Nájomcovia si v nových zmluvách kompenzujú chyby minulosti

Bratislavský trh s kancelárskymi priestormi bol dlhý čas trhom nájomcov a s najväčšou pravdepodobnosťou to tak aj zostane. Hlavné mesto Slovenska ponúka vôbec jedny z najnižších cien nájomného v Európe. Aj preto si silní miestni developeri môžu dovoliť pokračovať vo výstavbe nových kancelárskych projektov pri zachovaní úrovne existujúcich nájmov.

Je pomerne zložité porovnávať Bratislavu s ostatnými, oveľa zrelšími trhmi, napríklad Varšavou alebo Prahou, ktoré zadefinovali svoje vlastné trendy. Na druhej strane však stojí napríklad Budapešť poskytujúca firmám podmienky, ktoré sú absolútne neatraktívne. V Bratislave sme v ostatných dvoch rokoch zažili obdobie, keď nájomcov nemotivovala iba cena, ale predovšetkým riešenie. Zdá sa, že toto obdobie už máme pomaly za sebou a cena sa v mnohých prípadoch stáva opäť najdôležitejším aspektom v rozhodovaní. Spodná hranica je čoraz častejšie kľúčovým faktorom, ktorý rozhoduje o konečnom výbere projektu. Nájomcovia sú opatrnejší pri uzatváraní prenájmov v najlukratívnejších kancelárskych priestoroch.

Počet spoločností, ktoré sú ochotné zaplatiť prémiové ceny v najlepších projektoch v Bratislave, je, žiaľ, obmedzený. Túto situáciu rieši väčšina kancelárskych priestorov v hlavnom meste. Len veľmi málo budov sa však môže v porovnaní s top projektmi Prahy alebo Varšavy objektívne pochváliť štandardom triedy A. Verím však, že sa to zmení, aj keď si to vyžiada určitý čas.

Každý nájomca má svoje špecifické dôvody, prečo sa rozhodne pre konkrétny projekt, všetky firmy však majú spoločné to, že chcú pracovať v optimálnom prostredí, kde zamestnanci radi pracujú a majú poruke všetky služby. Na trhu existuje celý rad budov, ktoré majú podobné technické parametre, ale len máloktoré ponúkajú ľahký prístup verejnou aj súkromnou dopravou či všetky druhy služieb vrátane retailu, reštaurácií, zábavných zariadení a hotela pod jednou strechou.

Možno predpokladať, že rast prenájmov bude v krátkodobom horizonte ovplyvňovať rast hodnoty nehnuteľností. Na zvyšovanie nájomného bude mať z krátkodobého hľadiska vplyv iba indexácia nájomného podľa nájomných zmlúv, teda hlavným faktorom nebude prudký rast trhu, ale zvyšovanie úrovne kvality, ktorú nájomcovia budú akceptovať, aby dostali skutočne to, za čo si zaplatia.

Nájomcovia často odstupujú od dlhodobých nájomných zmlúv, ktoré im neposkytovali možnosť znížiť cenu, priestor na rozšírenie či podnájom vlastných priestorov, prípadne sa ešte neblížil termín vypršania zmluvy. Naopak, môžu očakávať, že v nových zmluvách bude zakomponované skutočne všetko. Zdá sa, že vo viacerých prípadoch ide v podstate o akúsi kompenzáciu chýb, ktorých sa dopustili pri uzatváraní nájomných zmlúv v minulosti. Väčšinu korporátnych klientov či väčších spoločností dnes už zastupujú agenti, čo pred 10 rokmi takisto nebývalo zvykom.

Dôvodom, prečo sú nájomcovia schopní dohodnúť si lepšie podmienky, je aj obava majiteľov budov, že stratia svojich existujúcich nájomcov. V súčasnosti developeri nových projektov ponúkajú firmám veľké balíčky incentív, aby ich motivovali presťahovať sa zo starých budov do nových, firmy preto žiadajú od svojich prenajímateľov porovnateľné výhody, ak majú premýšľať o zotrvaní v pôvodnom prenájme. Ak si majiteľ dokáže svojho nájomcu udržať, získava vďaka tomu dlhšie nájomné zmluvy a tým aj istejší príjem. Prenajímateľ staršieho projektu na druhej strane len ťažko ponúkne nový priestor v takom rozsahu ako v prípade novostavieb. Ak budú čísla neobsadenosti nízke, nájomca nebude až v takej silnej pozícii a vlastníci budov budú menej ochotní dohodnúť sa.

Mike de Mug
Foto: Dano Veselský

Autor je riaditeľ pre prenájom komerčných priestorov a marketingu spoločnosti Ballymore.

Článok bol uverejnený v časopise ASB.