Developeri hodnotia rok 2023: Sadzby hypoték ich nezastavili, v novom roku pripravujú nové projekty

Pre čitateľov nášho webu sme pripravili veľkú anketu s developerskými spoločnosťami. Firmy odpovedali nielen na tradičné otázky, ako sa im darilo v roku 2023 a o svojich plánoch na rok 2024, ale zaslali aj jasné vyjadrenia k stavebnej legislatíve, k zákonu o posudzovaní vplyvov na životné prostredie či dianiu na realitnom trhu.

Napriek útlmu predaja bytov, vyšším sadzbám hypoték, inflácii a externým vplyvom pokračuje výstavba bytov a kancelárií, plánovanie nových rezidenčných a administratívnych projektov a ich financovanie bankami. Možno povedať, že developerské, investorské, projekčné a stavebné firmy „sa hýbu“. Žijú v trhovom prostredí eurozóny, sú to firmy, ktoré podnikajú za účelom zisku.

Stavebníctvo, development a realitný trh sú dôležité oblasti ekonomiky. Nefungujú len od volieb do volieb či od stanovenia jednej úrokovej sadzby po ďalšiu od Európskej centrálnej banky. Na dvere už dávno klopú veľké zmeny v legislatíve, aby firmy mohli pružnejšie reagovať na potreby trhu. Treba ich dotiahnuť do konca. A potom sa, bez preháňania, pohne celé Slovensko.

Aký bol rok 2023 pre vašu spoločnosť?

S. DEJANOVSKI, MINT INVESTMENT: Rok 2023 bol zaujímavý, ale aj náročný. Vysoká inflácia, zdražovanie nákladov, k tomu vysoké úrokové sadzby, ktoré nielen predražili financovanie projektov, ale hlavne mali dopad na našich klientov. S tým všetkým sme sa museli vysporiadať, ale vďaka nášmu tímu a dodávateľom sme to všetko zvládli.

Blížime sa k dokončeniu Metropolisu, máme predaných viac ako 65 % bytov a kráčame v ústrety roku 2024, ktorý bude extrémne zaujímavý. Rezidenčný projekt sme v roku 2023 dokončili aj v Prahe a už je skolaudovaný a takmer vypredaný. Projekt má veľmi pozitívne reakcie od nových majiteľov, čo nás veľmi teší. Aj náš retailový fond má za sebou úspešný rok, pričom nakúpil viac ako 160 nových bytov, ktoré budú využívané na nájomné bývanie.

M. DUBEC, REINOO: Rok 2023 bol pre nás jedným z najúspešnejších. Ukončili sme exit z troch administratívnych budov za veľmi výhodných podmienok. Dokončili sme výstavbu a skolaudovali 129 bytov v Púchove, ktoré momentálne odovzdávame. Pokračujeme v dostavbe 5. bytového domu Zelené Vlčince v Žiline, pričom sme už predali 70 % kapacity. Odovzdávanie tohto projektu plánujeme na začiatok januára. Skolaudovali sme budovu Obchodná, ktorú sme plne obsadili. A plne sme obsadili aj všetky kancelárske priestory, čo je 12 040 m² kancelárskych plôch. Dokončili sme výstavbu parkovacieho domu v zóne Nordcity na Poštovej so 600 parkovacími miestami.

J. DUŠKA, VI GROUP: Rok 2023 bol pre našu developerskú spoločnosť obdobím plný výziev aj významných úspechov. Finálne výsledky budeme poznať až po zverejnení finančných reportov. Predbežné údaje však naznačujú, že rok bol pre náš firemný cash flow dobrý a stabilný. Napriek súčasnému útlmu na realitnom trhu sme v našom ateliéri neustále aktívni. Intenzívne pokračujeme v rozvoji aktuálnych projektov a pripravujeme sa na nové iniciatívy.

M. HÁJEK, CORWIN SK: Rok 2023 bol pre nás mimoriadne úspešný najmä z pohľadu rastu na zahraničných trhoch. Získali sme viacero ocenení vrátane ceny verejnosti za developera roka na Slovensku a náš projekt Einpark Offices sa stal prvou uhlíkovo neutrálnou budovou v krajine. Na Slovensku sme odhalili projekt R66 na Račianskej ulici v Bratislave.

Odovzdali sme aj byty v projekte Guthaus, ktorý taktiež získal i medzinárodné ocenenia a prišli sa ním inšpirovať aj viacerí zahraniční architekti. V Ľubľane, kde sme vyrástli v najväčšieho rezidenčného a office developera, sa sústreďujeme výlučne na revitalizáciu brownfieldov. Dokončili sme prvý projekt revitalizácie Kvartet a začali výstavbu Vilharie.

Spolu s našimi tromi ďalšími brownfield projektmi v tesnej blízkosti historického centra bude do veľkej miery definovať budúci rozvoj mesta. Tento rok sme sa rozšírili aj do Prahy, kde čoskoro odhalíme svoj projekt revitalizácie rozsiahleho brownfieldu. V Bratislave sa snažíme revitalizovať brownfield Palma.

V súvislosti s ňou sme odovzdali čistopis urbanistickej štúdie, ktorý slúži ako podklad pre žiadosť o zmenu územného plánu Palmy. Jej revitalizácia si však ešte bude musieť počkať na priebeh zdĺhavých povoľovacích procesov.

L. KVASNIČKOVÁ, PROFINEX GROUP: Rok 2023 považujeme za úspešný. Okrem pokračovania práce na začatých projektoch sme ho venovali zamýšľaniu sa nad víziou, ktorú chceme ako spoločnosť v budúcnosti plniť, pretože svet okolo nás sa výrazne mení.

M. MURCKO, YIT Slovakia: Tak ako všetci na trhu, aj my sme zaznamenali výrazné spomalenie predaja. Úspechom však je, že náš podiel na bratislavskom trhu ostal aj v roku 2023 najväčší. Skolaudovali sme viac ako 500 bytov a apartmánov vrátane prvej etapy nášho vlajkového projektu Zwirn. Absolvovali sme ďalšiu súťaž, tentoraz na umelecké dielo na námestí pri Pradiarni, ktoré plánujeme zrealizovať v priebehu budúceho roka. Pokračovali sme v úspešnej spolupráci s mestom Bratislava pri zmenách územného plánu v prospech funkcie bývania. Zároveň sme sa aj naďalej venovali vývoju nových projektov v Ružinove a Petržalke.

P. PELIKÁN, JTRE: Uplynulý rok sa niesol v znamení dokončenia pokračovania Eurovea. Úspešne sme otvorili nákupné centrum, novú časť promenády, mestský bulvár Pribinova s novými námestiami, začali sme odovzdávať novým majiteľom byty a odhalili sme na nábreží umelecké dielo Octahedral Body. Prvý slovenský mrakodrap ešte pred dokončením priťahoval obrovskú pozornosť médií, odborníkov, architektov aj študentov architektúry a stavebníctva. Budovu sme sprístupnili pre širokú verejnosť počas Dní otvorených dverí a pre športovcov v rámci Eurovea Tower Run. Podobné množstvo podujatí sprevádzalo aj dokončenie a otvorenie našich prvých londýnskych projektov Triptych Bankside a Appleby Blue, ktoré získali množstvo prestížnych ocenení. Podporili sme aj projekty Biela noc, Dni architektúry a dizajnu, Deti a architektúra alebo bezplatné plavecké kurzy pre tisíce žiakov základných škôl v Bratislave.

M. ŠRAMKO, IMMOCAP: Rok 2023 bol úspešnou a dôležitou časťou v našom príbehu. Už začiatkom roka sme odpredali projekt Lakeside Park 02, ktorý bol prvou zrealizovanou administratívnou budovou v postkovidových časoch. S prenajatosťou na takmer 100 % naša spoločnosť ukázala, že kancelárie majú stále budúcnosť.

V priebehu roka 2023 sme v súlade s harmonogramom dokončili a skolaudovali projekt The Mill na Mlynských nivách.  Toto architektonicky veľmi vydarené dielo sa nám podarilo prenajať už počas realizácie a dnes je ozdobou celého vznikajúceho bulváru. 

Do tretice sme ohlásili vstup do segmentu bývania, a to hneď dvomi atraktívnymi projektmi – Millhaus prinesie moderné, metropolitné bývanie na bulvári Mlynské nivy, Kvarter na Jégého ulici zasa komorný a komunitný priestor v technologicky vyspelej budove, ktorá ľuďom ušetrí až 50 % zdrojov na energie.

Ktoré udalosti v roku 2023 považujete za významné pre development na Slovensku?

S. DEJANOVSKI, MINT INVESTMENT: Slovensko v roku 2023 zažilo niekoľko významných udalostí s presahom nielen do developmentu, ale aj do ekonomiky. Výnimočným bolo začatie výstavby továrne na elektrické Volvo a podpis zmluvy o výstavbe prvej Gigafactory. Sú to významné míľniky pre Slovensko, ktoré prinesú tisíce pracovných miest a budú veľkou podporou ekonomiky.

Za dôležité považujem aj investície do infraštruktúry, predovšetkým do postupného dokončenia diaľnice zo západu na východ. To je kľúčom k plnému otvoreniu potenciálu Slovenska, lebo jednoduchý prechod cez Slovensko je pre priemysel nedoceniteľný.

M. DUBEC, REINOO: Jeden z najdôležitejších momentov sú voľby, ktoré môžu ovplyvniť chuť niektorých ľudí na Slovensku zostať alebo odísť.Je možné, že práve táto udalosť spôsobí dočasný otras s dopytom u ľudí, ktorí si nie sú istí, či teda chcú pokračovať vo svojom produktívnom živote na Slovensku alebo v zahraničí.

Verím, že sa situácia stabilizuje a budeme ďalej pokračovať v raste. Práve rast úrokových sadieb spomalil realitný trh na Slovensku. Problém nie je v kvalite nehnuteľností, ich lokalite alebo v oblastiach, kde je nedostatok bytov. Hlavným problémom je, že ľudia majú obmedzený prístup k nehnuteľnostiam.

Čiastočne to môže vyriešiť nárast miezd a jednoduchšie dosiahnutie hypoték. Developeri budú musieť zvážiť svoje marže, najmä v mestách, kde sú marže výrazne väčšie. V regiónoch, naopak, je obmedzený priestor na poskytnutie zliav.

J. DUŠKA, VI GROUP: V roku 2023 ovplyvnilo developerský sektor niekoľko udalostí. Medzi kľúčové, ktoré ovplyvnili trh, patrí bezpochyby kontinuálne zvyšovanie úrokových sadzieb. Významným aspektom bolo tiež značné zdražovanie a generálne vyššie ceny stavebných materiálov a energií.

Okrem toho spomaľovanie globálnej ekonomiky spôsobilo opatrnosť investorov. Tieto faktory spoločne viedli k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach, čo bolo v roku 2023 najčastejším predmetom diskusií medzi developermi.

M. HÁJEK, CORWIN SK: Ide predovšetkým o trendy vyvolané externými vplyvmi, ktoré priniesli čiastočné ochladenie trhu. Ruská invázia na Ukrajinu, akcelerovaný rast inflácie a zvyšovanie úrokových sadzieb z úverov vrátane hypoték sa prejavili na rezidenčnom i kancelárskom trhu.

Došlo nielen k dočasnému poklesu dopytu po novom bývaní, ale aj k utlmeniu rozvojových aktivít mnohých firiem, čo má dosah na dopyt po kancelárskych priestoroch. V súvislosti s tým sa sprísnili aj podmienky bánk na financovanie developerských projektov.

Celý trh tak prechádza istým ochladením. Našej spoločnosti sa síce tento vývoj významnejšie nedotkol a stále dokážeme dynamicky rásť, no z pohľadu celého trhu považujeme tieto faktory v roku 2023 za najzásadnejšie.

L. KVASNIČKOVÁ, PROFINEX GROUP: Dovolím si tvrdiť, že development nie je oblasťou, ktorá by bola príliš náchylná na akékoľvek krátkodobé zmeny. Dokonca ani parlamentné voľby a ich výsledky náš biznis zásadne neovplyvňujú, takže pokiaľ máte stanovené strednodobé ciele, nič kľúčové na nich nebolo potrebné meniť.

Pozitívne hodnotím fakt, že sme svedkom viacerých otvorených diskusií, už nielen investori, ale aj bežný rezidenčný klient dokáže rozpoznať, čo vplýva napríklad na výšky úrokových sadzieb, ako približne sa môžu meniť ceny, čo možno očakávať z hľadiska ponuky na realitnom trhu. Viac informácií, pokiaľ sú teda relevantné, vždy vedie len k pokroku a pozitívnej zmene.

M. MURCKO, YIT Slovakia: Dôležitá je vzájomná dohoda s mestom Bratislava a Metropolitným Inštitútom Bratislava (MIB) o spolupráci na Mestskej urbanistickej štúdii Mlynské nivy. Ide o jednu z kľúčových rozvojových osí hlavného mesta a YIT spolu s ďalšími aktérmi v území na nej aktívne participuje. Je to pilotný projekt, ktorého cieľom je koordinovaná konverzia a transformácia tohto územia bývalých brownfieldov.

Za významné považujeme schválenie ďalších potrebných zákonov a novelizácií v súvislosti s pripravovanou novou územnoplánovacou a stavebnou legislatívou – zákona o výstavbe a zákona o územnom plánovaní. Významným je aj prvý rok existencie nového Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR a takisto programové vyhlásenie vlády SR v oblasti dopravy, výstavby, územného plánovania, bytovej politiky a stavebníctva.

P. PELIKÁN, JTRE: Bol to rok hľadania rovnováhy a nového normálu. Pokračoval trend rastúcich úrokových sadzieb a stagnujúceho dopytu, vysokých cien energií a stavebných nákladov a neistoty prameniacej z globálneho vývoja.

Pôvodné očakávania zlepšenia podnikateľského prostredia pre development vďaka novým stavebným zákonom vystriedali pochybnosti, či bude naozaj všetko pripravené na začiatok ich účinnosti od apríla 2024, čo napokon vyústilo do avizovaného odloženia ich účinnosti. V Bratislave zásadne mení pravidlá hry nový systém kontribúcií pri zmenách územných plánov.

M. ŠRAMKO, IMMOCAP: Immocap je bratislavský developer, a preto pozorne sledujeme vývoj najmä v hlavnom meste. S veľkým záujmom sme sledovali predstavenie konceptu 15-minútového mesta v zóne Mlynské nivy, ktorý odprezentoval MIB. Keďže ide o zónu, v ktorej sme aktívni, vkladáme do tejto vízie veľké nádeje na zlepšenie kvality života a tiež rozvoj aj z pohľadu celej lokality. Správny pomer funkcií, ako sú bývanie, práca či trávenie voľného času, môže zásadným spôsobom zlepšiť celú časť mesta a vytvoriť nové centrum Bratislavy.

Pozorne sledujeme rozvoj v downtowne, kde sme tiež aktívni. Túto jeseň sme verejne odprezentovali projekt na Bottovej ulici. Vznikne tu nová centrála ZSE, čo bude prvá uhlíkovo neutrálna budova na Slovensku z architektonického návrhu Čechvala architects a dizajnový bytový dom z dielne CHYBÍK + KRISTOF. Rozvoj tejto lokality preto považujeme za významný moment nielen roku 2023, ale aj blízkej budúcnosti.

Podporujete prípravu novely platného stavebného zákona a revíziu nového stavebného zákona?

S.DEJANOVSKI, MINT INVESTMENT: Áno, určite podporujeme. Slovensko sa podobne ako Česko nachádza v byrokratickej spleti, kde vydanie povolení trvá v priemere niekoľko rokov, čo je neúnosné. Slovensko je na 146. mieste, Česko dokonca až na 157. mieste na svete. To je neprípustné. Je potrebné proces zjednodušiť, tlačiť na dodržiavanie termínov, spojiť viac konaní do jedného, zaviesť fikciu schválenia pri nedodržaní stanovených lehôt.

M. DUBEC, REINOO: Podporujeme čokoľvek, čo zlepší aktuálny stav alebo upraví chyby v zmenách, ktoré boli prijaté.

J. DUŠKA, VI GROUP: Jednoznačne podporujeme tieto kroky. Aktuálne je v našom sektore alarmujúca potreba zrýchliť a zefektívniť povoľovacie procesy na legislatívnej úrovni i v rámci samosprávy. Komplikovanosť a byrokracia spomaľujú realizáciu projektov a tiež významne zvyšujú náklady, čo sa odráža v cenách nehnuteľností.

Veríme, že nové stavebné zákony môžu výrazne prispieť k zefektívneniu procesov, čím sa podporí dynamický rozvoj stavebného sektora a zlepší sa životná úroveň obyvateľov. Od budúceho roka sme práve preto mali nielen my veľké očakávania. Zdá sa však, že „revolúcia“ si bude musieť ešte počkať, keďže účinnosť, respektíve už i znenie nového stavebného zákona je v súčasnosti otázne.

M. HÁJEK, CORWIN SK: Faktom je, že zastaraná stavebná legislatíva potrebovala zmenu. Dostupnosť bývania je na Slovensku mimoriadne nízka. Jedným z hlavných dôvodov sú zvýšené náklady na výstavbu a obmedzenie ponuky spojené s extrémne dlhým a netransparentným povoľovacím konaním.

Povoľovanie totiž bežne trvá niekoľkonásobne dlhšie ako v zahraničí. Často je nemožné odhadnúť dĺžku trvania projektu, čo sa prenesie do vyšších nákladov, vyšších cien a nižšej dostupnosti bývania. Zmena tak komplexnej a zastaranej legislatívy je však mimoriadne komplikovaná a je otázne, do akej miery bolo reálne uvedenie nového zákona do praxe od apríla 2024.

V tomto kontexte je ťažké hodnotiť plánované revízie, keďže ich konečnú podobu aktuálne nepoznáme. Dôležité z nášho pohľadu je, aby zostal zachovaný cieľ týchto zmien: zjednodušiť, sprehľadniť a stransparentniť stavebné konanie tak, aby sa zbytočne nepredlžovalo, nepredražovalo, no zároveň zohľadňovalo oprávnené záujmy všetkých zúčastnených strán: investorov, zákazníkov, susedov projektu, samosprávy či štátu.

L. KVASNIČKOVÁ, PROFINEX GROUP: Vždy sme v prvom rade za odbornú diskusiu. Čo sa týka stavebného zákona, zatiaľ sme opatrní, avšak skúsenosti ukázali, že systém bojuje s mnohými nedokonalosťami, ktoré vedia zásadne narušiť harmonogram projektu a následne i jeho výsledné čísla, preto je určite čo zlepšovať.

M. MURCKO, YIT Slovakia: YIT dlhodobo podporuje a víta všetky zákonné procesy, ktoré zjednodušia a zefektívnia územné plánovanie, ako aj vývoj, povoľovanie a samotnú výstavbu nových projektov. Pevne veríme a dúfame, že v priebehu roku 2024 dôjde k zásadným legislatívnym zmenám, ktoré to umožnia.

P. PELIKÁN, JTRE: Realitný a stavebný sektor už dlhé roky čaká na nové zákony o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Komplikované a zdĺhavé správne konania spôsobujú predlžovanie realitných projektov a to má za následok predraženie bytov a komerčných priestorov aj pre konečných užívateľov. Tiež to brzdí rozvoj miest, modernizáciu zanedbaných objektov, výstavbu verejnoprospešných projektov a infraštruktúry krajiny.

Za kľúčové považujeme zrýchlenie a zjednodušenie stavebných povoľovacích procesov a tiež spružnenie a zjednodušenie procesov územného plánovania, najmä zmien a doplnkov územných plánov, ktoré aj pre komplikované a zdĺhavé procesy nie sú pravidelne aktualizované.

V schválených nových zákonoch vnímame pozitívne zmeny, ale vnímame aj nedostatky, ktoré je možné odstrániť. Ak príde k revízii a posunutiu účinnosti zákonov, podporujeme aspoň novelizáciu platných zákonov, ktorá pomôže znížiť byrokraciu a spružniť konania.

M. ŠRAMKO, IMMOCAP: O zmenách územných plánov a novom stavebnom zákone sa hovorí veľa. Zmena by mala priniesť transparentnejšie podnikateľské prostredie, plynulejšie a rýchlejšie povoľovacie procesy a v konečnom dôsledku z toho plynúce finančné a nefinančné benefity verejnému sektoru, ako aj ľuďom na Slovensku.

Mali by sme si uvedomiť, že stavebníctvo patrí medzi kľúčové odvetvia našej ekonomiky, a preto by malo byť jednou z priorít verejného sektora vytvárať čo najlepšie podnikateľské prostredie.

Rezort životného prostredia má pripraviť novú legislatívu pre EIA. Aké zmeny by podľa vás mohla obsahovať, aby bol proces EIA pružnejší?

S. DEJANOVSKI, MINT INVESTMENT: Aktuálne považujeme proces EIA za zdĺhavý, byrokraticky náročný, ktorý predlžuje povoľovací proces o niekoľko rokov. Podobne ako v Čechách by hlavným cieľom malo byť zjednodušenie nielen procesov EIA, ale aj stavebného zákona a s ním súvisiacich procesov.

Pre zjednodušenie, EIA je kľúčové, aby sa účastníci mohli ku každej otázke vyjadriť len raz, a po odôvodnení by už subjekty nemohli svoje požiadavky opakovať. Samo o sebe to stačiť ale nebude, je potrebné pritvrdiť, aby orgány dodržiavali zákonné lehoty, pretože to má veľký podiel na predlžovaní povoľovacích konaní.

M. DUBEC, REINOO: Najväčším problémom stavebného zákona a zákona o EIA je kontinuálne možné zapájanie tých istých ľudí s rovnakými námietkami do procesu, čo umožňuje využívať obštrukčné taktiky. To môže spôsobiť výrazné predĺženie stavebného konania, ktoré by inak, ak by všetko fungovalo v súlade s termínmi, trvalo 6 mesiacov od EIA po udelenie stavebného povolenia.

V súčasnosti môžu vďaka týmto opakovaným námietkam stavebný proces zdržiavať o 2 – 3 roky, čo zvyšuje náklady na celý proces a v konečnom dôsledku aj ceny bytov pre obyvateľov. Kľúčovým aspektom je spojiť všetky námietky a zabrániť opätovnému predkladaniu námietok, ktoré už boli raz vyriešené v iných konaniach.

J. DUŠKA, VI GROUP: Aby bol proces EIA pružnejší a efektívnejší, navrhujeme niekoľko kľúčových zmien v novej legislatíve. Jedným z hlavných krokov by malo byť zabezpečenie dostatočného počtu odborných pracovníkov na príslušných úradoch. Často totiž práve preťaženosť týchto úradov spôsobuje zbytočné zdržiavanie procesu, čo vedie k frustrácii všetkých zúčastnených strán.

Dôležitým aspektom je aj zjednodušenie a zrýchlenie samotného procesu EIA. To by malo zahŕňať zníženie administratívnej záťaže a urýchlenie výstavby. Taktiež by nebolo na škodu sprístupniť možnosť posudzovania pomocou odborných pomocí, ktoré by eliminovali počet posudzovaní EIA a odľahčili systém.

S tým súvisí potreba prehodnotiť parametre, pri ktorých je vôbec potrebná EIA. Aktuálne napríklad 99 parkovacích miest je neadekvátne špecifikum v rámci EÚ a podľa nášho názoru by číslo malo začínať niekde od 500 parkovacích miest, ako je to štandard v okolitých krajinách, napr. v susednej Českej republike aj Poľsku. K navrhovanému uvádzame, že zákon pochádza z roku 2006, vtedy platila stará norma, resp. vyhláška na výpočet statickej dopravy, no tie sa medzičasom sprísnili, čo znamená, že sa navýšila požiadavka na počet parkovacích miest pri rovnakých kapacitách stavby.

M. HÁJEK, CORWIN SK: Ochrana prírodného bohatstva by určite mala byť jednou z hlavných priorít štátu a individuálnych staviteľov. Aktuálne je však veľkým problémom, že v rámci procesu EIA sa často riešia námietky, ktoré by vôbec nemali byť jeho súčasťou, pretože patria do iných fáz povoľovania stavby. Z toho dôvodu je proces EIA často zneužívaný na účelové bojkotovanie prakticky akejkoľvek výstavby.

Napríklad bežné sú námietky týkajúce sa interpretácie územného plánu, ktoré do procesu EIA vôbec nepatria. Aj keď však boli riadne zamietnuté v samostatnom územnom konaní, zaujaté strany ich vedia znovu účelovo opakovať aj v procese EIA a zbytočne tak naťahujú celé konanie.

Proces sa predlžuje, predražuje a úrady sa musia zbytočne boriť s množstvom duplikovanej dokumentácie, na ktorú jednoducho nemajú kapacity. Preto by boli pozitívom zmeny, ktoré v nadväznosti na ostatnú stavebnú a územno-plánovaciu legislatívu celý proces spružnia, spriehľadnia a zamedzia účelovým obštrukciám, ktoré nemajú s otázkami ochrany prírody nič spoločné.

L. KVASNIČKOVÁ, PROFINEX GROUP: Jednoznačne je nevyhnutné sprecizovanie mnohých ustanovení, ktoré sú vykladané a používané často dvojkoľajne, a opäť sa dostávame k tomu, že uvedené je možné odstrániť podľa môjho názoru len diskusiou so subjektmi, ktorých sa táto legislatíva priamo dotýka.

M. MURCKO, YIT Slovakia: Tak, ako v územnom plánovaní, aj v rámci zisťovacieho konania a posudzovania vplyvov na životné prostredie uvítame skvalitnenie celého procesu. Predovšetkým by sme mali odstrániť nadbytočnú duplicitu v jednotlivých konaniach a skoncentrovať sa na samotnú podstatu. Sme za plnú integráciu procesu EIA v rámci budúceho integrovaného stavebného konania.

P. PELIKÁN, JTRE: Zákon o EIA je v prvom rade potrebné zosúladiť so zákonmi o územnom plánovaní a stavebnom poriadku tak, aby sa odstránila duplicita procesu. Znamená to, že všetky nároky a potreby účastníkov, ktoré sa vysporiadajú a vyhodnotia v zmysle zákona v procese EIA by sa následne aplikovali do ďalších konaní, a tým by boli vyriešené. Teda ak už projekt prejde cez EIA v rámci územného plánovania, nie je potrebné tieto nároky a potreby opäť opakovať pred územným a stavebným konaním.

M. ŠRAMKO, IMMOCAP: Ako ste naznačili už v otázke, privítali by sme pružnosť a najmä presnosť novej legislatívy. Jedným z hlavných očakávaní je, že nový zákon zvýši spodnú hranicu počtu parkovacích miest pre povinnosť absolvovať zisťovacie konanie (zo 100 na 250 parkovacích miest) a povinné hodnotenie (z 500 na 1 000). Rovnako by bolo veľmi prínosné stanoviť a presne určiť pravidlá doručovania písomností a doručovacie lehoty.

Celkom evidentná je tiež ambícia zosúladiť legislatívu s direktívou Európskej únie a neodkláňať sa od správneho poriadku, ktorý je v platnosti. Veľkým plusom by tiež bolo presnejšie v zákone zadefinovať zainteresovanú a odbornú verejnosť.

 Čo pomôže rozhýbať realitný trh?

S. DEJANOVSKI, MINT INVESTMENT: Realitný trh je vysoko závislý od úrokových sadzieb, za aké si môžu kupujúci zaobstarať hypotéku na kúpu bytu. Pri súčasných sadzbách došlo k tomu, že financovanie bývania sa oproti minulým rokom výrazne zdražilo a ľudia už nedosiahnu na takú výšku hypotéky, akú by potrebovali.

Sme presvedčení, že strop výšky úrokových sadzieb sme už dosiahli a od druhého kvartálu 2024 môžeme pomaly začať sledovať pokles úrokových sadzieb. To bude prvý impulz, ktorý bude viesť k naštartovaniu realitného trhu.

M. DUBEC, REINOO: Je to rast miezd v nasledujúcich rokoch, ktorý znova sprístupní bankové financovanie, lebo ľudia si budú môcť vedieť siahnuť na vyššie hypotéky. Nastane jemný pokles úrokových sadzieb, možno o 1 %. Pre investičných kupcov bude dôležité, kedy nájomné dosiahne úroveň približne 4,5 % z ceny bytu. To umožní, aby nájom pokrýval bankový úrok. Nájomné bude financované dobrým dlhom, ktorý pokrýva nájom, a nie zlým dlhom, pri ktorom je nájom menší ako úrokové náklady na byt.

J. DUŠKA, VI GROUP: V roku 2024 bude vývoj slovenského developmentu závisieť od vývoja globálnej ekonomiky a úrokových sadzieb. Je možné, že sa trh bude naďalej spomaľovať, ale je tiež možné, že sa situácia zlepší, keďže sa inflácia v rámci eurozóny prudko znížila.

Danú skutočnosť by mala v krátkom čase reflektovať Európska centrálna banka znížením úrokových sadzieb. Tento scenár predpokladajú optimistické i pesimistické prognózy, keďže vysoké úrokové sadzby sú dlhodobo neudržateľné a vedú k ekonomickej stagnácii. Otázka aktuálne znie, o aké percento, resp. percentá úrokové sadzby poklesnú. Vzhľadom na tento vývoj predpokladáme, že by k oživeniu trhu mohlo prísť v druhej polovici budúceho roka.

Navyše, rovnako významne by podporilo realitný trh aj zastavenie trendu neustáleho zvyšovania požiadaviek a podmienok na pridružené náklady, ktoré plynú takmer zo všetkých strán, t. j. správne poplatky, poplatky za miestny rozvoj, budovanie verejnoprospešných investícií, poplatky, kontribúcie, kompenzácie za zmeny územného plánu v prospech bývania, budovanie nájomných bytov a pod.

Tento nežiaduci vývoj výrazne ovplyvňuje celkové náklady na novostavby v Bratislave, čo so sebou, samozrejme, prináša nedostupnosť bývania pre širokú verejnosť. Developeri sa musia prispôsobiť novým podmienkam a začať sa zameriavať na rozvoj projektov, ktoré sú cenovo dostupnejšie pre širšiu skupinu záujemcov.

M. HÁJEK, CORWIN SK: Dôležité sú predovšetkým externé faktory, ako je vývoj inflácie a na ňu naviazané pohyby v úrokových sadzbách. Na tie môže mať zároveň vplyv aj požičiavanie si štátu, keďže je dlhodobo zrejmé, že drahšie pôžičky štátu na trhoch zvyšujú úroky aj pre firemných a retailových klientov bánk. Rezidenčnému segmentu by prospeli nižšie úrokové sadzby na hypotékach, no treba podotknúť, že návrat úrokov na úrovni okolo 1 % p. a. je nereálny. Klienti by sa naň spoliehať nemali.

Našu aktuálnu situáciu môžeme tiež porovnať napríklad so Slovinskom. Aj keď aj tam po zvýšení úrokových sadzieb došlo k spomaleniu trhu, ten slovinský sa na rozdiel od nášho veľmi rýchlo znovu rozhýbal.

Dôvodom je napríklad aj to, že v Slovinsku úrokové sadzby dlhodobo neklesli pod tri percentá, takže posledné navýšenie nepôsobilo šok, ktorý by trh výrazne prekvapil. Pre office segment je dôležitá dynamika hospodárskeho rastu a prístup k financovaniu. I tu môžeme predpokladať, že s postupným skrotením inflácie by mohlo dôjsť k zlepšeniu situácie.

L. KVASNIČKOVÁ, PROFINEX GROUP: Akceptácia. Prispôsobenie sa faktu, že všetko okolo nás sa postupne mení, no v tejto zmene badať tiež cyklickosť. Dopyt je v našich podmienkach stále zaujímavý, rovnako ako ponuka, klienti však narážajú na jednoduchú matematiku, čo by si mal uvedomiť štát, banky a v neposlednom rade i samotní investori.

M. MURCKO, YIT Slovakia: Hlavnými faktormi jeho spomalenia je rast inflácie a úrokových sadzieb, preto by mohlo trhu vyslať pozitívny signál zníženie alebo aspoň spomalenie ich rastu. Ďalšou z možností je silnejšia podpora zo strany štátu. Napríklad v Poľsku vidíme, že dobre fungujú dotované hypotéky, pri ktorých štát garantuje úrok 2 % po 10 rokov. Štátna podpora rôznych foriem dostupného, respektíve nájomného bývania zasa môže naštartovať tento typ bytovej výstavby.

Na lepšej dostupnosti bývania by sa mohlo podpísať aj spomínané celkové zefektívnenie povoľovacích a územnoplánovacích procesov. Ceny pozemkov by tak v Bratislave nepredstavovali až 25 % predajnej ceny bytu. Ak by povoľovanie netrvalo päť rokov, developer by ušetril úroky za pozemok, ktorý mu nečinne leží na súvahe.

Efektívnejšie môže pracovať aj samotný stavebný segment. Lepšou organizáciou výstavby a vylepšenými procesmi sa dá ušetriť až 20 percent stavebných nákladov.

P. PELIKÁN, JTRE: Ak sa potvrdia očakávania o ustálení úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch a bude sa dariť hospodárstvu, naďalej budú rásť mzdy a ľudia sa nebudú obávať straty zamestnania, postupne začnú realizovať odložené nákupy nehnuteľností. Realitnému trhu by tiež pomohlo zjednodušeniea zrýchlenie konaní potrebných na povolenie výstavby. To by developerom umožnilo pružnejšie reagovať na meniace sa potreby klientov a odpadli by zbytočné nadbytočné náklady súvisiace s dlhodobou až niekoľkoročnou prípravou projektov.

M. ŠRAMKO, IMMOCAP: Veríme, že kvalitný produkt a skúsený developer dokážu na trhu uspieť aj v zložitejších časoch. Immocap sa na vstup do segmentu bývania pripravoval niekoľko rokov. Je pravda, že trh je dnes viac kompetitívny, ale ako spoločnosť sme už úspešne prešli viacerými krízami (finančnou v rokoch 2008/09, covidovou aj energetickou).

Vždy sa nám podarilo všetky projekty načas a vo vysokej kvalite dokončiť. Myslím si, že je dobré vstúpiť na trh v ťažšej fáze, lebo vtedy sa človek lepšie pripraví na nepredvídateľné udalosti. Verím, že do dvoch, troch rokov sa situácia na trhu zmení. Na naše pôsobenie v rezidenčnom trhu sa pozeráme z dlhodobého pohľadu. Náš plán je na najbližších 10 až 15 rokov.

Zväčša osem rokov trh rastie, dva roky klesá. S tým počítame. Navyše, naše projekty sú v kvalitných, centrálnych lokalitách Bratislavy, Mlynské nivy, downtown (oblasť Továrenská – Bottova), Trnavské mýto a ďalšie. V krízových časoch tieto lokality získavajú výhodu. Všeobecne sme mierni optimisti. Vidíme záujem o naše byty a predpredaj, ku ktorému sme sa bankám zaviazali, nemáme problém splniť.

Aké novinky a plány máte na rok 2024?

S. DEJANOVSKI, MINT INVESTMENT: Rok 2024 bude pre nás extrémne zaujímavý. Najmä z dôvodu, že dokončíme a skolaudujeme projekt Metropolis. Následne začneme predávať byty, celá stavba ožije životom budúcich obyvateľov a na tento moment sa veľmi tešíme. Hneď v úvode roka chystáme pre verejnosť i klientov aj ďalšie prekvapenia, takže sa majú všetci na čo tešiť.

V Česku naďalej usilovne pracujeme na rozvoji nášho rezidenčného fondu na nájomné bývanie, ktorého veľkosť je skoro 800 bytov. Cieľom je vytvárať kvalitný produkt nájomného bývania, v rámci ktorého sú všetky byty plne vybavené, a nad rámec toho klientom poskytujeme nadštandardné služby správcu.

V neposlednom rade v rámci správy nášho kancelárskeho portfólia pripravujeme investície do budov, aby sme ich pozdvihli na vyššiu úroveň odpovedajúcu dnešným požadovaným štandardom. Veľmi zaujímavý rok je pred nami.

M. DUBEC, REINOO: V roku 2024 budeme dokončovať súčasné projekty a zároveň sa budeme venovať projektovej príprave ďalších. Predpokladám, že začneme výstavbu jedného alebo dvoch bytových domov v Žiline. Zároveň budeme aktívne vyhľadávať príležitosti, do ktorých budeme investovať v nadchádzajúcich rokoch.

Budúci rok môže byť kľúčový v otvorení zaujímavých príležitostí na nákup projektov. Môže ísť o prípady, v ktorých súčasní majitelia nebudú schopní ďalej financovať svoje projekty alebo už nebudú mať záujem ich realizovať. Je to výsledok obdobia ekonomického útlmu, ktorý sa ale opäť naštartuje, keďže realitný trh je cyklický.

J. DUŠKA, VI GROUP: Máme rozpracovaných viacero zaujímavých projektov v rôznych fázach povoľovacích procesov. Popri tom pripravujeme vo viacerých lokalitách zmeny a doplnky územného plánu, ktorých význam sa prejaví vo väčšej dostupnosti bývania, keďže v sumáre hovoríme o viac ako 2 500 bytoch. Veríme, že tieto procesy sa podarí efektívne vyriešiť v dohľadnom čase, hoci vieme, že to nebude záležitosťou len nasledujúceho roka.

Pre rok 2024 je v pláne začať s predajom viacerých nových projektov, čo rozšíri našu ponuku nehnuteľností o zhruba 200 – 300 bytových jednotiek. Všetko však bude závisieť od situácie na realitnom trhu a záujmom zo strany potenciálnych kupujúcich. V prípade nedostatočného záujmu naša spoločnosť pristúpi k prehodnoteniu plánov a niektoré projekty odložíme na neskôr.

M. HÁJEK, CORWIN SK: Našou prioritou je projekt revitalizácie bratislavského brownfieldu Palma. V prvej polovici novembra 2023 sme odovzdali magistrátu čistopis urbanistickej štúdie, ktorý by mal byť podkladom pre zmenu územného plánu lokality. Preto veríme, že sa práve v roku 2024 podarí naštartovať tento proces. Územný plán umožňuje v prevažnej miere v Palme len funkciu priemyslu, tú si však nikto neželá.

Naopak, aj podľa posledného prieskumu AKO medzi susedmi je jednoznačný dopyt po čo najrýchlejšej revitalizácii spustnutého pozemku – želá si ju takmer 80 percent respondentov s trvalým pobytom v bezprostrednom okolí Palmy. Veríme, že revitalizácia je plne vo verejnom záujme a bude nám umožnená už čoskoro.

Ďalším projektom v Bratislave je bytový súbor v Dúbravke. Zanedbané územie by sa malo zmeniť na rezidenčnú štvrť. Z približne 900 bytov asi 40 skončí v portfóliu nájomných bytov hlavného mesta. Ide o projekt, ktorý je súčasťou pilotného programu Bratislavy na budovanie nájomných bytov. Aj v prípade tohto projektu na Agátovej ulici spolupracujeme na urbanizme s dánskym štúdiom Gehl Architects.

Pracujeme na príprave projektu a v budúcom roku by sme chceli pokročiť v povoľovacích procesoch. V roku 2024 budú pokračovať prípravné a povoľovacie procesy v projekte Polyfunkčný súbor R66 na Račianskej ulici, ktorý sme predstavili v roku 2023. Na realizáciu tohto investičného zámeru nie je potrebná zmena územného plánu.

V prestavbe územia blízko centra slovinskej Ľubľany budeme pokračovať projektom na Masarykovej ulici. Ďalšia akvizícia, tentoraz na Linhartovej ulici, zahŕňa development rozsiahlej plochy, pri ktorom spolupracujeme s mestom aj ministerstvom kultúry.

A posledný projekt s pracovným názvom Kolinska, ktorý sme získali v decembri 2022, vyrastie na jednom z najznámejších a najväčších pozemkov v Ľubľane, ktorý svojou veľkosťou, urbanizmom a komplexnosťou pripomína bratislavskú Palmu. V súčasnosti je procese prípravy na zmenu územného plánu, ktorá, veríme, prebehne v budúcom roku. V „ľubľanskom pláne“ však máme aj ďalšie zaujímavé projekty.

L. KVASNIČKOVÁ,PROFINEX GROUP: V roku 2024 pokračujeme s predajom stavebných pozemkov, rodinných domov a prípravou projektov polyfunkčnej zástavby. Ako každý rok je to pre nás práca, ktorá zahŕňa koordináciu s lokálnymi úradmi, kde sa snažíme hľadať riešenia v odbornej diskusii, rovnako sa snažíme učiť sa od vlastných klientov, počúvať ich požiadavky a aplikovať ich následne v ďalších projektoch, sledovať vývoj v okolitých krajinách a prípadne sa inšpirovať tým, čo sa nám vo svete pozdáva, pretože to, ako bude vyzerať naša krajina, je predsa výsledkom práce firiem a ľudí u nás doma, takže sa každým rokom snažíme túto zodpovednosť si viac uvedomovať.

M. MURCKO, YIT SLOVAKIA: Naším cieľom je udržať prvenstvo v podiele predaných bytov v Bratislave spomedzi najväčších hráčov na trhu, ktoré sme dosiahli kumulatívne za ostatné tri roky. Sme radi, že kvalita našich projektov a prístup ku klientom sa prejavujú v takejto silnej dôvere v našu značku.

V prvom štvrťroku budúceho roka plánujeme začať odovzdávať prvé byty nášho vlajkového projektu ZWIRN do užívania. V poradí 2. etapa pod názvom ZWIRN 3, ktorá zahŕňa aj administratívny objekt ZWIRN Office, je aktuálne vo výstavbe a v budúcom roku plánujeme začať aj s výstavbou etapy ZWIRN 2.

V NUPPU budeme pokračovať s odovzdávaním bytov dokončených etáp. Ďalšie časti tohto Ružinovského projektu, spolu s pokračovaním projektu ROZETA a transformáciami území v zóne Mlynské nivy a pri Viedenskej ceste sú v rôznych štádiách plánovania a povoľovania.

P. PELIKÁN, JTRE: Začiatkom roka začneme výstavbu butikového projektu Ganz House, ktorý prinesie bývanie vo vysokom štandarde, moderné kancelárie v súlade s princípmi environmentálnej a spoločenskej zodpovednosti a exkluzívne retailové priestory, tzv. high street shopping. Na jar odovzdáme byty v Eurovea Tower novým majiteľom. Bodkou za dokončením pokračovania Eurovey bude realizácia aktivity parku pod Mostom Apollo v spolupráci s magistrátom Bratislavy.

V priebehu budúceho roka plánujeme začať predaj a výstavbu projektu Downtown Yards, ktorý premení bývalú priemyselnú lokalitu na plnohodnotný priestor. Na hranici Starého Mesta a Ružinova vznikne zelená mestská štvrť s vyváženým mixom bývania, práce, oddychu, vybavenosti a rozmanitých verejných priestorov.

Postupovať bude príprava pokračovania River Parku, kde sa sústreďujeme na tvorbu kvalitných verejných priestorov. Naďalej pripravujeme rozšírenie centra mesta na pravý breh Dunaja v Novom Lide. Pokračovať budú aj práce na rozvoji ďalších území vo Vajnoroch, v Dúbravke, Devínskej Novej Vsi a Záhorskej Bystrici. V súvislosti s pripravovanými projektmi vyhlásime niekoľko architektonických súťaží.

Po dokončení veľmi úspešných projektov Triptych Bankside a Appleby Blue, ktoré doteraz pozbierali osem prestížnych ocenení, kolegovia z JTRE London dokončujú akvizíciu nového projektu, ktorý rozsahom prekoná naše prvé londýnske realizácie. Budujeme aj pobočku v Berlíne, v krátkom čase plánujeme predstaviť náš prvý tamojší projekt.

M. ŠRAMKO, IMMOCAP: Veľmi sa tešíme najmä na začiatok prác na našich rezidenčných a polyfunkčných projektoch Millhaus a Kvarter. Úvodný záujem o naše bývanie nás teší a zároveň aj zaväzuje, aby sme doručili očakávanú kvalitu s osobným prístupom, ktorým je Immocap už známy.

Očakávame postup v príprave komplexného projektu na Bottovej ulici a v druhej polovici roka by sme chceli začať už aj s realizáciou projektu nového Istropolisu. To sú plány na celý rok, no na úplnom začiatku nás čaká veľmi dôležitá interná úloha. Immocap sa v novom roku sťahuje do nových priestorov v budove The Mill na Mlynských nivách. Verím, že celý tím bude mať z nového prostredia veľkú radosť a táto zmena nás bude motivovať k ešte lepším výkonom a skvelej atmosfére, ktorú v tíme Immocap máme.