Monika Voleková 
Michal Rehák z Penta Real Estate: Tento rok sa naša dlhoročná príprava na projektoch výraznejšie premieta do výstavby
„Našou stratégiou je rozvíjať rozsiahle projekty a komplexné mestské štvrte. Či už ide o Southbank, alebo o Chalupkovu, sú to územia, kde vytvárame ucelený mestský blok. Práve v takýchto projektoch dokážeme ponúknuť vyššiu kvalitu, najmä vzhľadom na verejný priestor a celkové fungovanie lokality,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Penta Real Estate.
Podľa akých kritérií plánujete pomer rezidenčných a kancelárskych projektov v nových štvrtiach?
Pri väčších rozvojových územiach sa vždy pozeráme na projekt v širšom urbanistickom kontexte. Naším cieľom je vytvárať ucelené mestské celky, kde sa prirodzene prepája bývanie, pracovné prostredie, služby a kvalitný verejný priestor. Pomer jednotlivých funkcií neurčuje len aktuálny dopyt na trhu, ale aj regulačný rámec územia a charakter lokality.
V centrálnych častiach mesta, ako je Chalupkova alebo pripravovaný Southbank, kde prirodzene funguje aj kancelársky segment, je kombinácia rezidenčnej a administratívnej funkcie logická a mestotvorná. Takéto lokality majú potenciál fungovať ako plnohodnotné mestské štvrte s celodennou aktivitou. Mimo centra sa však pozeráme aj na iné formy občianskej vybavenosti.
Nemusí ísť vždy o klasické kancelárie, ale o služby, retail, zdravotnícke či vzdelávacie funkcie alebo iné doplnkové formáty, ktoré podporujú život v území. Rezidenčný segment je dnes silný, keďže dopyt po bývaní v Bratislave dlhodobo prevyšuje ponuku, no zároveň považujeme zmiešané funkcie za stabilizačný prvok portfólia.
Našou ambíciou nie je maximalizovať jednu funkciu, ale vytvoriť vyvážené prostredie, ktoré bude dlhodobo udržateľné, ekonomicky stabilné a kvalitné z pohľadu mesta aj investorov.
Zmena územného plánu otvorila dvere projektu Southbank v bratislavskej Petržalke. V akom stave sú prípravy?
Schválenie zmeny územného plánu bolo zásadným míľnikom, ktorý nám umožnil projekt posunúť do ďalšej fázy. Nešlo však o začiatok prípravy, na projekte pracujeme dlhodobo. V súčasnosti pokračujeme v príprave dokumentácie pre ďalšie stupne povoľovania.
Projekt má výrazný urbanistický presah, preto si vyžaduje detailné riešenie dopravných väzieb, verejného priestoru a postupného rozvoja územia. Ide o rozsiahle územie na pravom brehu Dunaja, kde je dôležité nastaviť realistický harmonogram a postupnú etapizáciu.
Southbank nevnímame ako krátkodobý projekt, ale ako dlhodobý mestotvorný zámer. Rok 2026 je najmä o pokračovaní v povoľovacích procesoch a o príprave tak, aby sa projekt mohol v ďalších rokoch posúvať do realizácie.
Inšpiráciou sú pre vás mestá Hamburg a Kodaň, kde premenili industriálne zóny na živé mestské štvrte. Aké podmienky musia byť splnené, aby ste sa pustili do zmeny brownfieldu?
Určite je to v prvom rade veľkosť územia. Brownfield má zmysel vtedy, keď máme dostatočný rozsah na to, aby sme vedeli vytvoriť plnohodnotnú mikrolokalitu, nielen osadiť jednu budovu do komplikovaného prostredia. Potrebujeme mať možnosť pracovať s verejným priestorom, so zeleňou, s funkčnou skladbou a etapizáciou.
Príkladom je projekt Etapy Vajnorská, ktorý je prvou etapou v širšom území susediacom s jedným z najväčších brownfieldov v Bratislave. Začíname vlastným projektom s objemom približne 1 200 bytov. Pozemok je dostatočne veľký na to, aby sme mohli vytvoriť centrálny park a menšie námestia v rámci jednotlivých etáp.
Už dnes vieme, že táto mikrolokalita bude mať vlastnú identitu a kvalitu priestoru, aj keď v jej okolí sa bude transformácia ešte len postupne rozbiehať. Podobne je to pri území Chalupkova. Keď sa pozriete na celý blok, vidíte, že projekty Skypark, Skypark Square a Chalupkova na seba prirodzene nadväzujú. Aj preto sme sa rozhodli pre spoluprácu so spoločnosťou Alto Real Estate formou „joint venture“.
Už pri nastavovaní parametrov sme koordinovali verejné priestory tak, aby park zo Skyparku plynule prechádzal cez Skypark Square až do vnútrobloku Chalupkova. Jedným z prvkov, ktorý nás pri návrhu Stefana Boeriho oslovil, je práve práca so zeleňou vo vertikále.
Dominantná nárožná veža bude mať vertikálnu záhradu, takže ak budete prechádzať územím, park prirodzene prejde do architektúry. Niekde bude mať priestor viac mestský charakter, niekde viac parkový.
Pre nás je dôležité, aby výsledkom nebol izolovaný solitér v rámci brownfieldu, ale ucelený a kvalitný mestský priestor. Ak vieme ovplyvniť len veľmi malú časť územia bez širšieho kontextu, nepovažujeme to za správny prístup k transformácii takéhoto typu lokality.
Čo vás ťahá do zahraničia a kde by ste chceli realizovať svoje plány?
Ak chce developer dlhodobo rásť, nemôže zostať naviazaný len na jeden trh. Bratislava má svoju veľkosť aj absorpčnú kapacitu a je prirodzené, že pri určitom objeme projektov začnete uvažovať aj o geografickej diverzifikácii. Popri Českej republike, kde dlhodobo pôsobíme, vstupujeme aj na londýnsky trh.
Ide o strategické partnerstvo so spoločnosťou Ballymore formou „joint venture“, kde pripravujeme viacero rezidenčných projektov. Londýn vnímame ako jeden z najtransparentnejších a najlikvidnejších rezidenčných trhov v Európe, so silným inštitucionálnym prostredím. Nejde však o jednorazový vstup.
Zahraničná expanzia je súčasťou širšej stratégie, ktorá má diverzifikovať riziko a zároveň nám umožniť prenášať know-how medzi trhmi. Zároveň platí, že Slovensko zostáva naším kľúčovým trhom. Expanzia do zahraničia nie je náhradou domáceho rozvoja, ale jeho prirodzeným doplnením.
Skupina PENTA má pre svoj realitný biznis fond pre kvalifikovaných investorov. Ktoré projekty z neho podporujete a pripravujete realitný fond aj pre retailových klientov?
Fond pre kvalifikovaných investorov vnímame ako jeden z nástrojov, ako flexibilne pracovať s kapitálom v rámci celej platformy. Prostriedky z fondu využívame najmä ako vlastný kapitál pri akvizíciách a v úvodných fázach projektov, keď je potrebné financovať prípravu, povoľovanie alebo vstup do nových lokalít.
V neskorších fázach, keď sú projekty bližšie k realizácii alebo majú zabezpečené financovanie, kombinujeme vlastné zdroje s bankovým financovaním. Je to štandardný model, ktorý zvyšuje stabilitu a predvídateľnosť cashflow. Pokiaľ ide o retailový fond, aktuálne takýto produkt nepripravujeme.
Nevylučujeme to do budúcnosti, ale musí to dávať zmysel z pohľadu regulácie, nastavenia produktu aj dlhodobej stratégie. Našou prioritou je stabilita a zodpovedné riadenie kapitálu, nie rýchle rozširovanie investičných nástrojov.
Máte skúsenosti aj s českou stavebnou legislatívou. Mohli by ste porovnať situáciu na trhu v Bratislave a v Prahe?
Praha aj Bratislava sú si v mnohom podobné tým, že povoľovací proces je komplikovaný a časovo náročný. Každý trh má však svoje špecifiká. V Prahe veľmi závisí od konkrétnej lokality, pretože veľká časť mesta je súčasťou pamiatkovej zóny, čo prináša ďalšie regulačné obmedzenia.
Z pohľadu developmentu to má svoje výhody aj limity. V Českej republike sa pripravujú úpravy stavebnej legislatívy, takže bude zaujímavé sledovať, ako sa im podarí nastaviť povoľovací proces do budúcna. Na Slovensku už nový Stavebný zákon platí a spolu s novelizáciou zákona o územnom plánovaní priniesol nové nástroje, ktoré majú systém spružniť.
Bratislava zároveň hľadá spôsoby, ako pracovať s existujúcim územným plánom flexibilnejšie, keďže príprava zmien je časovo náročná. Iniciatívy, ktoré vznikli v spolupráci hlavného mesta a mestských častí, vnímame pozitívne, pretože smerujú k väčšej predvídateľnosti a rýchlosti rozhodovania.
Pokiaľ ide o samotný trh, Praha je takmer trojnásobne väčší rezidenčný trh ako Bratislava, čo sa odráža aj v počte predaných bytov. V Bratislave sa v prechádzajúcom roku predalo približne 2 700 bytov, v Prahe to bolo viac ako 7 500. Pri kanceláriách je rozdiel o niečo menší, ale stále výrazný. Vývoj cien je v Prahe dynamickejší.
V posledných rokoch tam rástli výrazne rýchlejšie než v Bratislave, kde je rast skôr pozvoľný a stabilný, ak sa pozeráme na primárny trh. Z pohľadu územných príležitostí má Bratislava výraznejší podiel brownfieldov.
Od partnerov ASB
To prináša potenciál na transformáciu väčších území. Výšková regulácia je v Prahe prísnejšia, a to najmä z dôvodu pamiatkovej ochrany. Bratislava je v tomto smere flexibilnejšia, hoci aj tu sú centrálne lokality z veľkej časti obsadené alebo už v príprave.
Michal Rehák (38 rokov)
Michal Rehák pôsobí v spoločnosti Penta Real Estate od roku 2011. Po rokoch zameraných na komerčné projekty prevzal v roku 2018 vedenie rezidenčného portfólia na Slovensku. Pod jeho vedením boli dokončené projekty Pri Mýte a ďalšie etapy Bory Bývania, ktoré sa stalo jedným z najúspešnejších rezidenčných projektov v Bratislave. Bol aj súčasťou akvizičného a prípravného procesu projektov Chalupkova, Southbank a Vajnorská. Od februára 2025 zastáva funkciu výkonného riaditeľa spoločnosti Penta Real Estate, v ktorej je zodpovedný za strategický rozvoj a vedenie spoločnosti na Slovensku.
