Ivan Rolný: Chceme byty predávať, nie držať projekty v zásuvke

Ivan Rolný je členom predstavenstva a spolumajiteľom developerskej spoločnosti ITB Development, ktorú vlastní s Tomášom Šebom a Ivanom Lichým. Firma sústreďuje svoje aktivity na bratislavský trh a úzko spolupracuje s architektonickým ateliérom Architekti Šebo Lichý.

Počas 20 rokov pôsobenia na bratislavskom trhu novostavieb zrealizovala 12 projektov a v príprave má ďalšie. S Ivanom Rolným sme sa rozprávali o cenách novostavieb, hypotekárnych úveroch aj o krokoch, ktoré podnikli smerom k zákazníkovi.

Ako vnímate situáciu na bratislavskom realitnom trhu? Aké sú jej hlavné linky?

V porovnaní s letom a jeseňou 2022 sa situácia výrazne zmenila najmä na sekundárnom trhu. Ceny nehnuteľností poklesli a trh sa zastavil. Keď chceli predávajúci predať, museli znižovať ceny. Pôvodne sme očakávali, že trh developerských rezidenčných nehnuteľností táto situácia zasiahne len minimálne. Dopyt po novostavbách dlhodobo prevyšoval ponuku, na trhu je stále pomerne málo nových bytov v povoľovacom procese či v predaji.

No spomalil sa aj predaj novostavieb, čo určite pocítili všetci developeri v Bratislave, kde pôsobíme aj my. Ľudia sa obávajú, ako sa situácia vyvinie najmä v otázke hypotekárneho financovania a rastúcich úrokových sadzieb. Ešte pred rokom boli úrokové sadzby pod 1 % a banky sa predháňali, ktorá poskytne výhodnejšiu sadzbu.

Nevzbudili tým banky príliš optimistické očakávania u klientov?

Ľudia nadobudli pocit, že je to normálne, hoci sa všetci v Európskej únii pozerali, čo sa na Slovensku deje. Štandardné úrokové sadzby v únii boli vtedy 2 až 3 % a na Slovensku boli ľudia schopní financovať nákup nehnuteľností za 0,49 %, čo je tak trochu absurdné. Nízke sadzby vo veľkom naštartovali očakávania, ľudia mali záujem o lacné hypotéky a táto situácia akcelerovala aj predaj.

To sme videli najmä posledný rok a pol. Po tom, ako Európska centrálna banka zvýšila základnú sadzbu a banky sadzby hypoték, sme sa postupne dostali k vyšším a vyšším sadzbám. Následne sa začalo písať, že ceny nehnuteľností výrazne klesnú a ľudia sa rozhodli čakať. Nepísalo sa však, že klesnú ceny novostavieb, ale ceny na sekundárnom trhu, no ľudia aj tak pozastavili svoje nákupné rozhodnutia.

Aký vývoj na trhu očakávate v druhej polovici roka 2023?

Niektorí developeri už brzdia výstavbu nových projektov, aj preto predpokladám pokračovanie stagnácie na realitnom trhu v najbližších mesiacoch. K miernemu oživeniu môže prísť koncom leta, no nemyslím si, že by viedlo k zásadnému pohybu cien bytov. Obzvlášť to platí pre trh novostavieb v Bratislave.

Má v súčasných podmienkach význam hromadná bytová výstavba? Stačí ju zatiaľ plánovať, pripravovať?

Nechcem hovoriť za konkurenciu, každý je v inej situácii a má inak nastavené projekty. Sme developerská firma, staviame a predávame byty. Nemá pre nás zmysel plánovať a robiť projekty do zásuvky, aby sme ich potom vytiahli v pravej chvíli.

Dokončili sme etapu Čerešne Lake v bratislavskej Dúbravke. Kolaudujeme tri bytové domy a čoskoro odovzdáme byty klientom. Máme záujem rozbehnúť výstavbu 260 bytov novej etapy Čerešní – Čerešne Residence. Pre nás nemá význam „zmraziť“ výstavbu.

Snažili sme sa preto analyzovať príčiny, prečo ľudia nekupujú byty, a eliminovať ich riziká. Od marca tohto roka sme prišli na trh s produktmi, ktoré tieto bariéry pri kúpe bytu odstraňujú. Predstavili sme zvýhodnený program Garantovaná hypotéka 1,49 %, vďaka ktorej si limitovaný počet klientov môže zabezpečiť pri kúpe bytu v 3. etape projektu Čerešne splátku hypotéky na úrovni sadzby 1,49 % p.a. až do roku 2028.

Zároveň je dnes situácia na trhu taká, že kto nezníži cenu, byty nepredá. Preto sme prišli s cenovými zvýhodneniami na celú ponuku bytov v Čerešniach až do výšky 15 %. Prejavilo sa to na zvýšenom záujme, stúpajúcom počte obhliadok a na výraznom náraste predaja.

V neposlednom rade sme ako jediný developer na trhu pripravili unikátnu službu „bývanie na skúšku“. Ak si klient nie je istý, či by sa práve Čerešne mali stať jeho domovom, môže si bývanie v nich na 2 noci vyskúšať. Celá rodina si užije byt i vnútrobloky a potom nám vráti kľúče a povie, ako sa rozhodla.

Spolupracujete s bankami?

Zvýhodnený program Garantovaná hypotéka 1,49 % sme pripravili v spolupráci s naším hypotekárnym špecialistom. Ten klientovi pomôže s výberom banky, nastavením financovania bytu a následne klientovi náš zvýhodnený program garantuje, že bude splácať úver s parametrami, aké som spomenul.

Okamžite sa zvýšil záujem. Vidieť, že jednou z hlavných bariér pri kúpe sú drahé hypotéky. Ľudia nevedia, koľko budú splácať o jeden alebo dva roky. Myslíme si, že do roku 2028 sa ekonomická situácia stabilizuje, úrokové sadzby klesnú a ľudia budú pokračovať v splácaní hypotéky štandardným spôsobom.