stavebného zámeru,” ozrejmil.

Nateraz nie sú dostupné ani žiadne konkrétnejšie obrázky novostavby, a tak skoro ani pravdepodobne nebudú. A to aj vzhľadom na nedostatky, ktoré vytkol projektu magistrát. „Na finálnej podobe ešte pracujeme. Vizualizácie poskytneme, keď bude mať projekt finálnu podobu,” uzavrel riaditeľ developmentu spoločnosti Immocap.