Štvrť milióna eur za novostavbu v Bratislave? Rekordná suma, no rast cien stále pokračuje

Zdroj: Istock.com

Nových bytov je v Bratislave stále málo, pričom ponuka už dlhodobo nestačí uspokojiť dopyt. Medziročne došlo nielen k poklesu novostavieb o 20 percent, ale prvýkrát v histórii sa cena za novostavbu v hlavnom meste vyšplhala na hodnotu 250-tisíc eur.

K zdražovaniu dochádza aj napriek tomu, že priemerná rozloha bytov sa znižuje. Reč je však o priemernej cene za celú Bratislavu. V Starom meste by ste kúpili nový byt za takmer 512-tisíc eur. Podľa analytikov nie sú vyhliadky do ďalšieho obdobia vôbec ružové.

Presne 4073 eur za meter štvorcový je priemerná cena voľných bytov v aktuálnom treťom kvartáli. Len pre porovnanie, oproti vlaňajšku ide o 15-percentný nárast. Vysoká cena a nízky počet. Ani jeden z uvedených faktorov nepridáva kupujúcim na pohode. Tak napríklad vlani bolo v ponuku 2679 bytov v novostavbách. Tento rok bola výber slabší. K dispozícií bolo 2147 bytových jednotiek.

„Za poklesom ponuky stojí najmä nízky počet nových bytov, ktorých v priebehu štvrťroka bolo len niečo vyše stovky, pričom predaj predstavoval viac než 600 bytov,“ vysvetľujú analytici zBencontu. Zhrnuté a podčiarknuté, medziročne tak byty podľa analýzy spoločnosti BencontInvestments zdraželi o 15 percent. Oproti 2Q tohto roka je to nárast o 1,6 percenta.

Nový byt v Starom meste aj za pol milióna

Zlákala vás predstava novostavby v Starom meste Bratislavy? Pripravte sa na to, že si do vrecka siahnete ešte hlbšie. Za nový byt v tejto lokalite zaplatíte aj pol milióna. Priemerná absolútna cena bytov tak medziročne narástla o 10 percent. Popri rastúcej cene však treba naopak rátať s poklesom priemernej rozlohy bytu o 5 percent na 63,35 metra štvorcového.

Ponuka bytov ku koncu 3Q 2021 bola 2142 voľných bytov
Jednotková cena voľných bytov za m2 vzrástla na 4033 eur vrátane DPH
Ponuka bytov oproti 2Q 2021 klesla o 20%
Realizačné ceny sa medziročne zvýšili o 19%
Strana dopytu bude narážať na hranicu kúpyschopnosti
Je predpoklad, že tempo rastu cien môže v budúcom roku spomaliť na úroveň 5-10%

Najlepšie sa predávajú dvojizbové byty

Priemerná cena predaných bytov takisto rástla a dostala sa až na úroveň 3860 eur za m2, čo je medziročne viac o 19 percent. „Najrýchlejšie rástli realizačné ceny v okrese Bratislava II, kde trh akceptoval zvyšovanie cien bytov nielen vo vyššej prémiovej kategórii bytov, ale aj v prípade štartovacích bytov na okraji okresu,“ povedal hlavný analytik spoločnosti BencontInvestments Rudolf Bruchánik.

Aj v treťom kvartáli sa najlepšie predávali dvojizbové byty. Práve tie tvorili až polovicu z celkového predaja. Analytici z BencontInvestments predpokladajú, že rast cien bude pokračovať. Trend kúpy nehnuteľnosti a potreba bývania totiž stále pretrváva.

Hrozí Bratislave realitná bublina?

Podľa slov Rudolfa Bruchánika môže Bratislave hroziť aj realitná bublina. „Pokiaľ by totiž rast cien pokračoval aktuálnym tepom (10-15 percent medziročne) a mzdy by rástli tretinovým tempom, tak by sa Bratislava skôr či neskôr ocitla v realitnej bubline, čo môže ďalšiemu vývoju mesta vážne uškodiť.“

Napriek tomu ale Bruchánik predpokladá, že tempo rastu cien nebude trvať donekonečna. Postupne by sa malo znižovať. Vplyv na to by mala mať nižšia kúpyschopnosť ľudí. Mzdy rastú predsa pomalšie, než ceny nehnuteľností. „Na rok 2021 sa dá očakávať 10-15 percent nárast, zatiaľ čo v ďalších rokoch očakávame postupné spomalenie na úroveň 5-10 percent,“ doplnil hlavný analytik z BencontInvestments.

Ponuka bytov v bratislavských novostavbách

Obvod    Počet      Priem. výmera      Priem. cena na m²      Priem. absolútna cena

BA I         226         78,7                           6 672 €                          511 885 €

BA II        855        57,39                         3 933 €                          224 446 €

BA III      454          56,83                         3 532 €                         198 945 €

BA IV      431          71,43                         3 947 €                         272 369 €

BA V       176          70,37                         3 758 €                         221 481 €

Spolu     2142           63,35                         4 073 €                        252 524 €

Zdroj: BencontInvestment

Nájom verzus bývanie v satelite

Slabšia ponuka dostupného bývania, ktorých cena stúpa priam astronomicky, sa za posledné dva roky znížila. Rastúce ceny a nedostatočný počet dostávajú ľudí pred dve možnosti. Buď ísť do nájomného bývania, alebo si zháňať bývanie v okolitých satelitoch. Analytika Rudolf Bruchánik to vidí ako veľký problém pre magistrát hlavného mesta. Prečo?

„Táto časť obyvateľstva má často trvalý pobyt inde, ale využíva infraštruktúru hlavného mesta,“ vysvetľuje Bruchánik s tým, že čiastočným riešením tejto situácie by bolo sprehľadnenie, zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích procesov, ktoré by umožnili zvýšenú výstavbu, a tým pádom na trhu vytvorili konkurenciu. Tá by zabránila ďalšiemu cenovému rastu.

Ako uviedol počas septembrovej realitnej konferencie Trend-u primátor Bratislavy Matúš Valo, istý posun vo vydávaní stanovísk tu je. Kým v minulosti to bolo v priemere 150 dní, dnes je to vďaka elektronickému podania 60 dní.

Prečo rastú ceny novostavieb?

Tempo rastu cien bratislavských novostavieb bolo v úvode roka najrýchlejšie za posledný rok a analytikom sa zdá, že opatrnosť kupujúcich a developerov spôsobená pandémiou úplne zmizla. Podľa Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, je prirodzené, že ceny nehnuteľností v hlavnom meste sú vyššie ako v ostatných regiónoch a mestách, najmä ak ide o ekonomicky veľmi aktívny región, akým Bratislava naozaj je.

To tempo, ktoré sme zaznamenali v ostatných mesiacoch, už zase až tak dobré nie je, lebo príliš vysoký rast cien nehnuteľností nie je dobrý ani pre samotný trh. Pretože trh s nehnuteľnosťami je dlhodobý, či už je to plánovanie projektov a tak ďalej,“ vysvetlil Lazík s tým, že akonáhle tam vstupujú nejaké výkyvy, či už smerom hore alebo dole, je to vždy nejakou zlou správou pre realitný trh.

Analytik BencontInvestments Rudolf Bruchánik je presvedčený, že vysoké ceny bytov budú ľudí postupne vytláčať na okraj Bratislavy a do okolitých obcí, ktoré v posledných rokoch zažívajú nárast obyvateľstva pre migráciu. Vysoké ceny budú odrádzať aj absolventov, ktorí skončia školu a budú sa rozhodovať, či ostať v metropole alebo sa vrátiť domov.

Realitný expert Martin Čapo tvrdí, že sa treba zmieriť s tým, že nehnuteľnosti budú drahé. Podľa neho treba pamätať na jednu vec. „V nehnuteľnostiach je dôležité urobiť relatívne lepšiu transakciu. Vy nepotrebujete urobiť tú najlepšiu transakciu. Vy v tom danom momente, keď robíte rozhodnutia, ste plne pripravení. Tak by ste mali urobiť relatívne lepšiu kúpu.“

Inak povedané, znamená to, že máte prehľad o tom, čo je na trhu k dispozícií a poznáte svoje potreby a nároky na nehnuteľnosť. A presne týmto aspektom viete prispôsobiť aj svoje rozhodnutie. „Nebude to lacné, ale bude to relatívne lacnejšie, než ako keby ste kúpili niečo, čo ste vôbec nepotrebovali, čo bolo nad vaše pomery, čo bolo v neperspektívnej lokalite,“ radí Čapo.

Oplatí sa kupovať investičný byt?

Kým ceny bytov rastú, ceny prenájmov klesajú. Na tento fakt upozornili zas odborníci na investovanie zo spoločnosti AcrossPrivateInvestments. Medziročne na Slovensku zlacnelo nájomné o 15 percent. „A tu by mali spozornieť všetci, ktorí plánujú kúpu investičného bytu. Výnos z nájomného totiž klesá, ale cena, ktorú investor za byt zaplatí, neustále rastie,“ upozornili.

Pri úvahách o kúpe bytu ako investície, je podľa odborníkov dôležité pozerať sa na to aký byt investor kupuje, za akú cenu a aký budúci výnos s ním bude spojený. Dá sa totiž aj prerátať. Ako ilustroval analytik spoločnosti Dominik Hapl, pri dnešných cenách stojí dvojizbový byt v metropole Slovenska s rozlohou 75 m2 zhruba 190 000 eur.  Ak sa ráta s tým, že po zaplatení dane z prenájmu, energií či platby do fondov opráv ostane investorovi čistý výnos 500 eur, teda ročne 6000 eur, nie je to veľmi výhodné.

Môžeme tak konštatovať, že sme kúpili predraženú investíciu, pretože nám prináša výnos len niečo cez tri percentá ročne,“ priblížil Hapl.

Investor má podľa neho dve možnosti. V tomto príklade buď musí nájsť nájomcu, ktorý zaplatí nájom, z ktorého bude mať čistý výnos 750 eur mesačne, alebo by mal hľadať dvojizbový byt za 130 000 eur. Ročný výnos investora by bol v takom prípade na úrovni 4,7 percenta. „Kúpa investičného bytu sa teda oplatí len v prípade, ak vyberieme správny byt a dobre nastavíme cenu nájomného či výšku hypotéky,“ uzavrel analytik.

Zaostávame za západnou Európou. Chýbajú nové byty

Počet bytových jednotiek na tisíc obyvateľov je u nás podľa realitného experta Martina Čapa ďaleko za západnou Európou. Keď sa snažíme približovať k životnému štandardu ľudí v západnej Európe, tak k tomu nevyhnutne patrí aj to, „že budeme potrebovať viac bytov a domov. Ktokoľvek si to môže dovoliť, tak túži po novej nehnuteľnosti.

Je pritom prirodzené, že starší byt z pohľadu vývoja technických noriem, zvukovo-izolačných materiálov a celkového komfortu bývania, už nemusí dnešnému štandardu a nárokom na bývanie postačovať. Napríklad v starších bytoch je bežné počuť suseda, no pri novostavbách je tento problém už minulosťou a takisto je tam podľa šéfa Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Jána Pálenčára, vyšší komfort bývania.

„Alebo je to aj z pohľadu svetlo-techniky. Napríklad pred 50 rokmi bolo bežné, že sa byty často stavali na severnú svetovú stranu. Zhrnuté a podčiarknuté, bývanie v novostavbách je dnes podstatne kvalitnejšie a komfortnejšie než pri starších bytovkách.“

Riziká kúpy nového bytu „z papiera“. Vizualizácia bytu nie je realita.

Pri kúpe nového bytu je podľa Čapa opatrnosť na mieste, veď ide o nemalú investíciu, neraz aj životných úspor. Riziká vidí realitný expert napríklad v prípade kúpy nového bytu z papiera. „Hoci si kúpou takéhoto bytu „z papiera“ naplním svoju potrebu bývania v novostavbe, ale jedno zásadné riziko v tomto prípade je. Treba si uvedomiť, že akúkoľvek vizualizáciu vám ukázali, nie je to realita. Lebo to, čo vy v reáli uvidíte, bude niečo úplne iné.

Realitný expert dodáva, že je zásadný rozdiel kúpy bytu z papiera a kúpy toho, čo je hotové. Pri samotnej kúpe dávajú klienti dôraz na pocit. Niekedy ich osloví príjemný predajca, no svoju rolu zohráva aj kvalitný realitný marketing.

Janka Horniaková