Okolo hlavného mesta nemôže byť plot s nápisom Obsadené, hovorí Pavel Pelikán

Napriek náročným časom sa ukázalo, že ľudia neprichádzajú o prácu. Keď sa vyrovnajú s realitou vyšších úrokových sadzieb, opäť začnú riešiť rôzne druhy bývania.

Mobilita bývania jednotlivcov alebo rodín je na Slovensku v plienkach, za čo môže aj pretrvávajúci nedostatok bytov v hlavnom meste, ktoré prirodzene priťahuje nových obyvateľov. O bývaní v Bratislave, ekonomickej situácii, novinkách v projektoch, občianskych stavbách a ďalších témach sme sa rozprávali s výkonným riaditeľom popredného bratislavského developera JTRE Pavlom Pelikánom.

Čím žije development a developer JTRE v týchto ťažkých časoch?

Pripravujeme veľa zaujímavých projektov veľkých rozvojových území, ktoré môžu Bratislave výrazne pomôcť a posunúť vpred rozvoj jej infraštruktúry a urbanizmu. Nehovoríme o tom, že žijeme ťažké časy, ale o neistote, ktorá je spojená so všetkým, čo sa deje okolo nás. Týka sa to aj bývania – otázky okolo nákladov či ceny energií v budúcnosti riešia všetci.

My zasa pociťujeme, že niekedy lietajú ceny vstupov do nezmyselných výšok, inokedy vypadli dodávky materiálov alebo ľudia. Pri dlhodobej a kvalitnej príprave sme však pripravený aj na nesystémové situácie.

Čo je treba, aby sa neistota skončila, respektíve zmenšila?

Treba zachovať pokoj. Ak ľudia veria, že si môžu udržať prácu, vtedy sú ochotní zadlžiť sa na dlhší čas a riešiť svoje prvé či nové bývanie. Posledný pol rok až rok neukázal, že by prichádzali o prácu. Naopak, stále je skôr nedostatok pracovnej sily. Z tohto pohľadu sa to nezaseklo.

Musíme si však zvyknúť na to, že úrokové sadzby pod 1 % nebudú reálne. Budeme musieť žiť s tým, čo ponúkne európsky medzibankový trh. Predpokladám, že úroky na hypotékach sa stabilizujú okolo 3 až 4 %. Keď sa s tým vyrovnáme, ľudia budú opäť odvážnejší pri riešení otázky bývania.

Ako to robíte vy?

Snažíme sa, aby sme mali v rukách rozvojové zóny a lokality, ktoré sú zaujímavé a majú pridanú hodnotu pre klienta. Snažíme sa vnímať, v akej komunite sa naše projekty nachádzajú a tomu prispôsobujeme ich vzhľad a štandard. Chceme čo najlepšie nastaviť projekt pre kancelárskeho aj bytového klienta.

Zvýšenie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov zásadne ovplyvnilo náladu kupujúcich. Potrvá takýto stav dlho?

Kupujúci sú do určitej miery prekvapení novou situáciou. Na druhej strane musím povedať, že v našom projekte Ovocné sady Trnávka síce trošku záujem opadol, ale byty stále predávame. Dnes najlepšie fungujú dva segmenty – stredný a nižší štandard a potom sú to určitým spôsobom neopakovateľné nehnuteľnosti. Príkladom sú byty na ľavom brehu Dunaja v okolí historického centra, ktorých počet je a bude v Bratislave obmedzený. Je ich do 2 500, čo nie je veľa.

Koľko bytov chýba na trhu?

Do Bratislavy dochádza 150- až 200-tisíc ľudí. Nemôžeme dať okolo hlavného mesta plot s nápisom Obsadené. Vždy sa sem budú sťahovať ľudia, pretože je to politické, ekonomické a kultúrne centrum krajiny. Pozvoľna dobehneme Európu v štatistikách počtu bytov na počet obyvateľov, no v tomto ukazovateli máme ešte čo robiť.

Ak sa niekto presťahuje do satelitu za dedinským pokojom, ale pracuje a deti chodia do školy v Bratislave, nie je to schizofrenické?

Kto, kde a kedy býva súvisí s nastavením jeho potrieb a potrieb rodiny a životným cyklom, napríklad výchovy detí. U nás je mobilita bývania stále v plienkach, potrebujeme väčšiu flexibilitu. Dnes ľudia menia zamestnanie oveľa častejšie ako v minulosti, ale pri bývaní to zatiaľ neplatí. Pre mobilitu bývania treba vytvoriť podmienky aj v jeho rôznorodosti.

Zaznamenali ste za posledný rok zvýšenie nárokov od financujúcich bánk?

Verím, že ich budú mať prísnejšie a budú veriť zodpovednejším developerom, ktorí majú skúsenosti a už dokončené projekty.

Evidujete aj u vás vlnu zmien kancelárskych projektov na byty?

Súvisí to s nastavením územného plánu, jeho rigidnosťou alebo flexibilitou. Niektoré funkcie sú v centre alebo širšom centre mesta nezmyslom. Treba dostať bývanie do centra alebo širšieho centra mesta, aby ľudia neodchádzali do satelitov a okrajových mestských častí. Aj mesto stojí ich spravovanie viac peňazí: odvoz odpadu, doprava, údržba komunikácií, osvetlenie. Spravovať kompaktné mesto je menej finančne náročné.

V modernom bratislavskom centre máte projekt Klingerka, novú štvrť Eurovea City, kde sú aj ďalší developeri. V čom a ako spolupracujete?

Vedieme rozhovory o dopravnej infraštruktúre vyššieho rádu, kde musíme spolu komunikovať. Nemôže si každý nakresliť cestu, ktorá bude vyhovovať iba jemu. Ale to je doména mesta, aby boli nastavené nadradené vzťahy a je samozrejme lídrom v týchto debatách. Komunikujeme ako developeri medzi sebou aj s mestom. Samozrejme, každý sa snaží, aby bol jeho projekt najlepší.

Stále je otvorená trasa električky okolo SND v zóne Eurovea. Je niečo nové?

Sme presvedčení o tom, že v zastavanom území ako je downtown, Eurovea City a okolie, je samotné umiestnenie trate malým zázrakom. Najlepšie je, keď je trasa čo najmenej kolízna s inými druhmi dopravy, tak ako je takmer celá trasa po Pribinovej a Košickej.

Do Bratislavy dochádza 150- až 200-tisíc ľudí. Nemôžeme dať okolo hlavného mesta plot s nápisom Obsadené.

Trasa popred SND je niekoľkonásobne overená a technické riešenia existujú. Z tohto pohľadu nemáme pochybnosť. Môžeme sa rozprávať napríklad, prečo nie je naplánovaná trasa električky po Mlynských Nivách v novej zrekonštruovanej časti, kadiaľ už zrejme nikdy nepôjde.

Bolo by to pre vás výhodné? Na Enviroportále bol uverejnený zámer spojiť Nivy s novým SND trolejbusom.

Každá električková trasa je výhodná pre všetkých ľudí, ktorí ju majú v rozumnom dosahu. Prepočty vyťaženia ukazujú desaťtisíce cestujúcich denne. V Prahe je pre rozvoj mesta nosné metro a na neho nadväzujúce električky a autobusy.

V Bratislave najdôležitejšie dopravné trasy z pohľadu hromadnej dopravy tvoria električky. Východná časť Bratislavy však bola odrezaná od električkových tratí, tam ich treba priniesť. Veríme, že sa podarí vysvetliť obavy rôzneho technického charakteru a proces čo najrýchlejšie vyriešiť.

Tie má napríklad Ministerstvo kultúry SR…

Ak by sme zapichli špendlík na mape Európy všade tam, kde ide električka bezprostredne blízko divadla alebo opernej sály, tak ich bude naozaj veľa.

Posuňme sa ďalej po nábreží smerom k River Parku, kde vo vašej budove robíme rozhovor. Myslím, že počas primátorovania Iva Nesrovnala sa hovorilo o tzv. farebnej bubline, v ktorej by malo byť planetárium.

Každý náš projekt obsahuje verejné funkcie a verejné priestory. V tom čase prišla požiadavka z magistrátu na vybudovanie planetária. Reagovali sme pozitívne a zakomponovali sme ho do pokračovania River Parku spolu s Crescom, ktoré pripravuje svoj projekt. Planetárium prešlo vývojom, má svoj tvar, architektúru, dizajn a viacfunkčné využite. Dnes pokračujeme s projektom, ďalej pracujeme na projektovej dokumentácii.

Za plotom na nábreží River Parku je naskladaný materiál, čo chystáte?

Je to dlažba pre Euroveu a jej nábrežný park. Na petržalskej strane Dunaja v projekte Nové Lido sme zas začali proces certifikácie BREEAM Communities. Chceme do Bratislavy priniesť novú štvrť, ktorá ponúkne ekologicky a humánne orientované prostredie pre obyvateľov. Veľa z nej sme ukázali, keď sa riešilo umiestnenie Národného kultúrneho a kongresového centra (NKKC) v Bratislave.

Na Novom Lide robíme s ateliérom Compass Architekti pod vedením Juraja Benetina, ktorý veľmi citlivo vníma hustotu mestských štruktúr, ktoré fungujú. Dnes je obľúbený termín „Bratislava ako mesto krátkych vzdialeností“. Také bude Nové Lido, pretože pre mesto a jeho obyvateľov je prospešné, aby mali v dosahu čo najviac funkcií, ktoré potrebujú využívať.

Umiestnenie NKKC v Bratislave nie je známe. Koncom marca minulého roka tlačový odbor rezortu financií informoval, že celý proces bude realizovaný od začiatku. Oslovili JTRE, rokovali ste s niekým?

Nerokovali sme s nikým, nevieme o posune v tejto veci.

Pristavme sa pri občianskych stavbách. Aké chýbajú v hlavnom meste?

Chýba veľa takýchto stavieb. Ak spomeniem športoviská, atléti nemajú pomaly kde trénovať, plavci majú málo bazénov, hokejisti a krasokorčuliari málo zimných štadiónov. Keď chodíte k lekárovi, viete, ako to väčšinou vyzerá v nemocniciach a poliklinikách.

Ak by sme zapichli špendlík na mape Európy všade tam, kde ide električka bezprostredne blízko divadla alebo opernej sály, tak ich bude naozaj veľa.

Z hľadiska občianskej vybavenosti je do čoho investovať. V týchto problémoch nemôže byť Bratislava sama, je to predsa centrum štátu. Mohli by sme na prstoch jednej ruky spočítať aké verejno-prospešné stavby boli v meste postavené za posledné dekády.

Čo bude hotové v novej štvrti Eurovea do polovice tohto roka?

Skolaudované sú nové komunikácie za SND a predĺženie Pribinovej ulice za mostom Apollo s novou cyklotrasou. Začali sa kolaudácie hlavných stavieb, v máji bude otvorené rozšírenie nákupného centra s priľahlými verejnými priestormi a skolaudované budú obe administratívne budovy Pribinova 34 a Pribinova 40 a tiež bývanie Eurovea Riverside. Po lete otvoríme aj zvyšné verejné priestory a odhalíme na nábreží novú sochu od Viktora Freša, ktorý vyhral verejnú súťaž. Ako posledný bude dokončený mrakodrap Eurovea Tower.

V novej štvrti Eurovea City bude aj poliklinika?

Áno, bude tam aj časť priestorov určená pre zdravotníctvo.

Aký je záujem o kúpu bytov a prenájom kancelárií?

Byty dopredávame, nechali sme si ešte „čerešničky na torte“. Byty na vrchole mrakodrapu Eurovea Tower ešte nie sú v predaji. Naplno sa venujeme klientom kancelárskych priestorov. Vyzerá to tak, že dosiahneme veľmi slušnú obsadenosť krátko po dokončení. Ťažíme z toho, že lokalita Eurovea City dokáže klientom ponúknuť pridanú hodnotu. Dunaj je, ako každá rieka, magnetom pre ľudí.

Mali ste možnosť sa rozprávať s novým hlavným architektom Jurajom Šujanom? Ak nie, čo by ste sa ho spýtali?

Juraj Šujan je veľmi dobrá voľba na post hlavného architekta, je odborne erudovaný, čestný a nekonfliktný človek. Samozrejme spolu komunikujeme, ale tak isto je ďalších milión otázok, ktoré je možné mu položiť. Napríklad kedy bude územný plán Bratislavy flexibilný?

Primátor Matúš Vallo pokračuje po voľbách v roku 2022 v druhom volebnom období. Čo od neho očakávate?

Pozitívne hodnotíme, že mesto vedie človek, ktorý vie, čo je to stavať, rozvíjať a budovať. Pevne veríme, že bude pokračovať v nastolenom trende, že sa im na meste podarí rýchlejšie a flexibilnejšie pracovať s územným plánom. Pre nás je dôležitá kontinuita. Potrebujeme, aby mesto išlo jedným smerom, pretože naše projekty presahujú viacero volebných období.

Keď porovnáte pôsobenie v Bratislave a v Londýne, kde máte projekt Triptych Bankside?

Veľmi ťažko sa to porovnáva, pretože Londýn je špecifické prostredie a anglické právo má dlhú tradíciu. Spolupracujeme s charitou, ktorá existuje už 600 rokov, to isté sa týka úrovne právneho povedomia. Keď idete povoľovať stavbu, presne viete, koľko zaplatíte vodárom, smetiarom a podobne.

Musíme si zvyknúť na to, že úrokové sadzby pod 1 % nebudú reálne.

Platia jasné pravidlá. Nikto vás úmyselne neblokuje, pripomienka sa neprerokúva 5-krát, nezdržiava sa. Na stavebnom úrade odovzdáte nosič s projektom a o chvíľu dostanete stanovisko. Miestne rady majú silnú pozíciu a záleží aj na tom, aká funkcia je v danom území aspoň čiastočne v tom ktorom projekte žiadaná.

V apríli 2024 začne platiť nová stavebná legislatíva. Čo od nej očakávate?

Čo sa týka elektronickej súčasti celého procesu, držím palce, aby sa čím skôr podarilo ju sprevádzkovať. Je to veľa úsilia, ale nie sme jediný štát na svete, ktorý to potrebuje a rieši. Pokiaľ ide o legislatívu, nie je možné, aby procesy trvali roky, aby jednotlivé strany konania nemali právnu istotu a opakovane sa vracali k už prerokovaným veciam.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2023