Bratislavský trh nehnuteľností sa rozhýbal po ochladení. Ešte viac ho posunú zmeny v sadzbách hypoték
Monika Voleková Predstavitelia Európskej centrálnej banky (ECB) sú však zatiaľ nejednoznační vo vyjadreniach, kedy klesne jej základná sadzba zo súčasných 4,5 %, ktorá ovplyvní následne aj sadzby hypoték komerčných bánk. Odborníci zo slovenského finančného sektora sa zhodujú na tom, že sadzby hypoték okolo 1 % patria minulosti a v súčasnosti by boli ťažko udržateľné.
V januári ECB potvrdila, ako informovala TASR, sadzby na rekordne vysokej úrovni a zaviazala sa, že ich tam ponechá tak dlho, ako to bude potrebné v záujme udržateľného návratu inflácie k cieľu na úrovni 2 %.
Na druhej strane, chvíľa, keď bude ECB môcť začať znižovať úrokové sadzby, „sa rýchlo blíži“, mienil začiatkom februára člen Rady guvernérov ECB Fabio Panetta. Včasné a postupné uvoľňovanie by podľa neho mohlo pomôcť obmedziť následnú volatilitu na finančných trhoch a v ekonomike.
BuiltMind sa venuje spracovaniu dát o novostavbách v Bratislave. V pondelok 25. februára na tlačovej besede uviedol prieskum agentúry Reuters z januára toho roka, že očakáva pokles úrokov zo strany ECB na úrovni 1 až 1,5 %. Prvé kolo ich poklesu by malo byť v júni 2024.
Na trhu nehnuteľností sú štrukturálne problémy
Ján Tóth, predseda Rady pre rozpočtovú zodpovednosť: „Súvisia so stavebným povolením a byrokraciou, preto je drahé čakať na povolenia. Nie sú dostupné zóny pre výstavbu najmä v Bratislave a veľkých mestách, ale tieto problémy sú aj v iných krajinách. A určite by pre ekonomiku bolo lepšie riešiť tieto problémy, ako sa spoliehať na nízke úroky. Nízke úroky hypoték boli extrémne nízke a zrejme sa už k takým nebude vracať aj pre zvýšené zdaňovanie bánk. Súčasné úroky medzi 4 až 5 % sú bližšie k štandardnému úroku.“
Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický je však opatrný. Živé obchodovanie môže nastať už na jar, ktorá patrí na trhu tradične k silným obdobiam. „Prudký rast cien, aký sme tu mali donedávna, však nečakajme. Brzdou oživovania realitného trhu aj naďalej zostávajú úrokové sadzby na hypotékach na úrovni okolo 4,5 %. Na ich plošný pokles si budeme musieť zrejme ešte pár mesiacov počkať,“ uviedol v komentári k trhu na stránke Realitnej únie SR.
Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách na Slovensku, sa v januári 2024 medzimesačne zvýšila o 0,3 % na 2 638 eur/m2. Barometer tým prekonal úroveň z júna 2023, kedy ukazoval 2 624 eur/m2.
Podľa Kubrického to znamená, že pokles trhu, ktorý sme tu videli od jesene 2022, nahradila stabilizácia. Prechod do novej fázy realitného cyklu naznačuje aj klesajúca ponuka bytov. Témou teraz nie je, či ceny bytov budú stúpať, ale to, kedy sa tak stane. Naštartovať cenový rast môže už samotný meniaci sa trhový sentiment. Predpokladať totiž, že ceny bytov spadnú, už prestáva dávať zmysel.
Startiup zároveň očakáva, že bratislavský trh bude v menšej miere pripomínať trh v Prahe a zníženie úrokových sadzieb povedie k podobnému rastu predajov. „Predikujeme, že počet verejných zdrojov za kvartál sa do konca roka dostane na hranicu 400 až 600 bytov,“ uviedli jeho predstavitelia.
Vo štvrtom kvartáli prejavovali kupujúci v Bratislave najväčší záujem o veľké byty. Priemerný predaný byt bol o cca 3,5 m2 väčší než priemerný ponúkaný byt. Dobre sa predávali primárne 4-izbové byty bez hypotekárnych úverov s cenou nad hranicu 4 800 eur/m2.
„Najvyššiu cenu za štvorcový meter si klasicky udržali 1-izbové byty, ktoré sa pohybovali na úrovni 5 200 eur/m2. „S opätovným návratom investičného apetítu na trhu v roku 2024 je však možné očakávať postupne návrat k väčšiemu záujmu o menšie byty,“ doplnil Martin Decký z BuiltMind.
BuiltMind spracoval verejne dostupné informácie (aj ponukové ceny) z 90 projektov v Bratislave. Zistil, že v roku 2023 bolo najžiadanejšie nové bývanie v 3. etape Čerešní (ITB Development). Za ňou nasledovalo Nuppu (YIT Slovakia) a Ovocné sady II. (JTRE Slovakia). Významne sa predávali aj Slnečnice, kde verejne predali 56 jednotiek spoločne naprieč časťami projektu Nad mestom, POP a Uniq. Cez svoj systém evidoval 810 predaných bytov v novostavbách v roku 2023. Druhá a tretia etapa projektu Čerešne s dokopy 96 predanými bytmi dosiahla za minulý rok až 11,9 % podiel na rezidenčnom trhu novostavieb v hlavnom meste.
Trh v hlavnom meste ožil koncom roka 2023 a začiatkom roka 2024. Realitná kancelária Herrys, ktorá sa špecializuje na Bratislavu, zaznamenala v januári 2024 nárast dopytu o 30 % v porovnaní s posledným štvrťrokom uplynulého roka. Rok 2024 možno podľa nej považovať za rok príležitostí. Ceny na sekundárnom trhu sú podľa odborníkov na dne, úrokové sadzby poskytované bankami na vrchole a jestvuje predpoklad na rast reálnych miezd.
Hoci sa ponuka nezväčšila a dokonca mierne poklesla, na trhu je viac kupujúcich. Výsledkom jem, že sa začali predávať aj nehnuteľnosti, ktoré boli v roku 2023 vnímané ako neatraktívne. “ Najviac ožil sekundárny trh, kde rastie dopyt po domoch a lacnejšom strednom segmente bytov v cenovej kategórii 150-tisíc až 350-tisíc eur. Záujem o kúpu prejavujú najmä ľudia vo veku 35 až 55 rokov, ktorí riešia vlastné bývanie,“ konštatuje KR Herrys.
