Základom spolupráce sú jasné pravidlá, hovorí šéf územného plánovania MIB-u Martin Berežný

Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) počas troch rokov svojej existencie ukončil a rozpracoval päť urbanistických štúdií ako podkladov pre nový územný plán.

Patria medzi ne štúdie o nájomnom bývaní, brownfieldoch či výškovej zonácii, ale spolupracoval aj na urbanisticko-krajinárskej štúdii Bratislavský dunajský park. ASB sa o územnom plánovaní rozprával s Martinom Berežným, riaditeľom sekcie územného plánovania MIB-u.

Developeri nie sú spokojní s flexibilitou zmien územného plánu. Ako sa to dá riešiť?

Zmeny a doplnky (ZaD) územného plánu podľa platnej metodiky a legislatívy trvajú určitý čas. Proces sa netýka len mesta, sú do neho zapojené aj iné inštitúcie. Na druhej strane máme v Bratislave určitý územno-plánovací dlh.

Naším novým riešením je, že v posledných troch rokoch pripravujeme zmeny a doplnky ako menšie tematické balíky. Proces od prerokovania po schválenie ZaD číslo 07 sa nám podaril v relatívne krátkom čase. Aj prerokovanie ďalších balíkov by malo ísť rýchlejším tempom ako v minulosti.

Kde je teda problém?

Najväčším problémom je zladenie rôznych záujmov – odborných, politických aj občianskych. To možno súvisí s malou propagáciou a vysvetľovaním územného plánovania a mestského rozvoja. Pri pilotnom balíku ZaD číslo 08, ktorý sa týka nájomného bývania, sa stretávame aj s nepochopením a odporom proti novej výstavbe.

Pritom sú to územia dlhodobo určené na rozvoj, v ktorých budú mať navrhované zmeny oproti súčasnému využitiu pozitívny efekt. Ale to nie je len problém Bratislavy, ale všeobecne väčších miest.

Kde sa v procese územného plánovania môže nájsť súkromný sektor?

Developeri stavajú mesto, to je nespochybniteľné. Základom dobrého rozvoja mesta je nastavenie lepšej, transparentnejšej komunikácie a jasných pravidiel. Základom dobrej spolupráce sú jasné očakávania a požiadavky na oboch stranách v prospech budovania kvalitného mesta.

Rokovanie s mestom o nájomnom bývaní označili niektorí developeri za náročné.

Bolo to obojstranne náročné. Územné plánovanie je o dohode a hľadaní najlepšieho riešenia. Zároveň to bol pilotný projekt. Snažíme sa priniesť komplexný rozvoj do lokalít, ktoré sú v balíku ZaD číslo 08 určené na nájomné bývanie. Toho sa budeme držať aj pri aktualizácii mestskej urbanistickej štúdie brownfieldov z roku 2020 a  pri príprave koncepcie využitia brownfieldov, ktorú aktuálne pripravujeme.

Zameriame sa na to, čo v týchto lokalitách chýba, čo v nich mesto potrebuje. Súčasťou budú analýzy jednotlivých území a ich požiadaviek na ďalší rozvoj. Veľmi dôležité je následne uchopiť proces aj z ekonomického hľadiska, aby sme vedeli peniaze určené na rozvoj správne použiť pri budovaní infraštruktúr a vybavenosti a vytvárali tak komplexne vybavené a kvalitné mestské štvrte.

Budete riešiť aj lokalitu závodu Istrochem, kde je ekologická záťaž?

Lokalita Istrochemu sa bude pravdepodobne riešiť v strednodobom až dlhodobom horizonte. Nevyhnutný bude zásah štátu. Samospráva v rámci svojich súčasných možností nie je schopná zrevitalizovať územie takéhoto rozsahu s environmentálnou záťažou bez pomoci ďalších partnerov.

Aktuálne sa zaoberáme a chceme sa venovať napríklad transformačným územiam, ako je okolie Kopčianskej ulice, Matadorky, ale aj Lida v mestskej časti Petržalka. Ďalej sú to lokality v koridore bulváru Mlynské Nivy a bývalý priemyselný areál Palma.

Pracujete na aktualizácii štúdie brownfieldov?

Urbanistická štúdia je vlastne register browfieldov. Identifikovala cca 630 hektárov brownfieldov v 133 lokalitách. Áno, MIB začína pracovať na jej aktualizácii. Už dnes vieme, že podľa jej metodiky niektoré už nebudú zaradené medzi brownfieldy a nové pribudnú.Mesto Bratislava má veľa rozvojových plôch a mnoho z nich je lokalizovaných na periférii mesta alebo v dotyku s krajinou. Chceme kompaktné mesto a tomu chceme dať prioritu.

Na akých štúdiách pracujete v súčasnosti?

Vypracovali sme urbanistickú štúdiu výškového zónovania na území Bratislavy, ktorá stanovuje 5 výškových hladín. Dokument opisuje, o akú štruktúru zástavby ide v týchto výškových hladinách, ako treba pristupovať k umiestneniu výškových dominánt alebo výškových akcentov.

V rozvojových územiach dáva dostatočný priestor vzniku štruktúr aj s výškovými domami tam, kde je to primerané. Zároveň však nechceme, aby sa napríklad v hodnotných stabilizovaných štruktúrach dostavovali do vnútroblokov výškové domy.

Akú výšku budov v Bratislave preferujete?

Vyčlenili sme v štúdii hladiny s výškou budov 21 m (6 až 7 podlaží) a 30 m (8 až 10 podlaží), ktoré chceme podporovať a myslíme si, že sú vhodné na rozvoj mesta. V štúdii sú aj lokality určené na umiestňovanie lokálnych a celomestských výškových dominánt na základe jasných zásad a princípov.

Po predložení do mestského zastupiteľstva a vzatí na vedomie sa urbanistická štúdia stáva prerokovaným územno-plánovacím podkladom. Štúdia má smerný charakter a záväznosť nadobúda prenesením zásad a regulatívov do územného plánu formou zmien a doplnkov.

Štúdia bude slúžiť aj pre nový územný plán Bratislavy s konkrétnymi princípmi a pravidlami. Ak developer bude chcieť stavať výškový dom v celomestskom centre, bude mať jasné pravidlá.