Ovplyvňuje vojna na Ukrajine ceny nehnuteľností na Slovensku?

Ruská invázia na Ukrajinu 24. februára 2022 prudko zasiahla finančné a komoditné trhy na celom svete a zvýšila neistotu a obavy z budúceho vývoja. Neistota zvyčajne obmedzuje dopyt a brzdí investície vrátane investícií do bývania. S nižším dopytom klesá aj tlak na ceny nehnuteľností.

Dnes však ešte nie je jasné, ako vojenský konflikt v našej bezprostrednej blízkosti ovplyvní realitný trh. Z amerického realitného trhu prichádzajú správy o očakávanom zvyšovaní cien domov. To bude platiť v prípade, ak sa pozornosť globálnych investorov vrátane tých z Ruska presunie z akcií na nákup nehnuteľností v USA.

Austrálske trhy s nehnuteľnosťami počítajú so spomalením predaja a poklesom cien rezidenčných nehnuteľností. A to aj napriek tomu, že austrálske nehnuteľnosti v ostatných desaťročiach odolali veľkým ekonomickým, vojenským a teroristickým krízam. Analytici upozorňujú, že v prípade eskalácie vojenského konfliktu by vyhrotená neistota mala výrazný vplyv na hodnotu aktív.

Prognózy vývoja cien nehnuteľností na Slovensku sú opatrné. Vojenský konflikt je blízko, a tak teraz nie je možné vyčísliť vplyv na ceny slovenských nehnuteľností. Akokoľvek presne môžu byť pomenované faktory ovplyvňujúce trh, vojna narušila spoľahlivosť doterajších modelov a rovníc, pretože vyvolala závažnú lokálnu a globálnu ekonomickú nepredvídateľnosť.

Ilustrujú to aj časté revízie prognózovaného vývoja. Napríklad centrálna autorita v Nemecku zreviduje odhad inflácie už tretíkrát v tomto roku.

Skúsenosti z histórie

Ceny nehnuteľností zvyčajne klesajú v dôsledku dopytového, nie ponukového šoku. Dopytový šok svet zažil počas veľkej hospodárskej krízy od roku 1929 a globálnej finančnej a hospodárskej krízy od roku 2008. Spotrebiteľský dopyt sa prepadol a spolu s ním aj ceny nehnuteľností. Inflácia sa zmierňovala a ceny spotrebiteľských tovarov a služieb rástli pomalšie alebo dokonca klesali.

Ponukové šoky však v minulosti zvyčajne neznamenali pokles cien nehnuteľností, ale skôr obmedzenie transakcií. Typickým ponukovým šokom bola ropná kríza začiatkom 70. rokov 20. storočia. Aj obdobia dvoch svetových vojen vytvorili ponukový šok.

Znížili sa dodávky tovaru na spotrebiteľský trh a fyzická devastácia budov obmedzila bytový fond. Spoločným znakom pre ponukové šoky bol prudký rast inflácie. Obnova po vojne a pokrízové oživenie sa spájalo s vysokými investíciami a podporovaným rastom dopytu, čo pôsobilo proti poklesu cien.

Ceny nehnuteľností obstáli a nezrútili sa ani v doterajších fázach pandemickej koronakrízy, ktorá vo svojich počiatkoch spôsobila ponukové obmedzenia. Zatvorené prevádzky a pretrhnuté dodávateľsko-odberateľské vzťahy obmedzili ponuku tovarov a služieb.

Až následne, aj ako dôsledok zvýšenej neistoty spotrebiteľov, ochladol dopyt, ktorý však nebol priamou príčinou šoku na trhu. Ponukovo-dopytový šok spočiatku obmedzil transakcie na realitnom trhu. Po uvoľnení prvotného napätia ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie, ako očakávali trhoví analytici. Trh s nehnuteľnosťami sa ukázal ako mimoriadne odolný.

Prečo ceny nehnuteľností rastú

Zásadnými piliermi zrýchleného rastu cien bývania v pandemickom období sú:

• nízke úrokové sadzby a ochota ľudí zadlžovať sa vďaka dobrej situácii na trhu práce a naakumulovaným úsporám počas lockdowného zatvorenia obchodov a prevádzok,
• dlhodobo nedostatočná ponuka nehnuteľností, podľa developerov tlmená dlhým a komplikovaným priebehom stavebných konaní. Navyše sa počas lockdownu výstavba utlmila a po rozbehnutí narazila na komplikácie s nedostatkom stavebného materiálu,
• prudko rastúce ceny stavebného materiálu, ktoré zvyšujú náklady na výstavbu,
• preferencie slovenských domácností vlastniť nehnuteľnosť. Tie mnoho Slovákov považuje za bezpečnú dlhodobú investíciu,
• rastúca inflácia, ktorá po dlhom dezinflačnom období mohla motivovať ku kúpe nehnuteľností, aby tak chránila úspory. S rastom inflácie strácajú domácnosti čoraz viac z reálnej hodnoty vkladov vo finančných inštitúciách. Pri vysokej a rastúcej inflácii a nízkych úrokových sadzbách je výhodnejšie byť dlžníkom ako veriteľom, lebo zo svojej reálnej hodnoty strácajú aj splátky hypotekárnych úverov.

Ako budú reagovať ceny slovenských nehnuteľností na vojenskú inváziu Ruska na Ukrajinu?

Jednoznačná odpoveď neexistuje, istá je len zvýšená neistota. Transakcie s nehnuteľnosťami sa môžu obmedziť podobne ako v prvej vlne koronakrízy. Výsledný vplyv na ceny určí predovšetkým intenzita obáv domácností. Štyri z piatich uvedených pilierov zrýchleného rastu cien bývania naďalej platia. Bytový fond je poddimenzovaný, byty reálne chýbajú.

Systém stavebného konania je starý vyše štyri desaťročia a v rámci krajín Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj patrí k najpomalším a najroztrieštenejším na mnoho izolovaných procesov. Zmeny stavebného zákona sú v procese príprav a zdá sa, že ešte nejaký čas budú. Efekt rastúcej inflácie môže zosilnieť a naďalej podporovať záujem ľudí o kúpu bytu alebo domu.

Ceny potravín a energetických surovín na svetových trhoch prekonávajú historické maximá a obchodníci zvyšujú spotrebiteľské ceny tovarov a služieb. Nehnuteľnosť sa tak môže javiť ako bezpečná investícia z dôvodu uchovania kúpnej sily príjmov domácností.

Ceny stavebných prác a materiálov naďalej rastú a vyššie náklady developerov sa prenesú do cien nových nehnuteľností. Nemožno ignorovať skutočnosť, že koncom minulého roka boli ceny stavebných prác o 24 % a stavebných materiálov o 35 % vyššie ako v roku 2015.

Nové nehnuteľnosti majú nákladové dôvody posunúť ceny nahor.  Rast cien nehnuteľností by mali zmierňovať rastúce úrokové sadzby. Tempo zvyšovania úrokových sadzieb je zatiaľ váhavé. Niektoré komerčné banky už zvýšili úrokové sadzby hypotekárnych úverov.

No ich zvýšenie nie je také dramatické, aby odradilo skupinu záujemcov, ktorí potrebujú bývať alebo uložiť úspory. Úroková sadzba zostáva stále atraktívna, najmä s prihliadnutím na vysokú infláciu. Stále, aj po miernom zdvihnutí úrokových sadzieb bude platiť, že v prostredí prudkého rastu inflácie je výhodnejšie byť dlžníkom ako veriteľom.

Výsledný vplyv na ceny nehnuteľností nie je sumárom jednotlivých faktorov. Aj najmenej očakávaný faktor môže prevážiť všetky ostatné a spôsobiť stres na trhu s nehnuteľnosťami. V dnešnej mimoriadne neistej situácii to môžu byť hlavne obavy obyvateľov z eskalácie vojenského konfliktu, ale aj zo slabnúceho výkonu ekonomiky s dopadom na trh práce.