Monika Voleková 
Michal Rehák z Penta Real Estate: Tento rok sa naša dlhoročná príprava na projektoch výraznejšie premieta do výstavby
„Našou stratégiou je rozvíjať rozsiahle projekty a komplexné mestské štvrte. Či už ide o Southbank, alebo o Chalupkovu, sú to územia, kde vytvárame ucelený mestský blok. Práve v takýchto projektoch dokážeme ponúknuť vyššiu kvalitu, najmä vzhľadom na verejný priestor a celkové fungovanie lokality,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Penta Real Estate.
Rozhovor je skráteným a aktualizovaným prepisom podcastu Na betón z decembra 2025.
Spoločnosť Penta Real Estate vznikla v roku 2005 a za toto obdobie priniesla viac ako 5 000 bytov. Rezidenčné a administratívne projekty realizuje v Bratislave a Prahe, pričom rezidenčné zámery pripravuje aj v Londýne v spolupráci so spoločnosťou Ballymore.
Michal Rehák, ktorý dlhodobo pôsobil vo vedení spoločnosti, prevzal pozíciu výkonného riaditeľa vo februári 2025 po Jurajovi Nevoľníkovi. V rozhovore hovorí o príprave rezidenčných projektov v Bratislave, o situácii na kancelárskom trhu aj o zahraničnej expanzii.
Aké zmeny ste urobili vo firme za rok svojho pôsobenia?
Firmu som prebral v dobrej kondícii. Juraj Nevoľník neodchádzal preto, že by niečo nefungovalo, išlo o jeho osobné rozhodnutie. Vo vedení spoločnosti Penta Real Estate pôsobím už niekoľko rokov a za rezidenčné projekty zodpovedám dlhodobo, takže som neprišiel zvonka s potrebou robiť zásadné zmeny.
Skôr by som to nazval prirodzeným pokračovaním a postupným posilňovaním toho, čo bolo nastavené správne. Ak sa niečo mení, tak je to väčší dôraz na riadenie rizika a kapitálu. Development dnes nie je len o navrhovaní kvalitných budov, ale vo veľkej miere o schopnosti pracovať s dlhým povoľovacím procesom, s nákladovou neistotou a s financovaním.
Čas medzi akvizíciou pozemku a právoplatným povolením môže byť niekoľko rokov a práve toto obdobie je z pohľadu riadenia firmy kľúčové. Preto kladieme ešte väčší dôraz na kapitálovú disciplínu, efektívnosť procesov a presné plánovanie. Zároveň sa systematicky venujeme digitalizácii a automatizácii. Umelá inteligencia a práca s dátami majú potenciál zefektívniť prípravu projektov aj interné fungovanie spoločnosti.
Pri veľkosti nášho projektového portfólia je to prirodzený krok. V Bratislave dnes pracujeme na projektoch v piatich veľkých lokalitách, ktoré sa postupne posúvajú v povoľovaní alebo v ďalších etapách realizácie. Ide o Chalupkovu, Bory Bývanie, Medze, projekt Etapy Vajnorská a Southbank. Rok 2026 bude obdobím, keď sa dlhoročná príprava začne výraznejšie premietať do výstavby, spúšťania predaja a viditeľných zmien v území.
Aká je skladba vášho rezidenčného portfólia?
Naše portfólio je dnes pomerne diverzifikované, a to vedome. Nechceme byť závislí len od jedného segmentu trhu. Máme projekty v prémiovom segmente, vo vyššom strednom aj v strednom segmente a každý z nich reaguje na inú cieľovú skupinu. Ak hovoríme o prémiovom bývaní, jednoznačne sem patrí Chalupkova. Rezidenčnú časť pripravuje ateliér Stefano Boeri Architetti, čo samo osebe definuje architektonickú ambíciu projektu.
Administratívnu časť navrhol Jakub Cigler. Ide o projekt v centre mesta, kde je dôležitá nielen kvalita samotných objektov, ale aj kontext a prepojenie s verejným priestorom. Vyšší segment reprezentuje aj projekt Southbank. Tam pripravujeme kombináciu bývania a kancelárií v území s výrazným urbanistickým potenciálom. Spolupracujeme s renomovanými zahraničnými ateliérmi a zároveň s lokálnym partnerom, aby projekt citlivo reagoval na prostredie Petržalky a nábrežia Dunaja.
Potom sú tu lokality ako Vajnorská a Medze. Vajnorská bude skôr stredný až vyšší stredný segment. Ide o rozsiahlejšie územie s rôznorodou skladbou bývania. Medze sú špecifické tým, že sú zasadené do kopcovitého terénu. Čím vyššie v území ideme, tým viac znižujeme objemy a snažíme sa budovy viac integrovať do zelene. Aj tam sa tak prirodzene pohybujeme od stredného po vyšší segment.
Bory predstavujú najmä stredný segment a dostupnejšie bývanie. Ide o etapovitý rozvoj celej štvrte, kde je dôležitá kontinuita a funkčná vybavenosť. V praxi vidíme, že klienti sú dnes výrazne selektívnejší. Viac sledujú kvalitu dispozícií, energetickú efektívnosť, technológie a celkový kontext projektu.
V segmente vyššieho štandardu je dnes samozrejmosťou chladenie, exteriérové tienenie či inteligentné prvky. Rovnako však zohráva veľkú rolu mikrolokalita. Projekt, ktorý vytvára ucelené prostredie s verejným priestorom a službami, má na trhu dlhodobo lepšiu dynamiku predaja než solitér bez širšieho urbanistického rámca.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Čo máte v pláne v roku 2026?
Rok 2026 bude pre nás najmä o tom, aby sa projekty, ktoré dlhodobo pripravujeme, začali postupne pretavovať z povoľovacieho procesu do ďalších fáz. Nejde o dramatické zmeny smerovania, skôr o pokračovanie v rozvoji jednotlivých lokalít. Vo štvrti Bory pripravujeme ďalšie rezidenčné etapy. Ide o pokračovanie projektu Bory Bývanie, kde chceme nadviazať na stabilný dopyt a postupne rozvíjať ďalšiu, tentokrát centrálnu, časť územia.
Projekt Medze sa po získaní EIA a záväzného stanoviska mesta posúva do ďalšej fázy. Pracujeme na územnom rozhodnutí a na ďalších krokoch smerujúcich k stavebnému povoleniu tak, aby sme projekt vedeli postupne pripraviť na predaja. Vo Vajnorskej máme rovnako rozhodnutie EIA aj súhlasné stanovisko magistrátu. Projekt je v ďalšej fáze povoľovania a pracujeme na územnom rozhodnutí.
Ide o rozsiahle územie, ktoré si vyžaduje systematický prístup. Chalupkova pokračuje v realizácii kancelárskej časti a zároveň pripravujeme prvú rezidenčnú etapu projektu. Southbank sa po schválení zmeny územného plánu dostáva do ďalších stupňov dokumentácie a povoľovania. Celkovo bude rok 2026 o tom, aby sa dlhoročná príprava veľkých mestských celkov začala výraznejšie prejavovať aj navonok, či už formou výstavby, alebo spúšťania predaja.
Pokiaľ ide o dopravu v Boroch, hovorí sa o električkovej trati. Už ste požiadali o EIA?
Tento projekt pripravujeme v spolupráci s mestom Bratislava. Ide o dôležitú infraštruktúrnu investíciu, ktorá presahuje samotnú štvrť Bory a má význam pre širšie územie. V súčasnosti je pripravený prvý stupeň dokumentácie a ďalšie kroky smerujú k procesu EIA. S mestom máme podpísanú zmluvu o spolupráci, na základe ktorej sa podieľame na financovaní dokumentácie aj na príprave povoľovacích procesov.
Električková trať súvisí aj s predĺžením Saratovskej ulice, kde sme už v minulosti vykupovali pozemky a iniciovali povoľovací proces. Zároveň to nadväzuje na plánovaný terminál integrovanej osobnej prepravy, ktorý pripravujú železnice. Je to komplexný projekt, ktorý si vyžaduje koordináciu viacerých subjektov. Pre nás je dôležité, aby rozvoj bývania a služieb vo štvrti Bory postupoval paralelne s budovaním kvalitnej verejnej dopravy.
Koncom januára 2026 bola ukončená hrubá stavba projektu Chalupkova Offices v downtowne, kde ste partnermi so spoločnosťou Alto Real Estate. Aký je harmonogram prác na tento rok?
Ukončenie hrubej stavby vnímame ako významný míľnik. Projekt sa tým posúva do ďalšej fázy, ktorá je z pohľadu kvality aj koordinácie ešte náročnejšia. V priebehu roka 2026 sa budeme sústreďovať najmä na realizáciu fasády, technologických celkov a vnútorných priestorov tak, aby sme splnili všetky parametre, ktoré sme si nastavili už v koncepčnej fáze.
Chalupkova Offices je ambiciózny projekt nielen architektonicky, ale aj z pohľadu technológií a udržateľnosti. Budova smeruje k certifikácii LEED Platinum a pracujeme aj s konceptom uhlíkovo neutrálnej prevádzky. To znamená, že dôraz je kladený na energetickú efektívnosť, kvalitné technické zariadenia budovy a dlhodobú prevádzkovú stabilitu.
Partnerstvo so spoločnosťou Alto Real Estate je nastavené ako plnohodnotné „joint venture“, čo potvrdzuje investičnú kvalitu projektu. Harmonogram máme nastavený tak, aby sme priestory odovzdali nájomcom podľa plánu a zároveň zachovali vysoký štandard, ktorý očakávame od projektu v tejto lokalite. Predstavenie budovy je predbežne plánované na druhý kvarál 2027.
Aký je záujem nájomcov o projekt Chalupkova Offices?
Záujem o projekt evidujeme a vnímame ho ako stabilný, a to aj napriek tomu, že kancelársky trh dnes nie je jednoduchý. Okrem potvrdenej spoločnosti Alto Real Estate aktuálne rokujeme s viacerými väčšími nájomcami a sme zapojení do viacerých výberových konaní.
Konkrétne mená budeme komunikovať až po podpise zmlúv, ale očakávame, že v horizonte najbližšieho obdobia sa bude prenajatosť pohybovať na úrovni 50 %. Konkurenčnou výhodou projektu Chalupkova Offices je, že ponúka štandard A s dôrazom na ESG parametre, certifikáciu LEED Platinum a vysokú energetickú efektívnosť.
Pre mnohé spoločnosti je už udržateľnosť súčasťou ich vlastnej stratégie a reportingu. Zároveň pripravujeme aj nový koncept privátnych kancelárií určených pre menšie a stredne veľké firmy. Pôjde o celé podlažie moderných zariadených kancelárií vo vysokom štandarde, kde si firmy budú môcť prenajať samostatné uzavreté priestory už od menších výmer.
Nejde o coworking, každý nájomca bude mať vlastnú kanceláriu a jasnú identitu, pričom k dispozícii bude aj plne vybavené spoločné zázemie. Koncept je nastavený flexibilne – s kratšou viazanosťou nájmu od jedného roka, čo je zaujímavé najmä pre dynamicky rastúce firmy. Projekt zároveň ťaží z centrálnej polohy a z urbanistického kontextu celej lokality. To je dnes pri rozhodovaní nájomcov rovnako dôležité ako samotný technický štandard budovy.
Menia sa požiadavky na kancelárske priestory na bratislavskom trhu?
V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi je výrazne vyšší podiel renegociácií nájmov. Mnohé firmy majú striktnejší prístup k nákladom a detailnejšie vyhodnocujú, či sa majú sťahovať do nových priestorov alebo radšej predĺžia nájom v existujúcej budove.
V roku 2025 tvoril podiel renegociácií viac ako polovicu uzatvorených transakcií. Na druhej strane však platí, že kvalitné budovy v silných lokalitách si svojich nájomcov nájdu. Rozhodovanie je dnes komplexnejšie. Firmy sa pozerajú na energetickú efektívnosť, prevádzkové náklady, flexibilitu dispozícií a celkovú kvalitu pracovného prostredia.
Od partnerov ASB
Architektúra a lokalita zohrávajú dôležitú rolu, ale rovnako dôležitá je schopnosť budovy reagovať na meniace sa potreby tímov. Z pohľadu interiéru sa čoraz viac pracuje s flexibilitou. Kombinuje sa open space s menšími tímovými kanceláriami, dôraz sa kladie na akustiku, dostatok denného svetla a kvalitné spoločné priestory.
Firmy chcú, aby kancelária podporovala spoluprácu, ale zároveň umožňovala sústredenú prácu. Myslím si, že projekt Chalupkova Offices má parametre, ktorými vie v tomto prostredí zaujať. Ide o modernú budovu s vysokým technickým štandardom, dôrazom na ESG a výbornou centrálnou polohou. To sú dnes faktory, ktoré pri rozhodovaní zohrávajú zásadnú úlohu.
