Dostane Blumentál novú vežu? Developer Alto Real Estate vyriešil posledný otáznik v súvislosti s projektom Florian Residence. Z kancelárskej etapy urobí bytovú

Florian Residence je rezidenčný projekt pre bonitnejších. Do známej bratislavskej štvrte Blumentál prináša nadštandardné bývanie, pričom prvá etapa bude dokončená už o niekoľko mesiacov. Druhá etapa má stavebné povolenie a jej výstavba je len otázkou času. Súčasťou projektu je aj tretia fáza, ktorá mala byť pôvodne kancelárska. Alto Real Estate pre ASB spresnilo, čo s ňou urobí.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Kedysi hustá zástavba rodinných domov, dnes luxusné bývanie

Taká je lokalita časti blumentálskej štvrte. Rodinné domy zanikli a v Starom Meste ostala akási diera, resp. brownfield, ktorý čakal na urbanizáciu. Pozemky veľmi dlho vypĺňala len výšková budova Národnej banky Slovenska a na rohu Slovanskej a Fazuľovej jeden bytový dom. Po týchto realizáciách ale zostali zvyšné parcely nedotknuté a špatili lokalitu.

Od roku 2023 tu developer Alto Real Estate buduje luxusné bývanie s názvom Florian Residence. V minulosti išlo o tri samostatné zámery – Polyfunkčný dom Slovanská, Obytný súbor Fazuľová a Florian Offices –, ktorých majiteľmi boli firmy prepojené so spoločnosťou Penta Real Estate. Po odchode Jozefa Oravkina z Penty však Alto prebralo tieto parcely a v marci 2024 oznámilo verejnosti konečný výraz nového projektu.

Prvou etapou je osempodlažný dom pri križovatke ulíc Imricha Karvaša a Slovanská. Developer sľubuje skutočnú atmosféru staromestského bývania so 73 bytmi a apartmánmi pre 173 obyvateľov a s 97 stojiskami v podzemí. Pre Alto je prvá etapa výkladnou skriňou projektu a má tvoriť vstupnú bránu do Blumentálu. Výstavba postupuje rýchlo a dokončenie možno očakávať v treťom kvartáli tohto roka.

Architektonický výraz prvej i druhej etapy pochádza z ceruzky slovenských ateliérov GutGut a JRKVC, ale aj renomovanej holandskej kancelárie Benthem Crouwel Architects. Najmohutnejšie stavby v rezidenčnom súbore však vzniknú až v druhej etape, na ktorú získal developer v tomto roku právoplatné stavebné povolenie. Budú umiestnené na nároží ulíc Školská, Slovanská a Fazuľová.

Dva osempodlažné doskové objekty prinesú do lokality 239 bytov a apartmánov pre približne 600 obyvateľov. Pred stavbami vznikne tichá pešia ulička s predzáhradkami, čo je vo frekventovanej blumentálskej oblasti netradičné. Pribudne aj verejný pobytový vnútroblok s detským ihriskom a zrevitalizuje sa celá Školská ulica. Parkovanie zase vyrieši trojpodlažná podzemná garáž s takmer 400 parkovacími miestami.

Z kancelárskej etapy bude bytová

Projekt Florian Residence vznikal od začiatku s víziou troch samostatných etáp. Tou treťou mali byť kancelárie Florian Offices umiestnené na najvýraznejšom mieste – križovatke ulíc Imricha Karvaša a Radlinského. Realitný trh sa však za posledné roky zmenil, kancelárie už nie sú natoľko v kurze a developeri menili svoje administratívne developmenty na bytové.

V redakcii ASB sme disponovali zákulisnou informáciou, ako bude riešená posledná etapa projektu. V nedávnom podcaste Na betón túto informáciu oficiálne potvrdili Dušan Ševela a Ján Bryndza zo spoločnosti Alto Real Estate.

„Uvažovali sme, ako poňať tretiu etapu Florian Residence. Mali sme tam nakreslenú kancelársku budovu a diskutovali sme o nej s viacerými nájomcami. Zistili sme však, že nejde úplne o kancelársku lokalitu. A tí nájomcovia, s ktorými sme sa rozprávali, by preferovali byť v centre medzi ďalšími etablovanými firmami,“ povedal Ján Bryndza, obchodný riaditeľ u developera Alto Real Estate.

„V Alto sme sa preto zhodli, že vidíme túto lokalitu čisto na bývanie. Pustili sme sa do zmeny územného plánu pre poslednú tretiu fázu,“ potvrdil zmenu kancelárskej funkcie na bytovú Ján Bryndza. Doplnil ho Dušan Ševela, vedúci oddelenia dizajnu a architektúry: „Sme úspešne zaradení v rámci balíka verejného prerokovania územného plánu, ktorý aktuálne beží – Zmeny a doplnky 14. Držíme si palce.“

„Tento krok vnímam, že ide o posun. Jednak v urbánnej štruktúre, ale aj v samotnom charaktere. Nie je nič horšie ako postaviť budovu a mať ju prázdnu,“ konštatuje Dušan Ševela. „Keď sa robila architektonická súťaž na prvé dve etapy Florian Residence, tak bola podmienka, aby sa projekt začlenil medzi jestvujúcu výstavbu v okolí a domy vedeli spolu fungovať ako jedna štruktúra. Ako prepojením, tak charakterom,“ dodáva Ševela.

Dostane Blumentál novú vežu?

Keďže je tretia etapa situovaná na rohu križovatky ulíc Radlinského a Imricha Karvaša, ponúka sa otázka, či tam neumiestniť výškový akcent. Ján Bryndza pre ASB priznal, že v projekte zatiaľ nie sú tak ďaleko. „Mne osobne by sa to páčilo. Ale takto ďaleko ešte nie sme,“ povedal obchodný riaditeľ spoločnosti Alto Real Estate.

Dušan Ševela si takýto akcent vie predstaviť, má silný argument. „Výšková zonácia Bratislavy hovorí o možnosti umiestnenia tohto akcentu a sú tam na to určité parametre. To znamená, že už samotné mesto uvažuje nad tým, že ide o pozíciu pre umiestnenie akcentu v tomto území,“ vysvetľuje.

„V lokalite dnes panuje zvláštna situácia. Máme Národnú banku Slovenska a budovu Slovenskej technickej univerzity, to sú dva domy, ktoré nemajú svojho partnera. Podľa mňa je logické, že tam niečo takéto musí vzniknúť, a hovorí o tom aj výšková zonácia,“ uzavrel Dušan Ševela v podcaste Na betón.

Národná banka Slovenska je budova vysoká 111 metrov a dlhých 17 rokov zastávala post najvyššej budovy v krajine. Naopak, budova Slovenskej technickej univerzity je rozsiahlym komplexom, ktorý má zo strany Ulice Imricha Karvaša len štyri nadzemné podlažia, avšak zo strany Radlinského ulice disponuje univerzitnou vežou s výškou 77,5 metra. Z vyjadrení Dušana Ševelu je zrejmé, že mal na mysli práve tieto dve budovy, ku ktorým by Alto chcelo pridať aj svoju.

Výstavba veže, ktorá by prekračovala dnešnú výškovú zonáciu o pár desiatok metrov, bude vyžadovať zmenu územného plánu, o čo sa dnes v Alte snažia. Či napokon bude na poslednú tretiu etapu zorganizovaná architektonická súťaž alebo projekt navrhnú architekti stojaci za prvými dvomi etapami, dnes nevieme. Ako povedal Dušan Ševela, zatiaľ totiž nevedia spísať ani zadanie.