Ako chce Bratislava stavať nájomné byty? Zmena územného plánu je tiež riešenie

Byty v Bratislave
Zdroj: Shutterstock

Nie je žiadnym tajomstvom, že v Bratislave už pomaly nie je kde bývať. Ceny nehnuteľností stúpajú a čoraz širšia vrstva obyvateľov si nemôže dovoliť kúpu.

Magistrát sa rozhodol bytovú krízu riešiť šalamúnskou „Metodikou zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania“. Tým chce zvýšiť podiel mestských bytov, ktoré bude prenajímať za nižšiu ako trhovú cenu.

Ľudia si tak v čase dramaticky drahých bytov budú môcť vybrať ďalšiu alternatívu. Okrem toho má Bratislava dlh voči reštituentom, ktorým musí v súčasnosti doplácať rozdiel v komerčných prenájmoch.

Mesto deklaruje, že zmenou platného územného plánu je možné na mestských pozemkoch v najbližších rokoch postaviť až 863 bytových jednotiek.

Magistrát postavil koncepciu získavania nájomných bytov na rekonštrukcii starších mestských bytov, vlastnej výstavbe, ďalšej architektonickej súťaži na nájomné bytové domy a na spolupráci s developermi, ktorá si zároveň vyžaduje zmeny v územnom pláne.

Práve posledný menovaný spôsob vyvoláva otázky a diskusie. Mesto v ňom vsádza na svoju právomoc zmeniť územný plán vo verejnom záujme, o ktorom hovorí Koncepcia mestskej bytovej politiky 2030.

V prípade lokalít, kde by sa byty mohli postaviť, ale majú nevyhovujúci územný plán, ponúka mesto developerom spoluprácu. Za zmenu územného plánu tak, aby sa v danej lokalite mohli stavať byty, požaduje magistrát časť bytov.

Bratislava
Bratislava | Zdroj: Miro Pochyba

Mesto by malo dostať byty v hodnote 25 % zo zisku bytov, ktoré zmena územného plánu umožní postaviť navyše. Hlavné mesto pred polrokom rozbehlo pilotnú spoluprácu s piatimi developermi, od ktorej očakáva 150 nájomných bytov. Ide o spoločnosti YIT Slovakia, Agadu, Corwin, Grunt a Agátová.

„Bolo trochu nešťastné, že sa o celom odvode málo diskutovalo práve s tými, ktorých sa to naozaj týka. Mnohí sme neboli prizvaní do prvého kola a nemohli sme sa tak zapojiť do zmeny,“ vyjadril sa v októbrovom rozhovore pre ASB Ján Krnáč, výkonný riaditeľ spoločnosti Cresco.

Mesto by malo dostať v podobe nájomných bytov až 25 % zo zisku z predaja bytov, ktoré zmena územného plánu umožní postaviť navyše.

Ďalší poukazujú na to, že takáto zmena územného plánu zatiaľ nemá legislatívny základ a podmienky boli doposiaľ predstavené skôr v náčrte. „Prezentovaný návrh nepovažujem za úplne šťastný. Naša legislatíva nepozná režim, v ktorom by sa mesto jednostranne mohlo rozhodnúť zmeniť územný plán. Vo finále o zmene územného plánu rozhoduje mestské zastupiteľstvo.

Takýto režim vytvára pomerne veľkú neistotu. Developer by prišiel s tým, že chce zmeniť územný plán, investoval by prostriedky do projektovej dokumentácie a na konci dňa by mohol naraziť pri hlasovaní mestského zastupiteľstva. Tam sa to stáva politickou vecou, nie odbornou. Vytvára to priestor na neistotu a korupciu,“ myslí si výkonný riaditeľ Penta Real Estate Juraj Nevoľník.

Podľa šéfa Inštitútu urbánneho rozvoja Juraja Suchánka môže byť model funkčný, ak sa bude zmena územného plánu napriek množstvu krokov diať relatívne rýchlo a stane sa určitým štandardom. Predpokladá, že návrh narazí u poslancov na menší odpor než pri schvaľovaní Zmien a doplnkov 04, ktoré nakoniec neschválili.

Zmena územného plánu v prospech nájomného bývania by mohla byť súčasťou pripravovaných zmien a doplnkov s číslom 08, ktoré chce magistrát stihnúť do konca volebného obdobia. Na decembrovom rokovaní zastupiteľstva poslanci odsúhlasili ich obstarávanie.

Bratislava
Bratislava | Zdroj: Shutterstock

Aktuálny stav

Magistrát hlavného mesta v januári informoval, že po odbornom posúdení vybrali 13 lokalít v rôznych mestských častiach, v ktorých je podľa štúdie možné umiestniť nájomné bývanie na mestských aj súkromných pozemkoch.

Urbanistická štúdia navrhuje zmeny funkčného využitia v lokalitách s dostatočne vybudovanou základnou občianskou vybavenosťou, ako aj s dopravnou a technickou infraštruktúrou. Mesto deklaruje, že zmenou platného územného plánu je možné na mestských pozemkoch v najbližších rokoch postaviť až 863 bytových jednotiek.

Hlavné mesto na decembrovom zastupiteľstve schválilo vzorovú zmluvu o spolupráci s developermi a vyzvalo na spoluprácu všetkých developerov a vlastníkov pozemkov, ktorí sa môžu hlásiť prostredníctvom formulára uvedeného na webovej stránke mesta.

Ako uvádza Denník N, s piatimi developermi z pilotného projektu mesto konkrétne zmluvy ešte podpísané nemá, sú však predmetom rokovania. Následne ich ešte bude schvaľovať mestské zastupiteľstvo. Už viac politická než technická je otázka, na základe akého systému budú nájomné byty prideľovať.

Predpokladá sa, že k nim dostanú prístup reštituenti a zamestnanci na kritických pozíciách, ktoré má mesto problém obsadiť. Byt s výhodným nájomným môže ponúknuť ako benefit. Malo by však prísť aj na zraniteľné skupiny, ako sú mladé rodiny alebo seniori.

„Prezentovaný návrh nepovažujem za úplne šťastný,“ Juraj Nevoľník z Penta Real Estate.
Veronika Rajničová, Denisa Kureková