Najväčší slovenský developer verzus záhradkári. Plány JTRE v Dúbravke narazili na ďalšie problémy

Premiéru v Dúbravke si pravdepodobne predstavovali inak. Spoločnosť JTRE oznámila svoj prvý projekt v tejto mestskej časti minulý rok, keď predstavila plány prvej etapy Polyfunkčného komplexu Harmincova. Ten však hlavné miesto odmietlo a projektu vystavilo stopku. Zámer developera narazil na odpor aj dnes. Proti plánom JTRE sa postavili záhradkári.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

JTRE je považovaný za jedného z najväčších a najúspešnejších developerov na Slovensku. V rebríčkoch najväčších rezidenčných developerov za rok 2024 sa podľa ASB umiestnil na prvom mieste podľa počtu predaných bytov, pričom z minuloročného ASB Gala si odniesol až 4 ceny vrátane developera roka podľa hlasovania verejnosti.

Svoje projekty realizuje v 9 krajinách sveta, vrátane metropoly Slovenska – Bratislavy. V novembri roka 2024 ohlásil JTRE dôležitú správu – svoje portfólio rozšíril o premiérový zámer v Dúbravke. Polyfunkčný komplex Harmincova, aký je jeho úradný názov, vznikne medzi dúbravskými štadiónmi. Zimným štadiónom Harmincova a areálom Športového centra polície.

Ide o lukratívnu lokalitu nachádzajúcu sa v tesnom dotyku s hlavnou triedou Dúbravky, ulicou M. Schneidera-Trnavského a električkovou radiálou. Východná strana územia je už zastavaná obytným súborom Čerešne od developera ITB Development. Plány JTRE však narazili na problémy už na začiatku tohto roka.

Hlavné mesto vydalo na projekt záporné záväzné stanovisko a neodsúhlasilo jeho súlad s územným plánom. O celej situácii sme podrobne informovali v tomto článku. Developer sa bránil a uviedol, že prvá etapa má byť v súlade s územným plánom. Hlavný architekt Bratislavy svoje rozhodnutie zase obhajoval a našej redakcii potvrdil, že v stanovisku sa nič o údajnom schválení prvej etapy neuvádza.

JTRE však avizoval, že projekt detailnejšie doplní, čo by malo dopomôcť k získaniu nového, kladného stanoviska od mesta. To ale dodnes nebolo zverejnené.

Problémy vystriedalo v apríli tohto roku chvíľkové nadšenie. Polyfunkčný komplex Harmincova prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA). Išlo však o rozhodnutie pred nadobudnutím právoplatnosti. Toto nadšenie napokon netrvalo dlho – proti plánom JTRE prišlo pred pár dňami odvolanie.

Najväčší slovenský developer verzus záhradkári

Odvolanie podalo občianske združenie Záhradkári Dúbravská Hlavica pôsobiace v mestskej časti Dúbravka. Toto združenie je členom skupiny Lesná patrola, čo je občianska iniciatíva ľudí, ktorí chránia lesy Devínskej Kobyly a jej priľahlých lesov.

Občianske združenie uvádza viacero dôvodov svojho odvolania. V prvom rade poukazuje na procesnoprávne pochybenie správneho orgánu, teda Okresného úradu Bratislava, ktorý údajne nezabezpečil uskutočnenie konzultácie podľa príslušného zákona. V ďalších odsekoch argumentuje smernicami a zákonmi, ktoré opisujú povinnosť vytvoriť priestor pre takéto konzultácie.

Správny orgán mal pochybiť aj v tom, že porušil povinnosť postupovať v konaní v úzkej súčinnosti s účastníkmi konania a neinformoval účastníkov konania o doručenej žiadosti k uskutočneniu konzultácie.

„Zároveň týmto svojvoľným a bezprecedentným nezákonným konaním správneho orgánu došlo nielen k znemožneniu verejnosti domáhania sa svojich práv, ale aj k popretiu zákonnosti správneho konania, ako aj zásady materiálnej pravdy, ktorá patrí medzi hlavné zásady správneho konania, bez ktorej nie je možné zákonne rozhodnúť,” znie skrátené stanovisko občianskeho združenia v odvolaní.

Záhradkári Dúbravská Hlavica upriamujú pozornosť aj na princíp predbežnej opatrnosti, ktorý je definovaný v zásade 15 Deklarácie o životnom prostredí a rozvoji. Ten hovorí o tom, že tam, kde hrozí vážna ujma alebo nenapraviteľná škoda, nesmie byť nedostatok vedeckej istoty zneužitý pre odklad efektívnych opatrení, ktorý by mohli zabrániť poškodeniu životného prostredia.

Nielen procesné chyby, ale aj obavy o faunu a flóru

Občianske združenie ďalej uvádza, že okresný úrad sa patrične nevysporiadal s ich vznesenou a relevantnou požiadavkou k prezisteniu skutočného stavu riešeného územia. Záhradkári Dúbravská Hlavica tak v odvolaní nenamietajú len procesené chyby, ale uvádzajú svoje obavy o parcely v Dúbravke, na ktorých chce JTRE stavať.

Podľa nich sa musí definovať potenciálny predmet ochrany tohto územia k zachovaniu osobitne chránených a ohrozených druhov bioty (prvky fauny a flóry, pozn. red.). Tento krok vyplynul z dôvodu vysoko pravdepodobného výskytu predmetu ochrany v dôsledku situovania pozemkov JTRE v blízkosti chránených území europského významu.

Občianske združenie týmto naráža práve na neďalekú Devínsku Kobylu, ktorá je chránená už od roku 1964. Ide teda o prírodnú rezerváciu, ktorá sa člení na dve zóny. V zóne A s výmerou 489,18 hektára platí 5. stupeň ochrany a v zóne B s výmerou 162,38 hektára platí 4. stupeň ochrany.

Na záver občianske združenie dodáva, že Okresný úrad Bratislava konal nezákonne, keď nezabezpečil riadny priebeh posudzovania vplyvov na životné prostredie, čo podľa združenia spôsobuje nezákonnnosť rozhodnutia. V konečnom dôsledku Záhradkári Dúbravská Hlavica žiadajú odvolací orgán napadnuté rozhodnutie EIA, v ktorom okresný úrad odsúhlasíl zámer JTRE, zrušiť a vec vrátiť na nové konanie.

Zatiaľ je situácia nasledovná. Ak chce JTRE začať územné konanie, musí získať kladné stanovisko hlavného mesta, ktoré projekt najskôr odmietlo a nové stanovisko zatiaľ nezverejnilo. Developer sa rovnako musí vysporiadať s odvolaním v EIA a nadobudnúť právoplatnosť rozhodnutia Okresného úradu Bratislava.

Až po vyriešení týchto problémov bude možný ďalší postup v povoľovaní. Redakcia ASB v tejto súvislosti oslovila developera a článok bude po získaní vyjadrenia aktualizovať.

Celkovo dvanásť domov, najskôr prvé tri

Projekt na Harmincovej je veľkým zámerom. JTRE tu počíta s vybudovaním 12 domov, 1 208 parkovacích miest a 788 bytov určených pre 1 939 rezidentov. Tieto čísla sú známe z urbanistickej štúdie, ktorej cieľom bolo overiť potenciál tohto územia z dôvodu zvýšenia podielu bývania.

Územný plán totiž definuje túto oblasť ako rozvojovú a predpokladá tu výstavbu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. JTRE si však umedomilo potenciál lokality a jej výhody, v dôsledku čoho sem chce priniesť najmä nové bývanie.

JTRE chce teda zmeniť územný plán. Štúdia uvádza, že ak by sa tak stalo a funkcia bývania by sa preklopila cez Harmincovu ulicu, kvalitatívne to zmení vnímanie lokality. Dnes sú známe detaily prvej etapy projektu z minuloročnej dokumentácie EIA.

V prvej fáze sú začlenené tri budovy ležiace pri Harmincovej ulici. Z celkovej plochy územia 14 371 štvorcových metrov bude zastavaná len časť pozemku o veľkosti 2 198 štvorcových metrov. Vzniknú tu dva bytové domy A a B a obytovacie zariadenie na krátkodobé pobyty, objekt C.

Bytovky sú osadené na spoločnej dvojpodlažnej podzemnej garáži. Bytový dom A má 14 nadzemných podlaží (NP), 1 strešné technické podlažie a pôjde o dominantu prvej etapy projektu. Výška stavby po atiku bude 47,6 metra, výška až po technológie dosiahne 49,7 metra.

Bytový dom B má 8 NP, 1 strešné technické podlažie a výška atiky bude dosahovať 27,2 metra. Obe budovy, A aj B, majú pravidelný, približne štvorcový pôdorys, ale aj dvojpodlažný suterén, ktorý nadväzuje na budovu C – teda tretiu stavbu prvej etapy.

Pôjde o ubytovacie zariadenie na krátkodobé pobyty s 8 nadzemnými podlažiami a 1 strešným podlažím. Objekt bude mať pravidelný obdĺžnikový pôdorys a na prízemí bude umiestnená reštaurácia, raňajkáreň, fitness alebo obchody. Ostatné nadzemné podlažia sú určené na krátkodobé ubytovanie, podzemné zase na parkovanie.

Celkovo tu vznikne 271 parkovacích miest, z čoho bude 254 stojísk vybudovaných v podzemí. Na teréne bude priestor pre 17 automobilov. Súčasťou projektu je aj zeleň. Pozostávať bude zo zelených striech, dažďových záhrad, suchých poldrov a výsadby stromov situovaných do alejí. Navrhnuté sú aj detské ihriská, pričom v areáli pribudnú stojany na bycikle.

Za architektúrou projektu v Dúbravke stoja „dvorní architekti“ JTRE – kancelária GFI, ktorá spracovala aj urbanistickú štúdiu z minulého roka a s developerom spolupracujú už dlhodobo. Napríklad na projekte druhej etapy nákupného centra Eurovea alebo prvého slovenského mrakodrapu – Eurovea Tower.