Ján Palenčár: Je zbytočné zahltiť realitný trh novostavbami. Daň z nehnuteľností nemá poškodiť podnikateľov

Od prvého zvýšenia úrokových sadzieb hypoték na jar 2022 si prešiel slovenský realitný trh zaujímavým vývojom. Mnohí predávajúci a kupujúci opustili predstavy o návrate k sadzbe 1 % a aj makléri zmenili spôsob práce. Dnes je kupujúci na koni.

S prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Jánom Palenčárom sme sa rozprávali aj o výhľade na rok 2024, o novej stavebnej legislatíve, novostavbách aj podmienkach presťahovania sa do/zo satelitov a o ďalších témach.

Aký bol rok 2023 z hľadiska realitného biznisu?

Tento rok predovšetkým ovplyvnil znížený dopyt Slovákov po rezidenčných nehnuteľnostiach a ich znížená kúpyschopnosť. Spôsobili to najmä zmeny na trhu s úvermi. Sadzby stúpali aj v roku 2023, čím sa stali viacnedostupnejšími. Dostupnosť úverov je hlavným motorom pre rezidenčný trh, pretože väčšina nákupov sa realizuje bankovým financovaním. Väčšinou ide o štandardný stredný segment 2- a 3-izbových bytov, v Bratislave do 350-tisíc eur a v iných mestách podľa cenovej mapy. Tento segment tvoril zhruba 70 % všetkých nákupov.

Na trhu sa znížil počet transakcií, znížil sa počet klientov – kupujúcich, ktorí potrebujú na kúpu dofinancovanie z banky. Mnohí klienti sú stále ovplyvnení spomienkovým optimizmom na 1 % úrokové sadzby a nemajú záujem o hypotéky s úrokom 4,5 %. Na druhej strane sa časť klientov stotožnila so súčasnými sadzbami, ale majú problém s bonitou a hypotéku nezískajú. Svoju potrebu bývať si riešia prechodom do nájomného sektora. V roku 2023 sa zvýšil záujem o nájom bytov a cena nájmov stúpla medziročne o 10 až 12 %.

Po šoku z jesene 2022, keď prišlo k zásadnému zvyšovaniu úrokových sadzieb hypoték, sa situácia stabilizovala. Klienti sa postupne stotožnili s touto zmenou. Ak sa pozrieme do minulosti, tak sadzba 4,5 % nebola braná ako vysoká. Do istej miery pomáha realitnému trhu situácia s infláciou. Mnoho klientov investovalo peniaze v hotovosti do kúpy nehnuteľností, aby ich ochránili pred infláciou. Táto skupina je menšia ako tá, ktorá potrebuje hypotéku.

Investujú klienti peniaze do chát, aby ich ochránili pred infláciou?

Chaty zažili dynamické obdobie počas koronakrízy. Keď na jar 2020 vypukla pandémia, bolo obmedzené cestovanie a Slováci vo veľkom kupovali takéto nehnuteľnosti. To spôsobilo prudký rast ich cien. Počas dva a pol roka sa situácia obrátila a mnohí klienti predávajú to, čo v roku 2020 kúpili. Mnohí vlastníci tieto nehnuteľnosti nevyužívajú, potrebujú údržbu a opravu a negatívny vplyv na rodinný rozpočet vlastníkov má aj zvýšenie cien energií.

Mnohí klienti kupovali rekreačné nehnuteľnosti práve na úver, čiže po 3 rokoch prichádzajú prvé refixácie. To je ďalší faktor, prečo ich chcú predať. Vo všeobecnosti môžem povedať, že rekreačné nehnuteľnosti sú jednou z alternatív, ako investovať. Mali by kupovať domy v blízkosti lokalít, kde je letné a zimné vyžitie a môžu ich aj prenajímať. Ak klienti kupujú nehnuteľnosť, ktorá je vo väčšej vzdialenosti od bydliska, tak si treba zvážiť, či sú schopní nehnuteľnosť udržiavať, prípadne realizovať potrebné opravy.

Aký je výhľad na rok 2024?

Čo sa udeje na budúci rok, bude vo veľkej miere závisieť od vývoja na bankovom trhu, dostupnosti hypoték, výšky sadzby a tiež od zmeny povoľovacích procesov. Pretože aj rýchlosť s akou developeri stavali byty na vrchole záujmu, má vplyv na vývoj cien. Ceny a dopyt prudko rástli v rokoch 2019 – 2022. Developeri neboli schopní promptne reagovať na dopyt, išlo najmä o novostavby. Následne sa klienti obrátili na sekundárny trh. To spôsobilo zvýšenie cien nehnuteľností a ceny novostavieb a porovnateľných bytov z druhej ruky sa k sebe nebezpečne priblížili.

Cenové nožnice medzi novostavbami a staršími bytmi sa už roztvorili…

To je pozitívny efekt súčasného obdobia, keď s poklesom dopytu prišlo najmä k poklesu cien starších bytov na sídliskách. Hovorím, že to je zreálnenie trhu, to nie je prepad, keď byt v modernej novostavbe má inú cenu ako starý byt, do ktorého musíte veľa investovať. Ceny novostavieb sú skôr stabilné, developeri nechcú poskytovať zľavy, skôr benefity, ako kuchynská linka, dotované hypotéky, parkovacie miesto v cene a podobne. To vidíme naprieč trhom, no k reálnemu zľavneniu novostavieb nedošlo.

Ako reagovali predávajúci, ktorí ponúkali staršie byty?

Situácia sa začala meniť na úvod roka 2023, keď mnohí predávajúci zreálnili svoje predstavy a pochopili, že trh sa zmenil a je potrebné pristúpiť k zníženiu ceny. Títo predávajúci svoje byty predali. Ale aj dnes sú predávajúci, ktorí sa zasekli na realitnom trhu z prvej polovici roku 2022, keď boli najvyššie ceny. Ale títo predávajúci budú, žiaľ, len predávať. Tu je úloha realitnej kancelárie a kvalitného realitného makléra, aby predávajúcim vysvetlil zmeny na trhu. Je úplne zbytočné naberať takéto nehnuteľnosti do portfólia, pretože realitná kancelária s takýmito ležiakmi v ponuke vyzerá neprofesionálne.

Objavili nanovo klienti stavebné sporenie, ktorým si môžu pokryť časť ceny bytu?

Radikálnym znižovaním sadzby hypotéky pod 1 % sa stalo pred pár rokmi stavebné sporenie nezaujímavé. Keď stúpli sadzby, stavebné sporenie sa stalo alternatívou nielen pre mladých ľudí. Podľa informácií, ktoré máme z Prvej stavebnej sporiteľne, stúpol záujem o stavebné sporenie. V najbližších rokoch uvidíme, aké bolo využitie financií zo stavebného sporenia. My to ešte pri realizovaných obchodoch zatiaľ nevidíme. Väčšinou kupujúci využívajú vlastné zdroje a menší počet kupujúcich použije hypotéku.

Ako teda makléri v súčasnosti ponúkajú byty? Inak museli postupovať počas pandémie koronavírusu…

Nastal väčší boj o kupujúceho, pretože skupina kupujúcich je menšia, než ako to bolo v minulosti, keď sa nehnuteľnosti predávali jednoduchšie. Pri enormnom dopyt po kúpe boli makléri viac administrátormi celého procesu ako predajcami. Dnes sa situácia zmenila, ak chce byť maklér úspešný, musí robiť všetko, aby dokázal predať. Musí pripraviť stratégiu predaja, určiť cieľovú skupinu, pripraviť kvalitnú inzerciu vrátane 3D ohliadky prípadne dronových záberov, pripraviť nehnuteľnosť na prezentáciu na predaj a podobne. Toto je v súčasnosti štandardná práca makléra. Dnes patrí trh kupujúcim, pred pár rokmi patril predávajúcim.

Je iná situácia v Košiciach ako v Bratislave?

Situácia je podobná vo všetkých regiónoch, líši sa v dynamike vývoja cien za posledné roky. Dynamika vývoja cien za roky 2020 – 2022 nebola najväčšia v Bratislave ani Košiciach. Prudšie rástli v Prešove, Žiline, prípadne v Banskej Bystrici. A v týchto mestách je aj prudší pokles ako v Bratislave. Aj v regiónoch museli poklesnúť ceny starších bytov, aby sa dali predať.

Veľký záujem je o 4-izbové byty, v čom je ich čaro?

Štvorizbové byt sú najmenej zastúpené v novostavbách, najväčší podiel majú 2- a 3-izbové byty, potom 1-izbové a najmenej je 4- a 5-izbové byty. Developeri sa snažia neriskovať pri počte izieb, takže projektujú viac bytov s menším počtom izieb. Treba objektívne odhadnúť, či v danom projekte, lokalite a cene predá 4-izbový byt. Developer musí s architektom a realitným poradcom namiešať ideálnu štruktúru bytov v projekte. A tu vznikajú problémy s dlhotrvajúcimi povoľovacími procesmi, pretože developer pripravuje projekt v úvode projektu, ale samotný projekt príde na trh až v priebehu siedmich rokov, no medzitým už dochádza k zmene požiadaviek klientov a developer je nútený projekt dodatočne meniť, čo sa odrazí na zvýšení nákladoch na projekt a zároveň na zvýšených cenách pre klienta.

Mnohé samosprávy aj štát avizovali zvýšenie dane z nehnuteľností. Ako to ovplyvní výšku nájmu a predaj bytov?

Priemerné zvýšenie dane z nehnuteľností odhadujem na 50 eur za rok, to je asi 4,20 eur mesačne. Táto suma nebude mať vplyv na trh s nájmami a predajmi.

Toto zvýšenie môže mať veľmi negatívny dôsledok na podnikateľov, pretože oni platia násobne vyššie dane z nehnuteľností, výrobné prevádzky majú viac štvorcových metrov a to môže znamenať stovky eur mesačne. Ďalším segmentom, ktorý môže byť do veľkej miery ohrozený, sú športové kluby, ktoré prevádzkujú veľké plochy ako telocvične a štadióny. Už v súčasnosti športové kluby fungujú s veľmi napätými rozpočtami, na hrane existenčných problémov. Ďalšie zvýšenie nákladov bude veľká rana pre ich fungovanie.

Nespôsobí to zmätok?

Slovensko potrebuje novú stavebnú legislatívu, na tom sa zhodneme všetci, problémy majú developeri aj stavebníci menších stavieb. Ak sa pozrieme na novú stavebnú legislatívu, ktorá má byť účinná od 1. apríla 2024, je tam množstvo vecí, ktoré treba dopracovať, ako napríklad vyhlášky, prípadne pokračovať vo vývoji informačného systému Urbion, ktorý má byť nosným pri digitalizácii konaní.

Nehovoriac o tom, že rezort životného prostredia má byť stavebným úradom pre EIA a veľké stavby. Je zarážajúce, že MŽP si uzurpovalo túto kompetenciu, ale nevykonali kroky potrebné pre realizáciu tejto kompetencie. Je logické, že sa posúva účinnosť novej stavebnej legislatívy, pretože 1. apríla 2024 by nastal zmätok a zhoršila by sa už aj tak zlá situácia.

Počkáme si na kroky štátu, na zlepšenia, ktoré chce priniesť. Z dôvodu stransparentnenia a zrýchlenia stavebných konaní je dôležité, aby zákony o výstavbe a územnom plánovaní začali platiť, keď budú pripravené. Verím, že sa ich podarí doladiť v roku 2024, aby mohli platiť v roku 2025.

V minulosti sa ľudia sťahovali z Bratislavy do satelitov. Dnes ponúkajú developeri kvalitné mestské bývanie, vráti ich to do mesta?

Tí, ktorí sa odsťahovali z bytov v panelákoch do veľkých rodinných domov v satelitoch, precitli v 90. rokoch minulého storočia. Pochopili, že je dobré mať dom a záhradu, ale doprava do práce a do školy sa zhoršuje. Vtedy bola v satelitoch veľmi slabá občianska vybavenosť. Po roku 2000 sme zaznamenali prvý odliv zo satelitov do miest.

Mnoho ľudí bolo sklamaných, pretože nevedeli svoje veľké domy v satelitoch predať, pretože sa netrafili do pomeru lokalita –typ domu a často prerobili. Ďalšia vlna záujmu o kúpu domov v mestských satelitoch bola v rokoch 2007 až 2010, ale to boli iní klienti. Títo klienti vlastnili byt v meste a za podobnú cenu si vedeli kúpiť rodinný dom v satelite.

V takomto prípade si klienti dávali na misku váh klady a zápory. Na jednej strane výhody v podobe vlastného domu a pozemku, blízkosti prírody, na druhej strane horšia občianska vybavenosť a zlá dopravná dostupnosť za prácou a zábavou.

V priebehu nasledujúcich rokov sa v satelitoch zlepšila vybavenosť, pribudli školy, škôlky, športoviská, obchody, ale dopravná dostupnosť sa zlepšila len ojedinele. Ostáva téma odchodu za prácou.

Pandémia prispela k využívaniu home office, ľudia mohli byť doma deň alebo dva, čo sa mnohých prípadoch využíva aj dnes. Aj táto situácia prispela k atraktivite bývania v mestských satelitoch. V rokoch 2020 až 2022 sa prudko zvyšovali aj ceny rodinných domov v satelitoch krajských miest.

Stále platí, že ľudia, ktorí majú menej peňazí, sa sťahujú na okraj miest?

Áno, stále platí, že lokalita je to zásadné, čo ovplyvňuje cenu, a v Bratislave sa to deje násobne. Ak má klient 120-tisíc eur a chce 2-izbový byt, tak má šancu len v okrajových zónach v starších nehnuteľnostiach. Bonitný klient si za 2-izbový byt zaplatí 350-tisíc až 400-tisíc eur v downtowne.

Čo treba, aby sa realitný trh oživil?

Je zaujímavé, keď porovnáme súčasnosť a finančnú krízu z roku 2008, že došlo k strate spotrebiteľskej dôvery voči nehnuteľnostiam medzi klientmi. V súčasnosti je spotrebiteľská nálada pozitívna, klienti chcú kupovať, čo v roku 2008 nebolo.

Slováci chcú kupovať byty, problémom je drahé a v mnohých prípadoch nedostupné financovanie. Ak sa zlepšia podmienky financovania, zvýši sa reálny dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností, zároveň začnú developeri viac stavať, čo prudko zdynamizuje realitný trh.

Developeri pomaly púšťajú nové byty na trh, pretože sa málo predáva.

Presne tak. Developeri vidia, že je v súčasnosti úplne zbytočné zahltiť trh novostavbami, pretože by sa dostali do boja o malé množstvo kupujúcich. Developeri ani financujúce banky nemajú záujem, aby nastal rozpredaj novostavieb. Developeri sa snažia regulovať počet ponúkaných bytov a prečkať toto obdobie. Renomovaní ekonómovia predikujú, že koncom roka 2024 alebo začiatkom roku 2025 by mohli úrokové sadzby poklesnúť, pretože v mnohých krajinách EÚ sa podarilo dostať infláciu pod kontrolu.