Nájomné bývanie sa nepostaví za päť prstov. Odkiaľ zobrať peniaze na jeho výstavbu?
Monika Voleková V informovaní o investovaní do nájomného bývania vládne zo strany dôchodkových správcovských spoločností zatiaľ opatrnosť. Štát všemožne hľadá zdroje na infraštruktúrne projekty vrátane výstavby nájomných bytov, aby sa postupne znížila nedostupnosť bývania , s ktorou zápasia pri súčasných cenách bývania najmä mladí ľudia.
Na Slovensku chýba niekoľko stotisíc bytov a postaviť takýto veľký objem si vyžiada dlhší čas aj „dlhšie“ peniaze. Okrem Štátneho fondu rozvoja bývania, ktorý poskytuje úvery aj samosprávam na výstavbu nájomných bytov, sú aj iné možnosti.
Dobrou zmenou je, že po novele zákona o druhom pilieri z apríla 2025 môžu dobrovoľne a za splnenia zákonných podmienok investovať do nájomného bývania aj dôchodkové správcovské spoločnosti (DSS) prostredníctvom alternatívnych investičných fondov.
V čase schválenia novely tieto spoločnosti spravovali majetok na úrovni 16, 6 miliardy eur, na začiatku roka 2026 to bolo 19,132 miliardy eur. V súčasnosti má v piatich DSS (Allianz DSS, Kooperativa DSS, NN, UNIQA a VÚB GENERALI) peniaze vyše dva milióny Slovákov.
Nie je vylúčené, že ich počet a objem peňazí bude stúpať napriek tomu, že z povinného odvodu sporiteľa idú 4 % do DSS a 14 % zostane v štátnej Sociálnej poisťovni. Klesajúca demografická krivka, starnutie obyvateľstva a migrácia mladých ľudí sú dostatočnou výzvou pre takmer polovicu obyvateľov Slovenska, aby vstúpili do 2. piliera alebo v ňom zostali a nespoliehali sa iba na dôchodok zo Sociálnej poisťovne.
Prvé byty odovzdala Kooperativa
Svoju dôchodkovú správcovskú spoločnosť má poisťovňa Kooperativa, člen rakúskej skupiny Vienna Insurance Group. Poisťovňa Kooperativa je zároveň investičným partnerom v systéme štátom podporovaného nájomného bývania. Tento model vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou bytu na hypotéku.
V januári 2025 na celoštátnej konferencii o nájomnom bývaní na vysokej úrovni vystúpil jej generálny riaditeľ na Slovensku Vladimír Bakeš a predstavil ambiciózny plán výstavby nájomného bývania v Bratislave, Nitre a Žiline – spolu vyše 1 300 bytov vo viacerých projektoch za vyše 300 mil. eur. Povedal, že je záujem preinvestovať v nájomnom bývaní na Slovensku 300 až 500 mil. eur do roku 2030.
V marci 2025 odovzdala poisťovňa prvé byty z projektu Ovocné sady v Bratislave-Ružinove (102 bytov, 16 mil. eur) do portfólia Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Tieto byty sú podľa stránky agentúry zatiaľ jediné. Agentúra SITA priniesla v septembri 2025 správu, že ďalším projektom bude 121 bytov v projekte v susedstve lesoparku v Žiline. Jeho výstavba sa začala v roku 2023.
Prečítajte si tiež
Správcovia zvažujú riziká a projekty
Keďže poisťovňa a DSS Kooperativa sú pod jednou strechou, ASB sa spýtal dôchodcovskej správcovskej spoločnosti, či má vytypované konkrétne projekty, do ktorých chce investovať. Matej Varga, generálny riaditeľ Kooperativa DSS, odpovedal, že alternatívne investičné fondy (AIF), ktoré aktuálne vznikajú, sa zameriavajú na nájomné bývanie.
Tieto fondy majú vo výhľade portfólio konkrétnych pripravovaných alebo existujúcich projektov. „V súčasnosti tieto ponuky širšie analyzujeme,“ reagoval Varga, ale bližšie informácie o projektoch neprezradil.
O málo konkrétnejší bol Vladimír Mlynek, podpredseda Asociácie DSS, keď v decembri 2025 pre HN uviedol, že správcovia úspor zvažujú štyri projekty nájomných rezidenčných budov, prvé dva riešia aktívne a pri ďalších dvoch čakajú. Takýto proces prebieha od mája 2025.
DSS sú spoločnosti, ktoré podnikajú v kolektívnom investovaní, neposkytujú úvery ani dotácie. Generálny riaditeľ Varga vysvetlil, že výber projektov alebo objektov je na správcovi AIF fondu. Správcovská spoločnosť sa rozhoduje o investícii do konkrétneho AIF z ponuky AIF fondov na základe jeho portfólia a parametrov, ako sú riziká, diverzifikácia a ďalšie náležitosti fondu.
Fond ako celok musí napĺňať pravidlá podľa zákonov o kolektívnom investovaní a o starobnom dôchodkovom sporení z pohľadu definície povolenej investície pre dôchodkové fondy.
Záujem o nájomné bývanie potvrdil Igor Vilček, vedúci oddelenia riadenia investícií z VÚB Generali. Spoločnosť analyzuje dostupné možnosti na trhu. Investičný zámer alebo objekt musí dosahovať atraktívne a udržateľné výnosy pri čo najmenších rizikách – rovnako ako pri všetkých investíciách v ich dôchodkových fondoch.
Predseda Asociácie DSS Miroslav Kotov zdôraznil, že základným parametrom investície je pomer výnosu a rizika, čo platí aj pri potenciálnych investíciách do infraštruktúry. Do rozhodovania vstupujú aj parametre, ako sú napríklad skúsenosti potenciálnych partnerov v danej oblasti, a to z hľadiska rozsahu aj dĺžky, veľkosť ich vlastného kapitálu spoluinvestovaného do projektu a podobne.
„Vzhľadom na to, že pre DSS ide o úplne novú oblasť investovania, sme opatrní aj pri veľkosti našich jednotlivých investícií,“ uzavrel predseda Asociácie DDS.
Hestia chce zapojiť realitné a investičné fondy, bankové financovanie
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania má štyroch investičných partnerov – spomínanú poisťovňu Kooperativa, investičnú platformu Slovak Affordable Living SICAV, rakúsku skupinu verejnoprospešných bytových družstiev BWG a Hestiu – lichtenštajnský investičný fond SICAV.
V prípade WBG ide o spoluprácu s mestom Košice, keď mestské zastupiteľstvo odsúhlasilo v roku 2025 vznik spoločného podniku, ktorý zhodnotí mestské pozemky cez development. WBG zabezpečí financovanie, manažment realizácie a prevádzky projektov nájomného bývania. Výstavba bytov bude v 11 lokalitách, v úvodnej fáze pôjde o 1700 bytov. Do rozpočtu mesta prinesie výstavba nájomných bytov príjem z poplatku za rozvoj 13,5 milióna eur.
Hestia v novembri informovala, že financovanie nájomného bývania s podporou štátu bude viaczdrojové – realitné a investičné fondy, zdroje z Lichtenštajnska. Má dohodu s českou investičnou spoločnosťou AVANT, ktorá odsúhlasila 120 miliónov eur z vlastných zdrojov, ktoré sa budú postupne uvoľňovať s „nábehom“ projektov.
Druhý je realitný fond, ktorý spravuje spoločnosť ZFP Investments, známa kúpou nákupného a zábavného centra Bory Mall v Bratislave. V ZFP je odsúhlasených 50 miliónov eur. V procese výstavby pôjde o lokálne bankové financovanie, jeho podoba bude výsledkom rokovaní s bankami. V súvislosti s prevádzkou sa budú uchádzať o dlhodobé zdroje z medzinárodného prostredia.
Správcovské spoločnosti z 2. piliera považuje štátna agentúra za kľúčové subjekty v kolektívnom investovaní, pretože ich investičné stratégie sú vhodné a bezpečné v oblasti podpory nájomného bývania. Rozhodla sa však, že urobí krok ďalej. Koncom januára predstavila systém štátom podporovaného nájomného bývania finančným inštitúciám na Slovensku, vrátane domácich bánk, investičných fondov, DSS, Európskej investičnej banky a Európskej banky pre obnovu a rozvoj.
