Nedostatok bytov? Rekonštrukcia administratívnej budovy v Partizánskom ich môže priniesť desiatky

Téma nového využitia bývalých administratívnych objektov sa netýka len veľkých krajských miest na Slovensku, ale i menších, kde je areál výrobných závodov. Riešia to v okresnom meste Partizánske, známom výrobou obuvi v Závodoch 29. augusta (ZDA), predtým v Baťových závodoch legendárneho podnikateľa zo Zlína. Baťovany boli pôvodne plánované v medzivojnovom Československu ako záhradné mesto.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Kým výrobné budovy továrne popri Nitrianskej ceste nesú jasný rukopis projekčného ateliéru zo Zlína, administratívny objekt pred nimi s nosným oceľovým skeletom a betónovými stopami bol postavený omnoho neskôr.

Po rozpade spoločného trhu sovietskeho bloku zažila obuvnícka výroba v Partizánskom výrazný úpadok, čo sa odrazilo na obsadenosti a využití budovy. Napriek tomu má stále potenciál, pretože sa nachádza v blízkosti železničnej a autobusovej stanice a je podchodom pod železničnou traťou spojená s centrom mesta. V súčasnosti je na prízemí reklamná agentúra a na streche sú umiestnené telekomunikačné zariadenia.

Mesto a investor sa potrebujú

V spolupráci mesta, majiteľa budov – žilinskej spoločnosti CSL COMPANY (jediným spoločníkom je Pioneer Capital) a ateliéru MINARCH sa môže bývalá administratívna budova zmeniť na polyfunkčný objekt. Na júnovom mestskom, zastupiteľstve prezentovali ateliér a majiteľ urbanistickú štúdiu verejného priestranstva okolo výškovej budovy, o čom informuje mesto v zápisnici z rokovania.

TASR informovala, že projekt je previazaný so zámermi mestského úradu, ktorý chce revitalizovať okolie budovy a v jej blízkosti vybudovať z fondov Európskej únie i Parčík Baťových závodov. Vzhľadom na rekonštrukciu a vytvorenie priechodnej pasáže sa navrhuje okrem pozemkov pod parkovacím domom vyriešiť aj pozemky v šírke cca 5 m okolo budovy.

„Momentálne sa nachádzame v čase, keď potrebujeme finalizovať projektové zámery v rámci integrovaných územných investícií. Máme dohodnutých viac ako jeden milión eur na to, aby sme opravili okolie autobusovej stanice a parkovisko za výškovou budovou. Poslanci musia rozhodnúť, či bude časť parkoviska súčasťou projektu, lebo bez neho sa nedá realizovať,“ vysvetlil primátor Jozef Božik a spresnil, že majiteľ budovy prišiel s alternatívou výstavby parkovacieho domu.

Mestské zastupiteľstvo vzalo na vedomie informácie o zámere rekonštrukcie budovy a odporúčalo pokračovať v zámere realizácie projektu a parkovacieho domu aj zabezpečiť znalecký posudok, ktorý je potrebný pri odpredaji časti mestských pozemkov pre projekt. Vzhľadom na rekonštrukciu a vytvorenie priechodnej pasáže sa navrhuje okrem pozemkov pod plánovaným parkovacím domom vyriešiť aj pozemky v šírke cca 5 m okolo budovy.

O mixe bytov rozhodne záujem trhu

Objekt je v technicky dobrom stave, bol dimenzovaný pre administratívne priestory, takže hravo vyhovie požiadavkám na bývanie, povedal pre ASB architekt Marián Minarovič z ateliéru MINARCH s tým, že v každom prípade sa uvažuje o komplexnom energetickom systéme.

V objekte je funkčný ikonický retrovýťah – paternoster – ale pre veľkú hlučnosť sa nebude dať využiť v obytnej časti a pravdepodobne ho demontujú. Okrem paternostra sú tam ešte dva výťahy. Uvažuje sa o ich výmene za moderné, rýchle samosvorné výťahy. V jadre po paternostri sa plánuje osadiť výťah slúžiaci len pre najvyššie podlažia.

Finálne funkčné využitie objektu je podľa architekta Minaroviča v procese tvorby a bude jasné po prieskume trhu. Ale v zásade sú kontúry využitia stanovené, na prízemí budú výlučne obchodné priestory, na 2. a 3. nadzemné podlažie podľa záujmu umiestnia obchod, služby a administratívu. Zvyšné podlažia budú mať obytnú funkciu. Dostavba strechy na 14. podlaží je plánovaná ako nadštandardné mezonetové byty.

Scenárov využitia budovy je viacero, trhová a ekonomická analýza preverí, o aké veľkostné kategórie bytov je záujem. „V ponuke sú garsónky, 1-izbové, 2-izbové aj 3-izbové byty. Kapacitný diapazón je široký, a to 60 – 100 bytov. V jednom variante sa uvažuje aj o využití spodných obytných podlaží, t. j. 3.,4. a 5. podlažia, ako hotela s kapacitou 36 izieb, prípadne o využití posledného podlažia ako vyhliadkovej kaviarne,“ priblížil architekt Minarovič. Trojpodlažný parkovací dom, ktorý je kľúčový pre zrealizovanie prestavby objektu, má mať kapacitu 150 parkovacích miest.

Brownfield čaká na obnovu

Ďalšie možnosti by mohli ponúknuť budovy v areáli podniku ZDA, nabrali by spolu s mestom nový dych a perspektívu. Bude to však náročné, pretože podľa slov architekta Minaroviča, v čase veľkých zmien po roku 1989 nedošlo k vypracovaniu žiadnej stratégie, plánu diverzifikácie.

„Máme areál s množstvom rôznorodých subjektov, prepojený ešte pôvodnou infraštruktúrou, ktorú je potrebné rekonštruovať, modernizovať. Je množstvo krásnych projektov transformácie brownfieldov, z ktorých sa dá čerpať inšpirácia. Veľa vecí je už vymyslených a overených, netreba vymýšľať vymyslené. Takže na otázku, aké bude využitie, odpovedám: zmysluplné,“ uzavrel.

Svetielkom nádeje pre inovatívne využitie areálu sú občianske združenia (OZ) Fabrika umenia a Skrášľovací spolok Partizánske s projektom Baťovianskej záhrady. Dobrovoľníci z OZ Fabrika umenia pokračujú v úpravách budovy 61 v bývalom baťovskom továrenskom komplexe. Fabrika umenia, ktoré najstarší päťpodlažný objekt v areáli kúpilo, ho chce pretvoriť na kultúrno-komunitné centrum.

Bývalý režim využil budovu internátu a prekryl výhľad na kostol

Administratívna budova však nebola jediným „výškovým“ objektom v Partizánskom pred rokom 1989. Druhou bol internát s 13 podlažíiami pre slobodné zamestnankyne v strede námestia.

Miestne noviny Tempo napísali, že v roku 1993 pamiatkari pri prerokovávaní nového územného plánu vyslovili veľmi odvážnu požiadavku na odstránenie výškového internátu. Podľa nich internát v strede námestia nikdy nezapadal do pôvodného urbanistického konceptu mesta z konca 30. rokov 20. storočia, ktorý vytvoril svetoznámy český architekt Vladimír Karfík.

„V roku 1963 sa začala stavba objektu na obytné účely, ale zrejme aj z ideologických dôvodov ako vizuálna bariéra do priehľadu veľkoryso koncipovaného stredu mesta na jeho záverečnú architektonickú a urbanistickú dominantu rímskokatolíckeho kostola, postaveného v roku 1946,“ uviedli pamiatkari. Myšlienka strhnúť internát spustila kontroverzné reakcie, ale nakoniec zvíťazila a stala sa realitou v roku 2020.