Anketa: Verejný priestor neexistuje izolovane

V posledných rokoch sa aj vďaka klimatickým zmenám veľa hovorí o kvalite verejných priestorov. Developeri nemajú založené ruky, prinášajú svoje návrhy do nových štvrtí a samospráva má vlastné predstavy. Dobrý návrh vzniká v diskusii oboch strán.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Čo ovplyvňuje vašu spoluprácu so samosprávou pri tvorbe verejných priestorov (parky, námestia, ihriská, mobiliár, zastávky MHD) v rezidenčných projektoch?

Tomáš Augustín, YIT: Naše portfólio tvoria väčšinou rozsiahlejšie tzv. „area projekty“, niekoľko hektárové ucelené mestské bloky, ktoré vznikajú na mieste súčasných brownfieldov. Základný koncept ich konverzie na moderné mestské štvrte vzniká na základe vzájomnej participácie medzi nami ako investorom, samosprávou (mestom a mestskou časťou) a odborníkmi z oblasti územného plánovania, urbanizmu, architektúry, ako aj krajinotvorby a udržateľnosti.

Ideálnou formou, ktorá sa nám v minulosti už viackrát osvedčila, je urbanisticko-architektonická súťaž overená Slovenskou komorou architektov aj za účasti zástupcov samosprávy. Majú možnosť zadefinovať svoje predstavy a požiadavky na kvalitné verejné priestory. To najdôležitejšie je, aby mala samospráva jasnú a ucelenú predstavu.

YIT Slovakia okrem iného využíva fínsky koncept  More Life in Yards, vďaka ktorému premieňame bežné dvory na skutočné srdce komunity, do ktorého prinášame viac života. Ide o filozofiu tvorby mestského prostredia, ktorá sa snaží premeniť tradičné „sídliskové“ dvory na živé, multifunkčné komunitné priestory. Koncept je výsledkom spolupráce širšieho tímu odborníkov v skupine YIT Group.

Ďalej sa na ňom podieľali urbanisti, architekti, krajinní dizajnéri a sociológovia. Pri tvorbe sa vychádzalo z prieskumov potrieb obyvateľov, aby priestory neboli len „pekné na pohľad“, ale skutočne funkčné pre komunitu. YIT týmto konceptom reaguje na moderný urbanistický trend, kde sa kvalita bývania nemeria len štvorcovými metrami bytu, ale aj kvalitou prostredia v jeho bezprostrednom okolí. V praxi to zvyšuje nielen spokojnosť obyvateľov, ale aj dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti.

Ján Horváth, CTR SLOVAKIA: Pri projekte WatsoNova v Košiciach ovplyvňovala (v dobrom slova zmysle) celkový vzhľad už od projektu, kde z 5-člennej komisie vyzvanej architektonickej súťaže boli 2 zástupcovia z útvaru hlavného architekta. Už tam sa ukázala cesta verejných priestorov a kam sa chce mesto uberať.

Priestor formoval z nemalej časti aj územný plán, ktorý definoval biokoridory, otvorené plochy zelene bez oplotení, priechodnosť areálu a nadväznosť územia na cyklodopravu a verejnú dopravu. Spolupráca pokračovala aj vo fáze územného rozhodnutia, kde sa vytváral samostatný podklad v rámci projektu k peším komunikáciám, bezbariérovosti a percentám zelene v pomere k pozemku a zastavanosti.

Samostatnou kapitolou projektu je aj spolupráca s mestom Košice, s ktorým je podpísaná spolupráca na úprave komplikovanej dopravnej infraštruktúry, kde sa kladie dôraz na bezpečnosť chodcov a cyklistov, dostupnosť a vzhľad týchto priestorov. Transformujú sa stromoradia a vytvárajú sa nové ostrovy zelene, ktoré vytláčajú inžinierske siete do spevnených plôch so zámerom udržania kvalitného priestoru aj dlho po skolaudovaní stavby.

Michal Hranai, Penta Real Estate: Z nášho pohľadu nie je možné verejný priestor navrhovať izolovane, ale v Penta Real Estate k nemu pristupujeme ako k súčasti širšieho urbanistického celku, ktorý musí fungovať v kontexte celej riešenej lokality. Tento princíp uplatňujeme naprieč celým portfóliom, či už ide o projekty ako Bory Bývanie, Chalupkova, pripravovaný Southbank alebo Pri Mýte.

Do projektov vstupujeme s vlastnou urbanistickou koncepciou, ktorá zahŕňa nielen parky a námestia, ale aj uličnú sieť, prepojenia, mobilitu a celkovú organizáciu územia. Verejný priestor vnímame ako integrálnu súčasť tejto štruktúry, nie ako doplnok. Zároveň je pre nás kľúčové poznať požiadavky zo strany samosprávy, či už ide o regulačný rámec, očakávaný charakter územia alebo jeho napojenie na existujúcu dopravnú infraštruktúru (MHD, cyklochodníky). Výsledná kvalita závisí od schopnosti tieto dve roviny zosúladiť.

Developer prináša návrh, investíciu a realizačnú kapacitu, samospráva zabezpečuje kontinuitu rozvoja širšieho územia a verejný rámec. V praxi to znamená koordináciu riešení verejných priestorov, dopravnej infraštruktúry aj následnej správy tak, aby územie fungovalo dlhodobo a ako súčasť mesta. Aj z nášho pohľadu je to prirodzený záujem, keďže kvalitný verejný priestor a fungujúca mestská štruktúra sú totiž základom dlhodobej hodnoty projektu a jeho atraktivity pre užívateľov.

Filip Gulan, Corwin: Sme vždy otvorení komunikácii nielen so samosprávou, ale aj s ľuďmi žijúcimi v susedstve. Táto spolupráca sa následne pozitívne prejavuje v našich projektoch. Napríklad pri Blumentáli vzniklo Námestie Mateja Korvína, pri Guthause sme na vlastné náklady zachránili vzácny bunker z prvej svetovej vojny.

Táto pamiatka bola v dezolátnom stave a projekt sme kúpili už s povolením na jej asanáciu. Napriek tomu sme sa kavernu z našej iniciatívy rozhodli zachovať a zveľadiť. Osobitnou kategóriou je úprava okolia našich projektov, zrevitalizovali sme spustnuté Kmeťovo námestie neďaleko projektu Blumental. Revitalizácii predchádzali participatívne stretnutia priamo v danom parčíku, ktoré sme spoluorganizovali s mestskou časťou Staré Mesto a miestnou komunitou.

V prípade Palmy sa už niekoľko rokov spolu s komunitou na Bielom kríži a Novou Cvernovkou snažíme o zlepšenie okolia budúceho projektu, ktorý stále čaká na všetky povolenia potrebné na výstavbu. Napríklad opakovane čistíme od odpadkov a náletových drevín chodník medzi naším pozemkom a Novou Cvernovkou, pomáhame školám a aktívne participujeme s budúcimi susedmi.

V Palme vzniknú námestia, zeleň, ihriská atď. Navrhli sme ich v súlade s filozofiou Jana Gehla, svetoznámeho dánskeho experta na mestá pre ľudí, ako aj s princípmi, ktoré tvorí bratislavský magistrát a Metropolitný inštitút Bratislavy.

Ďalším príkladom je verejný priestor dopravnej tepny resp. račianskej radiály, ktorej tzv. mestotvornosť má byť rozvíjaná aj v zmysle Územného plánu. Je to dôležitý a v mnohom reprezentatívny priestor, cez ktorý denne prechádzajú desiatky tisíc ľudí – či už v MHD, aute, peši alebo na bicykli.

Často je nejasné aj budúce majetkovo-právne nastavenie verejných priestorov. Zo svojej povahy by mali byť v zodpovednosti samosprávy. Tu však mnoho nových zámerov naráža na situáciu, keď neexistuje jasná politika v oblasti správy a vlastníctva nových verejných priestorov na území mesta. Chýbajú presné a garantované postupy, prípadne definovanie pravidiel a nárokov na možnú odplatu, ako je bežné v zahraničí.

Keďže nastavenie „režimu“ daného priestoru spravidla má vplyv na konečnú podobu a usporiadanie projektu, je z pohľadu developera potrebné poznať tieto odpovede už na začiatku celého procesu. Dlhodobo upozorňujeme, že niektoré tzv. vyvolané investície presahujú hranice rozumných investícií vychádzajúcich z potrieb developerského projektu.

Mesto a mestské časti si tak sanujú investície, na ktoré z dôvodu podfinancovania nemajú zdroje – hoci by mohli a z titulu zákona o miestnom poplatku za rozvoj aj mali byť financované aj z tohto poplatku, nielen zo zdrojov investora. Neraz takto vynútené investície zvyšujú náklady aj o milióny eur a peniaze sa ani neinvestujú priamo v lokalite projektu. Takéto nesystémové zásahy do developmentu ho nielen zdržujú, ale aj výrazne predražujú. A to sa priamo premieta aj do vysokých cien bytov v hlavnom meste.

Dušan Ševela, Alto Real Estate: Spoluprácu so samosprávou pri tvorbe verejných priestorov vnímame ako citlivý proces hľadania rovnováhy medzi víziou, miestom a ľuďmi. Dôležité je pochopiť, aký život má priestor niesť: či je to miesto stretávania sa, pohybu alebo ticha. Vízie a manuály vnímame ako jemnú, ale pevnú štruktúru, ktorá dáva mestu kontinuitu a čitateľnosť. V tomto sa Bratislava v posledných rokoch posunula správnym smerom.

Aj keď nie je všetko vždy presne pomenované, nie je to slabosť, ale príležitosť. Otvorenosť a dialóg umožňujú, aby sa riešenie postupne vyjasňovalo a dozrievalo. Ako developer vstupujeme do procesu s vlastným návrhom, ktorý vyrastá zo znalosti projektu, ale nikdy nie je uzavretý. Rozvíjame ho cez architektonické súťaže, spoluprácu s odborníkmi a počúvanie miesta – jeho kontextu aj ľudí.

Či už ide o naše projekty alebo tie, na ktorých participujeme, cieľom je vytvoriť riešenie, ktoré je presné, realizovateľné a zároveň má ľahkosť – schopnosť prispôsobiť sa a rásť.Kvalitný verejný priestor je pre nás dokončený, ale nie definitívny. Je to premyslený celok, ktorý má v sebe jemnú otvorenosť – priestor pre čas, pre zmenu, pre život. Ak je vízia nastavená správne, vzniká miesto, ktoré nie je len funkčné, ale aj trvácne a prirodzene prijaté mestom aj jeho obyvateľmi.

Michal Pristaš, STRABAG Real Estate Slovakia: Spolupráca so samosprávou je pre nás v tomto ohľade kľúčová, pretože určuje, ako organicky sa projekt začlení do existujúcej mestskej štruktúry. Ideálne je, ak má samospráva vopred jasnú víziu a vie určiť potreby danej lokality. Od mesta potrebujeme definíciu funkcie priestoru, aby sme následne spojením nášho konceptu s lokálnymi špecifikami dokázali vytvoriť príjemné miesto, ktoré je nielen estetické, ale najmä funkčné pre súčasných, ale aj nových obyvateľov.

V našich plánovaných projektoch pracujeme na skultivovaní plôch, ktoré boli doteraz prehliadané, nevyužité, resp. vôbec neboli prístupné verejnosti. V bratislavskej Dúbravke plánujeme zrevitalizovať oblasti s náletovými drevinami a bodliakmi. Vznikne tu množstvo zelene a príjemný otvorený priestor pre rezidentov. To by však nebolo možné, keby medzi nami a samosprávou nebol odborný dialóg.

V našom aktuálnom projekte na Mlynských nivách rovnako prinesieme príjemný priestor s množstvom zelene, ale napríklad aj vyše 70 stromov. Verejný priestor tu však nekončí hranicou nášho pozemku. Nevyhnutná je aj úzka koordinácia s príslušnými oddeleniami, ktoré riešia infraštruktúru. Práve na Mlynských nivách rozširujeme cestnú komunikáciu a vytvárame aj cyklochodník.

Od partnerov ASB

Na mieste starej vily vyrástol moderný čierny dom

Keď sa investor vracia: sila dlhoročných partnerstiev

To sú prvky, z ktorých budú mať úžitok všetci obyvatelia mesta, nielen noví vlastníci a nájomcovia. Naším cieľom je teda vždy nájsť zdravý prienik medzi verejným záujmom a intimitou rezidentov, pričom dbáme aj na dlhodobú udržateľnosť správy, ktorú po nás mesto často preberá.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 5/2026