Development Summit 2023: Skúška správnosti nových zákonov bude v apríli 2024

Stavebná legislatíva, reakcie developerov na zmeny v ekonomike a požiadavky klientov, perspektíva nájomného bývania a trh nehnuteľností boli témami troch panelov štvrtého ročníka podujatia Development Summit, ktorý sa konal 18. apríla 2023 v Bratislave.

Odbornou konferenciou sa ako červená niť niesla stavebná legislatíva zo strany štátu a jej uvedenie do platnosti v apríli 2024. Zákony o územnom plánovaní a výstavbe ovplyvnia rozvoj Slovenska. Rovnako realizáciu domácich a zahraničných investícií, a to nielen developerských, či kvalitu územného plánovania pod gesciou samospráv.

Ako sa ukázalo počas diskusie, mnoho vecí nie je dotiahnutých a nie všetci sú fanúšikovia týchto zákonov. Zazneli aj obavy z prechodného obdobia medzi platnosťou starej a novej legislatívy. Okrem toho sa slovenský realitný trh a stavebníctvo pasujú s vysokými cenami energií, infláciou, sadzbami hypoték.

Pozitívom je hľadanie nových možností, ako oživiť dopyt kupujúcich po novostavbách, presvedčenie developerov o návrate dopytu a poctivá práca pri zefektívnení a vylepšení ponuky kancelárskych priestorov.

Prvý a druhý panel: Nová stavebná legislatíva a výzvy pre Bratislavu

Pre prax sú dôležité vykonávacie predpisy Slavomíra Salajová, externá poradkyňa z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, informovala o aktuálnych krokoch, príprave vyhlášok aj o tom, že rozsiahly tzv. zberný zákon k stavebnej legislatíve je v druhom čítaní v parlamente.

Podľa ňou prezentovaného časového harmonogramu by k dňu platnosti zákonov mal mať systém URBION 1.0 plne elektronickú dátovú výmenu bez 3D modelu. K marcu 2026 by v URBION 2.0 mali byť všetky stavby a územie vrátanie procesov SEA a EIA, v roku 2028 má byť URBION 3.0 plne funkčný s automatizovanými procesmi a BIM 7D.

Starosta mestskej časti Ružinov Martin Chren, ktorý je šéfom expertného tímu Združenia miest a obcí Slovenska, však informoval, že na svoj snem pripravujú materiál, s ktorým budú obchádzať politické strany pred voľbami na jeseň 2023.

„Jeho zásadnou požiadavku je kompletné prepracovanie stavebnej legislatívy po voľbách a posun jej účinnosti,“ avizoval Chren, ktorý mal v minulosti výhrady k novými stavebným zákonom. V diskusii odznelo, že veľmi dôležité bude znenie vykonávacích predpisov, ktoré nadväzujú na oba zákony prijaté minulý rok.

Navyše, ešte stále nie je jasná situácia v súvislosti s vydávaním záväzného stanoviska na výstavbu v Bratislave, kde je dvojstupňová samospráva – mesto a mestské časti. Starosta Chren a hlavný architekt Juraj Šujan hovorili o ďalších rokovaniach v tejto veci. Šujan vo vstupe o rozvoji mesta povedal, že Bratislava sa uchádza o možnosť, aby mala stabilizované transformačné rozvojové územia, aby s každým územím mohla narábať inakšie.

„Aby v rozvojovom území boli jasné indexy, aby každý developer, ktorý tam vstúpi, vedel, ako sa tam má správať, aby sme stabilizované územie vedeli ochrániť, nielen sídliská,“ uviedol.

Tretí panel: Administratíva Trh kancelárskych priestorov je náročný

Svoje očakávania majú od novej stavebnej legislatívy rovnako developeri. Senior projektový manažér Dušan Janca (JTRE) pozitívne hodnotil elektronizáciu procesov. Výhrady mal však k tomu, že nie sú pripravené vyhlášky pre oblasť výstavby, ktoré ju môžu zjednodušiť alebo skomplikovať.

Neľahká situácia na trhu sa prejavila aj vo výraznom raste cien napríklad technologických rozvodov a potrubných systémov, problémom sú dodávky technologických zariadení z časového hľadiska. Developeri však vedia, že po covidovej pandémii je trh s kancelárskymi priestormi náročný. Firmy prehodnocujú nájmy a snažia sa priviesť späť pracovníkov.

Majú záujem o úspory v čase vysokých cien energií a spolupodieľať sa na kreovaní nových priestorov pre svoje potreby. Pre zahraničných klientov je dôležitou témou uhlíková stopa kancelárskej budovy. „Kvalitatívna úroveň nových budov by mala byť potvrdením toho, že prinesieme na trh konkurencieschopné priestory,“ konštatoval Janca.

Developer JTRE sa zaoberá budovou Klingerka 2 a projektom štvrte Lido v mestskej časti Petržalka. V tomto roku ponúka na trh budovu Westend Gate v mestskej časti Karlova Ves. Z komerčného hľadiska považuje obchodný riaditeľ Martin Marko (Immocap) za plus urýchlenie procesov v novej legislatíve. „Ak chcete pripraviť zaujímavý komerčný projekt v Bratislave a ste šikovný, tak vám to trvá 5 rokov

Keď máte komplikácie, tak sedem rokov, a podobne,“ konštatoval s tým, že posledné tri roky boli veľmi turbulentné. Pripomenul, že Immocap pripravuje dlhoočakávaný projekt Istropolis s kultúrno-spoločenskou sálou. Jeho administratívnu časť ponúkajú firmám, aby tam mali svoje sídlo.

V projekte The Mill má jeden z nájomníkov požiadavku, aby v ňom mal materskú školu a vlastný obchod. Minulý rok odovzdali do užívania nájomcom kancelársky projekt Lakeside Park 2 v mestskej časti Nové Mesto.

Štvrtý panel: Trh s bytmi

Pri pohľade na pokles záujmu o kúpu novostavieb na bratislavskom realitnom trhu nemajú významní developeri strach. Pri predaji motivujú zákazníkov rôznymi spôsobmi a vracajú sa k podstate obchodu, k samotnému bytu.

Výkonný riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko tvrdí, že trh potrebuje znormalizovanie, čo sa práve teraz deje. Za posledné dva roky stúpli ceny o 30 %. Developeri znížia ceny vtedy, keď nebudú mať inú možnosť. Stalo by sa to, keby mali „na sklade“ priveľa hotových bytov.

Podľa jeho názoru pri predaji bytu „z papiera“ treba dobrého obchodníka. Ale keď klient do bytu, ktorý je v ponuke, príde s technikom, to je už niečo úplne iné. Po útlme predaja v roku 2022 sa v tomto roku začali čísla meniť. „V marci sme mali taký dopyt ako v júni, sústavne stúpa od decembra minulého roka, uvidíme, čo bude ďalej,“ uviedol.

Podľa ďalšieho zástupcu developera, ktorý má rezidenčné projekty najmä na bratislavskom trhu, výkonného riaditeľa JTRE Pavla Pelikána, sa trh očistí od projektov, ktoré si nezaslúžili takú vysokú cenovku, akú mali nasadenú. Na otázku moderátora Juraja Suchánka z Inštitútu urbánneho rozvoja, či ich oslovili investiční partneri, s ktorými slovenská vláda podpísala zmluvu v rámci systému štátom podporovaného nájomného bývania, odpovedal, že spolu komunikujú. Dodal, že je na zamestnávateľovi, či poskytne dotáciu zamestnancovi na takéto bývanie.

Čaká sa aj na vyjadrenie z Európskej únie, či nejde o nedo- volenú štátnu pomoc. Pozitívnym vzťahom k projektom nájomného bývania je známa aj spoločnosť YIT. Výkonný riaditeľ Murcko povedal, že sú jednou zo štyroch spoločností, ktoré boli pozvané na rokovanie s vládou.

Zatiaľ nenašli zhodu podľa ich predstáv. Ak sa nezúčastnia ako investičný partner, tak určite ako developer a stavebná firma. Výstavba nájomného bývania má svoje špecifiká. Štátny fond rozvoja bývania, ktorý zastupoval jeho generálny riaditeľ Tomáš Lamprecht, nevníma štátom podporované nájomné bývanie ako konkurenciu.