Prvý developer, ktorý začal stavať kancelárie: HB Reavis zmenil biznis model a nahneval investorov
Jozef Tvardzik HB Reavis, kedysi najväčší developer na Slovensku, prešiel radikálnou transformáciou, ktorá prekvapila investorov a priniesla výrazné straty. Ako sa z ikony developerského biznisu stala firma na správu projektov a čo to znamená pre jej budúcnosť?
Spoločnosť HB Reavis podnikateľa Ivana Chrenka patrila pred pár rokmi k najväčším developerom na Slovensku. Skupina, za ktorou stojí najbohatší Slovák Ivan Chrenko, utlmila tradičný developerský biznis koncom roka 2022 a následne predala viacero pozemkov v Bratislave. Firma v uplynulých troch rokoch prešla rozsiahlou reorganizáciou, ktorá zmenila model podnikania – z „čistokrvného“ developera na dlhodobého správcu projektov.
Zmeny priniesli dočasný prudký prepad tržieb a stratu 30 miliónov eur za rok 2024. Čiernou škvrnou pri odchode z developingu bol prepad ich realitného fondu CE REIF, ktorý zo dňa na deň stratil 32 % hodnoty a mnohých investorov nahneval.
HB Reavis začínal ako AB Reavis
Začiatky firmy HB Reavis siahajú do roku 1993, keď v Bratislave pod názvom AB Reavis vznikla realitná kancelária, ktorú založila štvorica spoločníkov Viliam Pančík, Šarlota Štosová, Mikuláš Spál a Eva Diešková. Ivan Chrenko sa v „realitke“ objavil v roku 1995 a s Viliamom Pančíkom založili druhú firmu – HB Reavis. Pod ňu zastrešili developerský biznis.
Firma bola vôbec prvým developerom na Slovensku, ktorý sa v 90. rokoch pustil do výstavby kancelárskych priestorov. V čase, keď sa slovenská ekonomika otvorila nadnárodným spoločnostiam, videli v kancelárskych priestoroch obrovský potenciál.
Prvým projektom bola kancelárska budova Bratislava Business Center I. na Prievozskej ulici v Bratislave, ktorá sa neskôr rozrástla o ďalšie fázy a o nájomníkov nebola núdza. Prelom v biznise prinieslo nákupné centrum Aupark, ktoré bolo otvorené v roku 2001. Po Poluse to bolo druhé moderné nákupné centrum v Bratislave, ktoré malo predajnú plochu 43-tisíc štvorcových metrov. Nasledovali ďalšie projekty – Aupark v Piešťanoch, Žiline či Košiciach.
HB Reavis sa až do pandémie v roku 2020 profiloval ako typický developer s pragmatickým modelom biznisu. Kúpil pozemky, vybavil si povolenia, postavil budovy, pár rokov ich spravoval, a keď našiel kupcov, nehnuteľnosti so ziskom predával.
Polovičný podiel v bratislavskom Auparku predal štyri roky po jeho otvorení a zbavil sa ho úplne v roku 2011. Budova Aupark Tower bola otvorená v roku 2008 a o tri roky neskôr ju predali americkej spoločnosti Heitman European Property Partners IV za celkovú sumu 85,6 milióna eur.
Expanzia do okolitých štátov
Tento model mal ekonomickú logiku. Získaný kapitál z prvých projektov vytváral kapitálový vankúš, ktorý rotoval do ďalších projektov. Zároveň developerovi umožnil expanziu do Česka, Maďarska či Poľska, kde HB Reavis napríklad postavil najvyššiu budovu Európy – Varso Tower.
V roku 2013, keď už bolo najhoršie obdobie finančnej krízy zažehnané, sa mu podarilo vstúpiť na najlukratívnejší realitný trh v Európe – londýnsky. Prvou akvizíciou bola pôvodne staršia budova na adrese King William Street 33 za 75 miliónov eur a na jej mieste postavil novú kancelársku budovu 33 Central London.
V roku 2016 tento projekt predal banke Wells Fargo za 300 miliónov libier. Neskôr pribudli ďalšie londýnske projekty ako Cooper & Southwark, 20 Farringdon Street a Bloom Clerkenwell či nízkouhlíková kancelárska budova Worship Square.
Nemalé ambície HB Reavis potvrdzoval aj na Slovensku. Ešte pred krízou sa spustila príprava projektu Twin City, ktorý pretvoril okolie Mlynských nív medzi Karadžičovou a Košickou. V roku 2021 otvoril HB Reavis aj nákupné centrum Nivy s autobusovou stanicou a kancelárskou budovou.
Zmena v podnikaní
V roku 2022 HB Reavis rozdelil podnikanie na dve časti – developerskú a správcovskú. Na rozdiel od minulosti, keď sa venoval primárne výstavbe, biznis pretransformoval na dlhodobého správcu projektov a developerské aktivity sa začali koncentrovať len na zahraničné trhy – najmä v Londýne a Berlíne. Posledným developerským projektom HB Reavisu na Slovensku bol administratívny komplex Apollo Nivy.
Dôvodov strategickej zmeny bolo niekoľko. Firma zistila, že svoju pozornosť a kapitál triešti na viacero aktivít – od developmentu cez prenájom nehnuteľností, technologický startup až po coworkingovú platformu, čo zvyšovalo finančné riziká.
HB Reavis pochopil, že sa zmenili podmienky na trhu. Koncept výstavby, prenájmu a následného predaja veľkých projektov funguje len za podmienok, ak ekonomika rastie a točia sa v nej investície. „V rokoch 2018 až 2019 sme začali uvažovať o zmene prístupu – namiesto predaja hotových projektov sme sa rozhodli ponechať si ich vo vlastnom portfóliu a aktívne ich spravovať,“ potvrdil v rozhovore pre Hospodárske noviny šéf HB Reavis Marcel Sedlák.
Nový model podnikania priniesol do firmy najmä väčšiu finančnú stabilitu v podobe cash flow a menšiu závislosť od likvidity na investičného trhu. HB Reavis tvrdí, že správou budov dokáže zvyšovať hodnotu nehnuteľností v čase, pretože s klesajúcimi úrokovými sadzbami by mala hodnota nehnuteľnosti rásť. Kľúčové je držať si vo vlastníctve najmä nehnuteľnosti v centrách miest, ktoré majú najväčší potenciál.
To, že HB Reavis utlmil developing na Slovensku a v štátoch strednej Európy, malo ešte jeden dôvod, na ktorý sa sťažuje developerská obec dlhodobo. „Napríklad v strednej Európe je povoľovací proces veľmi komplikovaný a nečitateľný. Veľmi ťažko si viete nakresliť časovú náročnosť. Na západe, keď plníte nastavenia, tak je to oveľa ľahšie predikovateľné,“ povedal pre magazín Index finančný riaditeľ Tomáš Krajčír.
HB Reavis má k dispozícii pozemky v Berlíne a Londýne, na ktorých plánuje stavať. V Londýne vidí potenciál vo výstavbe internátov a v Berlíne je na stole projekt PLTFRM.Berlin, ktorý má stavebné povolenie, ako aj moderná výšková budova Central Tower Berlin.
Fond pozostával z piatich nehnuteľností
V čase, keď HB Reavis zoštíhľoval svoj biznis, došlo k nevídanej udalosti, ktorá renomé firmy nepriamo poškodila. HB Reavis ešte v roku 2011 založil realitný fond CE Reif, ktorý spravovala jeho správcovská spoločnosť HB Reavis Investment Management Luxembourg. Fond slúžil ako akési „odbytisko“ pre projekty HB Reavisu. Keď developer postavil a prenajal budovu, v mnohých prípadoch ju začlenil do tohto fondu.
Pre HB Reavis to bolo výhodné, pretože získal kapitál na ďalšiu výstavbu a zároveň si udržal kontrolu nad budovou cez spriazneného správcu fondu. Pre fond to bolo výhodné zasa z hľadiska prednostného prístupu k prémiovým budovám, ktoré mu generovali výnosy z prenájmu pre investorov vo fonde.
Fond pozostával z piatich nehnuteľností: Aupark Hradec Králové a bratislavských kancelárskych priestorov Twin City B, Twin City C, City Business Center I a City Business II. Počas pandémie ale tieto nehnuteľnosti prišli o veľkých nájomcov, očakávaná budúca hodnota cash flow sa znížila a úrokové náklady rástli.
Správca fondu nakoniec v decembri 2023 precenil portfólio fondu CE REIF. Hodnota podielu sa v ňom znížila z 1 321 na 889 eur. Nárazovo tak vymazal zhodnotenie, ktoré nabral od roku 2011. A investori zo dňa na deň utrpeli masívne straty.
Fond, ktorého celková čistá hodnota aktív pred precenením dosiahla 134 miliónov eur, pozastavil investorom vyplácanie dividendy, ktorá bola 20 eur štvrťročne. Správca v prospektoch pritom tvrdil, že má dobre diverzifikované portfólio, ktoré zahŕňa dvesto nájomných zmlúv. Všetky zmluvy mali podľa neho inflačnú doložku (nájomné sa pravidelne zvyšuje o infláciu) a obsadenosť nehnuteľností začiatkom roka 2023 dosahovala 93 %.
Nárazový pokles hodnoty fondu vyvolal pochybnosti, či mal fond nehnuteľnosti ocenené realisticky. Správca argumentoval tým, že „valuácia aktív prebieha dvakrát ročne nezávislým znalcom“. Keď však realitný trh zamrzne (efekt pandémie a vysokých sadzieb) a deje sa príliš málo transakcií, neexistuje žiadny relevantný „benchmark“, s ktorým je možné hodnotu nehnuteľnosti oceňovať.
Navyše, každá nehnuteľnosť má svoje špecifiká v závislosti od lokality, kvality nájomníkov či energetickej triedy. Aj preto si mnoho komerčných nehnuteľností udržuje umelo vysoké ceny a zreálnia sa, až keď ich chce správca fondu predať.
Existuje však opatrenie Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré núti správcov oceňovať nehnuteľností znalcom minimálne dvakrát ročne. Znalec môže používať rôzne oceňovacie metódy a vzájomne ich kombinovať. Základom je metóda diskontovaných hotovostných tokov (cash flow).
Klamlivá marketingová aktivita
Pokles hodnoty nastáva, keď klesne cash flow, teda príjem z nájomného v dôsledku rastu neobsadenosti, prípadne rastu nákladov na obsluhu dlhu. Problémom tohto fondu bolo najmä to, že NBS o jeho fungovaní nemala detailné informácie, keďže správcom bola spoločnosť registrovaná v Luxembursku a na jeho fungovanie dohliadal luxemburský regulátor.
To, čím si HB Reavis „zavaril“ medzi investorskou obcou najviac, bola klamlivá marketingová aktivita. Pôvodne bol realitný fond CE REIF určený pre inštitucionálnych investorov, ktorí z princípu zvyknú počítať s vyšším rizikom. Začiatkom roka 2023 sa však fond otvoril aj pre drobných investorov. Fond znížil výšku minimálnej investície zo 125-tisíc na 10-tisíc eur. „Naši distribuční partneri prišli s tým, že v tomto segmente vidia zaujímavý potenciál,“ opísal pre Forbes riaditeľ HB Reavis Investment Management Peter Grančič.
Správca cez marketingové aktivity lákal do fondu retailových investorov len pár mesiacov pred precenením aktív. Argumentoval aj tým, že nastavenie fondu je menej rizikové a vyšší výnos, zhruba dvojnásobný oproti konkurencii, zdôvodňoval dobrou správou prenajímaných budov.
V skutočnosti bol fond CE REIF výrazne zadlžený. Pri dlhu vo výške 150 miliónov eur mal ukazovateľ LTV (dlh voči hodnote nehnuteľnosti) na úrovni 60 %. „Čím viac aktív vo fonde je financovaných z úverov, tým je riziko väčšie. V prípade fondu HB Reavis úvery financovali približne dve tretiny hodnoty nehnuteľností. Takáto páka následne spôsobila 3-krát väčší prepad ceny akcií fondu, ako keby tam nebola,“ tvrdí výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Roman Vlček.
Smrtiaci koktail
Ak sa takýto obrovský dlh refinancuje s vyšším úrokom, v kombinácii s nižšou obsadenosťou budov a následným poklesom príjmov z prenájmu dochádza k neudržateľnej situácii. Pre realitný fond to bol smrtiaci koktail.
Fond od HB Reavisu kúpila slovenská správcovská spoločnosť IAD Investments a na udržanie nad hladinou doň investovala niekoľko desiatok miliónov eur. Došlo k zmene názvu správcovskej spoločnosti na IAD Investments Management a fond bol premenovaný na IAD IRF (IAD Investičný realitný fond). Aby sme boli presnejší, vznikli tri fondy pod rovnakým názvom IAD IRF, odlíšené sú len podľa triedy minimálneho vstupného kapitálu.
IAD sa podarilo už po roku znížiť zadlženie a pod správou má aktuálne objem aktív v hodnote približne 130 miliónov eur (vo všetkých troch fondoch IAD IRF). V roku 2024 fond dosiahol výnos slušných 12,52 %, čo však bolo skôr ovplyvnené nízkou porovnávacou bázou v dôsledku precenenia aktív v roku 2023. Vlani dosiahol výnos približne 6,9 %.
Investori, ktorí vo fonde ostali aj po precenení, sú stále 19 % pod hodnotou svojej investície z konca roka 2023. Portfólio nehnuteľností pod správou sa oproti pôvodnému fondu HB Reavis nemenilo. Fond je naďalej úzko profilovaný na bratislavský kancelársky trh a maloobchod, ktorý zastupuje Aupark v Hradec Králové. Do budúcnosti chce IAD portfólio nehnuteľností viac diverzifikovať, čím sa zníži koncentrácia rizika.
