Budovu nestačí vlastniť. Technický audit odhalí jej slabé miesta
Technický audit budovy pomáha odhaliť riziká, nedostatky aj zanedbanú údržbu skôr, než prerastú do havárie. Pasportizácia zároveň dáva vlastníkovi či správcovi prehľad o technickom stave objektu a pomáha určiť priority ďalších zásahov.
Budovy sú súčasťou nášho každodenného života. Trávime v nich hodiny práce, bývania, liečby, oddychu aj vzdelávania. Vstupujeme do administratívnych budov, nemocníc, múzeí, škôl, hotelov či obchodných centier často úplne automaticky a s prirodzeným očakávaním, že sú bezpečné.
konateľ spoločnosti CFP GROUP s.r.o. | Zdroj: CFP GROUP
A práve to je ich úlohou. Bezpečnosť budovy však nie je samozrejmosť. Je výsledkom pravidelnej kontroly, údržby, odborných prehliadok a predovšetkým toho, že vlastník alebo správca pozná skutočný technický stav budovy a jej technických zariadení. Problémom totiž často nie je to, že sa v budove niečo pokazí. Problémom je, keď sa o vznikajúcom probléme nevie alebo sa o ňom vie, ale jeho riešenie sa odkladá.
Núka sa otázka, či problém odstraňovať alebo mu predísť.
V praxi sa pri správe budov často stretávame s reaktívnym prístupom. Keď sa niečo pokazí, zavolá sa servis. Keď zateká, rieši sa havária. Takýto prístup je bežný. Často je však zároveň najdrahší a v niektorých prípadoch môže byť aj nebezpečný.
Pri budovách totiž neplatí, že porucha vzniká vždy náhle.
Mnohé problémy sa vyvíjajú postupne. Materiály starnú, technické zariadenia sa opotrebúvajú, konštrukcie sú vystavené vlhkosti, korózii alebo mechanickému namáhaniu. Niektoré nedostatky sú viditeľné, iné zostávajú skryté. Až kým sa niečo nestane. Práve preto má význam preventívny prístup k správe budovy.
Technický audit a pasportizácia budovy nie sú o hľadaní chýb. Ide pri nich o poznanie reality a zároveň môžu byť významným nástrojom prevencie. Cieľom je získať reálny obraz o tom, čo sa v budove nachádza, v akom je to stave, aké sú riziká a čo je potrebné riešiť a v akom poradí.
Vznikne tak systém, ktorý zabezpečí, že budova je prevádzkyschopná, ekonomicky udržateľná a hlavne bezpečná. Netreba však zabúdať na zákonnú povinnosť. Tu vstupuje do hry široká škála legislatívnych predpisov. V skratke spomeňme iba aktuálny stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. v § 45, kde sa ustanovujú povinnosti vlastníka stavby, ktorý je povinný stavbu pri užívaní trvalo udržiavať tak, aby bola v súlade so základnými požiadavkami na dodržiavanie technických a prevádzkových predpisov.
Tieto základné požiadavky rozširuje zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi, ktorý ukladá právnickým a fyzickým osobám – podnikateľom povinnosť zabezpečiť preventívne protipožiarne prehliadky a odstraňovať zistené nedostatky. Ď
alej spomeňme vyhlášku č. 121/2002 Z. z. o požiarnej prevencii, ktorá zároveň upravuje pravidelné kontroly požiarno-technických zariadení a požaduje odstránenie zistených nedostatkov bez zbytočného odkladu. Preventívne protipožiarne kontroly sa pritom dotýkajú napríklad únikových ciest, označenia, hasiacich prístrojov, elektrických a plynových zariadení, komínov či vzduchotechniky.
Veľmi dôležitou súčasťou je stav elektrických, plynových, tlakových a zdvíhacích technických zariadení, ktoré podliehajú osobitným požiadavkám na kontroly, odborné prehliadky a skúšky. Vyhláška č. 508/2009 Z. z. upravuje odborné prehliadky a odborné skúšky práve týchto vyhradených technických zariadení a ich lehoty. Na spomenuté predpisy nadväzuje množstvo ďalších dopĺňajúcich noriem, úprav a postupov.
Budova nie je statický výrobok
Jednou z najčastejších predstáv je, že budova je po dokončení „hotová“. V skutočnosti je to presne naopak. Budova počas svojej životnosti starne. Menia sa technológie, mení sa spôsob jej využívania, pribúdajú nové zariadenia, rekonštruujú sa priestory, menia sa nájomcovia a ich požiadavky. Do pôvodných rozvodov pribúdajú nové technológie.
Do kancelárií sa umiestňujú nové servery, klimatizácie, nabíjacie zariadenia či ďalšie spotrebiče. Mení sa dispozícia priestorov. Niekedy sa zmení aj účel využitia časti budovy. Technický stav, ktorý bol vyhovujúci pred desiatimi či dvadsiatimi rokmi, preto nemusí automaticky znamenať, že budova je v rovnako dobrom stave aj dnes.
Pasportizácia ako „zdravotná karta“ budovy
Možno si to predstaviť veľmi jednoducho. Keď si kúpite automobil, nečakáte, kým sa počas jazdy rozsvieti desať kontroliek naraz. Auto má servisné intervaly, kontroly, výmeny oleja, bŕzd, pneumatík a ďalších komponentov. Prečo? Pretože vieme, že používaním sa opotrebúva.
Budova sa správa podobne. Aj ona má „srdce“ v technických systémoch, „cievy“ v rozvodoch, „kĺby“ v mechanických častiach a množstvo prvkov, ktorých stav sa postupne mení. Rozdiel je v tom, že keď zlyhá auto, zvyčajne ohrozuje iba niekoľko ľudí. Keď však zlyhá technický systém veľkej budovy, následky môžu zasiahnuť desiatky, stovky alebo aj tisíce ľudí. Preto by mala mať aj budova svoju „technickú zdravotnú kartu“, ktorej základom je dôsledná pasportizácia.
Najdôležitejší údaj nie je cena opravy
Pri preventívnej údržbe sa niekedy stretávame s otázkou, koľko nás to bude stáť. Je to legitímna otázka. Nemenej dôležitá je však druhá: Koľko nás bude stáť, ak to neurobíme? Cena pravidelnej kontroly alebo technického auditu môže na prvý pohľad predstavovať ďalšiu položku v rozpočte.
Havária však môže znamenať oveľa viac – náklady na opravu, výpadok prevádzky, poškodenie či totálne zničenie majetku, prerušenie poskytovania služieb, stratu príjmov, poškodenie dobrého mena a v najhoršom prípade aj ohrozenie zdravia alebo života ľudí, ktorí sa v budove nachádzajú a často nemajú možnosť posúdiť, či je jej technický stav bezpečný.
Keď správca nemá čas, riešením je odborná pomoc
Moderná správa budov je čoraz komplexnejšia. Od správcu sa očakáva znalosť množstva povinností, termínov, kontrol, revízií technických zariadení a dokumentácie. Pri väčších objektoch môže byť prakticky nemožné mať všetko pod kontrolou iba vlastnými kapacitami. To však neznamená, že sa starostlivosť o budovu musí zanedbať.
Riešením môže byť outsourcovaný odborný technický audit, pasportizácia a systematické nastavenie následnej údržby. Odborník sa na budovu pozrie ako na celok, identifikuje jednotlivé okruhy, preverí dostupnú dokumentáciu, upozorní na nedostatky a riziká a pomôže nastaviť priority. Výsledkom nemusí byť zoznam desiatok problémov, ktorý správcu vystraší, ale prehľad, poradie dôležitosti a plán ďalších krokov – nie všetko sa musí opraviť okamžite, podstatou je kvalitné plánovanie.
Takýto prístup umožňuje vlastníkovi alebo správcovi rozhodovať sa podľa rizika a priorít, nie podľa toho, ktorá porucha sa objaví ako prvá.
Nečakajme na červenú kontrolku. Bezpečná budova je výsledkom každodennej práce.
Technický audit nie je strašenie ani hľadanie vinníka a už vôbec by nemal byť iba formalitou. Je to spôsob, ako sa na budovu pozrieť skôr, než nás k tomu prinúti havária. Je o prevencii, má pomáhať plánovať ekonomiku. Bezpečnosť budovy nevzniká jednou kontrolou ani jedným dokumentom. Je výsledkom systému. Systému, v ktorom vlastník a správca vedia, čo spravujú, poznajú technický stav svojho objektu, sledujú jeho zmeny, dodržiavajú stanovené kontroly a revízie a nedostatky riešia podľa ich závažnosti.
Pasportizácia a technický audit preto nemajú byť vnímané ako ďalšia administratívna záťaž, ale majú dať odpoveď na otázku, v akom stave je naša budova a či sa na ňu môžeme spoľahnúť. Pretože budova nie je iba nehnuteľnosť. Je to miesto, kde ľudia pracujú, liečia sa, učia, bývajú, stretávajú sa a trávia veľkú časť svojho života.
www.cfpgroup.sk
cfpgroup@cfpgroup.sk
+421 911 062 645
Zdroj: PR článok CFP GROUP s. r. o.
