Marek Kalma: Náročné časy v developmente treba prečkať, posilnia nás

Developerská spoločnosť Occam Real Estate vznikla pred štyrmi rokmi. Konateľmi tejto mladej firmy sú Marek Kalma a Jozef Šimek, ktorí však majú skúsenosti z dlhoročného pôsobenia u známeho bratislavského developera Penta Real Estate.

Ich spoločnosť sa po zmenách na trhu vybrala podnikať v realitnom biznise aj v krajských mestách, kde je potrebná kúpyschopnosť a vhodné pozemky. S Marekom Kalmom sme sa rozprávali aj o úrokových sadzbách hypoték a maržiach developerov, o plánoch regiónov a nákupných centrách v Bratislave.

Pracovali ste pre developera Penta Real Estate, kde ste mali na starosti development a manažment Bory Mall a Bory Retail Zone. Ako sa pozeráte na toto nákupno-zábavné centrum s niekoľkoročným odstupomu rokov? Stačí jeho kapacita pre západ Bratislavy a pokračujúcu zástavbu Bory?

Začali sme robiť zónu Bory ešte vtedy, keď tam nebolo sídlisko a nevedeli sme, že pôjdeme do výstavby bytov. Saturácia v počte ľudí na štvorcový meter na západe Bratislavy dávala zmysel – cca 450 ľudí na 1 000 m², čo je dôležitý ukazovateľ výstavby nákupných centier.

Dnes je celá Bratislava saturovaná na úrovni vyše 1 000 obyvateľov na 1 000 m². O rok uplynie 10 rokov od otvorenia Bory Mall. Prvé dva roky boli ťažké, ale potom sa centrum rozbehlo. Trošku ho potiahla nazad pandémia koronavírusu, ale dnes je to v poriadku. Pre centrum je dôležité, že v blízkosti stojí nemocnica, budú stavať stovky ďalších bytov a Bory Mall takto naberie na hodnote. Jeho veľkou výhodou je, že ak tam príde 10 ľudí, tak 9 z nich určite niečo nakúpi, tzv. conversion rate je viac ako 90 %.

Takže idú kupovať, nie sa iba poprechádzať okolo obchodov…

Aupark v Petržalke je v tomto smere v poriadku, ale Nivy alebo Eurovea budú mať tento pomer 50 %, prípadne ešte menej.

Nedávno developer JTRE otvoril rozšírené centrum Eurovea na dunajskom nábreží, rozširuje sa Aupark v Petržalke. Je bratislavský región na tom tak veľmi dobre, že uživí toľko nákupných centier v hlavnom meste?

Praha ma saturáciu 870 ľudí na 1 000 m² nákupného centra, Bukurešť 650 ľudí, Budapešť 600 ľudí, takže Bratislava so saturáciou viac ako 1 000 ľudí na 1 000 m² má prebytok obchodných plôch. Developeri nakúpili pozemky a svoje urobil aj územný plán mesta, ktorý namiesto bytov na daných pozemkoch umožňoval len výstavbu občianskej vybavenosti. Developeri nemali na výber, zmena územného plánu bola donedávna niečo veľmi ťažko uskutočniteľné. To je koktail faktorov. Veľkí developeri ako JTRE a HB REAVIS nechceli upustiť od svojich plánov, do toho prišla pandémia a vojna na Ukrajine. Ale taký je svet, veci sa menia. U nás sa kancelárie menia na byty a v Spojených štátoch sa zase z nákupných centier robia byty.

Čo bolo za rozhodnutím začať vlastné podnikanie a odísť z Penty?

Odišiel som s kolegom Jozefom Šimekom, ktorý bol šéfom predaja bytov. Ja som tam bol 11 rokov a mal som na starosti aj košické kancelárske projekty Biznis Centrum Tesla 1 a Biznis Centrum Tesla 2, ktoré sme postavili a predali. Bola možnosť urobiť si manažment buy out kancelárskej budovy Biznis Centrum Tesla 1, z ktorej vznikol dnešný Occam Real Estate. Ako firma sme prešli obdobím pandémie, vysokými úrokovými sadzbami v bankách, takmer zastavením predaja na trhu pred rokom a vojnou na Ukrajine. Je to náročné obdobie, ale hovoríme si, že nás to zocelí.

Čo chystáte v Košiciach?

Veľmi sa na to tešíme. Bude to Rezidencia Tesla s cca 190 bytmi v dvoch bytovkách na pozemku, ktorý sme kúpili od Penty. Pôvodne tam mal byť Biznis Centrum Tesla 3, ale vzhľadom na pandémiu a jej vplyv na kancelárie nemalo pre Pentu zmysel pokračovať v projekte. Trendom je zmenšovanie kancelárií a práca z domu. Podľa nás chýba v Košiciach kvalitný rezidenčný development. Penta tam mala veľmi úspešný projekt Nová Terasa so 605 bytmi od architektov Vallo Sadovsky Architects. Je to veľké mesto s 260-tisíc obyvateľmi.

Miestni developeri predsa tiež stavajú…

Stavajú, ale tým, akí sú v Bratislave silní developeri a akí architekti tu pracujú, sa produkt veľmi zlepšuje. V Košiciach chýba komplexnejší produkt. Penta odtiaľ odišla, Cresco sa stiahlo. Počas pandémie narástli zásadne marže v krajských mestách a developerom sa tam už oplatí ísť. Urobili sme súťaž a vybrali návrh od ateliérov Superatelier a Sadovsky Architects.

Vaša spoločnosť spolupracuje s developermi pri nastavení ich rezidenčných projektov. V čom je rozdiel medzi dnešnou situáciou na trhu rezidenčných projektov a nehnuteľností a pred pandémiou koronavírusu?

Naša firma prešla vývojom a túto službu už neposkytujeme, pretože máme vlastný development. Bolo to o nastavení know-how v dvoch prípadoch: pre Immocap pri Novom Istropolise a pre HB REAVIS, ktorý plánoval rezidenčnú zástavbu na pozemku bývalej autobusovej stanice, ktorý dnes patrí Alto Real Estate.

K druhej časti otázky: väčšia ponuka bytov, vysoké úroky tlačia na predajné nižšie ceny a zastavenie nových projektov.

Skutočne má taký zásadný vplyv zvýšenie úrokových sadzieb hypoték alebo sú aj iné dôležité faktory?

Je to kombinácia viacerých faktorov. Úrokové sadzby sú najzásadnejší faktor, pretože ovplyvňujú dostupnosť kapitálu a pôžičky fyzických osôb na pre hypotéky. Celé to vzniklo prehriatím trhu, keď boli dlhodobo nízke úrokové sadzby. Pandémia vyhnala hore infláciu, pretože rozbila zásobovacie trasy. Vojna na Ukrajine zvýšila ceny energií, teraz sú však nižšie. Na konci dňa ostalo zvýšenie v maržiach spoločností, čím si kompenzovali straty z posledných dvoch rokov ako dôsledok pandémie.

Európska centrálna banka zvýšila úrokové sadzby, aby to celé neskončilo katastrofou. To malo zásadný dopad na real estate a skupiny záujemcov o hypotéku – špekulatívno-investorský nákup a ľudí, ktorí skutočne potrebovali bývať. Jeden – a 2-izbové byty si mohli dovoliť ľudia s nižšími príjmami, v segmente ako Bory Bývanie či Slnečnice nastal útlm. Oveľa živší je pohyb v strednom a vyššom segmente, v ktorom kde si ľudia môžu dovoliť hypotéku, vidíme to v našej realitnej agentúre Occam New Home.

Máte projekty pre náročnejšieho klienta, ako napríklad Vápenice a Kerling na Slovensku či prémiové apartmány v Chorvátsku. Čo vyžadujú náročnejší klienti a ako ste sa udomácnili v Chorvátsku, spolupracujete tam s miestnymi architektmi?

Náročnejší klient rovná sa bohatší klient. Vápenice sú domy s 5 izbami na 140 m², so záhradou, zelenými strechami, s hliníkovými oknami a biometriou. Produkt sa snažíme alokovať do pomerov, v ktorých ho postavíme. Šijeme ho na mieru, domy sú vo výstavbe a predaných je cca 40 % z nich. S cenou sme zatiaľ nešli dolu, držíme ju.

Apartmány v Chorvátsku a rezidencia Kerling sú projekty Across Properties, ktorý vlastní 50 % realitnej agentúry Occam New Home. S Across Properties úzko spolupracujeme, máme s ním projekt Nová Merina v Trenčíne. Across Properties stavia v Chorvátsku celý rezort na polostrove Zelena Punta, kde sú desiatky apartmánov, budú tam aj športoviská či bary.

Developeri a banky predbežne počítajú, že sa ekonomická situácia zlepší do 3 rokov. Už dnes mierne klesá úroveň inflácie, ktorá dlho trápila slovenské hospodárstvo. Ste v tomto smere optimista?

Som optimista. Inflácia začína klesať a o rok-dva klesnú aj úrokové sadzby. Ľudia chcú bývať, je to jedna zo základných potrieb. Náročné časy treba prečkať a tešíme sa na ďalší development.

Developeri pripravujú napriek neľahkej situácii ďalšie rezidenčné projekty a snažia sa získať klientov rôznymi výhodami pri kúpe novostavby. Zaberá to, no ako dlho môže byť takýto prístup efektívny? Nie sú pre nich konkurenciou staršie byty s klesajúcimi cenami?

Ako som povedal, zatiaľ sme vo Vápeniciach neznížili ceny, je to kvalitný projekt. Máme tam málo domov a myslíme si, že to môžeme zvládnuť bez pridania výhod. Developerov v štádiu „málo predané a veľa rozostavané“ chápem, je to logický krok. Zľava môže byť vo forme napr. kuchynského interiéru až po finančnú zľavu a hypotekárnu zľavu. Je to o nájdení rovnováhy medzi ponukou a dopytom. Potrvá to dovtedy, kým developeri budú musieť poskytovať takéto výhody.

Je rozdiel medzi predstavami o bývaní v Bratislave a krajských mestách? Čo chýba v týchto mestách, aby boli na úrovni Bratislavy?

Je to dané kvalitou trhu, ktorý zrkadlí priemerný príjem. V najbonitnejšej Bratislave si developeri môžu dovoliť najvyššiu kvalitu. V regiónoch stúpli ceny nehnuteľností. Marža ostala vyššia a začína to byť zaujímavé pre developerov. V Košiciach chceme byť aktívni, poznáme toto mesto od roku 2015. Okrem Košíc a Trenčína sa po iných krajských mestách momentálne nepozeráme. Developer by mal mať nejaké vzťahy či kontakty, aby pochopil miestny trh. Nestačí tam jednoducho prísť.

Prečo Merina v Trenčíne? Som Trenčan a mám cit k tejto mikrolokalite. Prečo brownfield tam a nie v Bratislave? Vedel som, že Merina je výborné miesto na bývanie. Rozhodla cena akvizície, poloha brownfieldu, prístup do mesta. Developer, ktorý kúpil druhú časť Meriny, tam robí občiansku vybavenosť, čo dopĺňa naše rezidencie.

Oceňujem prístup mesta Trenčín, ktorý bol veľmi profesionálny. Pripravili sme veľmi kvalitnú česko-slovenskú architektonickú súťaž. Zvíťazili v nej Sadovsky Architects, Chybik + Kristof a Marko & Placemakers ako tvorcovia verejných priestorov. Pridanou hodnotou v projekte budú verejné priestory a budeme bojovať aj za zachovanie teplárne, podobnej veľkosti ako Jurkovičova tepláreň v Bratislave.

V akom stave je realizácia Kerlingu v Banskej Štiavnici?

Budova pôvodného hotela je v štádiu rekonštrukcie, bude v nej 30 apartmánov v krásnom meste. Je to pre ľudí so vzťahom k Štiavnici.

O menej akoo rok by mala platiť nová stavebná legislatíva. Chystáte projekty, ktoré už chcete riešiť podľa nej a nie začínať projekt podľa súčasnej?

Podľa mňa bude v rámci prechodu na novú stavebnú legislatívu existovať prechodná zóna. Nie všetko bude perfektne fungovať od apríla 2024. Zmena bude najmä z hľadiska povoľovania , nie produktu, ten si musíme nastaviť my sami. Tešíme sa, že sa to celé zlepší – zrýchli, zjednoduší, dúfajme, že to tak bude. Chceli by sme vidieť dôkaz, musíme počkať, kým sa spustí, a uvidíme, ako to celé bude fungovať v realite.