Novostavby v Bratislave koncom roka opäť zdraželi. Ceny stúpli medziročne až o 18,4%

Mestská štvrť Nesto.
Zdroj:  LUCRON

Byty ponúkané v novostavbách v rámci Bratislavy dosiahli koncom roka 2021 priemernú cenu 4 256 €/m² vrátane DPH, konštatujú analytici z Bencont Investment vo svojej najnovšej analýze. Došlo tak k ďalšiemu výraznému cenovému skoku a nárast cien za rok 2021 tým pádom dosiahol 18,4 percent. Ide o najvyšší medziročný rast cien bytov v Bratislave od roku 2008.

Priemerná cena bytov ponúkaných v novostavbách v Bratislave vzrástla ku koncu roku 2021 na úroveň 4 256 €/m² vrátane DPH. Ponuku tvorilo celkovo 2 072 bytov v rámci 65 developerských projektoch. Nárast priemernej ponukovej ceny tak za rok 2021 dosiahol 18,4 percenta, čo najvyšší medziročný rast od roku 2008.

K vysokému rast výrazne prispel posledný štvrťrok, v ktorom došlo k cenovému skoku až o 4,5 percenta oproti tretiemu štvrťroku 2021. K cenovému rastu prispela nová ponuka bytov, ktorá sa skladala prevažne z projektov stredného segmentu bývania no aj napriek tomu dosahovala priemerná cena týchto bytov až 3 900 €/m² vrátane DPH. Okrem toho došlo k zdražovaniu bytov v už existujúcich projektoch, takisto najmä v stredom segmente bývania.

Z pohľadu jednotlivých okresov bol najväčšou anomáliou bratislavský okres V, kde priemerná cena na meter štvorcový medziročne vzrástla až o 44 percent. Dôvodom je veľmi nízka ponuka voľných bytov a príchod nového projektu Nesto, ktorý koncom roka tvoril polovicu ponuky novostavieb v tomto okrese a výrazne tak ovplyvnil priemernú cenu.

Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (4.Q.2021)
Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (4.Q.2021) | Zdroj: Bencont

Čo sa kúpnej ceny týka, priemerne drahý byt v Bratislave sa koncom roka ponúkal za 267 tisíc eur vrátane DPH. Priemerná absolútna cena tak medziročne vzrástla o 14,1 percenta, čo je pomalšie tempo rastu v porovnaní s jednotkovými cenami. Dôvodom je nižšia priemerná rozloha voľných bytov, ktorá koncom roku 2021 dosahovala 64,5 m² resp. bola o 4,2 % nižšia ako koncom roka 2020.

Posledný štvrťrok

Počet predaných bytov za posledný štvrťročné obdobie predošlého roka dosiahol na úroveň 642, čo predstavuje rovnaký predaj ako v predošlom, treťom štvrťroku. Najpredávanejším artiklom tradične ostali dvojizbové byty s takmer polovičným podielom na celkovom predaji novostavieb v Bratislave. Priemerná jednotková cena predaných bytov sa pohybovala na úrovni 3 861 €/m² vrátane DPH. V porovnaní s tretím štvrťrokom tak ostala na rovnakej úrovni, no medziročne vzrástla až o 20 percent.

K rastu predajnej ceny došlo vo všetkých bratislavských okresoch a to na úrovni v rozmedzí 15-25 percent. Z pohľadu počtu izieb dosahovali najvyššiu cenu na meter štvorcový jednoizbové byty, ktoré sa pri priemernej cene 4 536 €/m² vrátane DPH predávali oproti priemeru o 17,5 percent drahšie.

ZTabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (4.Q.2021)
Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (4.Q.2021) | Zdroj: Bencont

Naopak najlacnejšími boli trojizbové byty s priemernou predajnou cenou 3 580 €/m² vrátane DPH t. j. 7,3 percent nižšie ako je priemer. Priemerná absolútna cena predných bytov sa vyšplhala na 243 tisíc EUR zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov dosahovala 63,95 m².

Posledný štvrťrok 2021 prekvapil ďalším nadpriemerným rastom cien voľných bytov v novostavbách. Zdražovanie sa týkalo predovšetkým bytov v strednom segmente. Dvíhanie cien sa dotklo už existujúcich projektoch, ale aj novej ponuky. Výsledkom je medziročný rast na úrovni 18,4 percenta, čo je najvyššie číslo od roku 2008 a takmer dvojnásobok oproti priemernému tempu rastu za posledných päť rokov.

Na rast cien bytov v Bratislave vplýva množstvo faktorov. Niektoré z nich, ako obnovenie ekonomickej aktivity po krízovom roku 2020, zlepšenie vyhliadok do budúcnosti, stále pretrvávajúce nízke úrokové sadzby alebo rast cien stavebných materiálov neboli špecifické len pre Slovensko ale aj pre zvyšok Európskej únie resp. vyspelého sveta. Tomu zodpovedal aj rast cien nehnuteľností v týchto krajinách.

Nedostatky hlavného mesta

Bratislava ako aj iné slovenské mestá má vážny problém na úrovni ponuky, keď v dôsledku zdĺhavých povoľovacích procesov a zastaralého územného plánu dochádza k poklesu počtu voľných bytov na historické minimá, vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Vzápätí však dodal, že spomenutá problematika sa postarala o to, že objem ponuky postupne klesol na 40-45 percent úrovne z roku 2017. Čím nižšia je ponuka, tým nižšia je konkurencia na strane predávajúcich, čo je dôvodom rastu cien.

Graf 1: Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave
Graf 1: Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave | Zdroj: Bencont

„Keď k tomu pridáme spomínané makroekonomické faktory, tak sa dostaneme k medziročnému cenovému rastu blížiacemu sa k 20 percent,“ dodáva analytik. Vystáva tu tak otázka, či rok 2021 už bol tým rokom, keď na trhu vznikla realitná bublina a či v blízkej budúcnosti neuvidíme cenovú korekciu. Podľa Rudolfa Bruchánika tomu však tak ešte nie je.

„Prvým dôvodom je rekordne nízka ponuka voľných bytov, ktorá nedovolí prepad cien, keď predávajúci disponujú tak obmedzeným počtom bytov, že sa s ich predajom vôbec nemusia ponáhľať. Druhým dôvodom sú vyhliadky pozitívneho ekonomického rastu na ďalšie roky, ktoré síce môžu byť tlmené prípadným zvýšením úrokových sadzieb, no ak k nemu dôjde, tak s najväčšou pravdepodobnosťou pôjde o pomalý, postupný a predvídateľný nárast.“

Tretím dôvodom je podľa informácií Bencontu nárast inflácie, keď mnoho ľudí svoje voľné peňažné prostriedky za účelom ochrany pred infláciou zainvestujú, čo v prípade Slovenska znamená predovšetkým investíciu do nehnuteľností a okrem toho sa na celom procese podieľa aj prudký nárast cien pozemkov, stavebných prác a materiálov, ktoré sa prejavia v cenách nových bytov.

Bencont, red