Milan Murcko: Stavebníctvo je neefektívne. Zákazník platí aj za zbytočné náklady

S generálnym riaditeľom YIT Slovakia Milanom Murckom sme hovorili o situácii na realitnom trhu, ďalších developerských plánoch, no aj o amerických vlkoch.

Ako pandémia zasiahla do vašich projektov?

Keď vidím, ako COVID-19 zasiahol školy alebo reštaurácie, musím povedať, že sme šťastlivci, ktorých sa to až tak nedotklo. Zo začiatku sme, samozrejme, mali strach z neznámeho. Zo stavieb nám ušli niektorí subdodávatelia. Museli sme natočiť video, aby sme im ukázali, že sme bezpeční. Povedal by som, že sme bojovali s prekážkami prvé dva týždne. Ale potom sa všetko dalo dohromady. Žiadna stavba v súčasnosti nemešká, čo je veľký úspech.

Vyskytli sa u vás pozitívne prípady?

Áno, na stavbe aj v kancelárii, ale všetci sa nakazili mimo pracoviska. Ostatní pracovníci, ktorí s nimi boli v kontakte, išli hneď na testy a do karantény.

Čo je v čase pandémie dôležité komunikovať klientom a čo partnerom?

Uistili sme klientov, že kríza nijako neovplyvní ani kvalitu, ani termíny. Čo sa týka partnerov, v prvom rade sme ich museli presvedčiť, že sú u nás v bezpečí. Mali sme na stavbách ľudí, ktorí celý deň nerobili nič iné, len dezinfikovali. Tiež sme partnerom komunikovali, že stojíme za nimi a chceme dlhodobo spolupracovať. V stavebníctve je veľa remeselníkov. Tí sa zo všetkého najviac obávali toho, že na niekoľko mesiacov zatvoríme stavby.

Dá sa povedať, že ste na koronu pripravení, aj keby pretrvávala ďalšie mesiace?

Naučili sme sa s tým žiť. Už vieme, čo funguje, ako predchádzať komplikáciám. Samozrejme, stále nás môže niečo prekvapiť, ale na výrobnej strane biznisu by sme to mali zvládnuť aj dlhodobo. Dopyt, to je už druhá vec. Pandémia ovplyvní ekonomiku a príjmy ľudí.

A aký je váš odhad? Bude dopyt klesať?

Dopyt pravdepodobne mierne klesne, ale to len prispeje k ozdraveniu trhu. Dlhé roky som robil v sales manažmente. Viem, čo to znamená predávať produkt a koľko snahy vyžaduje presvedčiť zákazníka. Dnes je situácia taká, že ľudia kupujú čokoľvek takmer za čokoľvek. To nie je normálne. Keď dopyt klesne, budeme schopní lepšie pokryť objem dopytu. Neočakávam, že by trh ochladol natoľko, že prestaneme predávať.

Ochladenie, respektíve kríza, je nevyhnutnou súčasťou ekonomického cyklu. Čísla v stavebnom sektore počas pandémie každý mesiac padajú. Smerujeme do krízy? Ako sa na ňu pripravujete?

Krízu ako takú neočakávam. Myslím si, že zákazník bude v obchodnom vzťahu dôležitejším prvkom a bude mať možnosť výberu. Zníženie dopytu po pracovnej sile pre nás znamená, že vieme zohnať kvalitnejších robotníkov a tým zvýšiť kvalitu celej stavby. Naším cieľom je, aby si zákazník nemusel vyberať medzi kvalitou a cenou. Aj preto chceme zefektívniť naše procesy. Teraz na to bude príležitosť.

Digitalizácia ako nevyhnutnosť

Opakovane hovoríte o tom, že pandémia môže byť príležitosťou na digitalizáciu stavebníctva.

Keď sa dnes pozriete na stavebníctvo ako také, zistíte, že je veľmi neefektívne. Zákazník platí aj za náklady, ktoré nie sú nevyhnutné. Robotník na stavbe pracuje v priemere len 30 percent času. Zvyšok času venuje presunom, diskusiám, vysvetľovaniu. Výskumy hovoria, že sme sa posledné desiatky rokov nikam ako odvetvie neposunuli. Produktivita stagnuje. Tú istú hodnotu len ponúkame za viac peňazí.

Teraz máme BIM technológie, vďaka ktorým dokážeme oveľa efektívnejšie kresliť projekty, pripravovať a vybrať najlepšiu variantu . Máme elektronický prístup k stavebnému manažmentu. Dnes na stavbách chodia majstri  s tabletom. Prichádza k nám aj metodika efektívnej výroby, takzvaná Lean Construction. Jedným z globálnych lídrov sú aj Fíni (materská spoločnosť YIT je fínska, pozn. red.), ktorými sme sa inšpirovali, a ideme túto metodiku zaviesť do praxe.

Čo to v praxi znamená?

Lean dokáže  znížiť stavebné náklady výrazným spôsobom. Ak by sme ho zvládli zaviesť, dokázali by sme súčasný zisk stavebnej firmy, ktorý sa pohybuje okolo štyroch percent, zvýšiť až na 12 percent a úspory nákladov premietnuť do ceny bytov. Robili sme napríklad analýzu odpadu na našich stavbách. Kým postavíme jeden byt, vyhodíme 2,7 tony odpadu. Na 450 bytov sme takto vyhodili stavebný odpad a pridružené náklady na prácu za približne 1,2 milióna eur. Aj to nám pomôže vyriešiť Lean Construction. Som presvedčený, že kombináciou technológií BIM, Lean a riadenia stavby v digitálnom prostredí  dokážeme výrazne vylepšiť stavebné procesy.

Máte časový plán, dokedy by ste to chceli stihnúť?

Máme pripravenú stratégiu na najbližších 5 rokov. Cieľom je skrátiť čas výstavby na polovicu oproti súčasnému stavu a znížiť náklady minimálne o 10 percent. Sú to dosiahnuteľné čísla.

Stavebníctvo je jedným z najväčších producentov CO₂. Ako sa YIT stavia k znižovaniu uhlíkovej stopy a zeleným technológiám?

Je to súčasťou našej korporátnej zelenej stratégie do roku 2030. Uhlíkovú stopu by sme chceli znížiť o polovicu. Prvým krokom bolo začať monitorovať, koľko CO₂ vyprodukujeme. Čo nevieme zmerať, nevieme ani riadiť. Veľkou výzvou je zmena celej kultúry. Približne 60 až 70 percent odpadu na stavbách sa netriedi. V dnešnej dobe je to neakceptovateľné. Budeme spolupracovať aj s našimi dodávateľmi a diskutovať o obaloch. Celá stavebná logistika bude musieť byť zmenená. Zaujímame sa aj o drevostavby…

Budete stavať z dreva aj pri súčasnej legislatíve, ktorá obmedzuje výšku drevostavieb na päť podlaží?

Snažíme sa presvedčiť kompetentných, že zmena legislatívy je nevyhnutná. Drevo je fantastický materiál a technológie v tomto smere veľmi pokročili.

Nájomné byty môžu zabiť preferencie

Nedávno ste spustili balík služieb týkajúci sa prenájmu bytov, a to pre prenajímateľov aj nájomníkov. Myslíte si, že počet ľudí žijúcich v prenájme/podnájme bude rásť?

Vnímame to len ako doplnkovú službu. Keď je človek v podnájme spokojný, uvažuje o tom, že si byt neskôr kúpi. Je to teda pre nás potenciálny budúci zákazník, ktorému ponúkame alternatívu v čase, keď ešte zákazníkom nemôže byť. Nemyslím si ale, že na trhu nastane nejaký prevrat smerom k prenajímaniu bytov.

Nedá mi však nespomenúť súčasnú diskusiu o štátnych nájomných bytoch. Hovorí sa o viacerých alternatívach…

Na jednej strane som veľmi rád, že sa politici začali zaujímať o dostupnosť bývania na Slovensku. Bývanie je základná ľudská potreba a aj my to vnímame ako svoje poslanie. Biznis nemôžete robiť len kvôli peniazom, musí tam byť vyšší princíp. To, že ľuďom dávame domov, inšpiruje aj našich zamestnancov. Pred politikmi však stojí niekoľko výziev. Keď hovoríme o Bratislave, určite nemáme na výstavbu nájomných bytov dosť pozemkov. Tie, ktoré tu sú, majú podľa rigidného územného plánu nevyhovujúcu funkciu. Ďalej môžu naraziť na vyčerpané kapacity odvetvia. Nemáme dosť robotníkov, technikov ani projektantov.

Povedzme, že by štát našiel dosť miesta aj pracovnej sily…

Potom je tu ďalší problém. Každý by chcel lacný nájomný byt, čo ukazujú aj príklady zo zahraničia. Ale štát nebude schopný postaviť ich dosť na to, aby uspokojil dopyt. Bude preto musieť nájsť spravodlivý prideľovací systém. Keď hovoríte, komu tie byty dáte, zároveň hovoríte, komu ich nedáte. Zabezpečíte si 500 voličských hlasov, no oveľa viac voličov ostane nespokojných. To môže stáť politika ďalšie volebné obdobie.

Ďalším problémom je dôchodca v nájomnom byte. Vy ako učiteľka dostanete byt a máte z čoho platiť nájomné. Ale prídete do dôchodku, dostanete mesačne 450 eur a váš nájom bude 300 eur. Čo urobíte potom? V Rakúsku sú dôchodky nepomerne vyššie.

Existuje správne, respektíve spravodlivé riešenie prideľovania nájomných bytov?

Vedné odvetvie Housing Economics má práve tento fenomén podrobne zmapovaný. Akademici, ktorí sa problematike venujú celé desaťročia, zatiaľ neprišli na žiadne zázračné riešenie. Bývanie je celosvetovým problémom. Viedeň buduje svoje nájomné portfólio viac ako 100 rokov. New York robí lotérie, čo je ešte možno jedno z tých spravodlivejších riešení. Budem so záujmom sledovať, ako sa s tým popasuje Slovensko.

Vnímate štátne nájomné byty ako konkurenciu svojich developerských aktivít?

Nie. Vždy tu bude určité percento ľudí, ktorí budú chcieť bývať vo vlastnom. Je to istá investícia, nielen do dôchodku. Nemám pocit, že by nás nájomné byty prevalcovali. Skôr im držím palce.

Vráťme sa ešte k samotnej výstavbe nájomných bytov. Čoraz viac sa hovorí o tom, že štát bude musieť spolupracovať s developermi. Jednou zo spomínaných alternatív je aj to, že by súkromníci vyčlenili určité percento bytových priestorov na nájomné za určitý ústupok od štátu, napríklad zmenu územného plánu. Pristúpila by spoločnosť YIT na takúto ponuku?

Určite áno, ale musí byť férová. Nie je fér prikázať developerom, aby dali 20 percent bytov mestu zadarmo. Nakoniec by sa predražilo zvyšných 80 percent bytov a zaplatiť by to musel zákazník. Myslím mladé rodiny s deťmi, ktoré mali to šťastie, že si mohli zobrať hypotéku a kúpiť nehnuteľnosť. Alebo by sa nám to už neoplatilo, zavreli by sme firmu a išli piecť kváskový chlieb. Ale keď mesto povie, že na oplátku na pozemku nemusíme postaviť občiansku vybavenosť, lebo je jej už dosť v dostupnej vzdialenosti a my si môžeme zvýšiť príjem postavením ďalších bytov, poviem fajn, prečo nie. Je to výhra pre každého. Zvýšime ponuku na trhu a zabránime zbytočnému rastu cien.

Naspäť do kancelárií

Čo sa týka územného plánu a občianskej vybavenosti, je v súčasnosti Bratislava dosť saturovaná na to, aby sme do nej investovali menej a viac do bytov? 

Mesto je ekonomickým fenoménom. Ľudia v ňom bývajú, pretože tu nájdu dobrú prácu a potrebné služby. Urbanistickým fenoménom je až v druhom rade. Keď ľudia nemajú kde bývať, žiaden urbanista by nemal developerov nútiť, aby stavali kancelárske priestory. Keď si ľudia nemôžu dovoliť kúpiť v meste byt, majú v zásade tri možnosti. Buď odídu úplne inde, alebo bývajú na okraji mesta v satelitoch, alebo výrazne znížia svoj životný štandard. Čím viac mladá rodina dá na hypotéku, tým menej jej ostane napríklad na kvalitné vzdelanie detí.  Naša konkurenciechopnosť voči iným ekonomikám bude klesať a tým si pripravujeme neveselú budúcnosť.

Ako ste spokojní s výsledkom rekonštrukcie Pradiarne 1900?

Je to jednoznačne najlepšia stavba, akú sme kedy postavili, a ešte dlho bude. Som rád, že my sme  dostali príležitosť na túto rekonštrukciu. Stálo to síce veľa peňazí, ale stálo to za to. Na druhej strane, pre stavbárov je to nočná mora. Nikdy neviete, na aký problém narazíte. Museli sme napríklad vyrezať viac než polovicu pôvodných stropov, pretože boli zničené olejom zo strojov. Takýchto prekvapení tam bolo veľa.

Teraz sú v nej kancelárske priestory. Aj v súvislosti s pandémiou sa čoraz viac hovorí o presune firiem na „home office“. Má ešte význam stavať kancelárie?

Myslím si, že keď sa osvedčí vakcína, do roka bude 85 percent ľudí naspäť v „ofisoch“. Mám veľmi rád slogan Petra Druckera: „culture eats strategy for breakfast“ (kultúra zje stratégiu na raňajky). Neviete dobre riadiť firmu bez toho, aby ste budovali správnu firemnú kultúru. A tú na home office nevybudujete. Aby spolupráca fungovala, ľudia si musia navzájom dôverovať. Rozprávať sa v kuchynke o tom, že deti sú choré a kam pôjdu na dovolenku. Sme spoločenské tvory, a preto sa určite vrátime do kancelárií, aj keď sa možno zmenia požiadavky na ich zariadenie.

Ako má v roku 2021 vyzerať kancelária, ktorá firmy zaujme?

Robili sme rovnaké kancelárie pre všetkých podľa šablóny a očakávali sme, že budú všetci spokojní. Rôzne firmy však majú rôzne potreby. Trendom bude vysoká miera prispôsobovania priestorov skutočným potrebám konkrétnej firmy.

O amerických a kanadských vlkoch

Projekty Pradiareň 1900 a Zwirn sú v tesnej blízkosti, ak nie priam súčasťou, novovznikajúcej štvrte, ktorú prezývajú „downtown“. Ako sa vám zatiaľ pozdáva jej koncepcia? Bude vďaka nej môcť Bratislava konečne konkurovať svetovým metropolám?

Dúfam, že Bratislava sa nebude chcieť vyrovnať svetovým metropolám. Keď namaľujete na oranžového kocúra čierne pruhy, nemali by ste čakať, že bude revať ako tiger. Naše hlavné mesto má svoje unikátne špecifiká, na ktorých musíme stavať. Môžeme sa inšpirovať Helsinkami alebo Kodaňou, ale nikdy nebudeme Londýnom ani New Yorkom. Toto nie je cesta, skôr nepochopenie príležitostí, ktoré Bratislava ponúka. Niektoré veci sa už ubrali iným smerom, ako by som chcel, ale to, že sa mesto zahusťuje, je dobré. Lepšie ako vyháňať ľudí do satelitov.

Tí, ktorí si kupujú byty v satelitoch, si byt v „downtowne“ nemôžu dovoliť.

To je práve ten problém. V teórii urbánnej ekonomiky akademici veľmi dobre opísali situáciu, na globálnych rezidenčných trhoch a nazvali ju terorizovanie bezbranných nekompetentnými. Podľa tejto teórie mladé rodiny s deťmi doplácajú na politické rozhodnutia, ktoré nie sú v ich ekonomickom záujme. Toto hovorí  teoretický výskum, prax sa samozrejme líši v každej krajine.

Obrovské hypotéky nie sú riešenie. Keď niekto tvrdí, že sa to deje kvôli developerom, už nemám silu vysvetľovať, že to tak nie je. Keď sa pozrieme na vývoj trhu za posledných 10 rokov, priemerný rast cien v Bratislave je 2,3 percenta (CAGR). Ceny začali prudko rásť len posledné 4 roky (cca 8%), predtým 2 roky stagnovali a 4 roky klesali. O vysvetlenie skutočných dôvodov od developera nie je veľký záujem. Na vysvetlenie zhruba  40 – 50 percent nákladovej ceny bytu je cena práce a vieme, ako rástla. Ďalších asi 20 percent je cena pozemku.

Pre územný plán je málo pozemkov, kde môžeme stavať, a preto sú drahé. Za dekádu sú tak víťazmi na trhu s bytmi  majitelia pozemkov a investori do bytov za posledné 4 roky. Developeri uhrali „remízu“, ale veľmi ma mrzí kto je v tejto hre porazený.

Pomôže nová legislatíva? 

Treba si zobrať celú šírku problému. Chýba tu naozaj odborná diskusia všetkých zainteresovaných strán. Ako developer sa snažím k tomu nevyjadrovať a keby aj, nikto mi nebude veriť. Okrem iného som študoval aj Teóriu systémov. Komplexný adaptívny systém je niečo, čo neviete riadiť, a funguje na ňom aj mesto a jeho urbánny rozvoj. V takom systéme funguje príliš veľa premenných, ktoré sú navzájom nezávislé. Akýkoľvek zásah do takého systému môže priniesť opačný výsledok ako bol pôvodný zámer.

Vedeli by ste ho vysvetliť na príklade?

V Spojených štátoch mali v 50. rokoch minulého storočia problém s premnoženými  vlkmi. Za ich odstrel vyplácali odmeny. Za niekoľko rokov sa vlkov podarilo vyhnať. Lenže premnožila sa vysoká zver, ktorá začala spásať poľnohospodárske produkty a robila oveľa väčšie škody ako vlci. Z nadmerne  spásaných lúk zmizol hmyz a vtáctvo, došlo k erózii krajiny a vlci sa po čase aj tak vrátili naspäť.

V Kanade sa skrížili s oveľa väčším druhom vlka a výsledok bol veľký a mimoriadne inteligentný vlk s ktorým  si  nevedeli dať rady. Ako sa ukázalo neskôr, lovci dostali len menej inteligentných vlkov, tí ostatní emigrovali do Kanady. Mesto je tiež takým ekosystémom, komplexným adaptívnym systémom, ktorý len tak ľahko nepochopíte.

Keď už sme pri vlkoch migrujúcich do Kanady, môže sa stať, že ak sa podmienky na Slovensku nezlepšia, developeri sa začnú viac angažovať v zahraničí?

Určite áno. Je to biznis ako každý iný, má prinášať primeraný zisk. Ak ho nebude prinášať, developeri zmiznú z povrchu bratislavského a pôjdu inde. A možno raz  sa vrátia väčší, silnejší a inteligentnejší… Ako tí vlci, ktorí zrazu budú v systéme chýbať.

Úskalia regiónov

Ako by ste jedným slovom charakterizovali rezidenčné projekty YIT?

Mám troch kandidátov. Organický dizajn, ekosystém a asi najvýstižnejší je konsenzus väčšiny.

Čo tým myslíte?

Schopnosť zohľadniť záujmy čo možno najväčšieho počtu ľudí na danom projekte. Ľudí, ktorí tam budú bývať, ich susedov a tých, ktorí budú oblasťou len prechádzať. Našou filozofiou je zakomponovať všetkých. Aj preto nestaviame výškové stavby.

Zatiaľ pôsobíte len v Bratislave. Uvažovali ste nad expanziou do regiónov?

Zatiaľ sme takí zaneprázdnení, že si to neviem predstaviť. Keď idete do iného mesta, musíte do hĺbky pochopiť daný trh a ľudí. Mali sme veľa príležitostí, ale nakoniec sme od toho dali ruky preč.

Ste Bratislavčan?

Nie som. Narodil som sa v Starej Ľubovni, ale 25 rokov som žil v Košiciach.

A čo košický trh? Minimálne cenou nehnuteľností pomaly dobieha ten bratislavský…

Jedným z dôvodov, prečo do regiónov nejdeme, je veľkosť trhu. V Košiciach sa predá výrazne menej bytov ako v hlavnom meste. Dotiahnuť firmu na východ by nás stálo nemalé náklady a kvôli 30 či 50 bytom ročne sa to neoplatí. Veľakrát sme sa o tom rozprávali, ale nakoniec vždy vyhrajú racionálne argumenty.

A čo máte v pláne v Bratislave?

Pripravujeme veľký projekt Gabriela v zóne Mlynské Nivy. Máme v príprave viacero vecí, o ktorých nemôžem hovoriť, ale v zásade chceme stále stavať primárne byty ako doteraz a expandovať aj do kancelárskeho biznisu.